부산광역시 건설본부 공고 제2026-16호

해운대수목원 연구 및 관리시설 건립 설계공모 공고

해운대수목원 내 유지관리 및 연구 통합서비스를 제공하고, 공립수목원 등록요건 충족을 위한 필수시설을 설치하며, 동부산권을 대표하는 생태교육 및 복합문화공간을 조성하기 위한 “해운대수목원 연구 및 관리시설 건립” 설계공모를 다음과 같이 공고합니다.

2026. 5. 11

부산광역시 건설본부장

1. 공 모 명: 해운대수목원 연구 및 관리시설 건립 설계공모

2. 사업개요

가. 위 치 : 부산광역시 해운대구 석대동 산114-9번지 일원(해운대수목원 내)

나. 규 모 : 지상2층 이하, 연면적 2,000㎡(-5% 범위 내 조정가능)

다. 용 도 : 관광휴게시설(공원에 부수되는 시설)

라. 설 계 비 : 443,335천원 [총사업비 12,788,850천원, 총공사비 10,031,040천원]

마. 공모방식 : 일반 설계공모

3. 참가자격

가. 국내‧외 건축사 모두 참여 가능하고 공동응모 시 총 2인까지 가능하며, 건축사 자격(면허)은 참가등록 마감일까지 취득한 것을 인정하고, 국내 건축사 자격(면허) 소지자의 경우 건축사협회에 가입한 자여야 한다.

나. 공동응모 시 구성원 중 1인을 대표자로 선정하여 등록하여야 하며, 모든 법적 권리와 의무사항은 대표자에게 귀속된다.

다. 공동응모자로 참가하는 단체 또는 개인은 중복하여 참가할 수 없다.

라. 외국 건축사 면허 또는 자격을 가진 사람은 참가 등록 마감일까지 건축사법에 따라 국내에 건축사사무소를 개설하거나, 국내 건축사사무소 개설자와 공동응모해야 하고, 공동응모 시 계약당사자는 국내 건축사가 된다.

※ 자세한 사항은 설계공모 지침서 참조

[부산광역시 건축설계공모 홈페이지 https://making.busan.go.kr에서 다운로드 가능]

4. 설계공모 일정 ※ 사정에 따라 일부 조정‧변경될 수 있음

가. 참가등록 : 2026.5.18.(월) 09:00 ~ 2026.5.19.(화) 17:00

나. 질의접수 : 2026.5.21.(목) 09:00 ~ 2026.5.22.(금) 17:00

다. 질의답변 : 2026.5.29.(금) 17:00까지 ※ 세부절차는 설계공모 지침서 참조

라. 작품접수 : 2026.6.25.(목) 09:00 ~ 2026.6.26.(금) 17:00

마. 작품심사 : “5. 작품심사” 및 설계공모 지침서 참조

바. 당선작 발표 : 2026.7.24.(금)

5. 작품심사

가. 기술검토: 2026.6.29.(월) ~ 2026.7.3.(금)

나. 심사위원

다. 심사방법

1) 1차 작품심사: 2026.7.20.(월)

※ 6작품 이상 접수 시 2차 작품심사 대상(5작품) 선정

2) 2차 작품심사: 2026.7.21.(화)

※ 공개 프레젠테이션 및 심사를 통한 당선작 및 입상작 선정

※ 토론식 심사로 진행되며, 실격기준 등 세부 심사기준은 설계공모 지침서 참조

6. 입상의 종류 및 시상내용

가. 당선작: 상장 및 설계권 부여

나. 기타 입상작: 심사위원회가 4인 이내로 선정, 상장 및 상금 지급

1) 4인인 경우: 심사 순위 순서로 보상비 예산의 4/10, 3/10, 2/10, 1/10 지급

2) 3인인 경우: 심사 순위 순서로 보상비 예산의 4/10, 3/10, 2/10 지급

3) 2인인 경우: 심사 순위 순서로 보상비 예산의 4/10, 3/10 지급

4) 1인인 경우: 보상비 예산의 1/3 지급

다. 보상비 예산: 47,000,000원(VAT 포함)

7. 특기사항

가. 설계용역은 당선자와 수의계약으로 시행하되, 예산확보 및 사업추진 방법 등에 따라 시행 시기 및 계약금액 등이 일부 조정될 수 있음

나. 기타 공고문에 기재되지 않은 세부 사항(설계조건, 제출도서 작성․제출 관련사항, 전시관련, 결과공개 등)은 설계공모 지침서를 참고하시기 바람

※ 문의처: 부산광역시 미래공간전략국 생활공간혁신과 공공건축혁신팀(☎051-888-3601)

3.1 제출도서 목록

※ 2차 심사(공개)는 제출된 설계설명서로 발표심사 예정

※ 홈페이지 게재 이미지는 입상할 경우, 홈페이지에 전시되는 도서로서 설계설명서 내의 이미지로 한정하여 업로드하여야 하며, 같은 종류의 이미지인 경우, 숫자로 구분하여 업로드

(ex. 조감도1.jpg/조감도2.jpg/…, …, 단면도1.jpg/단면도2.jpg/…)

3.2 작성요령

가. 제출도서의 익명성

1) 공모안 제출도서 및 작성요령에서 명기한 내용 외에 모든 제출물에 참가자임을 인지할 수 있는 표시를 할 수 없다.

2) 익명의 원칙은 심사위원회의 최종 결정 시까지 설계공모 전체기간 동안 온·오프라인 전체에서 적용한다.

나. 설계설명서

1) A3에 가로로 작성하며, 색상은 제한하지 않는다. (배경 무늬 사용 불가)

2) 전체 매수는 16쪽 이내로 작성한다.(표지, 목차, 간지는 매수에서 제외하고, 표지, 목차는 제공된 서식으로 작성하여야 하며, 서식, 글자모양, 크기, 색상, 이미지 사용 등 기타 표현과 변경이 불가함, 위반 시에는 익명성 위반으로 고려될 수 있음을 주의)

3) 도면의 종류

조감도 또는 투시도 5컷이내(실내 투시도 포함), 배치도(건축면적 검토내용 포함), 층별 평면도, 입면도(2면 이상), 종․횡단면도(2면 이상), 신재생에너지/제로 에너지건축물 인증/BF 인증/녹색건축인증 계획도, 동선계획도(차량 및 보행동선 포함, 옥외시설과의 관계를 파악할 수 있도록 표현), 계획 개념도

4) 축척은 설명서 크기에 맞춰 보기 쉽게 작성한다.

5) 설계설명서(표지, 목차 제외)의 글자체, 글자 크기는 가독성과 주어진 분량 및 2차 심사 시 발표 자료로 활용됨을 고려하여 자유롭게 작성한다.

6) 설계설명서는‘[별첨1] 설계설명서’서식에 따른다.

7) 조감도 및 투시도는 각 도면당 설계설명서 한 페이지 전면을 사용하고, 표현기법은 ｢렌더링 제한기준｣의 범위 내에서 3차원 이미지로 자유롭게 표현할 수 있다.

8) 설계설명서 도면에는 해당 도면을 설명할 수 있는 부가적인 표현이 가능하나, ｢렌더링 제한기준｣에 위배 되는 이미지는 어떠한 방식으로도 사용할 수 없다.

※「렌더링 제한기준」

1. 일조에 의한 그림자 표현을 위한 직접조명을 제외한 모든 “조명 알고리즘을 이용한 렌더링 기법”은 사용할 수 없다.

2. 투시도 및 조감도는 정확한 3차원 정보를 전달하는 방식으로 작성해야 하며, ‘기준 1’ 범위 내에서 그림자, 색상, 투명도, 재료 등을 표현할 수 있되 라인드로잉 기반의 투시도를 권장한다.

3. 부가적인 표현은 도면 및 문자로는 설명이 부족한 경우 이해를 돕기 위한 사진, 도표, 스케치, 다이어그램, 설명을 목적으로 하는 라인드로잉 기반 투시도를 의미하며 도면 등에 부속적으로 사용되어야 한다.

4. 기타 건축물의 표현을 왜곡할 가능성이 있는 모든 기법은 사용할 수 없다.

다. 주의사항

1) 모든 제출물의 원본은 공모 참가자가 보관하고 있는 것으로 간주하며, 제출과정 및 제출 후 발생한 손상에 대하여 발주기관은 책임을 지지 않는다. 또한, 어떠한 사유로 제출물의 손상 또는 분실이 발생하여 발주기관의 요청이 있을 시에는 공모 참가자는 제출물을 다시 제출할 의무를 갖는다.

2) 참가자가 직접 생산하지 않은 참조 이미지 또는 사례를 사용함에 있어 타인의 저작권을 침해하지 않아야 한다.

3) 제출기한 내에 정상적인 파일이 제출되지 않는 경우 ‘제출 시간 미준수’로 판단해 공모안이 제출되지 않은 것으로 간주할 수 있다.

4) 발주기관은 필요시 추가 서류를 요청할 수 있고, 이 경우 서식과 제출 방법은 홈페이지 등을 통해 공지한다.

5) 제출 도서의 익명성 위반사항이 발견된 경우에는 심사위원회에 상정하여 실격 처리할 수 있다.

6) 설계설명서의 규격ㆍ쪽수, 파일작성 지침 등의 사항을 위반하였을 경우에는 심사위원회에서 심사 반영 여부를 결정한다.

7) 제출된 공모안은 심사 결과 발표 후 발주기관이 임의로 처리할 수 있다.

4. 심사 및 입상작 선정

4.1 기술검토

가. 운영위원회는 설계공모 규정 및 지침, 관련 법령에 기초하여 제출된 공모안의 위반사항에 대해 판정하고, 이를 보고서로 정리하여 이를 심사위원회에 제출하고 1차 심사위원회 개최 전에 보고한다.

나. 기술검토 사항

※ 중대한 위반사항이 발견된 경우, 설계공모 참가자에게 전자우편이나 유선 등 확인하는 절차를 거친다.

4.2 심사위원회

가. 심사위원

1) 심사위원회는 5명으로 구성한다.

2) 공고 후 심사위원 개인사정 등으로 심사위원의 변동이 있을 수 있다. 예비심사위원을 활용할 경우 별도의 재공고하지 않는다.

3) 공모참가자 및 심사위원은 불공정행위 방지를 위하여 사전 접촉을 금지하며, 심사위원을 사전에 접촉하여 응모작에 대하여 설명한 경우 실격처리 할 수 있으며, 공모참가자는 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다.

나. 심사위원장

1) 최초 심사일에 심사위원들 간의 협의를 통해 호선한다.

2) 심사위원장은 설계공모 심사를 주관하며, 공고 시 제시된 사항 이외에 추가적으로 심사위원회의 운영에 필요한 세부적인 기준을 정하거나 심사 방법, 심사기준 등 심사와 관련하여 필요한 사항을 변경할 경우, 심사위원회의 의결을 거쳐 정할 수 있다.

다. 심사위원회 운영 방법

1) 심사위원회는 심사 개시 전 운영위원회의 각 공모안에 대한 기술검토 결과를 보고받고, 심사위원들의 토론 및 합의 등을 통해 심사 반영 등 결정한다.

2) 심사위원회 의결을 통해 심사 대상 제외(실격)로 결정된 공모안이 있는 경우 그 사유 등을 서면으로 작성하여 심사에 참여한 심사위원 전원의 서명을 받아야 한다.

3) 심사위원은 공모대상지를 사전에 답사하고, 해당 사업의 목적 및 특성, 설계지침서, 설계 공모안을 사전에 제공 받아 검토한 후 심사에 임한다.

4) 심사위원은 당선작과 기타 입상작을 결정하고, 그 선정 사유와 심사평, 그리고 발주기관을 위한 조언 사항 등의 내용을 포함한 최종 심사보고서를 작성한다.

5) 발주기관 및 운영위원회 등은 심사위원회에 참석(참관)하여 심사 중 심사위원의 질의에 답변할 수 있다.

6) 심사위원회는 심사위원 정수의 과반수가 참석하여야 하며, 심사위원회 의결이 필요한 사항의 결정은 참석 심사위원 과반의 동의를 얻어야 한다.

4.3 심사기준

가. 심사 방법

1) 심사의 목표는 본 사업에 가장 부합되는 최적의 설계안(설계자)을 선정하는 데 있으므로 심사기준은 본 지침서 등을 고려하여 심사위원회가 최종 결정함을 원칙으로 한다.

