치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈

[요약내용]

토지보상 감정평가에서는 보상 대상 토지와 유사한 이용가치를 가진 표준지를 기준으로 삼습니다.

표준지공시지가는 보상액 자체가 아니라 감정평가의 출발점에 해당합니다.

개별공시지가는 주로 세금과 부담금 산정에 쓰이므로 보상액 산정 기준과는 구분해야 합니다.

비교표준지는 용도지역, 이용상황, 주위환경 등이 비슷한 표준지를 고르는 과정이 중요합니다.

토지소유자는 감정평가사 추천권, 평가서 검토, 재결 절차 등을 통해 보상 과정에 참여할 수 있습니다.

[본문]

공익사업으로 토지가 편입된다는 이야기를 듣는 순간, 가장 먼저 떠오르는 건 결국 보상금이다. 내 땅이 얼마로 평가될지, 그 금액이 현실적인지, 감정평가가 어떤 기준으로 움직이는지 궁금해질 수밖에 없다.

그런데 토지보상액은 단순히 주변 시세만 보고 정해지지 않는다. 감정평가사는 보상 대상 토지와 비슷한 성격을 가진 표준지를 찾고, 그 표준지공시지가를 출발점으로 삼아 여러 요인을 반영한다. 토지보상에서 비교표준지 선정은 보상액의 첫 숫자를 잡는 과정에 가깝다.

보상액은 표준지공시지가에서 첫걸음을 뗀다

토지보상액은 토지보상법에 따라 감정평가를 통해 산정된다. 이때 가장 먼저 기준으로 삼는 가격이 표준지공시지가다. 표준지공시지가는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 조사·평가해 공시하는 대표 토지의 단위면적당 적정 가격을 말한다.

표준지는 말 그대로 주변 토지 가격을 산정할 때 기준점이 되는 토지다. 감정평가법인 등의 조사와 의견청취, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 공시되며, 개별공시지가 산정이나 토지보상액 산정의 기초 자료로 활용된다.

다만 여기서 헷갈리면 안 되는 부분이 있다. 표준지공시지가는 보상액 그 자체가 아니라, 보상액 산정을 시작하는 기준 가격이다. 실제 보상액은 여기에 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인 등이 더해지며 달라진다.

감정평가에서 적용공시지가 표준지는 어떻게 고를까

국토교통부 민원회신에서도 감정평가 시 적용공시지가 표준지 선정 기준은 비교적 분명하게 설명된다. 토지보상평가지침 제10조에 따라 공익사업에 편입되는 토지를 평가할 때는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 가진 표준지의 공시지가를 기준으로 선정한다는 취지다.

말은 짧지만 실제 의미는 꽤 크다. 단순히 가까운 표준지를 고르는 것이 아니라, 용도지역, 실제 이용상황, 주위환경, 도로 접근성, 토지의 형상과 조건이 보상 대상 토지와 얼마나 닮아 있는지를 봐야 한다.

비교표준지는 위치만 가까운 땅이 아니라, 내 토지의 이용가치를 가장 비슷하게 설명할 수 있는 표준지여야 한다.

예를 들어 같은 동네 안에 있더라도 도로에 접한 토지와 안쪽에 들어간 토지는 이용가치가 다를 수 있다. 용도지역이 같아도 경사도, 형상, 주변 개발상황에 따라 평가 결과가 달라질 수 있다. 그래서 비교표준지가 잘못 잡히면 이후 보정 과정을 거치더라도 보상액에 아쉬움이 남을 수 있다.

비교표준지를 볼 때 감각적으로 먼저 확인할 부분

내 토지와 표준지가 같은 용도지역인지, 실제 이용상황이 비슷한지, 도로 조건과 주변 환경이 크게 다르지 않은지부터 보는 것이 좋다. 보상액이 낮게 느껴질 때는 단순히 금액만 볼 것이 아니라, 어떤 표준지를 기준으로 삼았는지 먼저 들여다봐야 한다.

개별공시지가와 표준지공시지가는 쓰임새가 다르다

토지 가격을 이야기할 때 개별공시지가를 먼저 떠올리는 경우가 많다. 매년 세금 고지서나 재산 관련 자료에서 자주 보이기 때문이다. 하지만 토지보상에서 기준이 되는 것은 개별공시지가가 아니라 표준지공시지가다.

표준지공시지가는 국토교통부 장관이 공시하고, 토지보상액 산정의 기준 가격으로 쓰인다. 반면 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 결정하며 재산세, 종합부동산세, 각종 부담금 산정 등에 주로 활용된다.

