옥상 활용, 어디까지 합법이고 어디부터 불법일까?

옥상에 지붕 하나 올렸을 뿐인데 왜 문제가 될까

옥상은 참 애매한 공간입니다.

그냥 두기에는 아깝고, 조금만 꾸미면 테라스처럼 쓸 수 있을 것 같습니다.

파라솔 하나 놓고, 데크를 깔고, 식물을 키우고, 여기에 지붕까지 덮으면 작은 루프탑 공간이 완성될 것 같죠.

하지만 옥상은 법적으로 생각보다 예민한 공간입니다.

“내 건물 옥상인데 내가 쓰는 게 왜 문제냐”라고 생각할 수 있지만, 건축법에서는 지붕, 기둥, 벽, 면적, 높이, 용도, 구조 안전까지 함께 봅니다.

특히 옥상에 무언가를 설치할 때 가장 중요한 기준은 이것입니다.

비와 눈을 막는 지붕이 있는가.

기둥이나 벽이 있는가.

사람이 머무는 공간처럼 쓰이는가.

기존 건물의 면적, 층수, 높이를 늘리는 결과가 되는가.

이 네 가지를 보면 대략적인 방향이 잡힙니다.

옥상에서 가장 위험한 것은 ‘지붕’입니다

옥상 활용에서 가장 많이 걸리는 부분은 지붕입니다.

건축법상 건축물은 기본적으로 “지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것”을 기준으로 판단합니다. 그리고 거실은 거주, 집무, 작업, 집회, 오락 등 사람이 머무는 용도로 쓰이는 방을 말합니다.

그래서 옥상에 단순히 의자나 화분을 놓는 것과, 그 위에 고정식 지붕을 덮는 것은 전혀 다른 문제가 됩니다.

지붕이 생기는 순간 그 아래 공간은 비와 눈을 피할 수 있는 공간이 됩니다.

여기에 벽이나 기둥, 가구, 냉난방, 조명까지 들어가면 행정청 입장에서는 “이건 그냥 옥상이 아니라 사용 가능한 실내 공간 아닌가?”라고 볼 수 있습니다.

즉, 옥상에서 불법 여부를 가르는 첫 번째 기준은 대체로 지붕이 있느냐 없느냐입니다.

옥탑이라고 다 괜찮은 것은 아닙니다

많은 분들이 옥상에 작은 구조물을 만들면서 “이 정도는 옥탑이니까 괜찮겠지”라고 생각합니다.

하지만 옥탑도 기준이 있습니다.

건축법 시행령에서는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등 옥상 부분이 일정 요건을 충족하면 층수에 산입하지 않는 규정을 두고 있습니다. 대표적으로 해당 옥상 부분의 수평투영면적 합계가 건축면적의 8분의 1 이하인 경우가 언급됩니다. 다만 이는 계단탑, 승강기탑 같은 기능적 옥상 구조물에 관한 기준이지, 마음대로 방이나 창고를 만들어도 된다는 뜻은 아닙니다.

쉽게 말하면 이렇습니다.

옥상에 있는 작은 구조물 = 무조건 합법이 아닙니다.

8분의 1 이하 = 무조건 거실이나 창고로 사용 가능도 아닙니다.

면적이 작더라도 사람이 머무는 실내 공간처럼 쓰면 문제가 될 수 있습니다.

비닐하우스는 합법일까?

옥상에 비닐하우스를 설치하는 경우도 있습니다.

식물을 키우는 온실처럼 보이면 괜찮을 것 같지만, 이것도 목적과 규모, 위치에 따라 달라집니다.

건축법 시행령상 가설건축물에는 농업·어업용 비닐하우스, 고정식 온실, 간이작업장 등이 포함될 수 있습니다. 특히 도시지역 중 주거지역·상업지역·공업지역에 설치하는 농업·어업용 비닐하우스 중 연면적 100㎡ 이상인 것은 가설건축물 신고 대상에 포함됩니다.

문제는 실제 사용 방식입니다.

정말 식물을 키우는 온실이라면 검토 여지가 있지만, 그 안에 소파를 놓고, 창고처럼 쓰고, 사람이 쉬는 공간으로 사용한다면 이야기가 달라집니다.

겉모습은 비닐하우스여도 실제로는 옥상방, 창고, 휴게실처럼 쓰이면 위법 소지가 커집니다.

파라솔과 텐트는 비교적 안전할까?

파라솔, 접이식 텐트, 캠핑용 타프처럼 임시로 설치했다가 걷어내는 물건은 상대적으로 위험이 낮습니다.

예를 들어 하루 정도 행사나 휴식을 위해 텐트를 쳤다가 철거하는 정도라면 일반적인 건축물로 보기 어렵습니다.

하지만 옥상에 항상 설치해두고, 프레임을 고정하고, 내부를 생활공간처럼 꾸민다면 이야기가 달라집니다.

핵심은 상시성입니다.

잠깐 쓰는 임시 설치물인지, 계속 남아 있는 고정 구조물인지가 중요합니다.

또 실제로 사람이 점유해서 사용하는 공간인지도 함께 봅니다.

옥상 캠핑 감성은 좋지만, 고정식 글램핑 구조물처럼 만들어두는 순간 법적 리스크가 생깁니다.

렉산이나 폴리카보네이트 지붕은 특히 조심해야 합니다

옥상에서 가장 흔히 보는 것이 렉산 지붕입니다.

투명하니까 괜찮지 않을까 생각하는 분들도 많습니다.

하지만 법적으로 중요한 것은 투명한지 불투명한지가 아닙니다.

중요한 것은 비와 눈을 막는 지붕 역할을 하느냐입니다.

폴리카보네이트, 렉산, 유리, 판넬 등 재료가 무엇이든 실질적으로 지붕 역할을 하면 바닥면적이나 건축면적 산정 문제가 생길 수 있습니다. 건축법 시행령에서도 벽이나 기둥 등 구획이 있는 부분은 바닥면적 산정 대상이 될 수 있고, 벽·기둥 구획이 없는 건축물도 지붕 끝부분을 기준으로 바닥면적을 산정하는 규정을 두고 있습니다.

그래서 옥상에 고정식 렉산 지붕을 덮는 것은 매우 조심해야 합니다.

단순 차양이라고 생각하고 설치했지만, 실제로는 지붕으로 판단될 수 있습니다.

가변형 파고라는 괜찮을까?

요즘 많이 설치하는 것이 전동 가변형 파고라입니다.

루버가 열리고 닫히고, 비가 오면 닫아서 지붕처럼 쓰고, 날씨가 좋으면 열어두는 방식입니다.

겉으로 보면 “접히니까 지붕이 아니다”라고 주장할 수 있을 것 같습니다.

하지만 이 부분은 지자체별 판단이 갈릴 수 있습니다.

완전히 개방되는 구조인지, 닫았을 때 지붕 기능을 하는지, 상시적으로 닫아두는지, 하부 공간을 어떻게 사용하는지에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 아래에 테이블, 소파, 조명, 난방기까지 갖춰두면 “이건 단순 차양이 아니라 점유 가능한 공간”으로 해석될 가능성이 있습니다.

가변형이라고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다.

태양광 패널 아래 공간은 어떻게 봐야 할까?

옥상에 태양광 패널을 설치하는 경우도 많습니다.

태양광 패널은 기본적으로 설비의 성격이 강합니다.

그 자체가 에너지 생산을 위한 시설이라면 일반적인 옥상방과는 다르게 볼 여지가 있습니다.

하지만 문제는 그 아래 공간입니다.

태양광 패널을 높게 세우고, 그 아래에 소파나 테이블을 두고, 휴게공간처럼 꾸미면 행정청은 실제 이용 형태를 볼 수 있습니다.

즉, 설비 때문에 생긴 빈 공간을 잠깐 활용하는 정도와, 의도적으로 거실처럼 꾸미는 것은 다릅니다.

태양광 패널 자체보다 중요한 것은 그 하부 공간을 어떤 용도로 쓰고 있느냐입니다.

정자와 파고라는 조경시설로 볼 수 있을까?

옥상에 정자나 파고라를 설치하는 경우도 있습니다.

이 부분은 흥미롭습니다.

정자나 파고라는 경우에 따라 조경시설로 볼 수 있는 여지가 있기 때문입니다.

국토교통부 조경기준에서는 조경시설을 파고라, 벤치, 환경조형물, 정원석, 휴게·여가·수경·관리 시설 등 조경과 관련해 설치되는 시설로 설명합니다.

다만 정자가 무조건 조경시설로 인정되는 것은 아닙니다. 국토교통부 법령해석에서도 정자를 건축물로 볼지 조경시설물로 볼지는 구조, 규모, 설치목적, 이용형태, 기존 조경과의 유기적 연계성 등 현장 상황을 종합적으로 검토해 허가권자가 판단할 사항이라고 설명합니다.

즉, 작은 파고라나 정자가 조경계획 안에서 자연스럽게 배치되면 인정 가능성이 있지만, 벽이 생기고, 문이 달리고, 실내처럼 닫힌 공간이 되면 건축물로 볼 가능성이 커집니다.

여기서 중요한 것은 디자인입니다.

정말 조경시설처럼 보이는지, 아니면 옥상에 별도의 방을 하나 만든 것처럼 보이는지가 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

방수 목적의 덧지붕은 괜찮을까?

오래된 단독주택이나 다가구주택 옥상에서 흔히 볼 수 있는 것이 방수 목적의 덧지붕입니다.

평지붕에서 누수가 반복되다 보니, 옥상 전체를 경사지붕처럼 덮어버리는 방식입니다.

실제로 지방이나 노후 주택가에서 많이 볼 수 있습니다.

하지만 “방수 목적”이라고 해서 무조건 괜찮은 것은 아닙니다.

기존 건물 위에 지붕을 새로 만들면 높이가 증가할 수 있고, 내부에 사용할 수 있는 공간이 생길 수 있습니다. 건축법 시행령상 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 의미하므로, 덧지붕도 규모와 형태에 따라 증축 검토 대상이 될 수 있습니다.

특히 덧지붕 아래 공간을 장독대, 창고, 휴게공간처럼 사용하면 단순 방수시설이라고 보기 어려워질 수 있습니다.

누수 때문에 꼭 필요하다면, 임의 시공보다는 건축사와 상의해서 신고나 허가 가능성을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

“걸리면 벌금 내면 되지”가 위험한 이유

예전에는 불법 증축을 해놓고 이행강제금을 내면서 버티는 경우도 있었습니다.

하지만 지금은 리스크가 훨씬 커졌습니다.

위반건축물은 민원, 현장점검, 항공사진 등으로 적발될 수 있습니다. 적발되면 시정명령과 이행강제금 문제가 생기고, 영리 목적 위반이나 반복 위반의 경우 지자체 조례에 따라 가중 부과될 수 있습니다. 국토교통부 법령해석에서도 영리 목적 위반, 허가나 신고 없는 신축·증축, 반복 위반 등에 대한 이행강제금 가중 취지를 설명하고 있습니다.

더 큰 문제는 사고입니다.

불법으로 만든 옥상 구조물에서 화재, 추락, 붕괴, 누수, 인명사고가 발생하면 단순 행정처분으로 끝나지 않을 수 있습니다.

특히 임대용 건물, 다가구, 다세대, 근린생활시설처럼 다른 사람이 사용하는 건물이라면 책임이 훨씬 커집니다.

옥상 불법 증축은 당장 공간을 더 얻는 것처럼 보이지만, 장기적으로는 건물 전체의 리스크가 됩니다.

옥상 활용 전 반드시 확인해야 할 것

옥상을 꾸미기 전에 먼저 확인해야 할 것은 디자인이 아닙니다.

첫 번째는 기존 허가도면입니다.

옥상에 이미 계단탑, 물탱크실, 옥탑, 조경면적 등이 어떻게 잡혀 있는지 봐야 합니다.

두 번째는 건폐율과 용적률 여유입니다.

옥상에 구조물을 올렸을 때 면적에 산입되면 법정 한도를 초과할 수 있습니다.

세 번째는 높이 제한입니다.

대지 조건, 일조권, 사선 제한, 지구단위계획, 경관지침 등에 따라 옥상 구조물이 문제가 될 수 있습니다.

네 번째는 구조 안전입니다.

옥상은 원래 추가 하중을 전제로 설계되지 않은 경우도 많습니다.

데크, 흙, 화분, 수조, 수영장, 지붕, 태양광, 파고라가 들어가면 하중이 크게 늘어날 수 있습니다.

다섯 번째는 관할 구청의 해석입니다.

옥상 구조물은 현장 상황과 지자체 판단이 중요합니다. 같은 모양이라도 지역, 용도지역, 규모, 설치 목적에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

결론: 옥상은 ‘덮는 순간’ 법적 검토가 필요합니다

옥상은 좋은 공간입니다.

잘 활용하면 작은 정원이 될 수도 있고, 휴게공간이 될 수도 있고, 건물의 가치를 높이는 루프탑이 될 수도 있습니다.

하지만 법적으로는 매우 조심해야 합니다.

의자, 화분, 조명처럼 이동 가능한 요소는 비교적 부담이 적습니다.

하지만 고정식 지붕, 벽, 기둥, 렉산, 가변형 파고라, 정자, 방수 덧지붕, 컨테이너, 글램핑 구조물처럼 공간을 만들기 시작하면 이야기가 달라집니다.

옥상 활용의 핵심은 간단합니다.

지붕을 덮으면 건축이 될 수 있습니다.

가구를 넣으면 거실처럼 보일 수 있습니다.

계속 두면 임시가 아니라 고정 구조물로 볼 수 있습니다.

남에게 임대하거나 영업에 쓰면 리스크가 훨씬 커집니다.

옥상을 제대로 쓰고 싶다면, 먼저 합법적으로 쓸 수 있는 선을 확인해야 합니다.

그다음에 디자인을 해야 합니다.

예쁜 옥상보다 중요한 것은 문제없는 옥상입니다.

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안녕하세요. 이번 글에서는 임대인분들께 반가운 소식 하나를 전해드리려고 합니다.

바로 건축법 위반으로 이행강제금 처분을 받아온 ‘위반 건축물’(불법 건축물)을 양성화하는 이른바 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)이 올해 상반기 내 제정될 가능성이 높다는 소식입니다.

이 법이 제정·시행될 경우, 전국 약 6만 동의 위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상되는데요. 그동안 위반 건축물로 분류되어 매매와 대출에 제약이 있었던 노후 빌라와 단독·다가구주택의 거래 및 금융 활용도 한층 수월해질 것으로 기대됩니다.

@국토교통부

@국토교통부

12년 만에 양성화 조치가 다시 추진됩니다

불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 추진되는 것은 2014년 이후 12년 만입니다.

더불어민주당과 국토교통부는 최근 당정협의를 통해 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 기준을 마련했는데요. 어떤 위반 건축물에 양성화 기회를 부여할지에 대한 구체적인 기준을 정리했다는 의미입니다.