2) 심사방식은 아래와 같이 진행하는 것을 원칙으로 하되 변경 등 필요한 경우 심사위원회 의결을 통해 결정할 수 있다. 단, 제출된 공모안이 5개 이하일 경우 1차 심사는 생략한다.

가) 1차: 공개 토론 심사(일반인 시청 가능)

- 심사위원회에서는 심사 대상 공모안 중 자유토론 및 투표 등 심사위원회에서 정하는 방법으로 특별한 사유가 없는 한 2차 심사 대상 5개 이하의 공모안을 선정한다.

- 2차 발표심사 대상자에게 개별 유선 등 통지(1차 심사 당일 22:00까지)

나) 2차: 공개 발표 및 토론 심사(비대면 온라인 화상 발표심사, 일반인 시청 가능)

- 발표 자료는 제출된 설계설명서로 한정한다.

- 설계공모 참가자의 발표(프리젠테이션)와 질의응답 시간은 각 10분 이내를 원칙으로 하나, 심사위원회가 적정하게 정할 수 있다.

- 심사위원은 자유토론 및 투표 등 심사위원회에서 정하는 방법으로 당선작 및 기타 입상작을 결정한다.

- 2차 심사 대상자(발표자)는 심사 당일 비대면 화상 발표(ZOOM 활용)를 통해 지정된 시간에 익명의 원칙에 따라 심사 기호로 온라인 접속(참가)하여야 한다.

- 발표자는 대표자를 원칙으로 하되, 대리인이 발표할 수 있다. 다만 대리인은 공모 공고일 이전부터 해당 업체에 재직 중으로 공모안 작성에 직접 관여한 설계자(서식1 설계공모 참여자)에 한한다.

- 발표 순서는 심사위원회에서 심사위원장의 공개 추첨을 통해 결정되며, 화상회의(ZOOM 활용)를 통해 각자의 발표 순서(심사 기호)를 확인 후 발표에 임해야 한다.

- 심사위원은 발표(프리젠테이션) 및 심사위원과 발표자 간의 질의응답을 통해, 설계공모 참가자가 설계설명서로 표현하지 못한 사항이나 추가 설명이 필요한 사항을 확인할 수 있다. 이때, 심사위원은 작품별로 각자의 평가를 피력하고, 발표자는 그에 대해 반론 또는 변론할 수 있다.

- 타 작품과의 비교설명, 시간 초과 등 발표자가 공정한 발표에 지장을 줄 수 있는 행위(발표자 상호 간의 신분이 노출될 수 있는 행위 포함)를 하는 경우, 심사위원장은 발표를 중지시키고 심사위원들과 논의를 거쳐 심사에서 제외하도록 조치할 수 있다.

3) 심사 시 제2장의 설계지침을 기준으로 하여 다음 항목과 사항으로 평가한다.

4) 심사위원(심사위원장 포함)은 당선작과 기타 입상작에 대해 심사평가서(우수한 점과 개선사항 등)를 구체적으로 작성하여 공모부서에 제출한다.

5) 심사위원회는 심사결과 공모안의 수준이 현저히 떨어진다고 판단될 경우, 2차 심사 대상 공모안, 당선작 및 기타 입상작을 선정하지 않을 수 있다.

6) 온라인 화상 발표(ZOOM) 사전 접속 안내

가) (2차 심사대상자) 발표자는 발표심사 당일 AM 09:00까지 재직기간이 명시된 재직증명서(발표자가 대리인인 경우에 한한다.) 및 신분증(얼굴 식별이 가능한 주민등록증, 운전면허증, 여권) 사본, 발표자 휴대전화번호(비상연락망)를 부산광역시(생활공간혁신과 담당자) 전자우편으로 제출하여 해당 사항을 확인받아야 한다.

[담당자: 김연희(전화번호: 051-888-3601, 전자우편: peelseung7@korea.kr)]

나) (2차 심사대상자) 발표자는 발표심사 당일 오전에 온라인 화상회의(ZOOM)에 사전 접속하여 발표자 및 발표자료(설계설명서), 온라인 통신환경(인터넷 및 스피커, 마이크 등) 등을 확인·점검해야 한다(※ 대상자에게 접속시간 및 ZOOM아이디 등 개별 통지)

다) 발표자의 자격 등을 확인할 수 없는 경우나 온라인 화상회의(사전접속)에 참여하지 않는 경우 심사 참가 의사가 없는 것으로 판단하여 심사에서 제외한다.

7) 주의사항

가) 발표심사 대상자는 발표 등 심사에 지장이 없도록 인터넷 연결이 안정적인 곳(가급적 LAN케이블을 이용)에서 심사에 참여해야 하며, 개별 통신환경(카메라, 스피커, 오디오, 인터넷 등) 및 장비, 사용법 숙지 등을 사전에 준비해야 한다.

나) 발표심사 대상자는 비대면 화상회의(ZOOM) 참가 및 발표 시 익명성이 유지될 수 있도록 주의해야 한다.

나. 실격 고려 항목

심사에 영향을 미칠 수 있는 중대한 조건을 위배하여 심사 대상으로 적절하지 않다고 인정되는 아래의 어느 하나에 해당하는 공모안은 심사위원회의 의결을 거쳐 심사 대상에서 제외, 실격 처리될 수 있다.

1)「건축법」등 관련 법령을 중대하게 위배하여 전면적 수정이 불가피한 경우

2) 건축규모, 총 예정공사비, 주요 기능별 면적 등 설계지침서에서 요구한 사항을 과도하게 초과 또는 미달, 심각하게 과제를 누락한 경우

3) 제출도서 규격의 현저한 위반, 과도한 왜곡, 허위사실인 경우

4) 제출도서에 해당 업체를 특정할 수 있는 문구나 이미지 등이 포함된 경우

5) 심사위원 제척사유(제1장 설계공모 개요 2. 설계공모 운영 2.9. 심사위원 기피신청 라. 제척사유) 등에 해당됨에도 본 지침서 따라 기피 신청하지 않은 경우

6) 심사위원이 공정한 평가를 하는 데 영향을 미칠 의도로 설계공모 참가자 및 심사위원이 불공정한 행위를 한 경우

7) 설계공모 참가자 및 심사위원, 제3자가 직․간접적으로 심사에 영향을 미치는 부당한 청탁이나 압력을 행사한 경우

8) 심사 전에 심사위원과 접촉하여 공모안을 설명한 경우

9) 대상 부지의 경계 및 면적을 초과 또는 임의 조작하여 제출한 경우

10) 심사위원 전원이 타 작품의 명백한 모방으로 판정한 경우

11) 참가등록 자격에 해당하지 않는 자가 공모안을 제출했을 경우

다. 처벌조항

1) 심사위원회에서 당선작(당선자)을 실격으로 결정한 경우, 계약체결 전에는 당선을 무효로 한다. 계약체결 이후에는 체결된 계약을 무효(선금 및 기성금 회수)로 하고 관계 법령에서 정한 사업 지연에 따른 민‧형사상의 책임을 진다. 기타 입상작의 경우에는 입상 무효, 상금을 회수하며 경우에 따라 민‧형사상의 책임을 진다.

2) 발주기관의 장은 입상작 등 선정 이후라도 금품·향응 등의 제공·수수, 담합, 알선·청탁 등 불공정행위가 발생하였음을 인지한 경우에는 선정된 입상작 등을 취소할 수 있다. 이 경우 발주기관의 장은 보상금을 환수한다.

3) 심사위원은「부정청탁 및 금품등 수수의 금지에 관한 법률」제11조제1항제4호에 따라 공무수행사인에 해당되어 같은 법 제5조부터 제9조까지의 규정을 준용 받고, 위반 시 같은 법 제22조 및 제23조에 따라 벌칙 또는 과태료 처분을 받는다.

4.4 입상의 종류와 그 권리․보상의 내용

가. 입상작: 당선작 1점(설계권 부여), 기타 입상작으로 한다.

나. 입상작 시상내용

1) 당선작: 상장 및 설계권 부여

2) 기타 입상작: 심사위원회가 4인 이내로 선정, 상장 및 상금 지급

가) 4인인 경우: 공모심사 순위가 높은 순으로 보상비 예산의 10분의 4, 10분의 3, 10분의 2, 10분의 1을 지급

나) 3인인 경우: 공모심사 순위가 높은 순으로 보상비 예산의 10분의 4, 10분의 3, 10분의 2을 지급

다) 2인인 경우: 공모심사 순위가 높은 순으로 보상비 예산의 10분의 4, 10분의 3을 지급

라) 1인인 경우: 보상비 예산의 3분의 1을 지급

※ 단, 기타 입상작의 수와 순위는 심사위원회에서 결정하고, 동일한 순위의 기타 입상작이 결정된 경우는 아래에 따른다.

- 동일한 순위가 높은 순위인 경우: 높은 순위와 낮은 순위의 각 상금을 합하여 평균한 금액 지급

- 동일한 순위가 낮은 순위인 경우: 해당 순위의 금액 지급

3) 보상비 예산: 금 47,000,000원(부가가치세 포함)

4) 시상금액 및 보상금액은 부가가치세 및 제세공과금을 포함한다.

5) 기타 입상자가 특별한 사유가 없이 보상 통지일로부터 30일 이내에 보상 요청을 하지 않는 경우, 보상금에 대한 권리를 포기한 것으로 간주한다.

6) 보상금에는 시상식 등에 참석할 경우의 교통비, 일체의 저작권료와 세금 및 환전 송금 등 각종 수수료를 포함하며, 세금은 대한민국의 세법을 적용한다.

4.5 설계공모 심사 결과 공개 및 시상식

가. 심사위원회의 심사 결과는 심사일로부터 7일 이내에 홈페이지 등을 통해 공개한다.

나. 입상작에 대한 시상식은 추후 발주기관이 지정한 날짜와 장소에서 시행한다.

4.6 입상작에 대한 조건

가. 당선 이후 조건

1) 당선자는 발주기관과 계약체결에 대한 우선 협상권을 가지며 발주기관은 계약상대자가 결정되면 10일 이내에 계약을 체결하여야 한다. 다만, 건축사사무소 개설 신고 등 발주기관이 인정하는 부득이한 사유로 계약을 10일 이내에 체결하지 못할 경우에는 발주기관의 사정, 사업의 추진 여건에 따라 계약상대자와 협의하여 계약체결 기한을 조정할 수 있다.

2) 당선자가 법령, 기타 등의 사유로 설계용역을 수행할 수 없는 경우와 계약상대자가 결정된 이후 10일 이내에 정당한 사유 없이 계약하지 않을 경우, 심사 결과에 의한 차순위 작품으로 설계권 등을 부여할 수 있으며, 차순위자에게 지급된 상금은 계약 금액에 포함하여 계약한다.

3) 당선자는 관련 예산·정책·사업계획의 변경·심사위원회가 보완을 요구한 사항을 비롯하여 발주기관이 요구한 사항으로서 설계 보완이 필요한 경우 이를 반영하기 위하여 노력하여야 한다.

4) 당선자는 “설계공모 지침서”, “과업 지시서” 등 발주기관이 계약으로 요구하는 사항을 준수하여야 한다.

5) 계약의 체결 및 이행에 관하여는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」등 관련 법령 및 규정을 준수하여야 한다.

나. 저작권 및 출판 전시

1) 참가 공모안은 창작품이어야 하며 타인의 저작권을 침해해서는 안 된다. 타인의 저작권 침해에 따른 모든 책임은 참가자(팀)에게 있으며, 당선작의 경우 입상이 취소될 수 있다.

2) 참가 공모안의 모든 권리(저작권, 소유권 포함)는 참가자(팀)에게 있다. 필요한 경우 참가작에 관한 저작권을 양도받거나 이용 허락을 받을 수 있으며, 이 경우에는 참가자(팀)와 별도로 약정하여 정한다.

3) 상업적인 이익을 목적으로 하지 않는 경우 부산광역시는 모든 참가 공모안에 대하여 참가자(팀)와 별도의 보상 및 협의 없이 전시할 수 있으며, SNS 또는 웹사이트 등에 게재하거나 도서로 출판할 수 있다. 참가자(팀)는 이상의 전시, 게재 및 발간에 적극 협조하여야 하며, 응모작을 제출함으로써 이에 동의한 것으로 간주한다.

5. 계약에 관한 사항

5.1 일반사항

가. 계약서는 대한민국 국내법에 따라 한국어로 작성한다.