그래서 개별공시지가가 높다고 해서 보상액이 그대로 높아진다고 보기는 어렵다. 보상평가에서는 비교표준지공시지가를 기준으로 삼고, 평가대상 토지와의 차이를 여러 요인으로 보정해 가격을 산정한다.

개별공시지가는 세금의 언어에 가깝고, 표준지공시지가는 보상평가의 출발점에 가깝다.

비교표준지 하나가 보상액의 분위기를 바꾼다

토지보상액 산정은 보통 다음과 같은 흐름으로 이해할 수 있다.

토지단가 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인

이 공식에서 가장 앞에 놓이는 숫자가 비교표준지공시지가다. 첫 기준이 되는 숫자가 낮게 잡히면, 이후 보정을 하더라도 전체 보상액의 출발선이 낮아질 수 있다. 반대로 내 토지의 특성을 잘 반영한 표준지가 선정되면 보상액 판단도 조금 더 설득력을 갖게 된다.

비교표준지는 보상 대상 토지와 용도지역, 이용상황, 주위환경 등이 유사한 표준지여야 한다. 여기서 “유사하다”는 말은 생각보다 중요하다. 단순히 같은 행정구역 안에 있다는 의미가 아니라, 실제 시장에서 비슷한 가치로 평가될 수 있는 조건을 가진다는 뜻에 가깝다.

따라서 감정평가서를 받았다면 금액만 볼 것이 아니라, 어떤 비교표준지가 선정되었는지 확인해야 한다. 내 토지가 더 좋은 도로 조건을 갖고 있거나, 주변 개발 여건이 다르거나, 이용상황에서 차이가 있다면 그 부분이 평가에 제대로 반영되었는지 살펴볼 필요가 있다.

토지소유자는 보상 과정을 그냥 기다리기만 하는 사람이 아니다

토지보상 절차에서 소유자는 단순히 통보를 받는 사람으로만 머물 필요가 없다. 법은 감정평가와 재결 절차 안에서 소유자가 참여할 수 있는 길을 열어두고 있다.

공익사업 보상에서는 보통 2인 이상의 감정평가업자가 보상액을 산정한다. 이때 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의를 얻으면 보상계획 열람 기간 만료일부터 30일 이내에 감정평가업자 1인을 추천할 수 있다. 직접 평가를 하는 것은 아니지만, 평가 과정에 소유자의 시선이 들어갈 수 있는 중요한 장치다.

감정평가 결과가 나온 뒤에는 비교표준지의 적정성을 확인해야 한다. 표준지가 내 토지보다 불리한 조건을 가진 곳인지, 용도지역이나 이용상황이 제대로 맞는지, 도로 접근성이나 형상 같은 개별요인이 충분히 반영되었는지 보는 것이다.

보상액에 의문이 든다면 숫자만 따질 것이 아니라, 비교표준지와 개별요인 보정이 어떻게 잡혔는지부터 보는 편이 좋다.

협의가 어렵다면 재결과 소송 절차로 이어질 수 있다

협의 보상에 응하기 어렵거나 보상액에 불만이 있다면 수용재결 절차에서 다시 다툴 수 있다. 수용재결은 관할 토지수용위원회가 보상액의 적정성 등을 심의하는 절차다.

수용재결 결과에도 납득하기 어렵다면 이의신청이나 행정소송, 즉 보상금 증액 소송으로 이어질 수 있다. 이 단계에서는 감정평가서의 구조, 비교표준지 선정, 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인 적용이 모두 쟁점이 될 수 있다.

처음에는 보상금 총액만 눈에 들어오지만, 실제로는 그 금액을 만든 과정이 더 중요해질 때가 많다. 비교표준지가 왜 그 토지였는지, 내 토지와 어떤 점이 같고 다른지, 보정은 합리적인지 하나씩 확인해야 한다.

토지보상은 감정평가라는 숫자의 형식을 띠지만, 그 안에는 현장의 조건과 권리자의 사정이 함께 들어간다. 정당한 보상을 받기 위해서는 표준지공시지가의 역할과 비교표준지 선정 과정을 이해하는 것이 출발점이다.

[요약내용]

지목은 공부상 토지의 종류를 나타내지만, 보상평가에서는 현실적인 이용상황도 함께 봅니다.

임야로 되어 있어도 오래전부터 과수원으로 이용되고 농지로 확인되면 농지 평가 가능성이 있습니다.

다만 일시적 이용, 불법형질변경, 무단점유 경작 토지는 영농손실보상 대상에서 제외될 수 있습니다.