이 같은 내용을 바탕으로 상반기 중 ‘불법건축물 양성화 특별법’을 발의·제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하겠다는 것이 정부와 여당의 계획입니다. 국토교통부는 이번 법안 제정으로 약 6만 동 규모의 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상에 포함될 수 있을 것으로 보고 있고요.

불법 건축물 양성화는 이번이 처음은 아닙니다. 1980년과 1981년, 2000년, 2006년, 2014년에 이어 이번이 다섯 번째 추진인데요. 가장 최근인 2014년 이후 12년 만에 다시 양성화가 논의되는 셈입니다.

다만 불법 건축물에 일종의 면책 기회를 주는 조치인 만큼, 양성화는 이번에도 한시적으로만 적용될 가능성이 큽니다. 즉, 법에서 정한 일정 기간 동안에만 신청과 처리가 가능할 것으로 보입니다.

@국토교통부

어떤 불법·위반주택이 양성화 대상이 될까요?

그렇다면 어떤 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상이 될 수 있을까요?

당정이 마련한 가이드라인에 따르면, 주택 유형과 규모에 따라 양성화 적용 기준이 달라집니다.

먼저 단독주택은 연면적 165㎡(약 50평) 미만인 경우 일괄적으로 양성화 대상에 포함될 수 있습니다. 반면 165㎡ 이상 330㎡(약 100평) 미만의 단독주택은 해당 주택이 위치한 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능하고요.

다가구주택은 더 넓은 범위까지 포함되는데, 연면적 660㎡(약 200평) 미만까지 양성화 대상에 들어갈 수 있습니다.

근린생활시설의 경우에는 주차장 확보 등 건축 기준을 충족하는 경우에 한해 양성화가 허용될 예정입니다.

@국토교통부

이행강제금을 5회 이상 납부한 경우가 대상입니다

다만 연면적 기준만 충족한다고 해서 모든 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

정부와 여당은 기존에 불법·위반 건축에 대한 제재로 이행강제금을 5회 이상 납부한 주택에 한해서만 양성화 조치를 적용할 방침인데요. 즉, 장기간 이행강제금을 부담해 온 주거용 건축물에 한해 한시적인 구제 기회를 주겠다는 의미입니다.

이런 경우에는 양성화 대상에서 제외됩니다

반면 건축법 위반 사실을 알고도 해당 건축물을 매수한 경우, 그리고 2014년 양성화 혜택을 이미 받은 건축물과 동일한 소유주는 이번 양성화 대상에서 제외될 예정입니다.

즉, 향후 또 한 번의 양성화를 기대하며 반복적으로 불법·위반을 저지른 건물주나, 위반 사실을 인지한 상태에서 투기 목적으로 매수한 경우에는 혜택을 주지 않겠다는 취지입니다.

또한 건축물 내부의 방을 쪼개 가구 수를 늘린 경우도 원칙적으로는 양성화 대상에서 제외됩니다. 다만 방을 나눴더라도 실제 가구 수 증가는 없는 경우에는 예외적으로 허용될 수 있는데요. 예를 들어 가족 거주를 위한 공간 분리처럼 생활상 필요에 따른 경미한 위반은 사정을 고려하겠다는 의미로 볼 수 있습니다.

다만 위 조건을 모두 충족하더라도 화재 안전에 문제가 있거나 구조적 결함이 심각한 경우에는 건축 관련 심의에서 탈락해 양성화 대상에서 제외될 수 있습니다.

@국토교통부

일조권 ‘사선 제한’ 규제도 함께 완화될 가능성이 있습니다

국토교통부가 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에는 불법 건축물 양성화를 위해 일조권 관련 건축규제를 완화하는 방안도 포함되어 있는데요. 특별한 변수가 없다면 이 역시 이번 법률 제정과 건축법 개정안에 함께 반영될 가능성이 있습니다.

현행 건축법은 인접 대지의 일조권을 보호하기 위해 일정 높이 이상 건축물에 대해 경계선으로부터 일정 거리 이상 이격하도록 규정하고 있습니다. 흔히 말하는 ‘사선 제한’ 규정인데요. 이 때문에 빌라 상층부가 계단처럼 뒤로 물러난 형태로 지어지는 경우가 많습니다.

문제는 이 과정에서 생긴 상층부의 빈 공간을 샌드위치 패널 등으로 막아 베란다나 발코니를 확장하는 무단 증축이 적지 않게 발생했다는 점입니다. 실제로 빌라 밀집 지역에서 흔히 볼 수 있는 형태이고, 위반 건축물로 적발되는 대표적인 사례이기도 합니다.

이에 국토교통부는 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에서 이른바 ‘사선 제한’ 방식을 일부 완화해, 일정 요건을 충족할 경우 상층부 공간을 보다 합법적으로 활용할 수 있도록 제도를 손보겠다는 방향도 제시했습니다.

@국토교통부

상반기 내 법 제정을 목표로 추진 중입니다

앞서 말씀드린 것처럼 정부와 여당은 2026년 상반기 안에 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)을 제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것을 목표로 하고 있습니다.

법안이 통과된 이후에는 관련 법령과 지방자치단체별 세부 가이드라인이 마련되는 대로, 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 한시적으로 시행될 예정입니다.

절차는 주거용 불법·위반 건축물 소유주가 건축사를 통해 설계도서를 작성하고, 이후 지방자치단체 소속 지방건축위원회의 심의를 거쳐 사용승인서를 발급받는 방식으로 진행될 가능성이 큽니다.

다만 앞서 설명드린 것처럼 165㎡ 이상 330㎡ 미만의 단독주택은 해당 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능한데요. 이 규모의 단독주택을 보유하고 계신 분이라면, 관할 지자체 건축과를 통해 조례 제정 및 운영 방향을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요하겠습니다.

이번 글에서는 2014년 이후 12년 만에 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 다시 추진되고 있다는 내용을 살펴봤습니다.

이 제도가 실제로 시행된다면, 위반 건축물로 인해 매매나 대출에 어려움을 겪고 있던 임대인분들께는 적지 않은 변화가 될 수 있을 텐데요. 다만 아직은 법안 제정과 세부 기준 확정이 남아 있는 만큼, 향후 입법 진행 상황과 지자체별 기준을 함께 확인하시는 것이 필요하겠습니다.

이번 글이 임대인분들의 현명한 자산 관리에 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.

터파기 공사, 흙막이만 세운다고 끝이 아니다

도심 현장에서 흙막이 공사가 깔끔하게 완료된 모습을 보면, 많은 사람들이 이제 큰 고비는 넘겼다고 생각합니다. 하지만 실제로 더 위험한 단계는 그다음입니다. 바로 땅을 파고 지하로 내려가는 터파기 공사입니다. 요즘 재개발·재건축 현장만 보더라도 지하 2층, 3층, 4층이 흔하고, 어떤 현장은 수십 미터 아래까지 굴착이 이어집니다. 이 과정에서 문제가 생기면 단순히 현장 내부 사고로 끝나는 것이 아니라, 주변 건물과 도로, 공공시설까지 함께 위험해질 수 있습니다.

흙막이는 말 그대로 주변 토압을 버텨 주기 위한 구조입니다. 겉으로는 튼튼해 보여도, 지반 상태나 지하수, 인접 구조물 조건이 복잡하면 예상하지 못한 변형이 생길 수 있습니다. 만약 흙막이가 무너지거나 변형이 커지면 현장 안쪽만 망가지는 것이 아닙니다. 바로 옆 노후 건물이 기울어질 수도 있고, 석축이 무너질 수도 있으며, 도로 밑 상하수도관이나 통신관 같은 지하 매설물에도 큰 피해가 생길 수 있습니다. 결국 굴착공사는 “우리 현장만의 문제”가 아니라 주변 전체의 안전과 연결된 공사라고 봐야 합니다.

그래서 굴착에 들어가기 전 가장 먼저 해야 할 일은 주변 조사입니다. 현장 경계 밖에 무엇이 있는지부터 철저히 확인해야 합니다. 오래된 건물은 없는지, 석축이나 옹벽은 없는지, 도로와 지하 매설물은 어떻게 지나가는지, 인접 시설물은 어떤 상태인지 미리 조사해야 합니다. 세부 기준은 현장과 지자체에 따라 달라질 수 있지만, 대표적으로 굴착 깊이가 크거나 지하층이 깊은 경우, 높이가 큰 옹벽이 있는 경우, 또는 석축·노후건축물·공공시설이 가까운 경우에는 더 엄격한 검토와 심의가 요구됩니다. 특히 굴착 깊이를 기준으로 주변 일정 범위를 위험권으로 보고 관리하는 이유도, 실제 영향이 생각보다 넓게 퍼질 수 있기 때문입니다.

이때 중요한 것이 전문가 심의입니다. 단순히 “흙막이를 했다”는 사실만으로 안전이 확보되는 것은 아니기 때문입니다. 현장의 토질이 점토인지, 모래질인지, 암반층은 어느 정도인지, 지하수위는 높은지, 차수는 어떻게 할지 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 그 결과에 따라 CIP, SCW, 지하연속벽, 강널말뚝 같은 공법 중 무엇이 적절한지 판단하게 됩니다. 결국 핵심은 공법 이름이 아니라, 그 현장 조건에 맞는 방법을 제대로 선택했느냐입니다. 여기에 인접 건물, 지하철, 교량, 고가도로 같은 주변 구조물까지 함께 고려해야 진짜 안전한 계획이 됩니다.

또 하나 절대 빼놓을 수 없는 것이 계측입니다. 위험한 공사는 대부분 갑자기 무너지기 전에 작은 신호를 먼저 보냅니다. 흙막이가 미세하게 기울거나, 지하수위가 급격히 변하거나, 주변 건물에 없던 균열이 생기거나, 있던 균열이 빠르게 벌어지는 식입니다. 그래서 지중경사계, 지하수위계, 침하계, 균열계측기 같은 장비를 적절한 위치에 설치해 변형과 이상 징후를 계속 확인해야 합니다. 계측은 형식적인 절차가 아니라, 사고를 사전에 알아차리기 위한 가장 현실적인 안전장치입니다.

착공 전 주변 건물 현황조사도 매우 중요합니다. 공사 전에 이미 있던 균열인지, 공사 이후 새로 발생한 균열인지 구분하지 못하면 분쟁이 커질 수밖에 없습니다. 그래서 주변 건물의 균열, 기울기, 외벽 상태 등을 사전에 기록해 두어야 합니다. 이 조사를 시공사가 직접 하면 객관성 문제가 생길 수 있기 때문에, 공인된 기관이 제3자의 입장에서 기록하도록 하는 이유도 여기에 있습니다. 결국 이런 절차는 누군가를 번거롭게 하려는 것이 아니라, 사고 예방과 책임 구분을 명확히 하기 위한 최소한의 안전 장치입니다.

정리하면, 굴착공사는 단순히 땅을 파는 작업이 아닙니다. 흙막이 설치, 주변 조사, 전문가 심의, 계측 계획, 인접 건물 현황조사까지 모두 함께 움직여야 비로소 안전한 공사가 됩니다. 도심지에서의 지하 굴착은 한 현장의 문제가 아니라 주변 도시 환경 전체에 영향을 줄 수 있는 작업입니다. 그래서 공사가 시작되기 전 얼마나 꼼꼼하게 준비했는지가, 결국 사고를 막는 가장 큰 차이를 만듭니다.

1. 터파기 영향범위 산정 기준

• 일반적 기준: 통상적으로 굴착 깊이의 1~2배~3배까지 주변 지반에 영향을 미치는 것으로 간주합니다.

• 발파 시: 발파 진동 및 소음 영향은 25m에서 최대 80m까지 미칠 수 있어 철저한 제어 발파가 필요합니다.

• 근접 시공: 말뚝 항타 작업의 경우 수로 터널 굴착면에서 최소 18m 이상 이격해야 안전성이 확보된다는 연구 결과가 있습니다.  한국지반환경공학회 +2

2. 법적 및 기술적 안전 조치 (지하안전관리법)

• 지하안전영향평가 대상: 굴착 깊이 20m 이상인 터파기 공사는 지하안전영향평가를 의무적으로 실시해야 합니다.

• 소규모 지하안전영향평가: 굴착 깊이 10m 이상 20m 미만의 굴착공사는 소규모 지하안전영향평가 대상입니다.

• 주의 사항: 터파기 시 지하수 유입을 방지하고, 주변 지반 침하 및 인접 구조물 붕괴를 막기 위해 철저한 흙막이 공법이 필수적입니다.

3. 시공 시 영향 최소화 방안

• 지반조사: 흙의 종류와 강도를 사전에 정밀하게 파악하여 흙막이 구조물의 설계에 반영해야 합니다.

• 배수 관리: 지하수위 저하로 인한 주변 지반 침하를 막기 위해 차수 처리가 필요합니다.

• 계측 관리: 흙막이 벽체의 변위, 지하수위 변화 등을 지속적으로 계측하여 이상 징후를 조기에 발견해야 합니다.

터파기는 건축물의 기초를 놓기 위한 핵심 공정으로, 지반의 붕괴나 지하 시설물 손괴가 발생하지 않도록 주변 영향범위 내에 대한 정밀한 사전 검토가 필수적입니다.

- 아래는 옹벽설계 기본편 -

2. 옹벽이란?

옹벽(retaining wall)은 무엇인가를 버티기 위한 벽식 구조물을 통칭합니다.

주로 토사와 물을 막고 전면과 배면에 공간을 확보하기 위한 목적으로 설치됩니다.

3. 옹벽의 종류

그림.1 옹벽의 종류

1) 중력식 옹벽

• 가장 기초적인 옹벽 구조물

• 외력에 대하여 구조물의 자중으로 저항하는 구조물

• 석축 쌓기, 보강토 옹벽 또한 큰 의미에서 중력식 옹벽에 포함됨.

2) L형 옹벽

• 외력에 대하여 구조물의 자중과 저판위의 토압으로 저항하는 구조물

• 배면토사에 기초가 위치하는 L형과 전면부에 기초가 위치하는 역L형이 있음.

3) 역T형 옹벽

• 외력에 대하여 구조물의 자중과 저판위의 토압으로 저항하며 앞굽판의 팔길이로 전도에 대한 저항력을 향상시킨 구조물

4) 부벽식 옹벽

• 역T형(L형) 옹벽에 벽체와 저판을 연결하는 벽체를 설치하여 압축 또는 인장 보강을 하여 내력을 향상시킨 구조물

4. 옹벽은 어떤 상황에 필요한가요?

흙을 안전하게 쌓으려면 약 30°이내 경사면이 필요합니다.

성토사면이 시공성이나 경제성에서 불리한 것으로 판단될 때 옹벽을 설치해서 사면을 대체합니다.