나. 당선자는 계약 시 대한민국의 관계 법령, 규정을 준수하여야 한다.

다. 발주기관은 제출 작품에 대한 설계용역 과정에서 심사위원회 등의 동의를 받아 수정을 요구할 수 있으며, 당선자는 그 요구가 전체 작품개념을 현저히 훼손하지 않는다고 판단할 경우에는 이를 수용하여야 한다.

라. 해당 사업의 주관부서는 부산광역시(푸른숲도시과)에서, 공모 운영은 부산광역시(생활공간혁신과)에서, 설계공모 행정절차는 부산광역시(생활공간혁신과)에서 하며, 공모 완료 후 계약, 착수 및 용역 준공 등은 부산광역시(건설본부)에서 진행한다.

5.2 계약의 당사자 조건

가.「건축사법」에 따른 건축사 자격(면허)소지자로 같은 법에 따라 건축사사무소를 개설하고 있는 자로서 관계 법령에 결격사유가 없는 자. 단, 외국의 건축사 면허(자격)를 가진 자는「건축사법」제23조에 따라 국내 건축사사무소 개설자와 공동으로 수행하여야 한다.

나. 계약 시 구조, 도시계획, 토목, 기계, 전기, 정보통신, 소방, 조경 분야 설계에 대한 자격이 없는 경우 다음 전문분야 설계 자격이 있는 자와 공동도급(분담이행)으로 용역을 시행하여야 하며, 기타 분야별 법령에서 정하는 기준에 따라 「건설기술 진흥법」 제26조제1항에 따라 건설기술용역업을 등록하고 기술사사무소 등록을 필하였거나, 「엔지니어링산업 진흥법」에 의한 엔지니어링활동주체 신고를 필한 자가 설계하여야 한다.

1) 기계설비분야 설계용역 과업의 자격

「기술사법」 제6조에 따른 기술사사무소 개설등록(건축기계설비 또는 공조냉동기계)을 한 자

2) 전기분야 설계용역 과업의 자격

「전력기술관리법」제14조, 동법시행령 제27조 및 별표4에 의거 전문설계업(전력전문설계1종이상) 또는 종합설계업을 등록한 업체

3) 정보통신분야 설계용역 과업의 자격

「엔지니어링산업 진흥법」제21조제1항에 따라 엔지니어링사업자로 신고하거나「기술사법」 제6조에 따라 기술사사무소의 개설자로 등록한 자로서 통신ㆍ전자ㆍ정보처리 등 대통령령으로 정하는 정보통신 관련 분야의 자격을 보유하고 용역업을 경영하는 자

4) 소방분야 설계용역 과업의 자격

「소방시설공사업법」제4조 및 제11조, 동법시행령 제2조 및 별표1에 따라 전문소방시설 설계업 또는 일반소방시설 설계업(전기 및 기계)을 등록한 업체

5) 조경 및 도시 계획 분야 설계용역 과업의 자격

「기술사법」에 의한 기술사사무소(조경, 도시 계획) 또는 「엔지니어링산업진흥법」에 의한 엔지니어링 사업자(조경, 도시 계획)

6) 토목분야 설계용역 과업의 자격

「엔지니어링산업진흥법」 제21조에 의한 건설 부문(토질ㆍ지질, 구조) 활동 주체로 신고하고 해당 기술자를 보유하거나, 「기술사법」에 따라 기술사사무소(토질 및 기초, 지질 및 지반, 토목구조)를 등록하고 상기 부문 해당 기술자를 보유한 업체

7) 건축구조 설계용역 과업의 자격

「기술사법」제6조 제1항 및 시행령 19조에 의해 기술사사무소를 등록한자로 건축구조 분야에 등록한자

다. 건축, 도시계획, 토목, 기계, 전기, 통신, 소방, 조경, 구조, 토질 및 기초 등 전문분야는 등록된「국가기술자격법」에 따른 해당 분야 기술자자격 소지자에게 수행토록 하되 책임기술자가 총괄하여야 한다.

라.「건축법시행령」제91조의3(관계전문기술자와의 협력)과 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」제3조(관계전문기술자의 협력사항)에 따라 관계 법령에서 정하는 관계 전문기술자의 협력을 받아야 한다.

6. 기타 사항

6.1 규정의 준수

가. 참가자는 설계공모에 등록함으로써 본 지침을 준수하는 것으로 간주하며 이 지침을 위반한 참가자 및 제출 작품에 대하여는 심사위원회에서 심사 반영 여부를 결정한다.

나. 기타 본 규정에서 명시하지 아니한 사항은「건축서비스산업 진흥법」및「건축 설계공모 운영지침」을 준용한다.

6.2 무효 및 승계

아래의 경우에는 당선자에게 부여하는 설계권을 무효로 하며, 차순위자 순으로 승계할 수 있다.

가. 당선자가 설계권을 포기한 경우

나. 당선작에서‘4.3 심사기준, 다. 실격 고려 항목’에 해당하는 사실이 발견된 경우

다. 당선자가 원활한 설계 작업이 불가능하게 된 경우

라. 소정의 기한 내에 계약체결이 이루어지지 않는 경우

6.3 사업 취소에 따른 보상

사업계획의 변경 등 발주기관의 사정으로 인해 당선자와 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 공모안의 작성에 소요된 실비의 범위 안에서 발주기관과 당선자가 협의하여 결정한 보상액을 당선자에게 지급한다.

6.4 참여 외부전문가 신고제

가. 공모안 제출업체 임직원 이외의 외부전문가가 계획에 참여한 경우, 작품 제출 시 해당 전문가를 신고(서식 제5호)하여야 한다.

나. 미신고 한 외부전문가가 심사위원에 선정되어 심사에 참여한 것이 확인된 경우, 동 외부전문가가 참여한 입상작은 아래와 같이 조치한다.

1) 설계용역 계약체결 전 : 입상 결정 취소, 상장 및 상금 회수

2) 설계용역 계약체결 후 : 입상 결정 취소, 상장 및 상금 환수, 설계용역 계약 해지가 가능한 경우에는 계약 해지(계약을 해지한 경우에는 선금 및 기성금을 회수하며, 관계 법령에서 정한 사업 지연에 따른 손해배상금 청구)

6.5 분쟁

설계공모는 대한민국의 법률에 근거하여 집행될 것이며 공모와 관련하여 분쟁이 발생할 경우, 대한민국 발주기관 소재지의 법원에서 조정하거나 판결한다.

제2장 설계공모 설계지침

1. 사업개요

1.1. 위 치: 부산광역시 해운대구 석대동 산114-9번지 일원

가. 지역․지구 등: 자연녹지지역, 근린공원(해운대수목원), 개발제한구역

나. 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하

1.2. 사업규모

가. 대지면적: 633,684㎡(실사용 대지면적 6,260㎡)

나. 규 모: 연면적 2,000㎡(-5%범위 내), 지상2층 이하

※ 도시관리계획 결정 사항임

다. 용 도: 관광휴게시설(공원에 부수되는 시설)

라. 총예정공사비: 10,031,040천원(부가가치세 포함)

마. 설 계 비: 443,335천원(각종 예비인증, 손해배상보험, 부가가치세 등 포함)

※ 반드시 총(예정)공사비 내에서 계획되어야 함.

※ 사업규모(연면적, 공사비, 설계비 등)는 발주기관의 사정에 따라 변경될 수 있음.

※ 예정설계비 사업예산 범위 내에서 설계가 이루어지도록 하여야 함.

1.3 사업추진 근거 및 배경

가. 수목원의 유지관리․연구시설 건립을 통한 통합서비스 제공 및 수목원 등록 필수시설을 확충하고 동부산권을 대표하는 수목원으로 자리매김하기 위한 다양한 생태교육 및 복합 문화공간을 조성하기 위함.

나. 해당 부지는 과거 석대 쓰레기 매립장으로 이용된 장소로 주택 밀집지와는 다소 이격되어 있으나 반경 3km 이내 15만명 이상이 거주하고 주변부 반여농산물도매시장, 석대화훼전시판매시장이 영업 중이며 2021. 5. 해운대수목원 1단계 부지 임시개방 후 관람객이 매년 증가하고 있으며 이들을 위한 문화․편익시설 및 유지․관리시설이 필요함.

다. 해운대수목원은 동부산권을 대표하는 수목원으로 향후 제2센텀 첨단산업도시 조성완료 시 공원녹지에 대한 행정수요 증가 예상되며 현재도 지속적 인구 유입 및 다양한 형태의 수목 유전자원에 대한 관심과 참여요구가 높아 자연속에서 숲체험 활동, 힐링 및 감성충전의 메카 역할 기대함.

1.5 주요 시설개요 및 면적

※ 건립부지는 해운대수목원 진입 시 정면에 위치하고 있으므로 수목원의 특징을 살려 정면성, 상징성 및 정체성이 부각될 수 있는 파사드 계획

※ 건축물의 배치는 석대동 390-3번지, 석대동 산114-9번지, 석대동 산114-10번지 상기 3필지 내에서 계획되어야 하며, 이외의 필지에는 건축물을 배치할 수 없음. (외부 휴게공간, 조경 및 주차장 등 건축물 이외의 시설은 배치 제한 없음.)

[별도 제공자료-별첨 제2호] 대상지일원 지적도 참조

※ 기존 경사지형을 활용하여 절·성토를 최소화한 건축계획 권장함.

※ 계획부지 내 배수로가 있으며, 기능은 유지되어야 함.

※ 기존 수목원과 조화롭고 건축물과의 유기적인 공간 연계가 가능한 소공원의 외부 조경·휴게공간 배치를 권장함.

※ 주차대수는 15대(관용차량 5대, 장애인 주차대수 포함)로 계획하고, 외부공간(휴게, 녹지 등) 계획을 고려하여 적절하게 배치할 것.

※ 상시근로자 공간의 진출입은 해운대수목원 관리 편의성 등을 고려하여 배치할 것.

※ 상시근로자들의 휴게공간 등은 남·여 작업자의 구성에 따라 탄력적으로 사용할 수 있는 가변형 공간으로 계획할 것.

※ 제시된 세부공간과 면적을 참고로 하되, 층별, 실별 배치 및 용도별 면적은 설계자의 기능 특성을 고려한 합리적인 설계안 제시 가능하며, 설계자의 판단에 따라 계획하고, 필요에 따라 공간을 추가할 수 있음.

※ 상기 표의 영역들은 시설물의 운영을 위한 구분일 뿐이므로 영역 단위로 반드시 공간이 구성 및 구획되어야 함을 의미하지 않으므로 설계자의 의도에 따라 다양한 공간 구성 등이 가능하며, 수목원의 특수성을 고려한 효율적인 관리기능 중점으로 계획할 것.

디자인은 더 이상 보기 좋은 형태를 만드는 일에만 머물지 않습니다.

2026년의 공간 디자인은 사람의 경험을 어떻게 만들 것인지, 변화하는 사회와 기술에 어떻게 대응할 것인지, 그리고 기존의 공간을 얼마나 유연하게 재해석할 것인지에 더 큰 초점이 맞춰지고 있습니다.

최근 발표된 디자인 트렌드 자료들을 보면, 이제 공간은 단순한 기능의 집합이 아니라 감정, 데이터, 기술, 기후, 도시적 관계까지 함께 고려하는 복합적인 대상으로 다뤄지고 있습니다. 이번 글에서는 2026년 디자인 트렌드의 핵심 흐름을 여섯 가지 키워드를 중심으로 정리해보겠습니다.

1. 공간의 가치는 면적보다 ‘경험’으로 평가됩니다

이제 사람들은 어떤 장소를 단지 넓고 크기 때문에 선택하지 않습니다.

그 공간이 어떤 분위기를 만들고, 어떤 감정을 유도하며, 어떤 이야기를 담고 있는지가 더 중요해지고 있습니다.

같은 면적의 공간이라도 어떤 동선으로 진입하는지, 머무는 동안 어떤 장면이 펼쳐지는지, 사용자에게 어떤 기억을 남기는지에 따라 공간의 가치는 크게 달라집니다. 즉, 부동산의 가치가 면적 중심에서 경험 중심으로 이동하고 있는 것입니다.