지목변경은 형질변경, 전용허가, 건축 또는 사용승인 등 절차가 맞물려 진행됩니다.

최종 판단은 시장·군수 등 관할 행정청의 조사와 사실관계 확인에 따라 달라집니다.

[본문]

땅을 볼 때 서류상 지목만 보고 판단했다가, 막상 현장에 가면 전혀 다른 풍경을 만나는 경우가 있다. 공부상으로는 임야인데 오래전부터 과수나무가 심어져 있고, 실제로는 과수원처럼 관리되는 토지가 대표적이다.

이럴 때 자연스럽게 궁금해진다. 서류에는 임야라고 적혀 있는데, 실제 이용은 과수원이라면 농지로 볼 수 있을까. 공익사업에 편입될 때 농지로 평가받거나 영농손실보상까지 받을 수 있을까. 지목변경 문제도 여기서 함께 따라온다.

토지는 공부상 지목도 중요하지만, 보상평가에서는 가격시점의 현실적인 이용상황을 함께 본다.

지목은 땅의 이름표지만, 현장은 늘 이름표처럼만 움직이지 않는다

지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해 놓은 것이다. 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지 등 여러 지목이 있고, 토지대장이나 등기 관련 서류에서 가장 먼저 확인하게 되는 기본 정보이기도 하다.

농지나 임야에 주택을 지으려면 보통 농지전용허가 또는 산지전용허가, 개발행위허가, 건축허가 같은 절차가 이어진다. 이후 건축물을 짓고 사용승인이나 준공 절차를 거친 뒤 지목변경을 신청하면 농지나 임야가 대지로 바뀌는 흐름으로 이어질 수 있다.

지목변경은 아무 때나 하는 것이 아니라, 토지의 용도가 실제로 변경된 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청하는 방식으로 진행된다. 그래서 지목변경을 생각할 때는 “언젠가 바꾸면 되겠지”보다, 실제 용도 변경이 언제 발생했는지를 같이 봐야 한다.

임야인데 과수원으로 쓰는 땅, 농지로 볼 수 있는 순간

공부상 지목이 임야라고 해서 실제 이용상황까지 항상 임야로 고정되는 것은 아니다. 오래전부터 과수원으로 사용 중이고, 농지원부 등에 등재되어 있는 토지라면 보상 과정에서 농지로 평가할 수 있는지 따져볼 여지가 생긴다.

토지보상법 제70조제2항 취지는 토지 보상액을 산정할 때 가격시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 고려한다는 데 있다. 반대로 일시적인 이용상황, 토지소유자나 관계인의 주관적 가치, 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 사정은 보상평가에서 그대로 반영하지 않는다.

국토교통부 회신 취지도 이 흐름과 맞닿아 있다. 공부상 지목이 임야라도, 개량 등을 통해 실제 이용상황이 농지이고 관할 시장·군수가 관계도서, 지형, 이용상황 등을 조사해 농지로 판단한다면 농지로 평가하여 보상할 수 있다는 취지다.

결국 임야냐 과수원이냐의 문제는 서류상 지목만이 아니라, 실제 이용상황과 관할 행정청의 확인이 함께 맞물려 판단된다.

공부상 지목과 현실 이용이 다를 때 먼저 볼 부분

공부상 지목이 임야라도 오래전부터 과수원으로 이용되었는지, 농지원부나 관련 자료가 있는지, 불법형질변경은 아닌지, 일시적 경작은 아닌지부터 차분히 확인해야 한다. 보상에서는 현장의 모습도 중요하지만, 그 이용이 적법하고 지속적인지도 함께 본다.

토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상)

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정한다.

다만, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

다만 여기서 바로 영농손실보상까지 당연히 이어지는 것은 아니다. 토지보상법 시행규칙상 공익사업에 편입되는 농지법상 농지는 영농손실보상 대상이 될 수 있지만, 예외도 분명히 있다.

토지이용계획이나 주위환경으로 보아 일시적으로 농지로 이용되는 토지, 불법형질변경토지로서 농지로 이용되는 토지, 타인 소유 토지를 무단으로 점유해 경작하는 토지는 영농손실보상 대상 농지로 보지 않는다.

임야를 과수원처럼 쓰고 있다는 사실만으로 곧바로 농지 평가나 영농손실보상이 확정되는 것은 아니다.

