건축공사 감리(공사감리) 완전정리

감리대상 건축물, 건축신고는 감리하는지, 상주·비상주 기준까지

건축에서 “감리”는 단순한 서류용 서명이 아닙니다. 법적으로는 설계도서대로 시공되는지, 관계 법령 기준에 맞는 자재·시공인지를 확인하고, 위법·부적합이 있으면 시정/재시공 요청 → 공사중지 요청 → 허가권자 보고까지 이어지는 품질·안전의 마지막 제도적 장치입니다.

1) 감리의 법적 근거(무엇을 기준으로 보나)

건축공사 감리는 기본적으로 아래 법령 체계로 움직입니다.

• 건축법 제25조(건축물의 공사감리) : 감리 의무, 감리자 권한(시정/중지/보고), 감리일지·중간/완료보고, 감리비 계약서 제출·지급 확인 등

• 건축법 시행령 제19조(공사감리) : 감리자 지정 방식(건축사/건설엔지니어링 등), 중간보고 “진도” 정의, 현장 배치(건축사보 배치) 기준 등

• 건축법 시행령 제19조의2 : 허가권자 지정감리(소규모·직접시공 등) 대상 건축물과 절차

• 건축법 시행규칙(예: 제19조, 제19조의3) : 위법건축공사보고, 감리일지/감리보고서 서식·첨부서류, 허가권자 지정감리 신청·통보 절차

• 그리고 주택법 사업계획 승인 대상, 건설기술진흥법에 따른 건설사업관리(감독 권한대행 등) 대상은 건축법과 다르게 각각 해당 법령을 따르도록 규정되어 있습니다.

2) “언제” 감리를 해야 하나?

감리는 보통 아래 흐름으로 진행됩니다.

1. 착공 전에 감리자 지정(또는 허가권자 지정 신청)

2. 착공신고 시: 감리비가 명시된 감리계약서 제출

3. 공사 중: 감리일지 작성·유지 + 필요 시 현장 확인/지시

4. 공정이 특정 진도에 도달하면 “감리중간보고서” 작성·제출

5. 공사 완료 시 “감리완료보고서” 작성·제출 (건축주는 사용승인 신청 때 제출)

6. 사용승인 신청 시: 감리계약 내용대로 감리비 지급 → 허가권자는 지급 여부 확인 후 사용승인

3) 감리대상 건축물은 무엇인가? (핵심 정리)

감리대상은 크게 ① 건축주가 감리자를 지정하는 경우(일반) 와 ② 허가권자가 감리자를 지정하는 경우(지정감리) 로 나눠 생각하면 정리가 쉬워요.

3-1. (일반) 공사감리자를 지정하는 건축물

건축법 시행령 제19조는 “건축법 제25조제1항에 따라 감리자를 지정하여 공사감리를 하게 하는 경우”를 전제로, 대표적으로 아래를 포함해 정리합니다.

• 건축허가 대상 건축물을 건축하는 경우

  • 다만, 건축신고(건축법 제14조) 대상 건축물은 여기서 제외된다고 시행령에 명시되어 있습니다.

• 리모델링(시행령에서 정한 경우)

• 다중이용 건축물은 원칙적으로 건설기술진흥법상 건설엔지니어링사업자 또는 (일정 조건 충족 시) 건축사가 감리자가 될 수 있고, 배치기준·대가는 건설기술진흥법 체계를 따릅니다.

포인트

• “허가”로 가는 건축은 실무적으로 대부분 감리(공사감리자)가 붙는 구조라고 이해하면 빠릅니다.

• 단, “신고”는 원칙적으로 이 트랙(건축주 지정감리)에서 제외가 핵심입니다.

3-2. (지정감리) 허가권자가 공사감리자를 지정 – 법적 근거

1) 허가권자 지정

• 건축법 제25조 제2항

  제1항에도 불구하고,

  ① 「건설산업기본법」 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물 및

  ② 주택으로 사용하는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물

  은 대통령령이 정하는 바에 따라 허가권자가(설계에 참여하지 않은 자 중에서) 공사감리자를 지정해야 합니다.

즉, 25조 2항은 허가권자 지정감리가 걸리는 큰 “문”이고,

“대통령령으로 정하는 건축물”이 바로 시행령 제19조의2에서 구체화됩니다.