성토면 끝에 부지경계가 인접 또는 저촉된 경우, 성토범위가 과다한 경우, 방음벽 기초, 난간 기초, 교대날개벽 등 구조물 기초와 흙막이가 동시에 필요한 경우가 이에 해당됩니다.

그림.2 옹벽을 설치하는 경우

5. 옹벽 설계는 어떻게 하나요?

• 대상지 현황을 분석하여 벽체의 높이를 결정하고, 설계하중(외력)을 결정, 저판(기초)설치 제약조건 등을 분석하여 옹벽형식을 가정, 설계단면 작성

• 외력에 대하여 활동, 전도, 지지력 등을 검토하여 외적 안전성을 검토.

그림.3 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 - 4.4 안전율 기준

• 옹벽 구조물에 발생하는 내력에 대하여 부재의 안전성을 검토.

5.1 설계하중

옹벽 설계시 고려해야 하는 하중은 다음과 같습니다.

1) 토압

토사의 팽창(주동, active) 또는 압축(수동, passive)에 의해 발생하는 외력

그림.4 주동, 수동토압 개념도

옹벽 배면의 상재하중 또는 인접한 구조물에 의한 토압

그림.5 상재하중에 의한 토압 개념도

2) 자중

옹벽구조물의 중량

3) 활하중

옹벽 배면의 뒷채움 작업하중과 차량하중

4) 부가하중

벽체상단 부착물의 하중

5.2 벽체

1) 벽체 높이

성토가 되어 발생하는 단차에 여유높이와 원지반에 설치되는 기초의 두께 동결심도를 고려하여 벽체 높이를 결정합니다.

2) 벽체 두께

벽체의 두께는 벽체 상단에 설치되는 구조물(차량방호책, 난간, 방음벽 등)을 고려하여 결정하며 최소 300mm이상을 확보해야 합니다.

최소 폭은 설계기준, 설계요령마다 상이하나 실제 배근을 고려해보면 이해가 쉽습니다.

아래는 옹벽 벽체 상단의 배근 예시입니다.

그림.6 옹벽 벽체 상단 배근 예시

벽체를 250mm의 두께로 설계해도 철근의 최소간격을 만족시킬 수 있으나 콘크리트 다짐기의 크기가 작아져 좁은 간격으로 더 많은 횟수의 다짐을 해야 하기에 시공성이 저하 됩니다.(콘크리트 진동다짐기의 제원과 등급은 ACI-309-05 Guide for consolidation of concrete를 참고.)

옹벽 벽체 상단에 방호벽, 방음벽 등의 구조물이 설치되는 경우 여건에 맞게 두께를 조절해야 합니다.

그림.7 벽체 상단 구조물 설치시 벽체두께 산정

3) 기초 심도

저판의 설치깊이는 지지층의 깊이, 동결심도, 설치되는 시설물 등을 고려해서 결정합니다.

지표면 아래로 최소한 1.0m 이상의 깊이에 설치해야 합니다.

그림.8 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 4.4.1 활동 안정성

4) 전면경사

옹벽의 벽체는 직각으로 설치될 것이라 생각하기 쉽습니다만, 아래 기준에 따라 1:0.02 이상의 경사를 설치해야 합니다.

그림.9 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 4.6.2 옹벽의 구조상세

그림.10 KCS 11 80 05 콘크리트옹벽 3.3.6 전면경사

기초판 길이가 1m 일 때 20mm(평판재하시험의 침하량 한계)의 부등침하가 발생하는 경우의 처짐각이 0.02이므로 지반침하가 발생된 후 벽체가 90도를 넘지 않도록 미리경사를 주는 것입니다.

주행자의 심리적 안정성을 도모하기 위함이기도 합니다.

그림.11 침하와 수평변위

5.3 저판

외력에 대한 안정성 검토를 통해 저판의 크기를 결정합니다.

1) 활동(Sliding)

수평방향으로 작용하는 외력에 대하여 수평이동(미끄러짐)에 저항하도록 설계해야 합니다.

설계시 저항력이 1.5배 이상 되어야 합니다. (옹벽전면의 수동토압 고려시 2.0배 이상)

그림.12 활동(Sliding)

저항력이 부족한 경우, 저판의 길이 확대로 지지면의 마찰력 증가, 활동방지벽 설치로 수동토압으로 활동에 대한 저항력을 증가시키는 방법이 있습니다.

그림.13 활동방지벽

활동방지벽의 높이는 아래 기준에 따라 결정합니다.

그림.14 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 4.4.2 활동저항력의 증가

활동방지벽은 전면부 지반의 마찰력과 수동토압으로 저항합니다.

그림.15 활동방지벽 설치시 가상파괴면

그림.16 활동방지벽 설치시 저항력

활동방지벽의 위치는 추가하중을 유발하지 않으면서 최대 저항력을 유발하도록 배치해야 합니다.

그림.17 활동방지벽 위치와 특징

활동방지벽의 설치시 구조물 굴착선에 맞는 형상으로 설치해야 합니다.

그림.18 활동방지벽 설치 굴착선

2) 전도(Overturning)

수평방향으로 작용하는 외력에 대하여 회전에 저항하도록 설계해야 합니다.

설계시 저항력이 2.0배 이상 되어야 합니다.

그림.19 전도(Overturning)

저항력 부족시, 저판의 길이 확대로 배면토사에 의한 저항모멘트 증가, 앞굽설치로 팔길이를 늘려 저항모멘트를 증가시키는 방법이 있습니다.

그림.20 저항모멘트를 증가 시키는 방법

3) 지지력(Bearing capacity)

기초면의 지반반력에 대하여 기초지반이 저항하도록 설계해야 합니다.

설계시 허용지지력 3.0배 이상 되어야 합니다.

그림.21 지지력(Bearing capacity)

옹벽에 작용하는 수직력의 편심거리에 따라 지반반력 분포가 다음과 같이 구분됩니다.

그림.22 편심거리와 지반반력분포

지지력 부족시, 저판의 길이 확대로 지반반력 분산, 지반개량으로 극한지지력 증가, 말뚝기초 설치로 지지층까지 하중을 전달하는 방법이 있습니다.

그림.23 지지력 부족 해결 방법

5.4 옹벽 본체 안전성 검토

외력에 대하여 안전성 검토가 끝났으면 옹벽의 형상(높이와 저판길이)이 결정될 것입니다.

이후 옹벽에 발생하는 내력(단면력)에 대하여 설계기준에 맞게 단면검토를 수행하고 안전성을 확보해야합니다.

담당부서

1) 공모/사업 개요 핵심

• 공모명: 정관일반산업단지 청년문화센터 건립 설계공모 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 목적(요지): 노후산업단지를 청년친화형 산업단지로 전환하기 위한 청년복합문화 + 혁신지원 기능 융합 거점센터 조성 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 위치: 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1096번지 일부(일원) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 지역·지구 등: 자연녹지지역, 지방산업단지, 녹지구역(상세는 사업개요에 추가 표기) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …(정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 대지면적: 2,000㎡ (29,597.6㎡ 중 일부) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 연면적/규모: 연면적 1,287㎡(±3% 조정 가능), 지상 4층 이하(1개동) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 용도: 제1·2종 근린생활시설(소매점, 휴게음식점, 사무소, 체력단련장) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 법정 지표(명시): 건폐율 20% 이하 / 용적률 80% 이하 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

2) 예산/용역 범위(수치 체크)

• 총(예정)사업비: 8,390,000천원 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 총(예정)공사비: 6,497,000천원 (관급자재대 및 부가가치세 포함) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 설계비: 309,212천원 (각종 예비인증비, 손해배상보험, 부가가치세 등 포함) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 중요 문구(리스크 관리)

  • “총예정공사비 사업예산 범위 내에서 설계”해야 하며 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

  • 공사비는 건축·구조·기계·전기·통신·소방·토목·조경 등 전 공종 합산이므로 공종 배분 포함해 실현가능 설계 요구 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 설계용역기간: 착수일로부터 180일(공휴일 포함, 행정절차/인증 등 필요기간 일부 제외 표기) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

3) 공모 운영(주최/홈페이지/질의/등록)

• 공모 방식: 건축서비스산업 진흥법에 따른 일반 설계공모 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 주최(공모 주관부서): 부산광역시 주택건축국 건축정책과(담당자 연락처 지침서 표기) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 공모 홈페이지: 부산광역시 건축설계공모 홈페이지 making.busan.go.kr (등록/제출/공지 등) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 참가등록 필수: 참가 등록하지 않으면 공모안 제출 불가, 등록 완료자는 지침서에 따른 제출도서 모두 제출해야 함 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 질의응답(Q&A): 기한 내 홈페이지로만 접수(우편/팩스/전화/이메일 질의 불가), 답변은 홈페이지 일괄 게재되며 회신은 지침서 수정으로 간주 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

4) 전체 일정(실무 캘린더용)

지침서 표의 핵심 일정은 아래와 같습니다. (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 공고: 2026.02.19

• 참가등록: 2026.02.26 09:00 ~ 02.27 17:00

• 질의접수: 2026.03.05 09:00 ~ 03.06 17:00

• 질의답변: 2026.03.13 17:00

• 심사위원 기피신청 마감: 2026.04.02 17:00 (이메일 제출 방식 별도 표기) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 공모안 제출: 2026.04.08 09:00 ~ 04.09 17:00

• 기술검토: 2026.04.10 ~ 04.16

• 1차 심사(공개): 2026.04.20 15:00 (6개 이상 제출 시 2차 대상 5개 이내 선정 가능) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 2차 심사(공개): 2026.04.21 14:00 (비대면 온라인 발표 및 심사) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 심사결과 발표: 2026.04.28 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

5) 제출물 요약(익명/분량/필수 도면)

A. 홈페이지 게재 이미지(입상 시 전시용)

• jpg, 300dpi 이상, 각 5MB 이하

• 파일명 예시: 대표이미지, 조감도/투시도/개념도/배치도/각층평면/입면/종횡단면 등

• “2차 심사는 제출된 설계설명서로 발표심사 예정” 문구 포함 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

B. 설계설명서(핵심 제출도서)

• A3 가로, 색상 제한 없음(단 배경 무늬 불가) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 15쪽 이내(표지/목차/간지 제외, 표지·목차는 제공 서식 사용 및 형식 변경 제한 → 위반 시 익명성 위반으로 고려될 수 있음) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 도면 종류(요구 항목)

  • 조감/투시 5컷 이내(실내 포함)

  • 배치도(건축면적 검토내용 포함), 층별 평면, 입면(2면 이상), 종·횡단면(2면 이상)

  • 신재생에너지/제로에너지건축물 인증·BF 인증 계획도

  • 동선계획도(차량/보행, 옥외시설 관계), 계획개념도 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

C. 익명성(매우 중요)

• 작성요령에 명기된 내용 외에는 모든 제출물에 참가자 식별 표시 금지, 익명 원칙은 최종 결정 시까지 온·오프라인 전체 기간 적용 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

6) 심사 프로세스/평가기준/입상

A. 기술검토(사전 적합성 체크)

운영위원회가 규정·지침·법령 기준으로 위반사항 판정 후 심사위원회에 보고합니다(중대한 위반 발견 시 확인 절차 언급). (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

B. 평가항목(지침서 표 기반)

평가는 설계지침(제2장)을 기준으로 하며, 큰 틀은 다음 4파트로 정리됩니다. (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 배치계획: 배치/토지활용도, 공공성 제고, 접근 및 동선 적절성 등 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 공간계획: 이용자 중심 구성, 효율성, 기능 배분/동선 타당성, 창의성 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 경관·주변 조화: 주변 연계/조화, 매스·입면, 색/재료 계획의 적절성·창의성 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 기술계획: 환경친화, 경제성(비용 절감), 신재생에너지 계획 적절성 및 디자인과 조화 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

※ 심사위원회가 공모안 수준이 현저히 낮다고 판단하면 당선작/입상작을 선정하지 않을 수 있음도 명시돼 있습니다. (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

C. 입상/보상

• 당선작 1점: 상장 + 설계권 부여

• 기타 입상작: 심사위원회가 4인 이내 선정, 상장 + 상금

• 보상비 예산: 30,000,000원(VAT 포함) 및 배분 방식(4인/3인/2인/1인 경우) 명시 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

7) 시설 프로그램(면적표 핵심만 발췌)

전체 연면적 ±3% 이내, 실별 면적도 ±3% 이내 조정 가능(제로에너지/BF 고려 명시). (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

8) 설계지침 “핵심 키워드”(당락에 영향 큰 것들)

• 공공성/상징성/접근성: 대민시설로서 주민 접근성, 인지성(개방성 등), 커뮤니티 중심 공공건축물 지향 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 유니버설 디자인 적극 도입(사회적 약자 배려) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 공사비 준수(상한 강함): 추정공사비 이내, 공사비 초과 내용 제안 불가 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 공용면적 가이드: 효율적 공간 이용을 위해 일부 벽체는 확장/전환 용이 구조 권장, 연면적의 30% 이상을 공용면적으로 확보 권장 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 외부공간(개방·안전·연계): 경계로 가로를 “막기”보다 개방공간 지향, 필요 시 투시성 확보 / 옥외테라스·진입마당 / 인접 근린공원·자연녹지와 조화·연계 등 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 주차계획(규정성 포인트)

  • 자주식 주차 원칙, 주차장 주변 완충녹지 및 안전시설(CAR STOPPER 등) 언급 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

  • 기계식 주차 불가, 지하주차 제안 시 추가면적은 연면적 산정에서 제외되나 총공사비 내에서 계획해야 함 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 제로에너지/BF 방향성: 제로에너지 설계 대상이므로 신재생에너지 방안 계획, BF 고려(전기차·장애인주차도 BF 감안 언급) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …(정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

9) 운영계획(설계에 반영할 “운영주체/임대” 조건)

• 운영방식: 부산경제진흥원 및 기장군청 위탁운영 + 일부 임대(지침서 표기) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 공간별 운영: 청년문화센터(다목적 문화라운지/열린도서관/무인센터)는 전문 운영기관 위탁, 실내운동시설·근린생활시설은 공개모집 후 임대 등으로 구분 표기 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

→ 해석(설계 전략): “복합용도 + 운영주체 분리(위탁/임대)”가 전제라서 출입·보안·동선 분리/가변 운영을 설득력 있게 보여주는 게 유리합니다(지침서도 복합용도시설의 기능별 동선/보안 분리 방향을 여러 곳에서 요구). (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …(정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

10) 실격(탈락) 리스크 체크리스트

다음 중 하나라도 해당하면 심사위원회 의결로 심사 제외(실격) 될 수 있습니다. (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 건축법 등 관련 법령 중대 위반(전면 수정 불가피 수준) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 규모/공사비/면적 등 지침 요구를 과도 초과·미달 또는 과제 누락 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 제출도서 규격 현저 위반/왜곡/허위사실 (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 제출물에 업체 특정 문구·이미지 포함(익명성 훼손) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

• 부당 청탁/압력/사전 접촉 등 불공정 행위(심사 전 접촉 포함) (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

또한 당선작이 실격으로 결정되면 계약 체결 전 당선 무효 처리될 수 있다고 명시돼 있습니다. (정관일반산업단지 청년문화센터) 건축설계공모설계 지침서 …

11) 참가자가 받아볼 수 있는 “제공자료” (등록 후 다운로드)

지침서에 따르면, 설계공모 참가자에 한해 홈페이지에서 별도자료를 다운로드할 수 있습니다(설계설명서 서식, 지반조사, 수치지형도, 산업단지계획 고시문/도면, 측량성과도 등).