건축적으로 보면 이는 단순히 인테리어 감성을 말하는 것이 아닙니다. 입면, 채광, 시선의 흐름, 재료의 촉감, 소리의 밀도, 프로그램의 배치가 모두 사용자 경험을 구성하는 설계 요소가 된다는 뜻입니다. 앞으로의 공간은 ‘얼마나 큰가’보다 ‘어떻게 경험되는가’로 판단받게 될 것입니다.

2. 오피스는 더 이상 ‘일하는 곳’만이 아닙니다

팬데믹 이후 오피스의 개념은 크게 달라졌습니다.

이제 사무실은 단순히 출근해서 업무를 처리하는 장소가 아니라, 사람을 모으고 조직의 문화와 비전을 체감하게 만드는 전략적 공간으로 바뀌고 있습니다.

좋은 오피스는 책상 수를 늘리는 공간이 아니라, 협업을 유도하고 집중을 지원하며, 소속감을 형성하는 공간이어야 합니다. 직원들은 획일적인 업무공간보다 자연을 느낄 수 있는 환경, 조용히 몰입할 수 있는 장소, 자유롭게 교류할 수 있는 커뮤니티 성격의 공간을 함께 원하고 있습니다.

결국 오피스 설계의 핵심은 면적 배분이 아니라 목적의 명확성입니다. 왜 사람들이 이 공간에 와야 하는지, 이곳에서만 가능한 경험이 무엇인지가 분명해야 합니다. 본사 역시 상징적 건물 하나로 존재하는 시대에서 벗어나, 연구·이벤트·휴식·운동·산책까지 포괄하는 복합적인 캠퍼스 개념으로 변화하고 있습니다.

3. 중요한 것은 완벽한 예측이 아니라 ‘민첩한 대응’입니다

최근 프로젝트 환경은 예전보다 훨씬 더 불안정합니다.

금리, 자금조달 비용, 공급망 이슈, 정책 변화, 시장 심리 등 다양한 변수들이 동시에 작동하기 때문입니다.

이러한 시대에는 모든 것을 처음부터 완벽하게 예측하는 설계보다, 변화에 따라 빠르게 수정하고 대응할 수 있는 구조가 더 중요해집니다. 설계의 민첩성은 이제 선택이 아니라 필수 조건입니다.

건축과 개발에서도 마찬가지입니다. 고정된 프로그램으로 굳어 있는 공간보다, 향후 용도 변화나 운영 변화에 유연하게 대응할 수 있는 평면과 시스템이 경쟁력을 갖습니다. 초기 기획 단계에서부터 데이터 분석, 비용 시뮬레이션, 운영 시나리오 검토가 중요해지는 이유도 여기에 있습니다.

4. AI는 효율 도구를 넘어 ‘창의적 파트너’가 되고 있습니다

AI는 이제 단순히 시간을 줄여주는 자동화 도구를 넘어, 디자인의 가능성을 확장하는 창의적 파트너로 인식되고 있습니다.

특히 공간기획과 설계에서는 사람들이 공간을 어떻게 경험하는지에 대한 패턴을 읽고, 여러 대안을 빠르게 시뮬레이션하며, 보이지 않던 가능성을 발견하는 데 AI가 점점 더 큰 역할을 하게 될 것입니다. 이는 단지 생산성 향상만을 의미하지 않습니다. 더 많은 안을 더 짧은 시간 안에 실험하고, 더 정교한 판단을 내릴 수 있게 한다는 점에서 설계 과정 자체를 바꾸는 변화입니다.

물론 최종 판단은 여전히 사람의 몫입니다. 공간의 맥락을 이해하고, 장소성의 무게를 읽으며, 사람의 감정과 기억까지 고려하는 일은 결국 설계자의 역할입니다. 다만 앞으로의 설계자는 AI를 배제하는 사람이 아니라, AI를 적극적으로 활용할 수 있는 사람이 될 가능성이 높습니다.

5. 하나의 공간은 하나의 기능만 수행하지 않습니다

도시 안에서 문화, 상업, 커뮤니티, 교통, 업무의 경계는 점점 흐려지고 있습니다.

과거에는 기능별로 명확히 구분되던 공간들이 이제는 서로 섞이고, 중첩되고, 복합화되는 방향으로 변하고 있습니다.

예를 들어 역사 공간은 더 이상 단순한 환승 시설이 아니라 전시와 이벤트가 가능한 문화 플랫폼이 될 수 있습니다. 오래된 쇼핑몰은 소비만을 위한 장소가 아니라 지역 커뮤니티의 중심 거점이 될 수 있습니다. 경기장은 경기만 열리는 공간이 아니라 시민을 위한 열린 도시 인프라가 될 수 있습니다.

앞으로의 공간은 단일 기능의 효율보다 복합 활용의 유연성이 더 큰 가치가 될 것입니다. 하나의 건물을 하나의 용도로만 정의하는 사고에서 벗어나, 시간대와 사용자층에 따라 다양한 활동이 가능하도록 설계해야 하는 시대가 온 것입니다.

6. 기후 대응은 건물의 옵션이 아니라 도시의 생존 조건입니다

기후 대응은 더 이상 친환경 이미지를 위한 부가 요소가 아닙니다.

앞으로 도시와 건축은 기후 변화에 얼마나 잘 적응할 수 있는가에 따라 경쟁력과 생존 가능성이 달라질 것입니다.

폭염, 집중호우, 에너지 비용 상승, 도시 열섬 현상 등은 이미 현재 진행형의 문제입니다. 따라서 설계는 형태와 기능만이 아니라, 회복력과 지속가능성까지 함께 고려해야 합니다.

건축 차원에서는 일사 대응, 환기, 차양, 재료의 열적 성능, 외부공간의 미기후 조절이 중요해지고, 도시 차원에서는 녹지 네트워크, 공공공간의 탄력성, 물순환 체계, 복합 인프라 전략이 함께 논의되어야 합니다.

2026년의 디자인은 ‘스타일’이 아니라 ‘방식’을 바꾸고 있습니다

이번 2026년 디자인 트렌드에서 주목할 점은, 이것이 단순히 유행하는 색이나 형태를 말하는 자료가 아니라는 점입니다. 핵심은 공간을 바라보는 사고방식 자체가 바뀌고 있다는 것입니다.

사람의 경험을 중심에 두고, 데이터와 리서치를 기반으로 판단하며, 불확실성에 민첩하게 대응하고, AI를 창의적 도구로 활용하고, 기존 자산을 재해석하며, 기후 변화까지 함께 고려하는 것. 이것이 앞으로의 공간 설계가 나아갈 방향입니다.

결국 좋은 건축은 지금의 요구를 해결하는 데서 끝나지 않고, 앞으로의 변화까지 수용할 수 있어야 합니다. 2026년의 디자인 트렌드는 그 점을 더욱 분명하게 보여주고 있습니다.

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■ 연혁 서울건축포럼은 2012년 공공건축가가 처음 위촉되어 활동한 이래, 잘못된 처우를 받는 경우가 많이 있고 역할과 활동의 범위가 일정하지 않아 이를 바로잡고 조절할 필요가 있어, 2014년 공공건축가 활동 모니터링을 공공건축가들이 스스로 시작하였다. 그러고 공공건축제도 개선 등에 대하여 단체로서의 의견을 피력할 필요가 생김으로 해서 서울건축포럼 구성을 결의하고 서울시에 사단법인 설립을 요청하였다. 서울시는 2016년에 여러 조건을 구비하고 총회를 마친 공공건축가 모임을 정식으로 ‘(사)서울건축포럼’으로 인가하고 활동을 시작하도록 요청하였다. 그동안 서울건축포럼은 서울시에 도시와 건축분야의 정책과 제도를 자문하고 연구를 수행하여 왔다. 또한 서울건축포럼은 스스로 제도와 법규 등을 개선하는 연구를 수행하고 있다. 이외에도 서울시 의회 등 외부 기관과 공동으로 토론회를 개최하여 건축계의 주장과 의지를 시민과 공유하는 노력을 수행하여 왔다.

■ 비전 서울건축포럼은 전국에 조직되고 있는 공공건축가들과 연계하여 전국단위의 조직으로 확대하여, 공공건축 및 도시건축환경의 향상을 위한 정책과 법규 등을 개선하는 노력을 하고자 한다. 서울건축포럼은 공공건축가들이 온전히 우리사회를 위해 고민하고 그 역할을 기꺼이 해 나갈 수 있는 통로가 되고자 한다. 이러한 일체의 노력은 우리나라의 건축문화 수준을 높일 수 있는 좋은 계기가 될 것으로 믿는다.

① 어떤 ‘업(業)·제도’로 갈지 결정 → ② 건축물 용도/도시계획 허용 → ③ 위생(공중위생)·관광(관광진흥) 요건 → ④ 소방(특정소방대상물) 설비 → ⑤ 인허가/신고 순서로 정리

0) 먼저 선택해야 하는 “합법 루트” 4가지

루트 A) 관광숙박업(관광진흥법): 호텔업/호스텔업/소형호텔업 등

• 장점: 내·외국인 모두 대상 가능(통상), 관광과(지자체) 협의/사업계획을 전제로 사업화가 명확

• 본법(관광진흥법)

  • 제4조 등록: 관광숙박업을 하려면 시장·군수·구청장에게 등록

  • 제15조 사업계획 승인: 등록 전에 사업계획 승인을 받아야 함(관광숙박업)

• 시행령(관광진흥법 시행령)

  • 제5조 + [별표 1] 관광사업 등록기준: 업종별 시설기준/부지요건(예: 호스텔·소형호텔 “폭 8m 도로에 4m 이상 연접”, 관광호텔·휴양콘도는 12m 등)

  • 제10조 사업계획 승인신청 등(절차)

  • 제13조 사업계획 승인기준(관계법령 적합/자금조달 등)

• (실무 참고) 호스텔 객실은 단독객실만이 아니라 공동객실 포함 가능 해석례

루트 B) 공중위생관리법상 숙박업(일반/생활): 일반숙박업(모텔/여관 등), 생활숙박업(취사 포함 형태)

• 장점: 가장 “전통적인 숙박업” 루트(내국인 포함), 보건위생(보건소) 중심

• 시행령(공중위생관리법 시행령)

  • 숙박업을 숙박업(일반) / 숙박업(생활)로 구분해 정의(취사시설 유무 등)

• 시행규칙(공중위생관리법 시행규칙)

  • [별표 1] 공중위생영업의 종류별 시설·설비기준에 숙박업(일반/생활) 시설요건(취사, 환기/창문, 욕실/샤워, “건물 일부 영업” 조건 등) 상세

루트 C) 외국인관광 도시민박업(에어비앤비 합법 루트의 대표): “외국인 대상” + “주민 거주” 성격

• 장점: “주택”을 크게 뜯지 않고도 가능한 케이스가 있음

• 본법(관광진흥법)

  • 관광사업 “등록”은 제4조 근거로 진행(지자체 등록)

• 시행령/기준(관광진흥법 시행령 [별표 1] 등록기준 체계)

  • 등록기준(예: 주택 연면적 230㎡ 미만, 외국어 안내체계, 소화기·단독경보형감지기 등)은 시행령 별표 체계로 운영되고, 지자체 안내/매뉴얼에서도 그 구조로 설명

• 실무 서류·절차(지자체 민원편람 예시)

  • “외국인관광 도시민박업 등록”은 관광진흥법 제4조 + 시행규칙 근거로 접수/현장심사 절차를 운영(구비서류: 등록신청서, 사업계획서, 도면 등)

루트 D) 기타: 농어촌민박/한옥체험업 등(입지·대상 건축물 제한 큼)

• 에어비앤비 불법 논란 대부분이 이 루트 구분을 안 해서 생깁니다(운영지역/대상건축물/대상객 제한).

• 농어촌민박: 농어촌정비법 체계(요건: 농어촌/준농어촌 주민, 일정 기간 거주 등)로 신고를 받는 구조

1) “건축물 용도”부터 정리: 다가구를 숙박으로 바꾸면 무엇이 달라지나

1-1. 건축물 용도 분류가 바뀝니다(건축법 시행령 별표 1)

• 다가구주택은 “주택” 범주, 숙박시설은 “숙박시설” 범주로 별도 분류됩니다. (별표 1에서 용도별 종류를 규정)

  → 주택 → 숙박시설로 ‘용도변경’은 사실상 도시계획(입지) + 소방 + 위생이 같이 딸려오는 “체급 변경”입니다.