2) “대통령령으로 정하는 건축물” = 시행령 제19조의2

• 건축법 시행령 제19조의2 제1항 제1호 (소규모·직접시공)

  “건설산업기본법 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 건축물” 중에서,

  아래 가/나/다 중 어느 하나에도 해당하지 아니하는 건축물이 허가권자 지정감리 대상입니다.

  • (가) 별표1 제1호가목의 단독주택 (연면적 200제곱이하)

  • (나) 농업·임업·축산업·어업용 창고/저장고/작업장/퇴비사/축사/양어장 등

  • (다) 해당 건축물의 건설공사가 「건설산업기본법 시행령」 제8조 제1항 각 호에 해당하는 경미한 건설공사인 경우

• 건축법 시행령 제19조의2 제1항 제2호 (주택 트랙)

  주택으로 사용하는 아파트/연립/다세대/다중/다가구(복합건축물 포함)는 허가권자 지정감리 대상입니다.

즉, 바꿔 말하면, 단독주택, 농축산어업용, 경미한 건설공사는 건축주 지정.

* 건산법 제41조(건설공사 시공자의 제한) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 또는 대수선(大修繕)에 관한 건설공사(제9조제1항 단서에 따른 경미한 건설공사는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 건설사업자가 하여야 한다. 다만, 다음 각 호 외의 건설공사와 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 건설공사는 건축주가 직접 시공하거나 건설사업자에게 도급하여야 한다. <개정 2011. 8. 4., 2016. 2. 3., 2017. 12. 26., 2019. 4. 30.>

1. 연면적이 200제곱미터를 초과하는 건축물 (허가권자 지정, 경미한 공사 건축주)

2. 연면적이 200제곱미터 이하인 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 「건축법」에 따른 공동주택 (허가권자 지정, 경미한 공사 건축주)

나. 「건축법」에 따른 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 공관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 (허가권자 지정, 경미한 공사 건축주)

다. 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물

3. 삭제 <2017. 12. 26.>

4. 삭제 <2017. 12. 26.>

② 많은 사람이 이용하는 시설물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 새로운 시설물을 설치하는 건설공사는 건설사업자가 하여야 한다. <개정 2019. 4. 30., 2024. 2. 27.>

1. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 체육시설 중 대통령령으로 정하는 체육시설

2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 또는 도시공원에 설치되는 공원시설로서 대통령령으로 정하는 시설물

3. 「자연공원법」에 따른 자연공원에 설치되는 공원시설 중 대통령령으로 정하는 시설물

4. 「관광진흥법」에 따른 테마파크시설 중 대통령령으로 정하는 시설물

* 경미한 건설공사(= 5천만원 미만)의 ‘정의’

• 건설산업기본법 시행령 제8조 제1항 제1호

  종합공사에 해당하는 건설공사로서 1건 공사의 공사예정금액이 5천만원 미만이면 “경미한 건설공사”에 해당합니다.

그리고 이 조문이 중요한 이유는, 단순히 “5천만원 미만”만 말하는 게 아니라 공사예정금액 산정 방식까지 박아놨기 때문입니다.

• 같은 공사를 2개 이상 계약으로 쪼개 발주하면 합산합니다.

• 발주자가 재료를 제공하면 재료의 시장가격·운임까지 포함합니다.

• 전문공사는 1천5백만원 미만 등 다른 기준도 같이 들어있습니다(제8조 제1항 제2호).

* 건설산업기본법 시행령

제37조(시공자의 제한을 받지 아니하는 건축물) 법 제41조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2003. 11. 29., 2005. 5. 7., 2005. 11. 25., 2007. 12. 28., 2008. 10. 29., 2011. 11. 1., 2016. 8. 11.>

1. 농업ㆍ임업ㆍ축산업 또는 어업용으로 설치하는 창고ㆍ저장고ㆍ작업장ㆍ퇴비사ㆍ축사ㆍ양어장 기타 이와 유사한 용도의 건축물

2. 삭제 <2012. 2. 2.>

3. 「주택법」 제4조에 따라 등록을 한 주택건설사업자가 같은 법 시행령 제17조제1항에 따른 자본금ㆍ기술능력 및 주택건설실적을 갖추고 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건설하는 주거용건축물

3-3. “건설사업관리(감독 권한대행 등)” 대상과의 관계(규모/성격 기준)

어떤 프로젝트는 건축법 감리(건축사 감리)만으로 끝나지 않고, 건설기술진흥법 체계(감독 권한대행 등 건설사업관리)가 적용될 수 있습니다.