지목변경은 땅값만의 문제가 아니라 인허가와 세금까지 따라온다

저렴한 토지를 매입한 뒤 개발 과정을 거쳐 지목을 바꾸면 토지의 활용도와 가치가 달라질 수 있다. 전, 답, 임야를 대지로 바꾸려는 이유도 대부분 여기에 있다. 하지만 지목변경은 단순한 서류 정리가 아니라, 땅의 사용방식 자체를 바꾸는 일에 가깝다.

전이나 답, 임야를 다른 용도로 쓰려면 농지전용허가나 산지전용허가를 받아야 하는 경우가 많다. 여기에 개발행위허가, 건축허가, 사용승인 같은 절차가 이어질 수 있고, 현장 여건에 따라 도로, 배수, 경사도, 주변 토지 이용상황까지 함께 검토된다.

지목변경으로 토지가액이 증가하면 해당 토지의 시가표준액 증가분을 과세표준으로 삼아 취득세가 부과될 수 있다. 여기에 도로포장비용, 하천점용비용, 농지전용부담금 같은 부수 비용이 따라올 수 있다.

처음에는 땅의 가치가 오르는 부분만 눈에 들어오지만, 막상 진행해보면 비용과 인허가 절차가 생각보다 촘촘하다. 지목변경은 수익성보다 먼저 가능 여부와 추가 비용을 확인해야 마음이 덜 흔들린다.

임야를 대지로 바꾸려면 먼저 땅의 모양부터 달라져야 한다

지목변경을 위해서는 대부분 형질변경이 먼저 따라온다. 임야를 대지로 바꾸려면 단순히 서류상 이름만 바꾸는 것이 아니라, 실제로 건축이나 사용 목적에 맞는 상태로 토지의 형태와 이용상황이 바뀌어야 한다.

건물을 지을 목적으로 임야를 대지로 변경하려면 해당 토지에 건축물이 들어서고, 사용승인 등 필요한 절차를 거친 뒤 지목변경으로 이어지는 경우가 일반적이다. 그래서 처음부터 해당 기관이나 설계사무소를 통해 지목변경 가능 여부를 검토해보는 편이 좋다.

산지의 경우 경사도도 중요한 변수다. 경사가 심하면 건축허가나 개발행위허가 과정에서 부담이 커질 수 있고, 토목비도 예상보다 늘어날 수 있다. 현장에서 볼 때는 전망 좋은 땅처럼 보여도, 인허가 관점에서는 전혀 다르게 읽힐 때가 있다.

농가주택을 짓는 경우에도 농업진흥구역과 농업보호구역 여부에 따라 조건이 달라질 수 있다. 현지 농민인지 여부, 실제 농업 목적성, 도로 접도 조건 등도 함께 확인해야 한다. 원문에서는 농가주택을 짓고자 할 경우 해당 부지와 도로가 2m 이상 접해야 한다는 점도 언급하고 있다.

지목변경이 가능해 보이는 토지라도 도로, 경사도, 전용허가, 사용승인 조건이 맞지 않으면 계획이 멈출 수 있다.

지목변경 신청은 공사가 끝난 뒤 비로소 움직인다

지목변경 신청은 관계 법령에 따른 토지 형질변경 공사가 준공된 경우, 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청하는 경우 등에 가능하다.

절차 흐름은 대체로 개발행위허가나 농지·산지전용허가를 받고, 토목공사를 통해 땅의 형질을 바꾸고, 건축이 필요한 경우 건축 후 사용승인을 받은 다음 지목변경을 신청하는 순서로 이어진다. 이후 지목변경으로 상승한 토지가액에 대한 취득세나 전용부담금 납부가 따라올 수 있다.

여기서 앞의 임야 과수원 사례와 다시 연결된다. 공부상 지목이 임야인데 실제로는 과수원으로 오래 이용된 토지는, 보상평가에서는 현실 이용상황을 근거로 농지성 여부를 따질 수 있다. 하지만 지목변경은 별도의 인허가와 절차가 필요하므로, 보상평가에서 농지로 볼 수 있는지와 공부상 지목을 실제로 바꾸는 문제는 구분해서 봐야 한다.

보상에서는 현실 이용상황이 중요하고, 지목변경에서는 적법한 용도 변경 절차와 준공 여부가 중요하다.

결국 지목이 임야인 과수원 토지를 볼 때는 세 가지를 함께 확인해야 한다. 첫째, 실제로 얼마나 오래 농지처럼 이용되었는지. 둘째, 그 이용이 불법형질변경이나 일시적 사용은 아닌지. 셋째, 관할 시장·군수 등 행정청이 관계도서와 현장 상황을 조사해 농지로 판단할 수 있는지다.