1-2. 입지(용도지역)에서 “숙박시설 허용”이 먼저 뚫려야 합니다

• 숙박시설은 용도지역·지구·구역 규정(국토계획 체계) + 지자체 도시계획조례/지구단위계획의 영향을 강하게 받습니다.

• 특히 “상업지역인데도 무인텔/숙박시설 제한 가능한가?” 같은 질의에 대해 지자체 조례로 제한 가능 여부가 실제로 논의/회신된 사례들이 있습니다.

관광진흥법 / 시행령 (사업계획승인 의제사항) [관광호텔 | 호스텔 | 외국인관광도시민박업 | 한옥체험업]

관광진흥법 제15조(사업계획의 승인) ①관광숙박업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.>

②대통령령으로 정하는 관광객 이용시설업이나 국제회의업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받을 수 있다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.> [관광객이용시설업 : 외국인관광도시민박업, 한옥체험업]

⑤제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 다음 각 호의 용도지역의 시설에 대하여는 같은 법 제76조제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 주거지역에서는 주거환경의 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사업계획승인기준에 맞는 경우에 한정한다. <개정 2023. 8. 8.>

1. 상업지역

2. 주거지역ㆍ공업지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역

⑥ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 대통령령으로 정하는 지역 내 위치하면서 「학교보건법」 제2조에 따른 학교 출입문 또는 학교설립예정지 출입문으로부터 직선거리로 75미터 이내에 위치한 관광숙박시설의 설치와 관련하여서는 「학교보건법」 제6조제1항 각 호 외의 부분 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>

⑦ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 다음 각 호에 적합한 시설에 대해서는 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>

1. 관광숙박시설에서 「학교보건법」 제6조제1항제12호, 제14호부터 제16호까지 또는 제18호부터 제20호까지의 규정에 따른 행위 및 시설 중 어느 하나에 해당하는 행위 및 시설이 없을 것

관광진흥법 시행령 제13조(사업계획 승인기준)

① 법 제15조에 따른 사업계획의 승인 및 변경승인의 기준은 다음 각 호와 같다. <개정 2010. 6. 15., 2013. 11. 29., 2014. 11. 28., 2016. 3. 22., 2018. 12. 18., 2019. 4. 9.>

1. 사업계획의 내용이 관계 법령의 규정에 적합할 것

2. 사업계획의 시행에 필요한 자금을 조달할 능력 및 방안이 있을 것

3. 일반 주거지역의 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설은 주거환경을 보호하기 위하여 다음 각 목의 기준에 맞아야 하고, 준주거지역의 경우에는 다목의 기준에 맞을 것. 다만, 일반 주거지역에서의 사업계획의 변경승인(신축 또는 기존 건축물 전부를 철거하고 다시 축조하는 개축을 하는 경우는 포함하지 아니한다)의 경우에는 가목의 기준을 적용하지 아니하고, 일반 주거지역의 호스텔업의 시설의 경우에는 라목의 기준을 적용하지 아니한다.

가. 다음의 구분에 따라 사람 또는 차량의 통행이 가능하도록 대지가 도로에 연접할 것. 다만, 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)는 주거환경을 보호하기 위하여 필요하면 지역 특성을 고려하여 조례로 이 기준을 강화할 수 있다.

1) 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 의료관광호텔업 및 휴양 콘도미니엄업: 대지가 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

2) 호스텔업 및 소형호텔업: 대지가 폭 8미터(관광객의 수, 관광특구와의 거리 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하여 고시하는 지역에서 20실 이하의 객실을 갖추어 경영하는 호스텔업의 경우에는 4미터) 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

나. 건축물(관광숙박시설이 설치되는 건축물 전부를 말한다) 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접된 대지의 경계선[대지와 대지 사이가 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천이나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다]까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것

다. 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하거나 그 밖의 방법으로 주변의 주거환경을 해치지 아니하도록 할 것

라. 대지 안의 조경은 대지면적의 15퍼센트 이상으로 하되, 대지 경계선 주위에는 다 자란 나무를 심어 인접 대지와 차단하는 수림대(樹林帶)를 조성할 것

4. 연간 내국인 투숙객 수가 객실의 연간 수용가능 총인원의 40퍼센트를 초과하지 아니할 것(의료관광호텔업만 해당한다)

제14조(관광숙박시설 건축지역) 법 제16조제5항제2호에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호의 지역을 말한다.

1. 일반주거지역

2. 준주거지역

3. 준공업지역

4. 자연녹지지역

제14조의2(학교환경위생 정화구역 내 관광숙박시설의 설치) ① 법 제16조제6항 및 같은 조 제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 각각 다음 각 호의 지역을 말한다.

1. 서울특별시

2. 경기도

② 법 제16조제7항에 따라 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니하는 관광숙박시설은 법 제16조제7항제4호에 따라 그 투숙객이 차량 또는 도보 등을 통하여 해당 관광숙박시설에 드나들 수 있는 출입구, 주차장, 로비 등의 공용공간을 외부에서 조망할 수 있는 개방적인 구조로 하여야 한다.

공중위생관리법 [일반숙박업]

1. “공중위생영업”이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업ㆍ목욕장업ㆍ이용업ㆍ미용업ㆍ세탁업ㆍ건물위생관리업을 말한다.

2. “숙박업”이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다. 다만, 농어촌에 소재하는 민박등 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

제3조(공중위생영업의 신고 및 폐업신고) ①공중위생영업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장에 한한다. 이하 같다)에게 신고하여야 한다. 보건복지부령이 정하는 중요사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. <개정 2008. 2. 29., 2010. 1. 18.>

Ⅱ. 개별기준

1. 숙박업 요건

가. 숙박업(생활)은 취사시설과 환기를 위한 시설이나 창문을 설치하여야 한다. 이 경우 실내에 취사시설을 설치할 때에는 고정형 취사시설을 객실별로 설치하거나 공동 취사공간에 설치해야 한다.

나. 숙박업(생활)은 객실별로 욕실 또는 샤워실을 설치하여야 한다. 다만, 「관광진흥법 시행령」제2조제1항제2호마목에 따른 호스텔업은 욕실 또는 샤워실을 공용으로 설치할 수 있다.

다. 건물의 일부를 대상으로 하는 숙박업은 객실이 독립된 층으로 이루어지거나 객실 수가 30개 이상 또는 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다. 다만, 지역적 여건 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도의 조례로 객실 수 및 면적 기준을 완화하여 정할 수 있다.

농어촌정비법 [민박]

라. 농어촌민박사업: 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박ㆍ취사시설ㆍ조식 등을 제공하는 사업

제86조(농어촌민박사업자의 신고) ① 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 농어촌민박사업자 신고를 하여야 한다. 신고내용을 변경하거나 폐업할 때에도 또한 같다. <개정 2013. 3. 23.>

② 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. <신설 2020. 2. 11.>

1. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민일 것

2. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 6개월 이상 계속하여 거주하고 있을 것(농어촌민박사업에 이용되고 있는 주택을 상속받은 자는 제외한다)

3. 신고자가 거주하는 「건축법」 제2조제2항제1호에 따른 단독주택(같은 법 시행령 별표 1에 따른 단독주택과 다가구주택을 말한다. 이하 같다)

4. 신고자가 직접 소유하고 있는 단독주택

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제2항제4호의 요건을 갖추지 아니하여도 농어촌민박사업을 신고할 수 있다. <신설 2020. 2. 11.>

1. 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 거주하면서, 임차하여 농어촌민박을 2년 이상 계속해서 운영하였고, 제89조에 따른 사업장 폐쇄 또는 1개월 이상의 영업정지처분을 받은 적이 없는 자

2. 농어촌민박을 신고하고자 하는 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 계속하여 거주하였으며, 임차하여 2년 이상 계속하여 농어촌민박을 운영하고자 하는 자

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 전단에 따른 신고 또는 같은 항 후단에 따른 변경신고를 받은 날부터 10일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>

제86조의2(농어촌민박사업자의 준수사항) 농어촌민박사업자는 다음 각 호에 따른 사항을 준수하여야 한다. <개정 2019. 1. 15., 2020. 2. 11., 2021. 4. 13.>

1. 농어촌민박사업자는 제86조제9항에 따른 신고확인증 및 요금표를 민박주택의 잘 보이는 곳에 게시하여야 한다.

2. 농어촌민박사업자는 서비스ㆍ안전 수준의 제고를 위하여 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 서비스ㆍ안전기준을 준수하여야 한다.

3. 농어촌민박사업자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이나 전국적인 조직을 갖추고 농림축산식품부장관 또는 해양수산부장관으로부터 허가받은 농어촌민박사업자 단체가 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 서비스ㆍ위생ㆍ소방안전 등 수준 제고를 위하여 실시하는 교육을 받아야 한다.

4. 농어촌민박사업자는 투숙객을 대상으로 조식을 제공할 수 있으며, 그 비용을 민박요금에 포함하여야 한다.

5. 농어촌민박사업자는 매년 1회 「전기사업법」 제66조 및 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제30조에 따라 안전점검을 받은 후 확인서를 발급받아 보관하고, 그 사본을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

6. 농어촌민박사업자는 민박주택의 출입문 및 인터넷 홈페이지(홈페이지가 있는 경우만 해당한다)에 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시를 하여야 한다.

[본조신설 2015. 1. 6.]

제86조의3(농어촌민박사업 표시의 제한) 농어촌민박사업자로 신고하지 아니한 자는 제86조의2제6호에 따른 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시 또는 이와 유사한 표시를 하여서는 아니 된다.

2) 관광숙박시설/게스트하우스(호스텔)로 가는 경우: “관광과 협의 + 사업계획 + 등록기준”

2-1. 큰 흐름(실무)

1. 관광숙박업으로 할지(호텔업/호스텔업/소형호텔업 등) 업종 확정

2. (대부분 케이스) 관광진흥법 제15조 사업계획 승인 선행 협의(지자체 관광과)

3. 공사/용도변경/준공

4. 관광숙박업 등록(제4조)

2-2. 시설기준(핵심만)

• 관광숙박업의 등록기준은 시행령 [별표 1 관광사업 등록기준]에 업종별로 정리돼 있습니다.

• “게스트하우스=호스텔업”으로 가는 경우, 별표 1에서 대략 아래가 핵심입니다.

• 도로요건 | 채광일조(높이의 2배 이격)

  • 배낭여행객 등 개별 관광객 숙박에 적합한 객실

  • 화장실·샤워장·취사장 등 편의시설(공용 가능)

  • 외국인/내국인 관광객 대상 문화·정보 교류시설

  • 대지·건물 소유권 또는 사용권 확보

• 호스텔 객실이 “단독객실만”이어야 하는지에 대해, 법령해석은 “공동객실도 포함” 취지로 정리된 바가 있습니다.

정리: “관광숙박(호스텔/호텔)”은 ‘관광업 등록기준’ 충족이 중심이라서, 공중위생 숙박업과 체크포인트가 다릅니다(샤워/취사 공용 허용 범위 등).

3) 공중위생관리법 숙박업(일반/생활)으로 가는 경우: “보건소(위생) 기준이 1차 관문”

3-1. 업종 정의(일반 vs 생활)

• 숙박업(일반): 취사시설 제외한 숙박 서비스

• 숙박업(생활): 취사시설 포함한 숙박 서비스

3-2. 시설·설비 기준(실무에서 걸리는 조항들)

공중위생관리법 시행규칙 별표 1의 핵심 포인트는 아래입니다.

• 생활숙박업은 취사시설 + 환기시설(또는 창문) 필요(취사시설은 객실별 고정형 또는 공동취사공간)

• 생활숙박업은 객실별 욕실 또는 샤워실 원칙

  • 단, 관광진흥법상 호스텔업은 욕실/샤워실 공용 가능 예외가 명시됨(위생기준에서 관광법을 참조)

• “건물의 일부만 숙박업”을 하려면

  • 객실이 독립된 층이거나, 객실 수 30 이상이거나, 영업면적이 건물 연면적의 1/3 이상 등 요건이 걸립니다

정리: 다가구/주택 일부만 숙박으로 돌리려는 건축주가 제일 많이 막히는 게 ‘건물 일부 숙박업 요건’입니다(“몇 개 방만 운영”이 바로 안 되는 케이스가 많음).

4) 에어비앤비(공유숙박) 합법 운영의 핵심: “어떤 제도로 운영하느냐”가 전부

4-1. 외국인관광 도시민박업(가장 흔한 합법 루트)

• 정부 안내 기준으로

  • 가능 건축물: 단독/다가구/아파트/연립/다세대

  • 불가 예시: 오피스텔(등)

  • 이용대상: 외국인 관광객으로 한정

• 즉 “내국인 상대 에어비앤비”를 도시민박으로 돌리면 불법이 될 수 있습니다.