• 건축법은 주택법 사업계획 승인 대상이나 건설기술진흥법 제39조제2항에 따라 건설사업관리를 하게 하는 건축물의 감리는 해당 법령을 따른다고 정리해 둡니다.

• 건설기술진흥법에서는 발주청이 일정 건설공사에 대해 감독 권한대행 업무까지 포함하는 건설사업관리를 “해야 한다”고 규정하고, 시행령에서 그 대상을 예컨대 총공사비 200억 이상 등으로 구체화합니다.

이렇게 정리하면 안전합니다.

• 민간 일반 건축허가: 건축법(건축사 공사감리) 중심

• 다중이용·대형/공공 성격: 건설기술진흥법(건설사업관리/감리) 체계가 추가/우선될 수 있음

4) “건축신고 대상 건축물”은 감리해야 하나?

질문이 가장 많은 부분인데, 법령 문장 그대로 핵심만 말하면 이렇습니다.

• 건축법 시행령 제19조는 건축허가 대상 건축물을 감리자 지정 트랙으로 잡으면서,

  “건축신고 대상 건축물은 제외”라고 분명히 적고 있습니다.

그래서 실무적으로는 보통,

• 건축신고(제14조)로 진행되는 소규모 건축/대수선은

  → “일반적인 의미의 공사감리자 지정 의무”가 없는 케이스가 많습니다.

다만, 주의할 점은 2가지입니다.

1. 해당 건축이 허가권자 지정감리(제25조제2항) 트랙에 들어가면,

   “신고냐 허가냐”와 별개로 지정감리 절차가 발생할 수 있습니다.

2. 프로젝트 성격(주택법/건설기술진흥법 적용 등)에 따라 다른 법 체계가 걸리면 별도 기준을 따릅니다.

3. 리모델링 해당하는 건축물

- 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준

가. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역(이하 “리모델링 활성화 구역”이라 한다) 안의 건축물

나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물

다. 기존 건축물을 건축(증축, 일부 개축 또는 일부 재축으로 한정한다. 이하 이 목 2) 및 제32조제4항에서 같다)하거나 대수선하는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 건축물

1) 기존 건축물이 건축 또는 대수선 당시의 법령상 건축물 전체에 대하여 다음의 구분에 따른 확인 또는 확인 서류 제출을 하여야 하는 건축물에 해당하지 아니할 것 (감리대상, 200이하 단독이면 건축주 지정)

가) 2009년 7월 16일 대통령령 제21629호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전의 제32조에 따른 지진에 대한 안전여부의 확인

나) 2009년 7월 16일 대통령령 제21629호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정된 이후부터 2014년 11월 28일 대통령령 제25786호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전까지의 제32조에 따른 구조 안전의 확인

5) 감리는 무엇을 하나? (업무범위/권한/책임)

5-1. 감리의 “핵심 업무 2가지”

시행령은 감리자가 수행해야 할 업무를 크게 이렇게 명시합니다.

• 시공이 설계도서에 적합한지 확인

• 사용 자재가 관계법령 기준에 적합한지 확인

5-2. 위법·부적합 발견 시 감리자의 조치

건축법은 감리자에게 꽤 강한 절차적 권한을 줍니다.

1. 위반사항 또는 설계도서 미준수 발견

2. 건축주에게 알리고, 시공자에게 시정/재시공 요청

3. 불응 시 서면으로 공사중지 요청

4. 그래도 계속하면 허가권자에게 보고

그리고 시공자는 정당한 사유가 없으면 즉시 공사중지해야 한다고 규정되어 있습니다.

또 감리자가 위반을 지적/보고했다는 이유로 감리비 지급을 거부·지연하는 등 불이익을 주면 안 된다는 조항도 있습니다.

5-3. 감리기록(일지)과 중간/완료보고(서류가 감리의 절반)

감리는 “현장 방문”만이 아니라, 기록과 보고가 법적 요건입니다.