바닥면적·건축면적·층수·높이 산정 총정리 (발코니·지붕·필로티·지하층)

기준시점: 아래 내용은 국가법령정보센터 공표 기준(건축법: 2025.10.1 시행 / 건축법 시행령: 2025.12.18 시행 표기)를 중심으로 정리했습니다. 실제 인허가 실무에서는 해당 지자체 조례·지구단위계획·허가권자 해석이 함께 작동하므로, 최종은 허가권자(시·군·구) 확인이 필요합니다.

1) “무엇을 어떤 법으로” 계산하나

건축물의 대지면적·연면적·바닥면적·높이·층수 산정은 건축법이 시행령에 위임하고, 시행령이 구체 산정방법을 규정합니다.

• 위임 근거: 건축법 제84조(면적·높이 및 층수의 산정)

• 구체 산정방법: 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)

또한, 면적 산정은 곧바로 건폐율·용적률과 연결됩니다.

• 건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율(최대한도는 국토계획법 기준)

• 용적률: 대지면적 대비 연면적 비율( 용적률 산정용 연면적만)

2) 핵심 용어 한 번에 잡기 (실무에서 헷갈리는 지점)

• 건축면적: “건축물의 수평투영면적(외벽 중심선 기준)” → 건폐율의 분자

• 바닥면적: “각 층의 수평투영면적(벽·기둥 등 구획 중심선 기준)” → 연면적의 구성요소

• 연면적: “각 층 바닥면적의 합계”

  • 다만, 용적률 산정 시는 시행령이 정한 일부 면적을 제외

바닥면적(각목에 따른 제외사항) : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.

나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간[빈공간]으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다. 이하 같다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝[ST], 더스트슈트, 설비덕트[PS], 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.

마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.

바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.

자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.

차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

타. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.

하. 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입하지 않는다.

거. 제46조제4항제3호에 따른 대피공간의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

너. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다.

1) 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터

2) 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터

연면적 제외 (용적률산전용연면적): 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 지하층의 면적

나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

바. 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

3) 건축면적 산정 기준 (건폐율) — 처마·차양·지붕 돌출

3-1. 원칙: 외벽(또는 외곽기둥) 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적

시행령은 건축면적을 외벽 중심선(외벽이 없으면 외곽기둥) 기준으로 정합니다.

3-2. 지붕·처마·차양 등이 1m 이상 돌출되면? → “끝부분에서 후퇴한 선” 적용

처마·차양·부연 등 유사 돌출물이 외벽 중심선에서 수평 1m 이상 돌출된 경우, 건축면적은 돌출 끝부분에서 일정 거리 후퇴한 선을 기준으로 합니다. (일반 건축물은 보통 1m 후퇴)

3-3. 건축면적에 “산입하지 않는” 항목

건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)

3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

7) 그 밖의 건축물: 1미터

나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.

1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택

2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양

3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물

다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)

2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

4) 지하주차장의 경사로

5) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다)

6) 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다)

7) 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

8) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기(이하 “장애인용 승강기”라 한다), 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로

9) 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설

10) 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분

11) 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다)

12) 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)

특례

다음의 요건을 모두 갖춘 건축물의 건폐율을 산정할 때에는 지방건축위원회의 심의를 통해 (2)에 따른 개방 부분의

상부에 해당하는 면적을 건축면적에서 제외할 수 있다.

(1) 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것

① 문화 및 집회시설(공연장ㆍ관람장ㆍ전시장만 해당)

② 교육연구시설(학교ㆍ연구소ㆍ도서관만 해당)

③ 수련시설 중 생활권 수련시설, 업무시설 중 공공업무시설

(2) 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조ㆍ형태

일 것

4) 바닥면적 산정 기준 (발코니·필로티·옥탑·다락 핵심)

4-1. 원칙: 각 층(또는 일부)의 “벽·기둥 등 구획 중심선”으로 둘러싸인 수평투영면적

바닥면적의 기본 정의입니다.

4-2. 벽·기둥 구획이 없는 건축물(대공간 차양 등) → “지붕 끝에서 1m 후퇴선”

벽·기둥 구획이 없는 경우, 바닥면적은 지붕 끝부분에서 수평 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적입니다.

5) 발코니(노대 등) 바닥면적 산정 — “1.5m 룰”

시행령은 발코니를 포함한 “노대등”의 바닥면적을 다음 방식으로 산정합니다:

• 노대등 면적(외벽 중심선~노대 끝)에서

• 노대등이 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 면적만

  → 바닥면적에 산입

즉, 실무적으로는 “깊이 1.5m까지는(대체로) 바닥면적에서 빠지고, 1.5m 초과분은 들어간다”로 이해하되, 법문은 “가장 긴 외벽 길이×1.5m” 방식이라 형상에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.

5-1. 간단 예시(개념 설명용)

• 외벽 접한 길이 6.0m, 발코니 깊이 2.0m → 노대 면적 12.0㎡

• 제외값: 6.0m×1.5m=9.0㎡

• 바닥면적 산입: 12.0-9.0=3.0㎡

6) 필로티·주차램프·옥탑·다락: 바닥면적에 “안 들어가는” 대표 케이스

6-1. 필로티(또는 유사 구조) — 조건 충족 시 바닥면적 제외

벽면적의 1/2 이상이 비어 있는 등 요건을 갖춘 필로티/유사 구조 부분은,

• 공중 통행/차량 통행/주차에 전용되는 경우, 또는 공동주택인 경우

  → 바닥면적에 산입하지 않음

상기 예제는 건축면적 일부 산입, 바닥면적 제외 (근거 : 필로티 1/2공간, 차량전용)

6-2. 옥상 승강기탑·계단탑·장식탑·다락(층고요건) 등

다음은 원칙적으로 바닥면적에 산입하지 않음

• 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑

• 다락: 층고 1.5m 이하(경사지붕은 1.8m 이하)

• 건축물 내부의 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(외기 직접 접촉, 세대/실별 1㎡ 이하)

• 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크/냉각탑/정화조 등 설비 구조물 등

다락 포인트(많이 나오는 질의)

• “다락은 최상층에만 가능?”이라는 실무 오해가 많은데, 법제처 해석례는 ‘최상층으로 제한되지 않는다’고 봤습니다(당시 법령 기준).

• 단, 법제처 해석은 법원 판결처럼 기속력이 있는 건 아니고, 현행 법령/허가권자 운영을 함께 봐야 합니다.

6-3. 지하주차장 경사로(지상→지하1층 구간 한정) 제외

시행령은 지하주차장 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분 한정)를 바닥면적에서 제외합니다.

7) 층수 산정 — 옥탑/지하층/애매한 층 구분

7-1. 층수에서 제외되는 것

시행령은 다음을 층수에 산입하지 않음으로 규정합니다:

• 일정 요건의 옥상 부분(승강기탑·계단탑·옥탑 등)

• 지하층

• 장애인용 승강기 승강기탑

7-2. 층 구분이 명확하지 않으면? → 높이 4m마다 1개 층

“층 구분이 명확하지 않은 건축물”은 건축물 높이 4m마다 하나의 층으로 보아 층수를 산정합니다.

7-3. 부분별 층수가 다르면? → 가장 많은 층수를 그 건축물 층수로

복층/스킵플로어/부분 증축 등에서 자주 쓰입니다.

8) 높이 산정 — 지붕/옥상 돌출물/전면도로 기준(사선제한)까지

8-1. 원칙: 지표면부터 건축물 상단까지

건축물 높이는 원칙적으로 지표면부터 상단까지이며, 1층 전체가 필로티인 경우 일부 규정 적용 시 필로티 층고를 제외하는 특칙이 있습니다.

8-2. 전면도로가 있는 경우(건축법 제60조 관련) — 도로 중심선 기준 + 고저차 보정

• 전면도로 노면에 고저차가 있으면, 접하는 범위의 도로를 수평거리로 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 봅니다.

• 대지 지표면이 도로보다 높으면, 고저차의 1/2만큼 올라온 위치에 도로면이 있는 것으로 봅니다.

8-3. 옥상 구조물이 높이에 미치는 영향(“1/8(또는 1/6) & 12m” 룰)

옥상 승강기탑·계단탑·옥탑 등은,

• 수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하(일부 공동주택 1/6 이하)이고

• 그 부분 높이가 12m를 넘는 경우

  → 넘는 부분만 건축물 높이에 산입합니다.

그리고 지붕마루장식/굴뚝/일정 개방형 난간벽/12m 이하 장애인용 승강기탑 등은 높이에 산입하지 않음으로 규정합니다.

8-4. 처마높이(별도 정의)

처마높이는 지표면부터 지붕틀(또는 유사 수평재)을 지지하는 벽·깔도리·기둥 상단까지입니다.

9) 지하층 판단의 출발점: “지하층” 정의 + 지표면 산정(가중평균)

9-1. 지하층(건축법) 정의 요약

“바닥이 지표면 아래”이고, 바닥~지표면 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이면 지하층입니다.

9-2. 지하층의 “지표면”은 어떻게 잡나?

시행령은 지하층 지표면을 주변이 접하는 각 지표면 부분 높이를 수평거리로 가중평균한 수평면으로 산정하도록 둡니다.

또한 (지하층 지표면 규정을 제외한) 면적·높이·층수 산정에서도 지표면에 고저차가 있으면 가중평균 수평면을 쓰고, 고저차가 3m를 넘으면 3m 이내 구간별로 지표면을 정하도록 합니다.

10) 해석례로 보는 “발코니/면적 특례 중복 적용” 쟁점 2개

10-1. 다락은 최상층에만? → “제한되지 않는다” 해석례

법제처는, 바닥면적 제외 대상 다락(층고 1.5m/경사지붕 1.8m 이하)의 설치 장소를 최상층으로 제한하는 명문 규정이 없다는 점 등을 근거로 “최상층 제한이 없다”는 취지로 해석했습니다.

10-2. 발코니에 냉방설비 배기장치 공간을 두면 “1㎡를 또 빼나?” → 중복 적용 불가 해석례

법제처(국민참여입법센터 공개 해석례)는, 발코니(노대등) 바닥면적 특례와 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(1㎡) 특례를 같은 부분에 중복 적용할 수 없다는 취지를 제시했습니다.

실무적으로는

• “원래 바닥면적에 들어갈 공간을 내부에 별도 확보해주기 어려우니 1㎡를 빼준다”는 취지의 특례를,

• 이미 노대등 특례로 제외되는 발코니 영역에 그대로 얹어서 “추가 제외”하는 건 취지에 맞지 않는다는 논리입니다.

11) 참고 법령·지침(목록)

• 건축법

  • 제2조(지하층 정의)

  • 제55조(건폐율) / 제56조(용적률)

  • 제84조(산정방법 위임)

• 건축법 시행령

  • 제119조(면적·높이·층수 산정의 핵심 조문)

• 행정규칙(국토교통부)

  • 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 (사례/도식 중심 운영지침 성격)

• 해석례(법제처/국민참여입법센터 공개)

  • 다락 설치 위치 관련(최상층 제한 여부)

  • 발코니+냉방설비 배기장치 공간의 산정 특례 중복 적용 여부

----------------------------질의회신-------------------------------

계단 바닥면적 산정관련

A. 내부계단 바닥면적 산정

1. 실내계단의 바닥면적 산정(건축 58070-4187, 1999.10.25)

질의 : 하부층에서 상부층으로 올라가는 실내계단의 바닥면적 산정방법

회신 : 바닥면적을 산정함에 있어 건축물 내부계단의 바닥면적은 동 계단의 면적을 각층에 가산하여 산정하는 것임

 2. 복층형인 공동주택 내부 계단의 바닥면적(건축 58070-2573, 2000.09.05)

질의 : 1층 거실부분 및 1층에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천정까지 뚫려있는 경우 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부

회신 : 질의계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실내부의 계단으로 그 상부가 2층 천정까지 개방된 경우라면, 동계단 부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것이니 구체적인 사항은 상세한 설계도서 등을 갖추어 당해 허가권자에게 문의하시기 바람

3. 구획되지 아니한 옥내계단의 바닥면적의 산정방법(건축과 5873, 2004. 11.20)

질의 : 단독주택의 1층 거실부분에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려있는 경우 내부계단의 바닥면적 산입여부는

회신 : 질의의 계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실 내부의 계단으로 그 상부가 2층 천장까지 개방된 경우라면 동 계단부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것임.

4. 내부 계단의 바닥면적 산정 기준(윤혁경Q&A 2010-7-12)

질의 : 1층 거실부분 및 1층 내부에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려 있는 경우, 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부

1. 그림에서 B를 적용 해야 한다면 중심선의 기준은 어떻게 되는지요?

2. 건축법 시행령 제119조 1항 제 3호에 의해서 밑부분 면적중 뚫려 있어도 전부 산입해야 하는지요?

회신 : 1. 엘리베이터가 바닥면적에 없음에도 매층 바닥면적으로 산입되고 있으며, 계단도 그와 같이 매층 바닥면적에 산입하고 있습니다.

2. 지적하신대로 1개층은 바닥면적에 산입하지 않는 것도 생각해 볼 문제입니다만, 대부분 다 포함하여 산정하고 있답니다.

4. 내부계단의 바닥면적 산정 여부에 관하여(윤혁경Q&A 2007-2-5)

질의 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단으로 단지 1-층만 연결하는 계단입니다.

계단부분의 면적이 1층에서 산정되는데, 2층에서도 산정되어야 하는지 여부를 질의하오니 답변 부탁드립니다. (바닥면적 산정시 실내 내부계단을 1층에서 한번만 산정하는 것으로 보여집니다.)

회신 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단의 바닥면적은 1개층만 산정합니다.

B. 외부계단 바닥면적 산정

1. 외부계단의 건축면적·바닥면적 산정방법(건축 58550-871, 1993. 3. 22)

질의 : 건축물의 외벽에 외부계단 설치시 바닥면적의 산정방법

회신 : 건축무릥 외부계단의 경우 건축면적에는 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호의 규정에 의하여 모두 산입하는 것이며, 바닥면적에는 동항 제3호 가목의 규정에 의하여 외부계단 끝부분으로부터 1미터를 후퇴한 나머지부분만을 산입하는 것임

2. 단독주택 옥외계단의 건축면적 산입여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 단독주택(다가구)의 2층으로 올라가는 옥외계단의 건축면적 산입여부.