서류와 현장이 다를 때는 어느 한쪽만 믿고 움직이기 어렵다. 토지보상, 영농손실보상, 지목변경은 서로 닿아 있지만 판단 기준은 조금씩 다르다. 그래서 이런 토지는 처음부터 관할 소관청과 설계·보상 실무자의 검토를 함께 받아보는 편이 훨씬 안전하다.

[요약내용]

토지보상에서는 사업시행자, 토지소유자, 관계인의 지위가 각각 다르게 작동합니다.

관계인은 소유권 외의 권리를 가진 사람까지 포함될 수 있지만, 취득 시점과 권리 성격이 중요합니다.

사업인정고시 이후 새로 권리를 취득한 경우에는 기존 권리 승계 여부를 따져야 합니다.

가처분권자는 토지소유자의 임의처분을 막는 지위에 그쳐 관계인으로 보기 어렵다는 해석이 있습니다.

등기, 점유, 대금 지급, 권리 발생 시점이 얽히면 보상 절차에서 별도 검토가 필요합니다.

[본문]

공익사업 편입 이야기가 나오면 가장 먼저 머릿속이 복잡해진다. 내 땅인지, 내가 쓰고 있는 건물인지, 혹은 아직 등기까지 마치지 못한 권리인지에 따라 보상 절차에서 서는 자리가 달라지기 때문이다.

토지보상은 단순히 “권리가 있다”는 말만으로 끝나지 않는다. 누가 사업시행자인지, 누가 토지소유자인지, 누가 관계인인지가 먼저 갈리고, 그다음에는 권리를 취득한 시점과 방식까지 따라붙는다. 특히 사업인정고시 전후의 권리 취득 여부는 보상 절차에서 생각보다 크게 작동한다.

보상 절차에서 먼저 갈리는 세 사람의 자리

토지보상 절차를 따라가다 보면 계속 반복해서 등장하는 이름이 있다. 사업시행자, 토지소유자, 관계인이다. 이름만 보면 단순해 보이지만 실제 절차 안에서는 각각의 위치가 꽤 다르게 움직인다.

사업시행자는 공익사업을 수행하는 자다. 토지를 취득하거나 사용할 때는 사업을 진행하는 주체이지만, 손실보상 단계에서는 보상을 해야 하는 의무자의 위치에 선다. 같은 사람이라도 절차의 장면에 따라 역할이 달라지는 셈이다.

토지소유자는 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다. 사업인정고시일 이후에 권리를 승계취득한 사람도 포함될 수 있고, 공유수면 매립 등으로 원시취득한 사람도 토지소유자의 범위에 들어올 수 있다.

관계인은 토지소유자는 아니지만 그 토지나 토지 위 물건에 권리를 가진 사람이다. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 사용대차, 임대차에 따른 권리처럼 소유권 밖의 권리도 포함될 수 있다.

여기서 중요한 부분은 관계인의 범위가 생각보다 넓다는 점이다. 토지 위 물건에 대한 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 사람도 관계인이 될 수 있고, 부동산 물권을 제외하면 등기 여부만으로 모든 판단이 끝나지 않는 경우도 있다.

다만 사업인정고시일 이후 새롭게 권리를 원시취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우가 아니라면 관계인으로 인정되기 어렵다.

권리가 있어도 시점과 성격을 같이 봐야 한다

토지보상에서 관계인인지 여부는 권리의 존재만으로 단순하게 정해지지 않는다. 사업인정고시 전후의 시점, 승계취득인지 원시취득인지, 토지 보상인지 영업보상인지에 따라 판단이 달라진다.

관계인에서 제외될 수 있는 경우도 따로 봐야 한다. 사업인정고시일 이후 권리를 취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우에 한해 관계인으로 포함될 수 있다. 새롭게 권리를 만든 경우라면 보상 절차에서 인정 범위가 좁아질 수 있다.

어업권보상, 영업보상, 영농보상, 축산보상, 잠업보상, 휴직 또는 실직보상 등은 보상계획공고일 이후 새 권리를 취득한 사람이 관계인에서 제외될 수 있다. 택지개발촉진법, 공공주택 특별법, 산업입지 및 개발에 관한 법률 등에 따른 공익사업에서는 주민 의견청취 공고일 이후 새 권리를 취득한 사람도 관계인에 포함되지 않을 수 있다.

토지보상법 제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

• 3. “사업시행자”란 공익사업을 수행하는 자를 말한다.

• 4. “토지소유자”란 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다.

• 5. “관계인”이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다. 다만, 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다.