• 감리자는 감리일지 기록·유지 의무

• 일정 “진도”에 도달하면 감리중간보고서, 완료 시 감리완료보고서 작성 후 건축주에게 제출 → 건축주는 허가권자에게 제출

시행규칙에서는 감리중간/완료보고서 제출 시 첨부해야 하는 자료를 꽤 구체적으로 적어둡니다(점검표, 감리일지, 공사추진·설계변경 종합, 품질시험성과, 자재 사용 총괄표, 현장 사진·동영상 등).

6) 상주감리 vs 비상주감리 기준 (가장 실무적인 구분)

법령 용어로 딱 “상주/비상주”라고 쓰는 경우도 있지만(특히 건설사업관리 체계), 건축법 공사감리에서는 실무적으로 이렇게 이해하면 정확합니다.

6-1. 비상주(일반) 감리 = “수시/필요 시 현장 수행”

시행령은 원칙적으로 공사감리자가 수시로 또는 필요할 때 현장에서 감리업무를 수행해야 한다고 규정합니다.

→ 이 범주가 흔히 말하는 “비상주 감리”에 가깝습니다.

6-2. (현장배치형) 상주에 준하는 감리 = “건축사보를 현장에 배치해야 하는 경우”

아래에 해당하면 감리자는 건축사보를 공사현장에 배치해 감리업무를 수행하게 해야 합니다.

대표 기준(요약):

• 바닥면적 합계 5,000㎡ 이상(축사/작물재배사는 제외)

• 연속 5개 층(지하 포함) 이상 + 바닥면적 합계 3,000㎡ 이상

• 아파트 건축공사

• 준다중이용 건축물 건축공사

• (별도 리스크 공정) 깊이 10m 이상 굴착 또는 높이 5m 이상 옹벽 등 공사 감리 시 건축/토목 분야 건축사보 배치

• (특정 건축물) 마감재료 설치공사 감리에서 국토교통부령이 정한 경우에도 배치 요구가 생길 수 있음

또한,

• 이 경우 배치되는 건축사보는 다른 현장 감리를 동시에 수행하지 않는 사람이어야 하고

• 배치/변경/철수 후 7일 이내 배치현황을 제출해야 합니다.

6-3. 건설사업관리(감독 권한대행 등)에서의 상주/비상주

공공·대형공사에서 적용되는 건설기술진흥법 체계에서는, 배치기준을 “상주기술인/기술지원기술인”처럼 구분해 운용하도록 되어 있습니다.

7) 감리의 핵심

감리의 뜻은 "감독하고 관리함" 이라고 되어 있습니다.

즉, 제대로 하는지 감독하고 건축주를 대신해 총괄 관리함을 말합니다.

• “맞다/틀리다”만이 아니라

  디테일·자재·시공순서·대안 제시까지 포함한 품질 커뮤니케이션 이행하고

• 법이 요구하는 최소기준(보고·기록·현장배치)은 하한선,

  실제 좋은 감리는 재시공을 줄이는 설계자 관점의 체크리스트 운영

• 결과물은 결국 안전 + 하자 최소화 + 의도 구현 + 기록의 완결성까지 마무리 해야합니다.

서울연구원, ‘서울 공사여건 감안한 감리기능 강화 방안’ 보고서 발표감리용역 산출내역서 공개, 설계도서 검토 시간 확보, 감리원 배치기준 전문화 필요감리제도 개선 통해 부실공사 예방 및 민간 감리기능 강화 기대

최근 서울을 비롯한 국내 건설현장에서 부실공사와 안전사고가 계속 발생하고 있다. 이는 기술적 문제가 아니라, 발주·설계·시공·감리 등 건설 전 과정에 걸친 구조적 한계에서 비롯된다. 특히 서울은 복잡한 교통체계, 다층적인 지하시설물, 상시적인 민원 등으로 인해 감리 업무 수행이 까다로운 여건이다. 이로 인해 감리자들은 공정·품질·안전관리라는 본연의 업무에 집중하지 못하고, 과도한 행정업무에 노출되고 있다. 이에 서울연구원은 ‘서울의 공사여건을 감안한 감리기능 강화 방안’ 보고서를 통해 감리 기능 강화를 위한 개선책을 제시했다.