회신 : 주택의 옥외계단은 지표면으로부터 높이가 1m를 초과하는 부분을 모두 건축면적에 산입하는 것임.

C. 엘리베이터의 바닥면적 산정

1. 엘리베이터 샤프트의 바닥면적 산입여부(건축 58070-2979)

질의 : 고층건축물의 엘리베이터가 일정한 층에만 정지하고 정지하지 않는 층의 엘리베이터홀은 개구부가 없고 화장실 등으로 사용하는 경우 정지하지 않는 층의 엘리베이터 샤프트의 면적이 각 층별 바닥면적에 산입되는지 여부

회신 : 질의의 엘리베이터 샤프트는 건축법 제119조 제1항 제3호의 규정에 의거 각 층별 면적을 바닥면적에 산입해야하는 것임.

 2. 복층형 공동주택 정차하지 않는 층의 승강로부분 바닥면적(국토부 2013.12.09.)

질의 : 복층형 공동주택(2개층이 1세대)에서 출입구가 없는 층의 계단실과 정차를 하지 아니하는 구조로 된 층의 승강로 부분을 바닥면적에 산입하여야 하는 지 여부

회신 : 「건축법 시행령」제119조제1항제3호에 따라 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하도록 하고 있음에 따라, 층의 구분이 명확하고 각 세대의 출입 등을 위하여 사용이 가능한 계단실의 경우에는 바닥면적에 산입하여야 할 것으로 사료되며, 중간층에 승강기를 정차하기 위한 별도의 출입문 등 시설물이나 승강장이 설치되어 있지 아니한 경우의 승강로 부분은 바닥면적에서 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 첨부하여 해당 건축허가권자인 시장.군수.구청장에게 문의하시기 바람.

D. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정

1. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정(국교부 2013.12.06.)

질의 : 지상에서 지하 선큰으로 내려가는 계단부분의 건축면적 및 바닥면적 산입 여부

회신 : 건축물의 건축면적 및 바닥면적 산정은 건축법시행령 제119조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하는 것

임. 다만, 문의의 계단부분이 상부가 노출되고, 건축물의 일부가 아닌 독립된 구조물로서 지상과 지하로의 이동을 위하여 설치된 것이라면 상기 규정에 의한 건축면적 및 바닥면적 산정시 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 해당 허가권자의 사실판단이 요구됨

E. 건축물의 용도분류시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”

 1. 건축물의 용도분류 시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 산정 여부(국교부 2013.12.06.)

질의 : 건축법시행령 별표 1 ‘용도별 건축물의 종류’에 명시된 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 포함되는 지

회신 : 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드리며, 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다. 질의의 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에는 주된 용도에 부수되는 공용부분(복도·계단·화장실 등)의 면적이 공용비율에 따라 포함되는 것이나, 지하주차장 등의 면적은 제외되는 것임.

 F. 거실의 바닥면적

1. 당해용도에 쓰이는 거실의 바닥면적 산정시 공용부 포함여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제2호에 따라 3층 이상으로서 학원용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200m2이상인 경우 지상으로 통하는 직통계단이 2개소 이상 설치하여야 하는 바, 동 규정을 적용함에 있어 학원용도에 쓰이는 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 복도 면적을 포함하여야 하는 지

회신 : 건축법」 제2조제1항제6호에 따라 “거실”은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 것으로, 같은 법 시행령 제34조제2항제2호의 “당해 용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계”를 산정함에 있어 공용으로 사용하는 복도, 계단, 화장실 등은 포함하지 아니하고, 실제 거실로 사용하고 있는 면적으로만 산정하여야 할 것임

2. 공용으로 사용하는 계단, 복도 등의 면적이 거실 바닥면적에 포함되는 지 여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제3호 규정에 의한 공동주택(도시형생활주택 - 원룸형)의 경우, 거실 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 계단, 복도, 화장실의 바닥면적이 포함되는지 여부.

회신 : 건축법」 제2조제1항제6호 규정에 의해 “거실”이라 함은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 바, 이와 관련, 거실에는 누구나 이용할 수 있는 공용으로 쓰이는 계단, 복도, 화장실은 포함되지 않는 것임

G. 건축물 계단설치기준

거실의 바닥면적의 합계의 의미(국토부 2013.12.11.)

질의 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호에서 규정하고 있는 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계의 의미는.

회신 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호의 규정에 의하면, 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터이상의 계단의 경우에는 계단 및 계단참의 너비를 120센터미터이상으로 하여야 하는 바, 이와 관련, “바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계”라 함은 해당 층의 위에 있는 각 층의 거실의 바닥면적의 합계를 말합니다.

H. 피난층인 지하층 직통계단

1.피난층인 지하층에 직통계단 설치여부(국토부 2013.12.13.)

질의 : 지하1층 지상3층인 다세대주택에 있어 피난층인 지하층에 직통계단을 설치해야 하는 지 여부

회신 : 건축법시행령 제34조제1항 규정에 의거, 건축물의 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층을 말한다)외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을(경사로를 포함)을 거실의 각 부분으로부터 계단(거실로부터 가장 가까운 거리에 있는 계단을 말한다)에 이르는 보행거리가 30미터 이하가 되도록 설치하여야 하는 바, 상기 질의의 지하1층이 전면도로에서 바로 출입이 가능한 피난층이라면 지상으로 통하는 직통계단을 설치하지 않아도 됩니다.

I. 바닥면적 산정제외 유사부분

바닥면적에서 제외되는 유사 사례 등(국토부 2013.12.06.)

질의 : 건축법령상 바닥면적에서 제외되는 설비덕트 기타 이와 유사한 것이라 함은 무엇을 말하는 것인 지 및 사람이 통행할 수 없는 공간을 상기의 기타 이와 유사한 것으로 보아 바닥면적에서 제외할 수 있는 지 여부

회신 : 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 마목의 규정에 의하여 설비덕트 기타 이와 유사한 것은 바닥면적 산정시 제외하고 있는 바, 이 경우 “기타 이와 유사한 것”이라 함은 건축물의 건축시 전기·가스·통신설비 등의 설치를 위한 덕트 부분으로 보아야 할 것이며, 사람이 통행할 수 없는 부분이라고 하여 모두 바닥면적 산정시 제외된다고 볼 수는 없을 것이며, 바닥면적 산정시 제외여부는 당해 건축물의 설계도서 등을 검토하는 등 구체적인 현황에 따라 판단하여야 할 것임

J. 주상복합 건축물의 면적산정

1. 주상복합건축물의 전용면적 및 공용면적 산정방법

  (국토부 2013.12.06.)

질의 : 가.「건축법」제8조에 따라 건축허가를 받는 공동주택(다세대주택, 연립주택, 20세대 이상 주상복합건물)의 전용 및 공용면적 산정방법은 주택법 시행규칙 제2조 및 주택공급에 관한 규칙 제8조를 따라야 하는 지? 나. 주택법 시행규칙 제2조에 따라 공동주택의 전용면적 산정방법은 외벽의 내부선을 기준토록 하고 있으나, 2호 조합 이상으로 구성된 공동주택의 세대간 경계벽을 외벽으로 볼 수 있는 지?

회신 : 가. 주택법에서 공동주택(건축법 시행령 별표1 제2호 가목 내지 나목에 한함)에 대한 주거전용면적 산정방법을 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 제2호에 규정하고 있음. 주택법령에서 동 규정의 적용대상을 달리 규정하고 있지는 않으나, 주택법에 의거 사업계획승인을 받아 건설·공급하는 공동주택에 대해서는 동 규정이 적용되는 것으로 판단되며, 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받는 건축물에 대하여 건축법령의 기준을 적용함에 있어서 면적 등 건축물의 규모는 동법 시행령 제119조의 규정에 의하여 산정하여야 하는 것이나, 공동주택의 전용면적 및 공용면적의 산정은 주택법시행규칙 제2조의 규정을 준용하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단됨 나. 위 기준에 의한 공동주택의 세대별 주거전용면적을 산정할 경우 외벽은 세대와 세대 또는 세대와 외부를 경계하는 벽으로 보아 산정함이 타당할 것임 (법 제8조 ⇒ 제11조, 2008. 3. 21.)

L. 설계변경 면적 기준

 1. 설계변경시 면적산정은 증·감부분의 면적을 합산하는 지

  (국토부 2013.12.06.)

질의 : 건축허가를 받은 건축물의 주계단을 변경(위치이동)하는 경우가 사용승인시 일괄신고 변경사항에 해당하는 지의 여부와 이에 해당하는 바닥면적의 합계 50제곱미터이하는 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것인 지

회신 : 질의의 주계단 변경이 건축법시행령 제3조의2 규정에 의한 대수선에 해당하면 동법시행령 제12조 제3항의 규정에 의하여 사용승인 신청시 일괄신고대상에 해당하는 것이며, 동규정에서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계 50제곱미터이하란 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것임   

① 어떤 ‘업(業)·제도’로 갈지 결정 → ② 건축물 용도/도시계획 허용 → ③ 위생(공중위생)·관광(관광진흥) 요건 → ④ 소방(특정소방대상물) 설비 → ⑤ 인허가/신고 순서로 정리

0) 먼저 선택해야 하는 “합법 루트” 4가지

루트 A) 관광숙박업(관광진흥법): 호텔업/호스텔업/소형호텔업 등

• 장점: 내·외국인 모두 대상 가능(통상), 관광과(지자체) 협의/사업계획을 전제로 사업화가 명확

• 본법(관광진흥법)

  • 제4조 등록: 관광숙박업을 하려면 시장·군수·구청장에게 등록

  • 제15조 사업계획 승인: 등록 전에 사업계획 승인을 받아야 함(관광숙박업)

• 시행령(관광진흥법 시행령)

  • 제5조 + [별표 1] 관광사업 등록기준: 업종별 시설기준/부지요건(예: 호스텔·소형호텔 “폭 8m 도로에 4m 이상 연접”, 관광호텔·휴양콘도는 12m 등)

  • 제10조 사업계획 승인신청 등(절차)

  • 제13조 사업계획 승인기준(관계법령 적합/자금조달 등)

• (실무 참고) 호스텔 객실은 단독객실만이 아니라 공동객실 포함 가능 해석례

루트 B) 공중위생관리법상 숙박업(일반/생활): 일반숙박업(모텔/여관 등), 생활숙박업(취사 포함 형태)

• 장점: 가장 “전통적인 숙박업” 루트(내국인 포함), 보건위생(보건소) 중심

• 시행령(공중위생관리법 시행령)

  • 숙박업을 숙박업(일반) / 숙박업(생활)로 구분해 정의(취사시설 유무 등)

• 시행규칙(공중위생관리법 시행규칙)

  • [별표 1] 공중위생영업의 종류별 시설·설비기준에 숙박업(일반/생활) 시설요건(취사, 환기/창문, 욕실/샤워, “건물 일부 영업” 조건 등) 상세

루트 C) 외국인관광 도시민박업(에어비앤비 합법 루트의 대표): “외국인 대상” + “주민 거주” 성격

• 장점: “주택”을 크게 뜯지 않고도 가능한 케이스가 있음

• 본법(관광진흥법)

  • 관광사업 “등록”은 제4조 근거로 진행(지자체 등록)

• 시행령/기준(관광진흥법 시행령 [별표 1] 등록기준 체계)

  • 등록기준(예: 주택 연면적 230㎡ 미만, 외국어 안내체계, 소화기·단독경보형감지기 등)은 시행령 별표 체계로 운영되고, 지자체 안내/매뉴얼에서도 그 구조로 설명

• 실무 서류·절차(지자체 민원편람 예시)

  • “외국인관광 도시민박업 등록”은 관광진흥법 제4조 + 시행규칙 근거로 접수/현장심사 절차를 운영(구비서류: 등록신청서, 사업계획서, 도면 등)

루트 D) 기타: 농어촌민박/한옥체험업 등(입지·대상 건축물 제한 큼)

• 에어비앤비 불법 논란 대부분이 이 루트 구분을 안 해서 생깁니다(운영지역/대상건축물/대상객 제한).

• 농어촌민박: 농어촌정비법 체계(요건: 농어촌/준농어촌 주민, 일정 기간 거주 등)로 신고를 받는 구조

1) “건축물 용도”부터 정리: 다가구를 숙박으로 바꾸면 무엇이 달라지나

1-1. 건축물 용도 분류가 바뀝니다(건축법 시행령 별표 1)

• 다가구주택은 “주택” 범주, 숙박시설은 “숙박시설” 범주로 별도 분류됩니다. (별표 1에서 용도별 종류를 규정)

  → 주택 → 숙박시설로 ‘용도변경’은 사실상 도시계획(입지) + 소방 + 위생이 같이 딸려오는 “체급 변경”입니다.

1-2. 입지(용도지역)에서 “숙박시설 허용”이 먼저 뚫려야 합니다

• 숙박시설은 용도지역·지구·구역 규정(국토계획 체계) + 지자체 도시계획조례/지구단위계획의 영향을 강하게 받습니다.

• 특히 “상업지역인데도 무인텔/숙박시설 제한 가능한가?” 같은 질의에 대해 지자체 조례로 제한 가능 여부가 실제로 논의/회신된 사례들이 있습니다.

관광진흥법 / 시행령 (사업계획승인 의제사항) [관광호텔 | 호스텔 | 외국인관광도시민박업 | 한옥체험업]

관광진흥법 제15조(사업계획의 승인) ①관광숙박업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.>

②대통령령으로 정하는 관광객 이용시설업이나 국제회의업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받을 수 있다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.> [관광객이용시설업 : 외국인관광도시민박업, 한옥체험업]

⑤제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 다음 각 호의 용도지역의 시설에 대하여는 같은 법 제76조제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 주거지역에서는 주거환경의 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사업계획승인기준에 맞는 경우에 한정한다. <개정 2023. 8. 8.>

1. 상업지역

2. 주거지역ㆍ공업지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역

⑥ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 대통령령으로 정하는 지역 내 위치하면서 「학교보건법」 제2조에 따른 학교 출입문 또는 학교설립예정지 출입문으로부터 직선거리로 75미터 이내에 위치한 관광숙박시설의 설치와 관련하여서는 「학교보건법」 제6조제1항 각 호 외의 부분 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>

⑦ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 다음 각 호에 적합한 시설에 대해서는 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>

1. 관광숙박시설에서 「학교보건법」 제6조제1항제12호, 제14호부터 제16호까지 또는 제18호부터 제20호까지의 규정에 따른 행위 및 시설 중 어느 하나에 해당하는 행위 및 시설이 없을 것

관광진흥법 시행령 제13조(사업계획 승인기준)

① 법 제15조에 따른 사업계획의 승인 및 변경승인의 기준은 다음 각 호와 같다. <개정 2010. 6. 15., 2013. 11. 29., 2014. 11. 28., 2016. 3. 22., 2018. 12. 18., 2019. 4. 9.>

1. 사업계획의 내용이 관계 법령의 규정에 적합할 것

2. 사업계획의 시행에 필요한 자금을 조달할 능력 및 방안이 있을 것

3. 일반 주거지역의 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설은 주거환경을 보호하기 위하여 다음 각 목의 기준에 맞아야 하고, 준주거지역의 경우에는 다목의 기준에 맞을 것. 다만, 일반 주거지역에서의 사업계획의 변경승인(신축 또는 기존 건축물 전부를 철거하고 다시 축조하는 개축을 하는 경우는 포함하지 아니한다)의 경우에는 가목의 기준을 적용하지 아니하고, 일반 주거지역의 호스텔업의 시설의 경우에는 라목의 기준을 적용하지 아니한다.