4-2. 내국인까지 받으려면?

• 대체로 관광숙박업(호스텔/호텔) 또는 공중위생 숙박업(일반/생활) 같은 “숙박업 본류”로 들어가야 안전합니다(입지·용도변경·소방·위생 요건이 그만큼 무거워짐).

5) 소방시설(설비) 정리: “숙박시설”은 특정소방대상물이라 설비 레벨이 달라집니다

• 숙박시설은 통상 특정소방대상물에 해당하고, 규모·용도·수용인원 등에 따라 갖춰야 할 소방시설 종류가 달라집니다.

• 설치해야 하는 소방시설 종류는 시행령 [별표 5] 체계로 정리됩니다(소화설비/경보설비/피난설비 등).

실무 포인트

• 용도변경으로 특정소방대상물 요건이 강화되면,

  • 스프링클러, 자동화재탐지, 비상방송, 제연, 피난기구 등에서 “기존 주택 기준”과 체급이 달라집니다.

• 정확한 설비 목록은 연면적/층수/지하 유무/수용인원/객실수를 넣어 별표 5 매칭으로 산정해야 합니다.

6) “완벽 체크리스트”

아래 순서대로 체크하면 누락이 거의 없습니다.

① 제도 선택(필수)

• 관광숙박업(호텔/호스텔/소형호텔 등)인가?

• 공중위생 숙박업(일반/생활)인가?

• 도시민박(외국인 한정)인가?

② 도시계획/입지(필수)

• 토지이용계획확인서 상 숙박시설 허용 여부

• 지구단위계획/미관지구/조례에 숙박시설 제한(도로폭, 이격, 구역 제한 등) 존재 여부

  • 상업지역이어도 조례로 제한 논의가 실제 존재

③ 건축물 용도변경(필수)

• 주택(다가구) → 숙박시설(또는 관련 용도)로의 용도변경 가능 여부(별표 1 분류 확인)

• 구조/피난/주차/장애인 편의 등 “용도변경 시 강화되는 항목” 사전 검토

④ 위생/관광 시설기준(필수)

• 관광숙박업이면: 시행령 별표 1 등록기준 충족(호스텔/호텔 유형별 체크)

• 공중위생 숙박업이면: 시행규칙 별표 1 시설·설비 기준(취사/욕실/창문/건물 일부 운영요건 등)

⑤ 소방(필수)

• 특정소방대상물(숙박시설)로서 필요한 설비를 시행령 별표 5로 산정

• 수용인원 산정/객실수/피난계획에 따라 설비가 달라질 수 있음

⑥ 인허가/신고 프로세스

• 관광숙박업: (대부분) 사업계획 승인 협의 → 공사/준공 → 등록

• 공중위생 숙박업: 시설기준 충족 → 영업신고/검사(지자체 보건소 라인)

• 도시민박: 외국인 한정/주택요건 충족 + 관광사업등록 등 절차 확인(지자체)

관광진흥법 vs 공중위생관리법

관광호텔업(관광진흥법) 쪽이 도로요건(12m/4m, 8m/4m 연접 등)까지 거는 이유는, 그만큼 “관광정책상 관리·지원 대상(=관광사업자)”로 묶어서 자금·제도 지원을 붙일 수 있기 때문입니다. 차이는 “요건이 비슷”해 보여도 법적 지위·관할·지원메뉴가 다릅니다.

1) 인허가 성격 자체가 다름: “신고(위생법)” vs “사업계획 승인+등록(관광법)”

일반숙박업/생활숙박업(공중위생관리법)

• 보건소 라인 영업신고로 시작(시설 갖추고 신고) → 상대적으로 진입이 간단한 편.

• 핵심은 위생시설·설비 기준(시행규칙 별표 1) 충족 여부(취사/환기/욕실, 건물 일부 영업요건 등).

관광호텔업(관광진흥법: 관광숙박업)

• 원칙적으로 사업계획 승인(관광과 협의) → 등록(관광사업자) 흐름이 걸립니다.

• **도로요건(관광호텔업: 폭 12m 도로에 4m 이상 연접 / 호스텔·소형호텔업: 폭 8m 도로에 4m 이상 연접 등)**은 “등록기준”이 아니라 사업계획 승인기준에 들어있습니다.

2) “그럼 관광호텔업의 인센티브가 뭐냐?” — 핵심은 관광진흥개발기금(융자) 접근성입니다

관광호텔업 등 관광숙박업은 “관광사업자”로 분류돼 관광진흥개발기금 융자 지원 대상 업종에 포함됩니다.

• 관광기금 사이트/지침에서 관광호텔업·호스텔업·소형호텔업 등이 지원대상 업종으로 명시됩니다.

반대로 공중위생 숙박업은 “관광사업자”가 아니기 때문에, 관광기금의 동일 메뉴를 일반적으로 그대로 적용받기 어렵고(해당 공고·지침에 따라 다름), 여기서 체감 차이가 크게 납니다.

3) 왜 도로요건(12m / 8m)을 거나?

관광진흥법 시행령의 사업계획 승인기준 취지 자체가 “관광숙박시설은 교통·통행(사람/차량) 가능성”을 요건으로 본다는 점이고, 주거환경 보호를 이유로 조례로 더 강화할 수 있다는 문구까지 들어있습니다.

즉 12m 도로는 ‘특혜 조건’이라기보다, 사업계획 승인 단계에서 관광숙박시설 입지를 걸러내는 규제 장치에 가깝고, 대신 관광정책자금/관광사업자로서의 제도권에 들어가는 구조라고 보시면 됩니다.

도쿄는 더 이상 관광지가 아니다

2025년 일본을 찾은 외국인 관광객은 4,270만 명으로 사상 처음 4천만 명을 돌파했다. 더 놀라운 건 그들이 쓰고 간 돈이다. 역대 최고치 9.5조 엔, 원화로 약 89조 원. 도쿄는 이제 ‘구경하는 도시’가 아니라, 서브컬처·하이컬처·미식을 하나의 플라이휠로 엮어 도시 자체를 대체 불가능한 경험으로 만들어 내는 곳이 됐다.

그 플라이휠을 돌리는 엔진은 부동산 디벨로퍼들이다. 모리빌딩, 도큐, 미쓰이부동산, 미쓰비시지쇼 같은 기업들은 만화·애니·게임 IP를 단순한 마케팅 장식으로 보지 않는다. 도시의 가치 자체를 재정의하는 전략 자산으로 다룬다. 핵심은 세 가지다.

첫째, 서브컬처를 ‘격상’한다. 둘째, 수직 배치로 경험을 다층화한다. 셋째, 일상과 연결해 접근성의 장벽을 부순다.

1. 서브컬처를 ‘예술’로 격상시키는 방식

모리빌딩의 전략은 “같은 콘텐츠라도 어디에 놓느냐가 가치를 바꾼다”는 전제에서 출발한다. 박물관 굿즈가 길거리 소품점에서 팔리면 상품이지만, 박물관 안에서 팔리면 작품의 연장으로 읽히는 것과 같다. 모리빌딩은 이 원리를 도시 개발에 그대로 이식했다.

만화를 ‘보존 가치가 있는 문화유산’으로 만든다

아자부다이 힐즈에서 대표적으로 드러난다. 슈에이샤 갤러리는 만화 원화를 디지털 방식으로 인증하고(진품성/희소성) 고급 인쇄 기법을 적용해 수집품으로 만든다. 여기에 팀랩의 디지털 아트를 배치해, 공간 전체를 “예술 콘텐츠 축”으로 굳힌다. 원피스·나루토·블리치 같은 IP는 예술과 대중문화 경계에 있는 글로벌 팬덤과 수집가를 불러들이는 강력한 흡입구가 된다.

아자부다이 힐즈 갤러리 역시 같은 방향이다. 일본 만화를 ‘산업’이 아니라 ‘현대 일본의 문화유산’으로 해석하게 만든다. 다카하타 이사오 회고전처럼 TV 애니메이션에서 지브리까지 50년 넘는 흐름을 정리하는 전시는, 애니메이션이 국가 브랜딩의 핵심이자 독자적 예술 장르라는 관점을 제시한다.

포켓몬 공예전은 또 다른 방식으로 서브컬처를 하이엔드로 확장했다. 금속·흙·나무·섬유 등 다양한 소재로 포켓몬을 재해석한 작품을 전시하며, ‘캐릭터’가 ‘공예 작품’으로 전환될 수 있음을 보여준다.

“가장 비싼 공간”을 미술관에 준다

모리빌딩은 로폰기 힐즈 모리 타워 최상층에 미술관을 넣었다. 일반적으로는 펜트하우스나 최고가 오피스가 들어갈 자리다. 그런데 그 공간을 미술관에 할당했다. 이 자체가 “예술이 곧 빌딩의 경쟁력”이라는 선언이다.

무라카미 다카시는 그 상징적 사례다. 에도 시대 회화와 현대 애니메이션의 시각 문법을 연결해 ‘슈퍼플랫’을 정립했고, 대중문화와 고급미술의 경계를 허물었다. 모리미술관의 대규모 전시들은 오타쿠 문화가 ‘미술 담론’으로 올라가는 과정을 실질적으로 보여준다.

도쿄 노드: 전시장이 아니라 ‘창조 인프라’

토라노몬 힐즈 스테이션 타워의 도쿄 노드는 예술을 도시 인프라로 확장한 실험 공간이다. 도쿄 노드랩은 크리에이터와 기업이 모여 새로운 도시 경험을 연구하는 오픈 이노베이션 거점으로 설계됐다. 예술·기술·비즈니스가 결합되는 “창조 허브”로 기능한다.

2. 수직 배치로 ‘의도된 혼란’을 설계하는 방식

도쿄의 디벨로퍼들은 서로 다른 문화를 한 건물 안에서 층별로 충돌시키지 않고, 시너지로 이어지게 만든다.

토다 빌딩: 귀멸의 칼날 → 현대미술 → 베이커리

교바시의 토다 빌딩은 전통적인 비즈니스 거리였던 지역을, 수직 배치로 완전히 다른 분위기로 바꿨다.

• 6층: 크리에이티브 뮤지엄 도쿄(귀멸의 칼날 같은 대형 전시)

• 3층: 일본 현대미술 핵심 갤러리들

• 1층: 베이커리/카페 + 신진 작가 전시

서브컬처 전시로 들어온 사람이 자연스럽게 현대미술을 보게 되고, 다시 일상 소비(카페)로 내려오면서 또 전시를 만난다. “가볍게 들어왔다가 교양이 생기는 동선”을 설계한 것이다. 결과적으로 토다 빌딩은 단순 오피스가 아니라, ‘언제나 뭔가 기대하게 만드는 빌딩’이 된다.

시부야 파르코: 덕후를 명품 고객으로 전환시키는 구조

시부야 파르코 6층은 게임/애니 팬덤을 강하게 끌어모으는 공간이고, 그 유입이 아래층의 패션 소비로 이어지도록 설계된다. 실제로 면세 매출의 상당 부분이 외국인일 정도로, 팬덤을 ‘패션 소비자’로 바꾸는 전환이 작동한다.

3. 일상과 연결해 ‘장벽을 없애는’ 방식

세 번째가 가장 강력하다. 서브컬처를 특별 이벤트로만 소비하게 두지 않고, 공기처럼 마시게 만들어 버린다.

애니메이션 도쿄 스테이션: 산업유산급 아카이브를 ‘무료’로

이케부쿠로의 애니메이션 도쿄 스테이션은 도쿄도가 설립하고 운영 단체가 관리한다. 지하에는 셀화·레이아웃 같은 중간 제작물 5만 점이 보관된다. “그냥 팬을 위한 공간”이 아니라, 콘텐츠를 산업유산으로 다루는 방식이다.

더 충격적인 건 접근성이다. 전시도, 아카이브 열람도 무료다. “돈은 됐고 일단 들어오라”는 태도다. 장벽을 없애면 팬덤은 커지고, 도시는 그 팬덤이 만드는 경제를 얻는다.