감리는 건축법, 건설기술진흥법, 주택법 등 각각의 법령에서 서로 다르게 정의되고 있다. 법령마다 감리에 대한 용어가 감시, 지도, 확인 등으로 혼용되며, 책임 범위에 대한 해석에도 차이를 유발해 현장에서 혼란을 초래한다. 특히 1993년 건설산업기본법에 건설사업관리(CM) 개념이 도입된 이후, 감리와 건설사업관리의 차이, 역할, 의무사항에 대한 명확한 인식이 더욱 중요해졌다. 그럼에도 감리 업무와 역할에 대한 이해가 부족할 경우, 부실공사로 이어질 수 있다고 보고서는 지적한다.

연구진은 서울시 공공건설공사 감리 업무의 문제점을 ▲감리대가 산정의 모호성 ▲설계도서 검토 시간 부족 ▲감리원 배치기준 마련 미흡 등 세 가지로 지적했다.

먼저, 감리대가 산정의 모호성이다. 서울시는 공공공사 입찰 시 입찰공고, 과업내용서, 사업수행능력 평가 기준, 배치 계획표 등을 제공하고 있으나, ‘감리용역 산출내역서’는 제공하지 않고 있다. 총 용역비는 명시돼 있으나, 제경비·기술료·직접경비 등의 반영 비율은 확인할 수 없다. 보고서는 감리대가 산정의 체계적 기준 마련이 필요하다고 지적했다. 총 용역비는 감리원 수, 등급, 배치 기간 등을 결정하는 핵심 기준인 만큼, 그 적정성과 현실성이 매우 중요하다. 총 용역비가 낮게 책정될 경우 필수 감리 인력 확보가 어려워지고, 이는 감리 품질 저하와 공사 안전관리 취약으로 이어질 수 있다.

또한, 설계도서를 검토할 충분한 시간 부족도 주요 문제 중 하나다. 설계도서 검토는 발주청과 설계자의 의도를 명확히 파악하고, 설계도서와 시공성을 비교·검토해 사전에 사고를 방지하고 품질과 안전을 확보할 수 있는 핵심 단계다. 그러나 서울연구원이 감리자, 공무원, 시공사를 대상으로 실시한 설문조사 결과, 감리기능 강화와 업무 개선이 필요한 단계로 모든 응답자가 ‘설계 검토 단계’를 선택한 것으로 나타났다. 보고서는 “설계도서 검토 시간이 부족한 상황에 대한 제도적 대비가 필요하다”고 지적했다.

마지막으로 지적된 문제는 감리원 배치기준 작성의 미흡이다. 현재는 발주청이 감리원 배치기준을 작성하지만, 입찰공고 이전에 전문 공정별 전문가의 검토 절차가 없어, 부적절하거나 미흡한 기준이 제공되는 사례가 발생하고 있다. 실제로 서울시가 발주한 한 공공공사 감리용역 입찰 사례에서는, 착수 시점에 현장 개설, 설계도서 검토, 행정업무, 착공 지원 및 공사 관리 등 다양한 업무가 요구됨에도 불구하고, 감리단장(책임 건설사업관리 기술자) 한 명의 1개월 근무만 배치 기준에 반영돼 있었다.

공공 건설공사의 감리 기능 강화를 위해, 보고서는 ▲감리용역 대가의 현실화 ▲설계도서 및 시공성 검토 강화 ▲감리원 배치기준의 전문화 등을 제안했다.

우선, 입찰 시 감리용역 산출내역서에 제경비와 기술료의 산출 근거를 명시하고 이를 공개함으로써, 감리 대가의 신뢰성을 높이는 방안을 제시했다. 또 용역 착수 단계에서 감리원을 조기 배치해 설계도서와 시공성 검토에 충분한 시간을 확보하고, 설계 의도에 대한 이해를 바탕으로 시공 과정에서의 품질과 안전 요소를 사전에 점검할 수 있도록 해야 한다고 강조했다. 마지막으로, 입찰 시 제공되는 ‘감리원 배치기준’의 작성 과정을 보다 합리적이고 전문적으로 개선함으로써, 감리용역사의 입찰 금액 산정의 기준을 명확히 하고, 낙찰 이후 예산 편성 및 감리 인력 배치의 적정성을 보장해야 한다고 밝혔다.

서울연구원은 “공공성과 전문성을 강화하는 방향으로 감리제도를 개선한다면 부실공사 예방에 도움이 될 것”이라며 “공공부문의 역할이 확대될 경우 민간 건설공사의 감리 기능도 함께 강화될 수 있을 것”이라고 설명했다.