• 6. “가격시점”이란 제67조제1항에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 시점을 말한다.

• 7. “사업인정”이란 공익사업을 토지등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다.

관계인 판단은 서류 한 장보다 실제 권리관계에 가깝다

사업시행자가 되기 위한 요건은 토지보상법 안에 하나로만 정리되어 있지는 않다. 사업인정을 받거나 의제하는 개별 법률에서 사업시행자의 요건을 따로 두는 경우가 있기 때문에, 실제 사건에서는 해당 공익사업이 어떤 법률을 근거로 진행되는지부터 확인해야 한다.

예를 들어 시장 등이 아닌 사람이 도시·군계획시설사업의 사업시행자로 지정받으려면 사업대상 지역의 토지, 국공유지를 제외한 면적의 3분의 2 이상을 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의를 받아야 한다. 이처럼 사업의 종류에 따라 필요한 요건이 달라진다.

관계인은 취득 또는 사용 절차에 참여해 자신의 권리를 보호받을 수 있다. 그래서 사업시행자가 임의로 관계인을 제외할 수는 없다. 만약 관계인에서 배제되었다면 토지보상법 제30조에 따른 재결신청 청구를 통해 토지수용위원회에서 다툴 수 있다.

토지보상 절차에서 관계인 여부는 보상금만의 문제가 아니라, 절차에 참여해 의견을 낼 수 있는 자리와도 연결된다.

가처분권자는 왜 관계인으로 보기 어려운가

실무에서 자주 헷갈리는 부분이 가처분권자다. 공익사업에 편입되는 토지에 대해 소유권이전등기말소청구권을 근거로 소유권일부가처분등기가 되어 있다면, 가처분권자도 토지보상법상 관계인으로 봐야 하는지 의문이 생긴다.

국토교통부 민원회신에서도 이 지점이 다뤄진 바 있다. 토지보상법 제2조제5호는 관계인을 토지에 관한 소유권 외의 권리자까지 넓게 보고 있다. 그래서 처음 보면 가처분권자도 관계인에 들어갈 것처럼 느껴진다.

하지만 가처분등기는 본질적으로 토지소유자에게 임의처분을 금지하는 효력에 그친다. 권리자가 토지를 직접 사용하거나 수익하는 권리와는 성격이 다르다. 이 때문에 대법원 1973. 2. 26. 선고 72다2401, 2402 판결 취지에 따라 가처분권자는 토지보상법상 관계인이 될 수 없다는 해석이 제시되어 있다.

따라서 협의성립확인신청을 할 때도 가처분권자를 관계인으로 보아 동의서를 반드시 첨부해야 하는 구조로 보기는 어렵다. 다만 실제 사건에서는 가처분의 원인, 등기 경위, 소유권이전등기말소청구의 내용, 사업시행자가 해당 토지를 취득한 시점이 함께 얽힐 수 있다.

서류에 가처분등기가 보인다고 해서 무조건 관계인으로 넣는 것도 조심해야 하고, 반대로 아무 의미가 없다고 넘기는 것도 위험할 수 있다. 가처분권자는 관계인 여부와 별개로 분쟁 가능성을 보여주는 신호일 수 있으므로, 협의취득과 수용 절차에서는 권리관계를 한 번 더 정리해두는 편이 안전하다.

판례와 유권해석에서 보이는 실제 판단의 결

판례를 보면 관계인의 범위는 생각보다 입체적으로 판단된다. 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다76112 판결은 토지에 정착한 물건에 대한 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 관계인의 범위를 다루었다.

이 판례 취지는 독립적으로 거래될 수 있는 정착물뿐 아니라, 토지와 완전히 하나가 되었다고 보기 어렵고 거래관념상 별도로 취득 또는 사용의 대상이 될 수 있는 정착물에 대한 소유권, 수거권, 철거권 등 실질적 처분권을 가진 사람도 포함될 수 있다는 방향으로 이해할 수 있다.

또 대법원 1982. 9. 14. 선고 81누130 판결에서는 수용재결 전에 토지를 매수하고 대금을 완납한 사람을 관계인으로 볼 수 있다고 판단했다. 다만 이것이 곧바로 소유자로 인정된다는 의미는 아니다. 소유권이전등기를 하지 않았다면 소유자 판단에서는 별도의 문제가 생긴다.

중앙토지수용위원회 재결례에서도 매매대금 일부 또는 전부가 오갔더라도 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 사람을 소유자로 보아 보상할 수 없다는 취지의 판단이 나왔다. 돈을 냈는지, 땅을 넘겨받았는지, 등기가 끝났는지가 서로 다른 층위에서 판단되는 것이다.