가. 다음의 구분에 따라 사람 또는 차량의 통행이 가능하도록 대지가 도로에 연접할 것. 다만, 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)는 주거환경을 보호하기 위하여 필요하면 지역 특성을 고려하여 조례로 이 기준을 강화할 수 있다.

1) 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 의료관광호텔업 및 휴양 콘도미니엄업: 대지가 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

2) 호스텔업 및 소형호텔업: 대지가 폭 8미터(관광객의 수, 관광특구와의 거리 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하여 고시하는 지역에서 20실 이하의 객실을 갖추어 경영하는 호스텔업의 경우에는 4미터) 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

나. 건축물(관광숙박시설이 설치되는 건축물 전부를 말한다) 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접된 대지의 경계선[대지와 대지 사이가 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천이나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다]까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것

다. 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하거나 그 밖의 방법으로 주변의 주거환경을 해치지 아니하도록 할 것

라. 대지 안의 조경은 대지면적의 15퍼센트 이상으로 하되, 대지 경계선 주위에는 다 자란 나무를 심어 인접 대지와 차단하는 수림대(樹林帶)를 조성할 것

4. 연간 내국인 투숙객 수가 객실의 연간 수용가능 총인원의 40퍼센트를 초과하지 아니할 것(의료관광호텔업만 해당한다)

제14조(관광숙박시설 건축지역) 법 제16조제5항제2호에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호의 지역을 말한다.

1. 일반주거지역

2. 준주거지역

3. 준공업지역

4. 자연녹지지역

제14조의2(학교환경위생 정화구역 내 관광숙박시설의 설치) ① 법 제16조제6항 및 같은 조 제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 각각 다음 각 호의 지역을 말한다.

1. 서울특별시

2. 경기도

② 법 제16조제7항에 따라 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니하는 관광숙박시설은 법 제16조제7항제4호에 따라 그 투숙객이 차량 또는 도보 등을 통하여 해당 관광숙박시설에 드나들 수 있는 출입구, 주차장, 로비 등의 공용공간을 외부에서 조망할 수 있는 개방적인 구조로 하여야 한다.

공중위생관리법 [일반숙박업]

1. “공중위생영업”이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업ㆍ목욕장업ㆍ이용업ㆍ미용업ㆍ세탁업ㆍ건물위생관리업을 말한다.

2. “숙박업”이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다. 다만, 농어촌에 소재하는 민박등 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

제3조(공중위생영업의 신고 및 폐업신고) ①공중위생영업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장에 한한다. 이하 같다)에게 신고하여야 한다. 보건복지부령이 정하는 중요사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. <개정 2008. 2. 29., 2010. 1. 18.>

Ⅱ. 개별기준

1. 숙박업 요건

가. 숙박업(생활)은 취사시설과 환기를 위한 시설이나 창문을 설치하여야 한다. 이 경우 실내에 취사시설을 설치할 때에는 고정형 취사시설을 객실별로 설치하거나 공동 취사공간에 설치해야 한다.

나. 숙박업(생활)은 객실별로 욕실 또는 샤워실을 설치하여야 한다. 다만, 「관광진흥법 시행령」제2조제1항제2호마목에 따른 호스텔업은 욕실 또는 샤워실을 공용으로 설치할 수 있다.

다. 건물의 일부를 대상으로 하는 숙박업은 객실이 독립된 층으로 이루어지거나 객실 수가 30개 이상 또는 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다. 다만, 지역적 여건 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도의 조례로 객실 수 및 면적 기준을 완화하여 정할 수 있다.

농어촌정비법 [민박]

라. 농어촌민박사업: 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박ㆍ취사시설ㆍ조식 등을 제공하는 사업

제86조(농어촌민박사업자의 신고) ① 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 농어촌민박사업자 신고를 하여야 한다. 신고내용을 변경하거나 폐업할 때에도 또한 같다. <개정 2013. 3. 23.>

② 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. <신설 2020. 2. 11.>

1. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민일 것

2. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 6개월 이상 계속하여 거주하고 있을 것(농어촌민박사업에 이용되고 있는 주택을 상속받은 자는 제외한다)

3. 신고자가 거주하는 「건축법」 제2조제2항제1호에 따른 단독주택(같은 법 시행령 별표 1에 따른 단독주택과 다가구주택을 말한다. 이하 같다)

4. 신고자가 직접 소유하고 있는 단독주택

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제2항제4호의 요건을 갖추지 아니하여도 농어촌민박사업을 신고할 수 있다. <신설 2020. 2. 11.>

1. 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 거주하면서, 임차하여 농어촌민박을 2년 이상 계속해서 운영하였고, 제89조에 따른 사업장 폐쇄 또는 1개월 이상의 영업정지처분을 받은 적이 없는 자

2. 농어촌민박을 신고하고자 하는 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 계속하여 거주하였으며, 임차하여 2년 이상 계속하여 농어촌민박을 운영하고자 하는 자

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 전단에 따른 신고 또는 같은 항 후단에 따른 변경신고를 받은 날부터 10일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>

제86조의2(농어촌민박사업자의 준수사항) 농어촌민박사업자는 다음 각 호에 따른 사항을 준수하여야 한다. <개정 2019. 1. 15., 2020. 2. 11., 2021. 4. 13.>

1. 농어촌민박사업자는 제86조제9항에 따른 신고확인증 및 요금표를 민박주택의 잘 보이는 곳에 게시하여야 한다.

2. 농어촌민박사업자는 서비스ㆍ안전 수준의 제고를 위하여 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 서비스ㆍ안전기준을 준수하여야 한다.

3. 농어촌민박사업자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이나 전국적인 조직을 갖추고 농림축산식품부장관 또는 해양수산부장관으로부터 허가받은 농어촌민박사업자 단체가 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 서비스ㆍ위생ㆍ소방안전 등 수준 제고를 위하여 실시하는 교육을 받아야 한다.

4. 농어촌민박사업자는 투숙객을 대상으로 조식을 제공할 수 있으며, 그 비용을 민박요금에 포함하여야 한다.

5. 농어촌민박사업자는 매년 1회 「전기사업법」 제66조 및 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제30조에 따라 안전점검을 받은 후 확인서를 발급받아 보관하고, 그 사본을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

6. 농어촌민박사업자는 민박주택의 출입문 및 인터넷 홈페이지(홈페이지가 있는 경우만 해당한다)에 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시를 하여야 한다.

[본조신설 2015. 1. 6.]

제86조의3(농어촌민박사업 표시의 제한) 농어촌민박사업자로 신고하지 아니한 자는 제86조의2제6호에 따른 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시 또는 이와 유사한 표시를 하여서는 아니 된다.

2) 관광숙박시설/게스트하우스(호스텔)로 가는 경우: “관광과 협의 + 사업계획 + 등록기준”

2-1. 큰 흐름(실무)

1. 관광숙박업으로 할지(호텔업/호스텔업/소형호텔업 등) 업종 확정

2. (대부분 케이스) 관광진흥법 제15조 사업계획 승인 선행 협의(지자체 관광과)

3. 공사/용도변경/준공

4. 관광숙박업 등록(제4조)

2-2. 시설기준(핵심만)

• 관광숙박업의 등록기준은 시행령 [별표 1 관광사업 등록기준]에 업종별로 정리돼 있습니다.

• “게스트하우스=호스텔업”으로 가는 경우, 별표 1에서 대략 아래가 핵심입니다.

• 도로요건 | 채광일조(높이의 2배 이격)

  • 배낭여행객 등 개별 관광객 숙박에 적합한 객실

  • 화장실·샤워장·취사장 등 편의시설(공용 가능)

  • 외국인/내국인 관광객 대상 문화·정보 교류시설

  • 대지·건물 소유권 또는 사용권 확보

• 호스텔 객실이 “단독객실만”이어야 하는지에 대해, 법령해석은 “공동객실도 포함” 취지로 정리된 바가 있습니다.

정리: “관광숙박(호스텔/호텔)”은 ‘관광업 등록기준’ 충족이 중심이라서, 공중위생 숙박업과 체크포인트가 다릅니다(샤워/취사 공용 허용 범위 등).

3) 공중위생관리법 숙박업(일반/생활)으로 가는 경우: “보건소(위생) 기준이 1차 관문”

3-1. 업종 정의(일반 vs 생활)

• 숙박업(일반): 취사시설 제외한 숙박 서비스

• 숙박업(생활): 취사시설 포함한 숙박 서비스

3-2. 시설·설비 기준(실무에서 걸리는 조항들)

공중위생관리법 시행규칙 별표 1의 핵심 포인트는 아래입니다.

• 생활숙박업은 취사시설 + 환기시설(또는 창문) 필요(취사시설은 객실별 고정형 또는 공동취사공간)

• 생활숙박업은 객실별 욕실 또는 샤워실 원칙

  • 단, 관광진흥법상 호스텔업은 욕실/샤워실 공용 가능 예외가 명시됨(위생기준에서 관광법을 참조)

• “건물의 일부만 숙박업”을 하려면

  • 객실이 독립된 층이거나, 객실 수 30 이상이거나, 영업면적이 건물 연면적의 1/3 이상 등 요건이 걸립니다

정리: 다가구/주택 일부만 숙박으로 돌리려는 건축주가 제일 많이 막히는 게 ‘건물 일부 숙박업 요건’입니다(“몇 개 방만 운영”이 바로 안 되는 케이스가 많음).

4) 에어비앤비(공유숙박) 합법 운영의 핵심: “어떤 제도로 운영하느냐”가 전부

4-1. 외국인관광 도시민박업(가장 흔한 합법 루트)

• 정부 안내 기준으로

  • 가능 건축물: 단독/다가구/아파트/연립/다세대

  • 불가 예시: 오피스텔(등)

  • 이용대상: 외국인 관광객으로 한정

• 즉 “내국인 상대 에어비앤비”를 도시민박으로 돌리면 불법이 될 수 있습니다.

4-2. 내국인까지 받으려면?

• 대체로 관광숙박업(호스텔/호텔) 또는 공중위생 숙박업(일반/생활) 같은 “숙박업 본류”로 들어가야 안전합니다(입지·용도변경·소방·위생 요건이 그만큼 무거워짐).

5) 소방시설(설비) 정리: “숙박시설”은 특정소방대상물이라 설비 레벨이 달라집니다

• 숙박시설은 통상 특정소방대상물에 해당하고, 규모·용도·수용인원 등에 따라 갖춰야 할 소방시설 종류가 달라집니다.

• 설치해야 하는 소방시설 종류는 시행령 [별표 5] 체계로 정리됩니다(소화설비/경보설비/피난설비 등).

실무 포인트

• 용도변경으로 특정소방대상물 요건이 강화되면,

  • 스프링클러, 자동화재탐지, 비상방송, 제연, 피난기구 등에서 “기존 주택 기준”과 체급이 달라집니다.

• 정확한 설비 목록은 연면적/층수/지하 유무/수용인원/객실수를 넣어 별표 5 매칭으로 산정해야 합니다.

6) “완벽 체크리스트”

아래 순서대로 체크하면 누락이 거의 없습니다.

① 제도 선택(필수)

• 관광숙박업(호텔/호스텔/소형호텔 등)인가?

• 공중위생 숙박업(일반/생활)인가?

• 도시민박(외국인 한정)인가?

② 도시계획/입지(필수)

• 토지이용계획확인서 상 숙박시설 허용 여부

• 지구단위계획/미관지구/조례에 숙박시설 제한(도로폭, 이격, 구역 제한 등) 존재 여부

  • 상업지역이어도 조례로 제한 논의가 실제 존재

③ 건축물 용도변경(필수)

• 주택(다가구) → 숙박시설(또는 관련 용도)로의 용도변경 가능 여부(별표 1 분류 확인)

• 구조/피난/주차/장애인 편의 등 “용도변경 시 강화되는 항목” 사전 검토

④ 위생/관광 시설기준(필수)

• 관광숙박업이면: 시행령 별표 1 등록기준 충족(호스텔/호텔 유형별 체크)

• 공중위생 숙박업이면: 시행규칙 별표 1 시설·설비 기준(취사/욕실/창문/건물 일부 운영요건 등)

⑤ 소방(필수)

• 특정소방대상물(숙박시설)로서 필요한 설비를 시행령 별표 5로 산정

• 수용인원 산정/객실수/피난계획에 따라 설비가 달라질 수 있음

⑥ 인허가/신고 프로세스

• 관광숙박업: (대부분) 사업계획 승인 협의 → 공사/준공 → 등록

• 공중위생 숙박업: 시설기준 충족 → 영업신고/검사(지자체 보건소 라인)

• 도시민박: 외국인 한정/주택요건 충족 + 관광사업등록 등 절차 확인(지자체)

관광진흥법 vs 공중위생관리법

관광호텔업(관광진흥법) 쪽이 도로요건(12m/4m, 8m/4m 연접 등)까지 거는 이유는, 그만큼 “관광정책상 관리·지원 대상(=관광사업자)”로 묶어서 자금·제도 지원을 붙일 수 있기 때문입니다. 차이는 “요건이 비슷”해 보여도 법적 지위·관할·지원메뉴가 다릅니다.

1) 인허가 성격 자체가 다름: “신고(위생법)” vs “사업계획 승인+등록(관광법)”

일반숙박업/생활숙박업(공중위생관리법)

• 보건소 라인 영업신고로 시작(시설 갖추고 신고) → 상대적으로 진입이 간단한 편.

• 핵심은 위생시설·설비 기준(시행규칙 별표 1) 충족 여부(취사/환기/욕실, 건물 일부 영업요건 등).

관광호텔업(관광진흥법: 관광숙박업)

• 원칙적으로 사업계획 승인(관광과 협의) → 등록(관광사업자) 흐름이 걸립니다.

• **도로요건(관광호텔업: 폭 12m 도로에 4m 이상 연접 / 호스텔·소형호텔업: 폭 8m 도로에 4m 이상 연접 등)**은 “등록기준”이 아니라 사업계획 승인기준에 들어있습니다.