도쿄도청 프로젝션 매핑: 엄숙한 관공서를 세계 최대 야외 극장으로

도쿄도청 외벽은 밤이면 거대한 캔버스가 된다. 세계 최대 규모의 프로젝션 매핑 쇼가 무료로 열린다. 딱딱한 행정 공간이 관광객과 시민이 잔디밭에 누워 즐기는 ‘힙한 야외 극장’으로 바뀐다. 건축(단게 겐조의 상징성)이라는 하드웨어 위에 서브컬처라는 소프트웨어를 올려, 죽어 있던 야간 시간대를 되살린 것이다.

하라주쿠 하라카도: 쇼핑몰 지하에 ‘동네 목욕탕’을 넣는다

도쿄 코퍼레이션이 만든 하라카도는 ‘상품 판매’보다 ‘일상과 만남’을 공간의 원리로 삼는다. 땅값이 가장 비싼 상권에 목욕탕을 넣는 건 상식 밖이지만, 그 상식을 깨면서 “매일 들르게 만드는 장소성”을 만든다. 주민과 관광객이 섞이고, 이곳은 단발 이벤트가 아니라 생활의 일부가 된다.

브랜드도 서브컬처로 ‘되살린다’

에비스 맥주는 135년 된 전통 브랜드가 젊은 층에게 “아빠 술”로 굳어가는 위기를 겪었다. 여기서 선택한 방식이 조조의 기묘한 모험의 작가 아라키 히로히코와의 협업이다. 전통은 유지하되 표현 언어만 서브컬처로 바꿔 젊은 고객 유입을 폭발시켰고, SNS에서 인증샷 대란이 일어났다. 서브컬처를 ‘가벼운 재미’로 끌어오되, 결과적으로 브랜드의 품격을 높이는 구조다.

도쿄는 “경험의 밀도”를 팔고 있다

도쿄의 전략은 관광객 숫자보다 경험의 밀도를 높이는 것이다. 서브컬처는 덕후 문화가 아니라, 도시 재생과 브랜딩을 돌리는 엔진으로 쓰인다.

• 콘텐츠를 예술로 격상시켜 신뢰도와 희소성을 만든다

• 층별로 문화를 섞어 시너지를 만드는 동선을 설계한다

• 무료/일상 결합으로 장벽을 없애 팬덤을 확장한다

• 결과적으로 도시 전체를 하나의 문화 플랫폼으로 만든다

이런 방식은 일본만의 이야기가 아니다. “죽어가는 공간을 어떻게 살릴 것인가”, “브랜드를 어떻게 다시 젊게 만들 것인가”, “도시를 어떻게 경험으로 바꿀 것인가”를 고민하는 사람이라면, 도쿄의 사례는 그대로 참고할 수 있는 실전 매뉴얼이다.

불편한 진실을 설계하는 건축가, 렘 콜하스

건축이 조화를 만드는 일이 아니라 모순을 드러내는 일이라면 어떨까요. 도시는 완벽하고 질서정연한 시스템이 아니라 권력, 자본주의, 미디어, 욕망이 밀어붙이는 밀집된 혼돈의 기계라면 어떨까요. 렘 콜하스는 수십 년 동안 이 질문에 집착해 왔습니다. 그는 위로하는 건물을 만드는 대신 불편한 진실을 설계해 왔고, 그 태도는 현대 건축을 이해하는 방식 자체를 바꿔 놓았습니다.

전후 도시에서 시작된 시선

렘 콜하스는 1944년 네덜란드 로테르담에서 태어났습니다. 로테르담은 제2차 세계대전으로 거의 파괴되었던 도시이며, 그 폐허 위에서 진행된 전후 재건은 콜하스가 도시, 정체성, 근대성을 바라보는 방식에 깊게 스며들었습니다.

흥미로운 점은 그가 처음부터 건축가였던 것이 아니라는 사실입니다.

그는 저널리스트이자 시나리오 작가로 활동했고, 네덜란드 영화 아카데미에서 공부하며 영화 작업을 경험했습니다. 그러다 1960년대 후반, 런던의 AA 스쿨에서 건축을 공부하며 급진적 실험과 정치적 도시 해석, 유토피아적 사고를 흡수하게 됩니다. 이 시기부터 콜하스의 건축은 형태보다 사고의 프레임, 즉 도시를 읽는 방식 자체를 겨냥하기 시작합니다.

건물을 짓기 전에 이론으로 판을 바꾸다

콜하스가 건축가로서 대중적 명성을 얻기 전, 먼저 이론가로서 건축 담론을 뒤흔든 사건이 있었습니다. 1978년에 출간된 『Delirious New York』입니다. 이 책은 맨해튼의 혼돈을 비판하지 않습니다. 오히려 그 혼돈을 찬양합니다.

콜하스는 뉴욕을 밀도의 문화로 읽어냅니다. 자본주의, 고밀도, 환상, 기술이 충돌하는 실험실로서의 도시입니다. 질서와 규범을 강요하는 대신, 이미 작동하고 있는 욕망과 시스템의 현실을 해부하고, 그것을 도시의 에너지로 받아들입니다. 이 책은 뉴욕을 근대 삶의 실험장으로 바꾸어 놓았고, 콜하스를 20세기 후반 가장 중요한 건축 사상가 중 한 명으로 자리매김시켰습니다.

OMA, 설계사무소가 아닌 연구 플랫폼

1975년 콜하스는 OMA를 공동 설립합니다. 전통적 의미의 설계사무소와 달리, OMA는 처음부터 연구와 비평, 글쓰기와 도시론을 결합한 플랫폼으로 작동했습니다.

OMA의 도면은 종종 정치적 다이어그램처럼 보이고, 마스터플랜은 사회 비평처럼 읽힙니다. 건축을 단순히 예쁜 형태나 기능적 해결로 좁히지 않고, 현대 사회가 실제로 어떻게 작동하는지를 탐구하는 도구로 사용한 것입니다.

또한 OMA는 세계 건축계의 강력한 훈련장이 되었습니다. 수많은 건축가들이 이곳을 거쳐갔고, 이후 각자의 방식으로 동시대 건축을 형성해 왔습니다.

첫 번째 전환점, 쿤스트할 1992

오랜 기간의 경쟁 설계와 비구현 프로젝트를 거친 뒤, OMA는 1992년 쿤스트할로 강렬한 존재감을 드러냅니다. 이 미술관은 전통적인 박물관의 동선을 거부합니다. 램프, 겹겹의 순환, 파편화된 공간들이 역동적이고 영화적인 감각을 만들어냅니다.

콜하스는 삶이 이미 복잡한데 건축이 억지로 질서를 강요할 이유가 없다고 말하듯, 복잡성을 공간의 언어로 번역합니다. 정돈된 전시실의 나열이 아니라, 움직임과 마주침이 중심이 되는 경험으로서의 미술관입니다.

2000년대의 도약, 도시의 사용법을 바꾸는 공공건축

시애틀 중앙 도서관 2004

시애틀 중앙 도서관은 21세기 초 가장 급진적인 공공건축 중 하나로 평가됩니다. 이 건물은 전통적 층 구성을 버리고 지식의 연속적 나선 구조를 제안합니다.

유리와 철골의 외피는 도시를 반사하면서 내부의 질서와 복잡성을 동시에 암시합니다. 내부는 기능에 따라 분명한 플랫폼으로 구성되지만, 동선은 유동적이며 탐험을 유도합니다. 여러 레벨이 시각적으로 연결되고, 열린 아트리움과 투명한 구획이 경계를 흐립니다. 도서관은 단순히 책을 보관하는 상자가 아니라 학습의 여정이자 사회적 장치, 시민의 랜드마크가 됩니다.

카사 다 무지카 2005

포르투의 카사 다 무지카는 음악을 공간 경험으로 번역한 프로젝트입니다. 결정체 같은 비대칭 볼륨이 도시 속에서 강하게 서 있고, 내부는 청중의 경험이 직선적으로 흐르지 않도록 설계됩니다.

플랫폼, 발코니, 복도는 어긋나고 비틀리며 관객을 움직이게 합니다. 리허설 공간이 유리로 드러나고, 순환 경로는 공연자와 관객의 관계를 다층적으로 만듭니다. 콜하스가 말하는 프로그램의 유연성과 인간 움직임의 안무가 여기서 선명하게 드러납니다.

권력과 미디어를 형태로 드러낸 CCTV 본사

베이징의 CCTV 본사는 콜하스의 문제의식이 가장 노골적으로 드러난 프로젝트 중 하나입니다. 두 개의 타워가 서로 기울어 다가가며 연결되고, 75미터의 캔틸레버가 거대한 루프를 형성합니다.

구조적 힘은 외피에 그대로 드러납니다. 대각 브레이싱은 필요한 곳에서 촘촘해지고, 가벼워질 수 있는 곳에서는 열립니다. 기술적 성취를 넘어, 이 건물은 도시 자체의 은유처럼 작동합니다. 전통과 현대, 질서와 혼돈, 수직성과 수평성이 충돌하며 공존하는 베이징의 얼굴을 건물의 몸체로 보여줍니다.

수직 도시, 더 로테르담 2013

고향 로테르담의 워터프런트에 지어진 더 로테르담은 콜하스가 말하는 수직 도시입니다. 세 개의 타워가 하나의 기반 위에서 연결되고, 오피스, 주거, 호텔, 공공시설이 한 덩어리로 얽힙니다.

볼륨을 엇갈리게 쌓아 덩어리감을 줄이면서도, 브리지와 테라스 같은 공유 공간으로 타워 간 연결을 강화합니다. 이는 단지 고층 복합 건물이 아니라, 도시의 한 블록을 다시 작동시키는 장치로서의 건축입니다.

과거와 미래를 충돌시키는 퐁다치오네 프라다 2015

밀라노의 퐁다치오네 프라다는 산업 유산인 증류소 건물을 복원하는 동시에, 새로운 기하학적 볼륨을 과감히 삽입해 오래된 것과 새로운 것이 동시에 울리게 만듭니다.

방문자는 램프, 브리지, 계단으로 구성된 경로를 따라 이동하며 서로 다른 재료감과 प्रकाश, 공간의 리듬을 경험합니다. 거친 콘크리트와 반사 표면, 금박과 유리가 한 장면 안에서 충돌하면서도 새로운 서사를 형성합니다.

프리츠커상 이후에도 멈추지 않는 질문

콜하스는 2000년 프리츠커상을 수상합니다. 이미 그의 영향력은 건물만이 아니라 책, 강연, 교육, 그리고 OMA라는 생산 시스템을 통해 넓게 퍼져 있었습니다.

그는 여전히 프로젝트를 통해 관습을 흔들고, 글과 전시, 큐레이션을 통해 건축 담론을 밀어붙입니다. 콜하스의 건축은 편안함을 제공하기보다, 우리가 사는 도시와 사회가 어떤 힘에 의해 움직이는지 보게 만듭니다.

불편함은 설계된 장치다

렘 콜하스의 건물은 단순한 형태가 아닙니다. 도시와 사회, 문화 경험을 증폭시키는 장치입니다. 그는 프로그램과 맥락, 인간 행동을 분석하고 그것을 서사로 엮어 공간화합니다.

건축은 건물을 짓는 일이 아니라, 세계를 해석하는 방식이 될 수 있다는 것. 콜하스가 남긴 가장 강력한 유산은 아마 이 문장에 가까울 것입니다. 우리는 도시의 표면을 보는 것이 아니라, 그 아래에서 작동하는 권력과 욕망의 메커니즘까지 읽어야 합니다.

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“인간은 변덕스럽고, 위험을 피하며, 이익에는 극성을 부린다.”

《군주론》은 이런 차갑고 불편한 문장 때문에 종종 “악의 교과서”로 오해받습니다. 하지만 책을 역사적 맥락 속에 놓고 읽으면, 마키아벨리는 도덕을 부정한 사람이 아니라 국가 생존의 기술을 설계한 현실주의자에 가깝습니다. 이 글은 책의 핵심을 배경 → 개념 → 사례 → 논쟁 → 오늘의 적용 순으로, 블로그용으로 길고 자세하게 풀어낸 리뷰입니다.

1) 한눈에 보기 (TL;DR)

• 마키아벨리는 혼돈의 이탈리아(분열된 도시국가·외세 개입)에서 국가가 살아남으려면 선의(善意)만으로는 부족하다고 봤다.

• 군주의 실력은 비르투(탁월함·능동성) 와 포르투나(행운·환경) 를 다루는 능력, 그리고 자기 군대와 인민의 지지를 확보하는 정치에서 결정된다.