대금을 지급하고 토지를 인도받았더라도 등기가 되지 않았다면, 소유자 보상과 관계인 지위는 서로 다르게 판단될 수 있다.

그 밖에도 사업시행자가 이미 수용해 보상까지 마친 지장물을 다른 사업시행자가 다시 수용한 경우, 뒤의 사업시행자에 대한 지장물 보상청구권은 원래 소유자가 아니라 앞서 보상을 마친 사업시행자에게 있다는 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다277419 판결도 있다.

유권해석에서도 비슷한 결이 보인다. 가처분권자는 토지보상법상 관계인이 아니라고 보는 해석이 있는 반면, 등기부상 전세권 설정등기를 하지 않은 전·월세 거주자나 임차 영업자는 관계인으로 볼 수 있다는 해석도 있다. 결국 이름만 보면 비슷해 보여도 실제 권리 내용과 점유·사용 관계를 함께 봐야 한다.

보상 절차는 시작보다 중간 대응이 더 중요해질 때가 있다

토지와 지장물 보상은 생각보다 긴 호흡으로 진행된다. 처음에는 보상금이 얼마인지가 가장 크게 보이지만, 막상 절차가 시작되면 권리자 지위, 관계인 포함 여부, 재결신청, 이의신청처럼 여러 갈래의 판단이 이어진다.

특히 공익사업에 따른 수용은 한 번 방향이 정해지면 되돌리기 어렵다. 그래서 초반에 내가 토지소유자인지, 관계인인지, 혹은 어떤 권리를 주장할 수 있는지 차분히 확인해두는 것이 좋다.

서류상 이름이 보이지 않는다고 바로 끝나는 문제도 아니고, 반대로 등기나 권리관계가 있다고 해서 무조건 보상 대상이 되는 것도 아니다. 가처분권자처럼 등기부에 표시되지만 관계인으로 보기 어려운 경우도 있고, 임차인처럼 등기가 없어도 관계인으로 다뤄질 수 있는 경우도 있다.

지로인행정사사무소는 토지와 지장물 보상 과정에서 소유자나 관계인이 공정한 보상을 받을 수 있도록 행정절차를 돕는 곳이다. 전화, 문자, 카톡, 네이버톡톡 등으로 상담이 가능하고, 사안에 따라 전국 출장 상담도 진행할 수 있다.

공익사업 보상은 작은 표현 하나, 고시일 하나, 등기 여부 하나가 결과에 영향을 줄 수 있다. 내 권리가 절차 안에서 어떻게 보이는지 먼저 확인하는 것만으로도 이후 대응의 방향이 훨씬 선명해진다.

부산광역시 건설본부 공고 제2026-16호

해운대수목원 연구 및 관리시설 건립 설계공모 공고

해운대수목원 내 유지관리 및 연구 통합서비스를 제공하고, 공립수목원 등록요건 충족을 위한 필수시설을 설치하며, 동부산권을 대표하는 생태교육 및 복합문화공간을 조성하기 위한 “해운대수목원 연구 및 관리시설 건립” 설계공모를 다음과 같이 공고합니다.

2026. 5. 11

부산광역시 건설본부장

1. 공 모 명: 해운대수목원 연구 및 관리시설 건립 설계공모

2. 사업개요

가. 위 치 : 부산광역시 해운대구 석대동 산114-9번지 일원(해운대수목원 내)

나. 규 모 : 지상2층 이하, 연면적 2,000㎡(-5% 범위 내 조정가능)

다. 용 도 : 관광휴게시설(공원에 부수되는 시설)

라. 설 계 비 : 443,335천원 [총사업비 12,788,850천원, 총공사비 10,031,040천원]

마. 공모방식 : 일반 설계공모

3. 참가자격

가. 국내‧외 건축사 모두 참여 가능하고 공동응모 시 총 2인까지 가능하며, 건축사 자격(면허)은 참가등록 마감일까지 취득한 것을 인정하고, 국내 건축사 자격(면허) 소지자의 경우 건축사협회에 가입한 자여야 한다.

나. 공동응모 시 구성원 중 1인을 대표자로 선정하여 등록하여야 하며, 모든 법적 권리와 의무사항은 대표자에게 귀속된다.

다. 공동응모자로 참가하는 단체 또는 개인은 중복하여 참가할 수 없다.