2) “그럼 관광호텔업의 인센티브가 뭐냐?” — 핵심은 관광진흥개발기금(융자) 접근성입니다

관광호텔업 등 관광숙박업은 “관광사업자”로 분류돼 관광진흥개발기금 융자 지원 대상 업종에 포함됩니다.

• 관광기금 사이트/지침에서 관광호텔업·호스텔업·소형호텔업 등이 지원대상 업종으로 명시됩니다.

반대로 공중위생 숙박업은 “관광사업자”가 아니기 때문에, 관광기금의 동일 메뉴를 일반적으로 그대로 적용받기 어렵고(해당 공고·지침에 따라 다름), 여기서 체감 차이가 크게 납니다.

3) 왜 도로요건(12m / 8m)을 거나?

관광진흥법 시행령의 사업계획 승인기준 취지 자체가 “관광숙박시설은 교통·통행(사람/차량) 가능성”을 요건으로 본다는 점이고, 주거환경 보호를 이유로 조례로 더 강화할 수 있다는 문구까지 들어있습니다.

즉 12m 도로는 ‘특혜 조건’이라기보다, 사업계획 승인 단계에서 관광숙박시설 입지를 걸러내는 규제 장치에 가깝고, 대신 관광정책자금/관광사업자로서의 제도권에 들어가는 구조라고 보시면 됩니다.

주차장의 종류

주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장이 있습니다.

노상주차장(路上駐車場)으로서 도로의 노면 또는 교통광장(교차점 광장만 해당)의 일정한 구역에 설치된 주차장으로서 일반(불특정 다수)의 이용에 제공되는 것으로 도로 일부에 주차선을 표시하여 각 지자체 또는 도시공사에서 주차요금을 받거나 관리하는 곳이 많이 있습니다.

노외주차장(路外駐車場)으로서 도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장으로서 일반의 이용에 제공되는 것으로 별도의 공용주차장이나 사설 주차장에 해당됩니다.

부설주차장은 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설에 부대(附帶)하여 설치된 주차장으로서 해당 건축물·시설의 이용자 또는 일반이 이용에 제공되는 것으로 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등 건축행위를 하면 필수적으로 설치하는 것이 주차장이고 용도 및 규모에 따라 주차대수를 산정하는 방식에 의하여 설치하게 됩니다.

주차를 하는 방식에 따라

(1) 자주식주차장 : 운전자가 자동차를 직접 운전하여 주차장으로 들어가는 주차장을 말하고, 지하식, 지평식(地平式) 또는 건축물식(공작물식을 포함)이 있습니다.

(2) 기계식주차장 : 노외주차장이나 부설주차장에서 기계장치를 이용하여 주차하는 방식으로 지하식, 건축물식이 있습니다.

부산광역시 부설주차장 주차대수 산정 정리

부산에서 건축허가 또는 신고를 진행할 때, 부설주차장 주차대수는 부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례에서 정한 기준을 따릅니다. 조례 제14조가 부설주차장 설치기준을 별표 7로 두고 있어, 실무에서는 별표 7 표를 기준으로 산정합니다.

이 글은 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례에 따른

일반 건축물의 산정 방식, 주택의 유형별 산정 방식, 그리고 장애인 전용, 전기차 전용, 자전거 주차장을 “언제 넣어야 하는지”를 한 번에 정리합니다.

1. 먼저 정리할 개념

시설물 분류가 먼저입니다

부설주차장 산정은 “무슨 건물인가”가 1순위입니다. 별표 7은 시설물을 11개 유형으로 나눠 설치기준을 제시합니다.

면적 기준은 시설면적입니다

별표 7에서 말하는 시설면적은 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계를 의미합니다. 같은 부지에 시설이 여러 개면 시설별 면적을 합산해 적용합니다. 다만 시설 내부에 주차를 위한 면적이 있으면 그 면적은 해당 시설면적에서 제외합니다.

2. 일반 건축물 주차대수 산정

부산 별표 7 설치기준은 아래처럼 정리됩니다.

부설주차장

A. 일반용도 설치기준 요약

1. 위락시설

   시설면적 67제곱미터당 1대

2. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 운동시설, 업무시설, 방송국, 장례식장

   시설면적 100제곱미터당 1대

3. 제1종 근린생활시설 일부, 제2종 근린생활시설, 숙박시설

   시설면적 134제곱미터당 1대

4. 수련시설, 공장, 발전시설

   시설면적 350제곱미터당 1대

5. 창고시설, 학생용 기숙사, 데이터센터

   시설면적 400제곱미터당 1대

6. 그 밖의 건축물

   시설면적 200제곱미터당 1대

7. 골프장, 골프연습장, 옥외수영장, 관람장

   골프장은 1홀당 10대

   골프연습장은 1타석당 1대

   옥외수영장은 정원 15명당 1대

   관람장은 정원 100명당 1대

B. 소수점 처리 핵심

별표 7 제5호, 즉 주택과 오피스텔을 제외한 나머지 시설은 소수점이 생기면 0.5 이상이면 1대로 보고, 0.5 미만이면 원칙적으로 버리되 증축 등으로 누적 관리하는 구조입니다. 시설 전체를 계산했는데 1대 미만이면 0대로 보는 규정도 같이 있습니다.

3. 주택은 단독·다가구·다세대로 나눠 산정

부산 별표 7은 주택을 2갈래로 나눕니다.

3-1. 단독주택 산정

단독주택은 다가구주택을 제외한 단독주택을 말합니다.

기준은 아래 2단계입니다.

• 시설면적 50제곱미터 초과 180제곱미터 이하

  주차 1대

• 시설면적 180제곱미터 초과

  주차대수는 1대에 더해, 180제곱미터를 초과하는 120제곱미터마다 1대를 추가합니다.

예시

시설면적 240제곱미터 단독주택이면

기본 1대에 더해 초과 60제곱미터는 120제곱미터의 절반이므로 0.5가 되고, 0.5 이상은 1대로 보아 최종 2대로 산정하는 방식입니다.

3-2. 다가구주택 산정

다가구주택은 건축법상 단독주택 범주에 들어가지만, 부산 별표 7에서는 “다가구주택, 공동주택, 오피스텔”을 묶어 별도 기준을 적용합니다.

핵심은 두 가지입니다.

• 기본 산정은 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조의 방식으로 계산합니다.

• 다만 산정 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상이 되도록 합니다. 전용면적이 30제곱미터 이하면 세대당 0.5대 이상으로 완화합니다.

다가구와 오피스텔의 전용면적은 공동주택 전용면적 산정방법을 따르고, 오피스텔은 1호실을 1세대로 봅니다.

3-3. 다세대주택 산정

다세대주택은 공동주택이므로, 부산 별표 7 제5호 기준으로 다가구와 동일하게 처리합니다.

4. 주택건설기준 방식의 핵심 수식

주택건설기준 규정 제27조는 “전용면적 합계”를 기준으로, 주택 규모 구간별 면적당 주차대수 비율을 적용해 산정합니다. 부산은 광역시이므로 광역시 기준을 사용합니다. 주택건설기준_등에_관한_규정

광역시 기준 비율은 다음과 같습니다.

전용면적 85제곱미터 이하 구간은 전용면적 85제곱미터당 1대

전용면적 85제곱미터 초과 구간은 전용면적 70제곱미터당 1대 주택건설기준_등에_관한_규정

실무 팁

세대 전용면적이 섞여 있으면

85 이하 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 85로 나누고

85 초과 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 70으로 나눈 뒤 둘을 합산합니다.

주택건설기준_등에_관한_규정

주택건설기준 규정은 소수점 이하는 한 대로 보는 올림 방식입니다. 주택건설기준_등에_관한_규정

하지만 부산 별표 7 제5호는 여기서 끝이 아니라, 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상으로 끌어올리라는 조건이 붙습니다. 전용면적 30제곱미터 이하는 0.5대 이상입니다.

부설주차장 설치예시

4-1) 근생+다가구(주차대수 산정 예시)

• 1층 근생 145㎡ → 145/134=1.08대 → 1대

• 2~3층 다가구 총 4세대(가구당 전용 50㎡) → 4×0.8=3.2대

• 4층 주택 1세대 전용 77㎡(60초과~85이하) → 77/85=0.90대 → 1대

• 주택계: 3.2+1=4.2대 → 다가구 절상 → 5대

• 건물 전체 법정주차: 근생 1대 + 주택 5대 = 6대

5. 장애인 전용주차구획은 언제 넣나

부산 조례는 부설주차장에 설치해야 하는 장애인 전용주차구획을

부설주차장 설치기준상 주차대수의 3퍼센트 이상으로 규정합니다.

다만 설치기준상 주차대수가 10대 미만이면 설치 의무가 없습니다.

정리

• 먼저 전체 주차대수를 산정합니다

• 전체가 10대 이상이면 그중 3퍼센트 이상을 장애인 전용으로 배정합니다

  장소·표시 등 디테일은 장애인 편의증진 관련 시행규칙 기준을 따릅니다.

6. 전기차 전용주차구역과 충전시설은 언제 넣나

전기차는 부산 주차조례의 주차대수 산정에 “추가 주차대수”로 더하는 개념이 아니라, 총 주차대수 중 일부를 전기차 전용으로 구분하고 충전시설을 갖추는 개념입니다.

6-1. 대상이 되는 시설

친환경자동차법 시행령은 총주차대수 50 이상인 시설 중 시도의 조례로 정하는 시설을 대상으로 하고, 공중이용시설의 여러 용도와 100세대 이상의 아파트, 기숙사, 그리고 지자체가 설치한 주차장을 포함합니다.

부산은 이를 조례로 그대로 받아, 총주차대수 50 이상이면 대상이 되도록 규정합니다.

6-2. 몇 퍼센트를 설치하나

친환경자동차법 시행령은 전용주차구역과 충전시설 모두

신축은 총주차대수의 5퍼센트 이상 범위에서, 기축은 2퍼센트 이상 범위에서 시도 조례로 정하도록 합니다.

부산은 조례에서 충전시설 수량을 신축 5퍼센트 이상, 기축 2퍼센트 이상으로 두고, 전용주차구역도 동일하게 5퍼센트, 기축 2퍼센트를 적용합니다.

또한 부산 조례는 급속충전시설의 최소 비율과 일부 예외 기준도 함께 두고 있습니다. 실무에서는 전용주차구역 수와 충전기 수를 동시에 체크하는 편이 안전합니다.

7. 자전거 주차대수는 언제 넣나

자전거 주차장은 자동차 주차대수 산정과 별도 법체계로 의무가 생깁니다. 자전거법 시행령은 자전거 주차장 설치기준을 별표 1로 두고, 지자체가 그 2분의 1 범위에서 완화 또는 강화할 수 있다고 규정합니다.

별표 1의 요지는 다음입니다.

• 부설주차장 설치 대상 시설 중 상당수는 자동차 주차대수의 20퍼센트에 해당하는 자전거 주차대수를 설치하도록 규정합니다

• 주택단지는 주택건설기준의 자동차 주차대수의 20퍼센트를 자전거 주차대로 봅니다

• 계산 결과가 5대 미만이면 설치대상에서 제외합니다

정리

• 자동차 주차대수 산정이 끝난 뒤

• 해당 시설이 자전거법 별표 1 적용대상인지 확인하고

• 적용대상이면 자동차 주차대수의 일정 비율을 자전거 주차대로 추가 계획합니다

8. 확장형 주차대수는

주차장법 설치기준에 따라 산정한 주차대수가 50대 이상일 경우 30%이상 확장형으로 설치

9. 체크리스트

1. 건축물 용도 분류를 확정합니다

2. 시설면적을 확정합니다 공용 포함, 주차면적 제외 부설주차장

3. 별표 7 기준으로 자동차 주차대수를 산정합니다 부설주차장

4. 주택이면 단독, 다가구, 다세대를 구분해 적용합니다

5. 장애인 전용은 총 주차대수 10 이상이면 3퍼센트 이상을 배정합니다 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례

6. 전기차는 대상시설 여부와 총주차대수 기준을 확인하고, 부산 기준 5퍼센트 또는 2퍼센트를 적용합니다

7. 자전거는 별표 1 적용대상이면 자동차 주차대수의 비율로 추가하되 5대 미만이면 면제 여부를 확인합니다

동영상

지원금은 대출이 아닙니다. 상환의무 없는 사업비가 대표적입니다. 일부는 자부담이 없고, 있어도 5~10% 수준인 경우가 많습니다. 자부담은 “나라에 내는 돈”이 아니라 내 사업에 같이 집행하는 돈입니다. 예를 들어 7,000만 원을 지원받고 700만 원을 자부담하면, 총 7,700만 원을 사업비로 쓰는 구조입니다.

지원금을 놓치는 가장 큰 이유는 능력이 없어서가 아닙니다. 공고를 어디서 찾는지, 내 상황에 어떤 사업이 맞는지, 신청서류를 어떤 논리로 구성해야 하는지를 몰라서입니다. 그래서 지원사업은 “돈 찾기”가 아니라 내 상황을 기준으로 사업을 고르는 작업부터 시작해야 합니다.

1) 내 상황별로 바로 선택하는 대표 지원사업

폐업 경험이 있는 경우: 재도전 성공패키지

폐업 이력은 무조건 불리한 요소가 아닙니다. 핵심은 “왜 실패했는지”를 감추는 것이 아니라 실패 원인 분석 → 개선 설계 → 재도전 전략으로 바꾸는 것입니다.

이 유형은 ‘망해본 경험’을 리스크 관리 역량으로 해석해줄 여지가 있습니다. 지원규모는 수천만 원대부터 큰 사업은 1억 원대까지도 노려볼 수 있는 구간으로 알려져 있습니다.

아직 사업자가 없는 경우: 예비창업패키지

사업자 등록 전 단계에서 신청하는 대표 사업입니다. 초기 창업자에게 중요한 것은 “아이템이 있다”가 아니라 판매가 가능한 형태로 만드는 작업입니다.

집행 항목은 보통 촬영, 상세페이지, 브랜딩, 마케팅, 외주 제작비 같은 초기 매출을 만드는 데 필요한 비용으로 구성하는 방식이 현실적입니다.

지역 기반 가치가 있는 경우: 로컬 크리에이터

지역 자원(공간, 관광, 특산, 생활문화)을 활용해 지역성과 사업성을 동시에 증명하는 유형입니다.

포인트는 “지역에서 한다”가 아니라, 지역에서만 가능한 이유를 구조적으로 보여주는 것입니다. 지원규모는 수천만 원 단위로 접근하는 경우가 많아, 첫 트랙으로 시작하기에 적합합니다.

소상공인/자영업 기반의 창업 준비: 신사업 창업사관학교

자영업 감각과 현장 경험이 있는 사람에게 맞습니다. 지원금 자체도 중요하지만, 교육·코칭·실습형 프로그램이 붙는 경우가 많아 실행력을 증명하기 쉬운 구조입니다.