• 때로는 잔혹함도 ‘신속·필요·공익’의 조건 하에서만 정당화된다. 목적은 사익이 아니라 공동체의 보전이어야 한다.

• 《군주론》은 “수단이 목적을 정당화한다”가 아니라, “국가의 존속을 위한 최선의 제도·군대·정치” 를 설계하는 책이다.

2) 왜 이 책을 지금 읽는가

• 불확실성이 상수인 시대: 규범만으로 설명되지 않는 현실의 힘(이해관계, 공포, 이익)을 읽는 프레임이 필요하다.

• 리더에게 요구되는 것: 선량함 + 결단력. 마키아벨리는 두 축의 균형을 제도와 인사, 군대(조직) 설계로 풀어낸다.

• “사람은 말(원칙)보다 인센티브와 공포/신뢰의 균형에 움직인다”는 냉정한 통찰은 조직 운영에도 그대로 통한다.

3) 역사적 배경을 꼭 깔아두자 (핵심 맥락 정리)

• 서로마 멸망 이후 유럽은 봉건 분열 → 십자군·흑사병·화폐경제 → 국민국가(영·프·스) 의 부상.

• 반면 이탈리아 반도는 도시국가(피렌체·베네치아·밀라노·교황령·나폴리)의 상호 경쟁과 외세(프랑스·스페인·신성로마) 간섭으로 늘 전장.

• 피렌체 내부도 교황파/황제파 → 백당/흑당 → 인민 vs 신흥부유층으로 끊임없이 분열.

• 외교·정보 실무자였던 마키아벨리는 납품·선언 아닌 “작동” 을 하는 정치가 필요하다는 결론에 이른다.

4) 기본 개념 4가지로 잡는 《군주론》

4-1. 비르투(virtù) vs 포르투나(fortuna)

• 포르투나: 운·환경·타인의 힘(강대국 개입, 천재지변, 상대의 배신).

• 비르투: 결단·담력·기민함·인내 같은 능동적 통치 역량.

• 메시지: 포르투나는 막을 수 없지만, 제방(제도·준비) 을 쌓는 비르투로 피해와 변동성을 관리하라.

4-2. 군대와 용병

• 자국 군대(시민군/상비군) 없는 국가는 정치의 연장(전쟁) 을 수행할 수 없다.

• 용병은 “패배를 지연할 뿐” — 대의·충성보다 봉급으로 움직인다.

• 현대적 번역: 핵심 기능을 외주로만 때우면 전략적 자립이 무너진다(핵심 기술·인재는 인하우스).

4-3. 잔인함과 인자함

• 원칙: 잔인함은 신속·필요·공익일 때만, 그리고 한 번에 끝내라(지속적 공포와 증오는 최악).

• 인자함은 중요하되, 질서 붕괴를 방치하면 더 큰 잔혹을 부른다.

• 목적은 사익이 아니라 공동체의 안정(법·세금·치안·공정 인사).

4-4. 약속과 신의(18장)

• 상대가 약속을 기만으로 대할 때, 국가의 안전을 위해 유연해야 한다.

• 그러나 신뢰 자본을 잃으면 장기 통치가 무너진다 — 평판(이미지) 관리의 중요성.

5) 체사레 보르자—사례로 보는 ‘교과서적’ 적용

• 상황: 교황의 아들로 포르투나(금수저)를 쥐고 출발.

• 비르투:

  • 용병 지휘관 제거 → 병력을 흡수해 ‘자기 군대’ 구축.

  • 로마냐의 폭정 정리를 ‘대리인’에게 맡기고, 미움이 그에게 집중되면 토사구팽(악은 위임·선은 직접 수행).

• 한계: 말라리아(환경)와 교황 승계(정치 환경)에서 포르투나가 돌아서자 급전직하.

• 교훈: 군대/인민 지지 + 승계/연속성(제도화) 없으면 한 번의 행운으로는 버티지 못한다.

6) 《군주론》의 오독과 진짜 쟁점

• 오독: “목적을 위해선 무엇이든.”

• 실제: 목적=공동체 보전(국가의 생존·질서·자치), 수단은 신속·필요·공익의 조건을 충족하고 제도화로 이어져야 함.

• 《로마사 논고》와의 차이: 마키아벨리는 공화정의 미덕도 높이 평가. 상황에 따라 군주정(위기수습) vs 공화정(지속가능) 의 경로전환을 본다.

• 결국 그는 도덕을 폐기한 게 아니라 도덕만으론 부족한 순간의 운영술을 제시했다.

7) 오늘의 조직·정치·비즈니스에 바로 쓰는 적용

7-1. 리더의 5가지 체크리스트

1. 핵심전력 인하우스: 제품·데이터·보안·인재채용은 외주가 아닌 자체 역량화.

2. 질서와 신뢰 균형: 보편적 룰(급여/평가/징계)을 예외 없이 적용—미움보다 경멸을 가장 경계.

3. 악역의 위임: 구조조정·정리 등은 신속·투명·원칙으로, 일회성으로 끝내고 리더는 미래 비전을 직접 말하라.

4. 평판 관리: 성과를 제도와 팀功으로 환원—개인의 임기와 무관한 연속성 확보.

5. 위기 시뮬레이션: 포르투나(규제·사고·팬덤 이탈)에 대비한 플레이북(의사결정권·커뮤니케이션·법무)을 상시 업데이트.

7-2. “잔혹함의 3원칙” 실무 번역

• 신속: 질질 끌지 않기(분기 안에 마무리).

• 필요: 데이터로 ‘왜 지금’인지 증명(적자/안전/법적 리스크).

• 공익: 남은 사람들의 안전·공정·지속성을 분명히. 이후 회복적 인사/보상으로 균형.

7-3. 비르투를 키우는 루틴(7일)

• Day1: 위기지도(Top5 리스크, 발생확률×영향) 그리기

• Day2: 핵심 인재·역할 매핑(겹침·결원 파악)

• Day3: 의사결정 규칙 1장(누가/언제/어떤 데이터로)

• Day4: 대외 메시지 템플릿(사과/설명/재발방지)

• Day5: 자체 역량화 로드맵(용병→내재화 스케줄)

• Day6: 평판 대시보드(신뢰지표: 이직률, NPS, 규정 위반)

• Day7: 리허설(사고 가정 30분 워게임)

8) 밑줄 긋는 대목(의역)

• “인간은 선하게 살아야 하지만, 악한 자들 속에서 선만으로는 생존할 수 없다.”

• “행운은 강물과 같고, 비르투는 제방과 같다. 물이 잠잠할 때 제방을 쌓는 자가 도시를 지킨다.”

• “미움보다 경멸을 경계하라—무능은 잔혹보다 빨리 무너진다.”

• “간헐적·필요한 잔혹은 용서될 수 있으나, 상습적 잔혹은 정권을 파괴한다.”

9) 읽기 가이드 & 에디션 메모

• 읽기 순서: 6·7·12·15·17·18·20·25장 → 서두·말미 보충. (군대·용병·인사·이미지·신뢰·성채·행운)

• 맥락 사전: 피렌체·메디치·사보나롤라·체사레 보르자 사건을 먼저 훑고 읽으면 속도가 붙는다.

• 주석이 풍부한 판을 고르자: 장별 역사 맥락·어휘가 달라지면 해석이 크게 달라진다. (사용자가 언급한 판처럼 장별 해제가 탄탄한 판이 초심자에게 유리)

10) 결론: 도덕인가, 음모의 교본인가—둘 다 아니다

《군주론》은 “도덕 폐기” 가 아니라 “도덕+현실”의 결혼을 요구한다.

국가(혹은 조직)의 존속과 구성원의 안전이라는 ‘공동선’을 분명히 하고, 그 목적을 위해 제도·군대(조직)·인사·커뮤니케이션을 냉정하게 설계하라.

포르투나는 언제든 돌아선다. 그래서 리더는 매일 비르투를 연마해야 한다.

그게 이 책이 500년을 넘어 여전히 실무서처럼 읽히는 이유다.

1. 사건 개요

• 포스코 포항제철소 1선재 공장: 45년간 가동했으나 2025년 전격 폐쇄.

• 현대제철 포항 2공장: 적자(월 80~90억) 누적, 희망퇴직·전환배치 진행, 일부 휴업 및 구조조정 본격화.

• 철강 산업 침체와 글로벌 보호무역(미국 관세 상향, 중국 저가 공세) 속에 포항 철강단지 전반이 가동률·수익성 악화.

2. 지역 경제의 충격

(1) 고용 불안

• 포스코·현대제철 하청·자회사까지 포함하면 수천 명의 일자리 위협.

• 이미 포항 지역에서 100여 명 이상 희망퇴직, 수백 명이 당진·인천으로 전배.

• 노동자 증언: "언제든 또 전환배치 될 수 있다는 불안이 항상 있다."

(2) 상권 붕괴

• 공장 근로자들이 빠져나가면서 식당·숙박업 매출 30~50% 이상 감소.

• 과거 “하늘의 별 따기”였던 상권이 권리금 없이도 쉽게 구할 정도로 공실 증가.

  • 메인 거리 공실률 약 25%, 이면도로는 40% 이상.

• “죽지 못해 운영한다”, “빚으로 버틴다”는 증언 다수.

(3) 도시 존립 위기

• 포항 전체 제조업 부가가치 중 철강 비중 약 70%, 고용 비중 약 35%.

• 포항 시민들: "포스코 없으면 도시가 무너진다", "포스코는 교과서 같은 존재".

• 인구 유출 → 상권 위축 → 지역 공동화 ‘러스트 벨트화’ 우려.

3. 철강산업 구조적 문제

(1) 글로벌 수요 둔화

• 건설 경기 장기 침체 → 철근·봉형강 등 건설용 철강재 수요 급감.

• 조선·자동차·건설 등 연관 산업 불황이 직격탄.

(2) 중국발 공급 과잉

• 중국이 과잉 생산 철강을 저가로 수출 → 세계 시장 가격 하락.

• 한국 철강사 수익성 압박.

(3) 미국 보호무역

• 미국이 한국 철강 제품에 대해 품목별 최대 50% 관세 부과.

• 한국 철강의 주요 수출 시장 축소, 판로 상실.

4. 수익성 악화

• 철강업계 영업이익률 추이

  • 2019년: 평균 8.5%

  • 2024년: 평균 1.8%

  • 포스코: 약 3%, 현대제철: 약 1.35%

• 본업에서 수익 확보가 어려워 설비 투자·신규 사업 진출 여력 상실.

• “말라 죽는 산업” → 투자 없으면 경쟁력 악화, 구조적 축소 가속화.

5. 지역 사회 파급 효과

• 노동시장: 희망퇴직·전환배치 확산, 고용 불안 고조.

• 상권·자영업: 회식·단체 방문 사라지고, 매출·예약률 반토막.

• 부동산 시장: 상업용 공실 급증, 권리금 제도 붕괴.

• 사회적 불안: “포스코가 흔들리면 포항이 흔들린다”는 위기감 확산.

6. 향후 전망과 과제

1. 고부가가치 전략 필요

   • 포스코: 전기로 확대, 고급 강판·스테인리스 등 고부가 제품 비중 강화.

   • 현대제철: 건설용 철강 의존 줄이고 친환경·스마트 강재로 전환 필요.

2. 산업 다각화 및 투자 유치

   • 철강 일변도의 산업 구조에서 벗어나 2차전지·에너지·첨단소재 산업 유치 필요.

   • 정부의 “철강산업 구조전환 + 지역균형투자” 전략 절실.

3. 정부·지자체 역할

   • 단기: 긴급 재정 지원, 고용 안전망 강화.

   • 중장기: 포항을 기후산업·신에너지 거점으로 육성해 “한국의 러스트 벨트” 전락 방지.

결론

포항의 위기는 단순히 공장 하나의 폐쇄 문제가 아니라,

• 철강산업 글로벌 위기

• 지역 경제 의존도 과다

• 국가 산업 전환 지연

  이 삼중고가 겹친 구조적 위기입니다.

포스코·현대제철의 흔들림은 곧 포항의 흔들림, 나아가 한국 철강산업 생태계 전반의 흔들림으로 이어지고 있습니다.

지금 대책을 마련하지 않으면, 포항은 미국의 러스트 벨트처럼 산업·도시가 동시에 쇠락할 수 있다는 경고가 현실이 될 수 있습니다.

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