전략은 여러 사업을 동시에 “지원 가능성 검토”까지 해두고, 실제 선정된 1개를 선택해 집중하는 방식이 효율적입니다.

청년이라면: 청년 창업사관학교

기술 스타트업만 받는다는 선입견이 있지만, 실무적으로는 팀 구성, 역할 분담, 시장 검증 계획이 명확하면 충분히 경쟁 가능합니다. 지원규모가 큰 편인 라인도 있어 “규모 확장 트랙”으로 설계하기 좋습니다.

2) 지원사업은 ‘한 번’이 아니라 ‘연속 성장’으로 보는 게 유리합니다

지원사업은 1회성 이벤트가 아니라 3년 단위로 성장 구조를 짜는 것이 더 실전적입니다.

중앙부처 사업은 보통 연간 수행 제한이 걸리는 경우가 많고, 지자체 사업은 병행 가능한 경우가 있어 조합이 가능합니다. 그래서 한 번 만든 기획의 “결”을 유지하면서 단계적으로 확장합니다.

• 1년차: 예비/로컬/사관학교 같은 입문 트랙 중 1개

• 2년차: 청년/초기/지역 연계형 확장 트랙

• 3년차: 더 큰 패키지형 지원으로 스케일업

이 방식의 장점은 사업계획서를 매번 새로 만드는 것이 아니라, 같은 사업의 성장 버전으로 업그레이드할 수 있다는 점입니다.

3) 매출이 떨어진 사람도 해당되는 ‘회복형’ 지원이 존재합니다

지원사업은 “완전 신규 창업자”만을 위한 것이 아닙니다. 업력이 있거나 매출이 감소한 상황에서도, 조건이 맞으면 회복·개선 목적으로 지원되는 사업이 있습니다.

주로 인테리어 개선, 마케팅, 디자인/브랜딩, 고객 경험 개선 같은 항목이 중심이고, 조건이 생각보다 넓은 경우가 많습니다. 핵심은 “어렵다”가 아니라 무엇을 바꾸면 매출이 회복되는지를 숫자와 계획으로 제시하는 방식입니다.

4) 진짜 이점은 돈만이 아닙니다

지원사업의 효과는 사업비만이 아닙니다.

• 기관 네트워크를 통해 B2C에서 B2B, 공공기관 납품으로 확장되는 경로가 열립니다.

• “어느 기관 지원기업”이라는 타이틀이 제휴·유통·판매 신뢰도에 영향을 줍니다.

• 코칭과 멘토링이 붙는 유형은 시행착오를 줄여 실패 확률을 낮춥니다.

돈은 1번 받고 끝날 수 있지만, 네트워크와 공신력은 이후 거래와 확장에 계속 남습니다.

5) 직장인도 가능합니다(팀/사이드 프로젝트 방식)

직장인이 단독으로 움직이기 어렵다면 역할 분담이 명확한 팀이 유리합니다. 개발·마케팅·디자인처럼 기능을 나누고, 사이드 프로젝트 형태로 진행하는 방식이 가능합니다. 다만 겸업/규정 문제는 개인이 사전에 정리해야 합니다.

6) 공고는 “4곳”만 고정으로 보면 됩니다

공고 탐색은 여기서 대부분 끝납니다.

• K-Startup: 중앙부처 창업지원

• 소상공인24: 소상공인/로컬 계열

• 기업마당: 지원사업 종합 포털

• 지자체 공고: 경쟁률이 낮고 미달도 발생하는 구간

특히 지자체 공고는 금액이 작아 보여도 “첫 트랙”으로 들어가기 좋고, 다음 단계로 넘어갈 때 이력이 강하게 작용합니다.

7) 사업비는 어디에 쓰는가

지원금은 계좌로 입금되는 유형도 있고 바우처처럼 집행되는 유형도 있지만, 실무적으로는 아래 항목이 반복됩니다.

• 재료비

• 외주용역비(촬영/상세페이지/마케팅/디자인/브랜딩)

• 인건비(사업별 허용 범위 상이)

• 임차료/월세(일부 사업 한정)

핵심은 “사고 싶은 것”이 아니라 매출을 만드는 데 직결되는 지출로 설계하는 것입니다.

8) 연간 흐름은 대체로 이렇습니다

• 1~2월: 공고가 열리기 시작

• 3~4월: 서류 심사와 발표 평가

• 선정 이후: 사업비 집행 시작

• 11월 전후: 집행 마감(사업별 상이)

즉, 지금 준비하지 않으면 같은 해 트랙을 놓치기 쉽습니다.

공실 상가·지식산업센터, 주거로 바꾼다? “특별법”이 성공하려면 무엇을 풀어야 하나

부동산 침체가 길어지면서 상가 공실과 지식산업센터 공실은 이제 지역을 가리지 않는 구조적 문제로 번지고 있습니다.

정부는 2026년 상반기, 공실 상가·지식산업센터 일부를 주거용으로 전환할 수 있게 하는 특별법을 추진할 예정이라고 합니다. ‘비어 있는 건물을 주거로 돌려 돌파구를 만들자’는 취지 자체는 이해가 됩니다.

하지만 현장에서 이 정책이 실제로 작동하려면 “규제를 완화한다”는 문장 하나로는 부족합니다.

용도변경은 단순 행정 절차가 아니라, 주차·소방·피난·지구단위계획·소유자 동의 등 여러 층위가 얽혀 있는 복합 문제이기 때문입니다.

1) 공실은 숫자로 이미 ‘경고’가 울렸다

상가 공실은 꾸준히 늘고 있습니다.

신도시뿐 아니라 서울 핵심 상권에서도 “비어 있는 1층”은 흔한 풍경이 되었습니다.

더 심각한 것은 지식산업센터 공실입니다.

일부 지역은 공실률이 30~40%를 넘어가고, 특정 도시는 70% 수준이라는 말까지 나옵니다.

공급은 늘었는데 경기 둔화와 기업 수요 감소가 겹치면서, 구조적으로 ‘채워지지 않는 상자’가 된 셈입니다.

이 상황에서 “공실을 주거로 전환”은 분명 매력적인 카드입니다.

하지만 문제는 가능성이 아니라 실행성입니다.

2) 업계가 우려하는 첫 번째: 수익 구조가 다르다

상가와 주거는 임대료 구조가 다릅니다.

주거는 월 80~90만 원으로도 시장이 성립하지만, 상가는 월 200~300만 원을 기대하는 구조가 흔합니다.

즉, 상가 소유자는 “주거 전환”이 결국 수익 감소로 이어진다고 판단할 수 있습니다.

정책이 열려도 시장이 움직이지 않는 이유가 여기서 생깁니다.

3) 두 번째: ‘특별법’만으로는 안 풀리는 핵심들

생활숙박시설(생숙) 용도전환 사례를 보면 이미 답이 나왔습니다.

법이 발표되고 공포되어도 현장에서 걸리는 지점이 해결되지 않으면, 사람들은 몇 년씩 ‘희망고문’을 겪습니다.

이번 공실 상가 전환도 마찬가지입니다.

(1) 지구단위계획(지단) 규정

지식산업센터는 지구단위계획 구역에 묶인 경우가 많습니다.

그 안에서 주거 용도가 가능한지부터 풀지 않으면, “전환 허용”은 선언으로 끝날 수 있습니다.

(2) 주차가 가장 크다

주거는 상가보다 주차 기준이 강합니다.

게다가 주차는 지자체 조례가 적용되기 때문에, 조례를 바꾸지 않는 이상 물리적으로 맞추기 어렵습니다.

특별법이 성공하려면, 지자체 조례에 막히지 않도록 중앙 차원의 정합성까지 설계해야 합니다.

(예: 부담금·대체 설치·공영주차 연계 같은 현실적인 수단 포함)

(3) 소방·피난·설비 기준

주거는 상가보다 안전 기준이 다릅니다.

스프링클러, 피난 동선, 방화구획, 정화조·환기 같은 요소들이 함께 따라와야 합니다.

(4) 대지 안의 공지, 계단·장애인 규정 등 ‘물리적 불가능’

도심 꼬마빌딩(근생)을 주거로 바꾸려 해도

대지 안의 공지, 인접대지 이격거리, 계단 폭, 장애인 동선 같은 규정 때문에 공사를 해도 완성 자체가 불가능한 경우가 나옵니다.

이건 “규제를 조금 완화”하는 정도가 아니라, 전환을 위한 별도 기준 체계가 필요합니다.

4) 세 번째: 집합건물은 ‘소유자 동의’가 난관이다

지식산업센터나 상가 건물은 대부분 집합건물입니다.

한 사람이라도 반대하면 사업이 멈출 수 있습니다.

따라서 특별법에는 단순 허용이 아니라,

• 동의 요건을 어떻게 설계할지

• 어떤 범위에서 다수결/특별결의가 가능할지

• 반대자 권리 보호 장치를 어떻게 둘지

  같은 실무형 장치가 함께 들어가야 현실에서 굴러갑니다.

5) 리모델링 비용은 ‘법’이 아니라 ‘돈’ 문제다

상가를 주거로 바꾸면 단순 칸막이 수준이 아닙니다.

난방(바닥난방), 급배수, 환기, 단열, 방화·피난, 실내 마감 등

주거 성능으로 올리는 비용이 상당합니다.

결국 “전환 허용”만으로는 부족하고,

전환이 일어나도록 하는 금융·세제·인센티브가 맞물려야 합니다.

6) 결론: 죽어가는 경기를 살리려면 ‘혁신’이 아니라 ‘실행 가능한 혁신’이 필요하다

지금의 공실 문제는 단기 침체가 아니라 구조 변화입니다.

인구 구조가 바뀌고, 소비와 업무 방식이 바뀌고, 도시는 재편됩니다.

따라서 해법도 기존 틀을 조금 손보는 수준으로는 어렵습니다.

특별법이 효과를 내려면,

• 지구단위계획

• 주차 조례

• 소방·피난 기준

• 물리적 불가능 규정(대지 안의 공지 등)

• 집합건물 소유자 동의 구조

• 리모델링 비용(인센티브)

  이 “현장의 장애물”을 한 패키지로 해결해야 합니다.

그렇지 않으면 생숙 사례처럼, 발표는 화려하지만 현장에서는 멈춰 서는 또 하나의 희망고문이 될 가능성이 큽니다.

🏆 정부 지원 사업 핵심 전략 요약: 500억 규모 경험자의 합격 노하우!

인터뷰 내용을 바탕으로 정부 지원 사업의 실제 규모, 신청 자격, 그리고 95% 이상 합격률을 높이는 사업 계획서 작성 전략을 핵심만 요약해 드립니다.

💰 정부 지원 사업, 얼마나 받을 수 있나요?

• 개인 누적 수혜 규모: 대표 본인이 직접 지원받은 자금은 총 100억에서 150억 정도로 추정됩니다.

  • 단일 사업 최대 규모: 총 사업비 50억, 제품 개발 자금 9억, 마케팅/홍보 자금 1~2억 등의 실적이 있습니다.

• 팀 누적 지원 규모: 주변 대표들을 도운 것을 합산하면 500억 이상 규모의 지원 사업을 경험했습니다.

• 자금의 성격: 대부분 무상 지원금입니다. 사업에 성공하지 못하거나 개발에 실패하더라도 책임을 묻지 않으며, 돌려주거나 갚을 필요가 없습니다. (단, 목적에 맞게 써야 합니다.)

📝 95% 합격을 위한 사업 계획서 작성 핵심 전략

정부 지원금은 '나랏돈'이므로, 국가 경제 활성화라는 목적에 맞춰 작성하는 것이 가장 중요합니다.

1. 정부 지원 사업의 3대 핵심 목표를 충족하라!

사업 계획서에 이 세 가지 목표 달성 가능성을 구체적으로 제시해야 합니다.

• 고용 창출: 사업 확장을 통해 양질의 일자리를 얼마나 만들 것인가?

• 내수 증진/활성화: 국내 경제에 어떻게 기여하고 시장 규모를 키울 것인가?

• 수출 가능성: 국내 성과를 바탕으로 해외 시장 진출을 어떻게 할 것인가?

2. '준비 완료' 단계임을 강조하라 (95% 합격 비결)

• 구체성: "이렇게 해볼 생각입니다"가 아니라, "시장 조사를 해보니 이렇게 하면 된다는 것을 확인했습니다" 또는 **"이 정도까지는 이미 준비되어 있습니다"**를 강조해야 합니다.

• 논리적 연결: 내 사업의 구체성(확인된 시장성)을 바탕으로, 지원금을 받아 고용과 매출을 늘려 수출까지 달성할 수 있다는 흐름으로 작성해야 합니다.

• AI 활용: ChatGPT 같은 AI 도구를 활용하여 시장 동향 분석이나 사업 계획서 작성을 돕는 것은 트렌드이며 좋은 방법입니다. (단, AI 정보의 오류를 반드시 검증해야 합니다.)

🗓️ 지원 사업 준비 시기 및 자격

1. 준비 시기

• 연초 집중 공략: 지원 사업은 보통 **연초(12월 말 공고, 2월~4월 진행)**에 규모가 가장 크게 풀립니다.

• 지금 시작해도 충분: 11월부터 준비를 시작하면 두 달 만에 연초에 제출할 사업 계획서를 충분히 만들 수 있습니다.

• 추가 기회 (9~10월): 연중 집행 후 남은 예산은 9월~10월경 긴급 모집 공고로 다시 풀리는 경우가 많으니, 시기를 놓쳤더라도 꾸준히 확인해야 합니다.

2. 지원 가능한 업종과 조건

🔎 정부 지원 사업 정보 찾는 5대 채널

지원 사업 정보를 체계적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.

• K-스타트업: 예비/초기 창업자 대상 지원 사업이 가장 많이 공고되는 필수 사이트.

• 소상공인 24: 소상공인 대상 (키오스크, 냉난방기 등 사업장 운영 관련) 지원 사업 공고.

• 고용 24: 직원 채용 관련 지원금 (고용 유지, 신규 채용 등). 신청 자격만 갖추면 선발 과정 없이 받을 수 있는 지원금이 많음.

• SM Tech (SMTech): 연구 개발(R&D) 자금 지원 사업을 찾는 기업 대상.

• 지역 테크노파크 (TP): 각 지자체별로 운영되며, 지역 주민/기업 대상 한정 사업을 운영하기 때문에 경쟁률이 낮고 맞춤형 지원을 받기 유리함.

✨ 마지막 조언: 사업이 어렵다고 포기하지 마세요. 나라에서 지원하는 제도는 어렵게 생각하면 한도 끝도 없지만, 쉽게 접근하면 정말 쉽습니다. "일단 해보지 않은 분이라면 지금 받을 수 있는 것 하나를 먼저 해보는 것"이 가장 중요합니다.