라. 외국 건축사 면허 또는 자격을 가진 사람은 참가 등록 마감일까지 건축사법에 따라 국내에 건축사사무소를 개설하거나, 국내 건축사사무소 개설자와 공동응모해야 하고, 공동응모 시 계약당사자는 국내 건축사가 된다.

※ 자세한 사항은 설계공모 지침서 참조

[부산광역시 건축설계공모 홈페이지 https://making.busan.go.kr에서 다운로드 가능]

4. 설계공모 일정 ※ 사정에 따라 일부 조정‧변경될 수 있음

가. 참가등록 : 2026.5.18.(월) 09:00 ~ 2026.5.19.(화) 17:00

나. 질의접수 : 2026.5.21.(목) 09:00 ~ 2026.5.22.(금) 17:00

다. 질의답변 : 2026.5.29.(금) 17:00까지 ※ 세부절차는 설계공모 지침서 참조

라. 작품접수 : 2026.6.25.(목) 09:00 ~ 2026.6.26.(금) 17:00

마. 작품심사 : “5. 작품심사” 및 설계공모 지침서 참조

바. 당선작 발표 : 2026.7.24.(금)

5. 작품심사

가. 기술검토: 2026.6.29.(월) ~ 2026.7.3.(금)

나. 심사위원

다. 심사방법

1) 1차 작품심사: 2026.7.20.(월)

※ 6작품 이상 접수 시 2차 작품심사 대상(5작품) 선정

2) 2차 작품심사: 2026.7.21.(화)

※ 공개 프레젠테이션 및 심사를 통한 당선작 및 입상작 선정

※ 토론식 심사로 진행되며, 실격기준 등 세부 심사기준은 설계공모 지침서 참조

6. 입상의 종류 및 시상내용

가. 당선작: 상장 및 설계권 부여

나. 기타 입상작: 심사위원회가 4인 이내로 선정, 상장 및 상금 지급

1) 4인인 경우: 심사 순위 순서로 보상비 예산의 4/10, 3/10, 2/10, 1/10 지급

2) 3인인 경우: 심사 순위 순서로 보상비 예산의 4/10, 3/10, 2/10 지급

3) 2인인 경우: 심사 순위 순서로 보상비 예산의 4/10, 3/10 지급

4) 1인인 경우: 보상비 예산의 1/3 지급

다. 보상비 예산: 47,000,000원(VAT 포함)

7. 특기사항

가. 설계용역은 당선자와 수의계약으로 시행하되, 예산확보 및 사업추진 방법 등에 따라 시행 시기 및 계약금액 등이 일부 조정될 수 있음

나. 기타 공고문에 기재되지 않은 세부 사항(설계조건, 제출도서 작성․제출 관련사항, 전시관련, 결과공개 등)은 설계공모 지침서를 참고하시기 바람

※ 문의처: 부산광역시 미래공간전략국 생활공간혁신과 공공건축혁신팀(☎051-888-3601)

3.1 제출도서 목록

※ 2차 심사(공개)는 제출된 설계설명서로 발표심사 예정

※ 홈페이지 게재 이미지는 입상할 경우, 홈페이지에 전시되는 도서로서 설계설명서 내의 이미지로 한정하여 업로드하여야 하며, 같은 종류의 이미지인 경우, 숫자로 구분하여 업로드

(ex. 조감도1.jpg/조감도2.jpg/…, …, 단면도1.jpg/단면도2.jpg/…)

3.2 작성요령

가. 제출도서의 익명성

1) 공모안 제출도서 및 작성요령에서 명기한 내용 외에 모든 제출물에 참가자임을 인지할 수 있는 표시를 할 수 없다.

2) 익명의 원칙은 심사위원회의 최종 결정 시까지 설계공모 전체기간 동안 온·오프라인 전체에서 적용한다.

나. 설계설명서

1) A3에 가로로 작성하며, 색상은 제한하지 않는다. (배경 무늬 사용 불가)

2) 전체 매수는 16쪽 이내로 작성한다.(표지, 목차, 간지는 매수에서 제외하고, 표지, 목차는 제공된 서식으로 작성하여야 하며, 서식, 글자모양, 크기, 색상, 이미지 사용 등 기타 표현과 변경이 불가함, 위반 시에는 익명성 위반으로 고려될 수 있음을 주의)

3) 도면의 종류

조감도 또는 투시도 5컷이내(실내 투시도 포함), 배치도(건축면적 검토내용 포함), 층별 평면도, 입면도(2면 이상), 종․횡단면도(2면 이상), 신재생에너지/제로 에너지건축물 인증/BF 인증/녹색건축인증 계획도, 동선계획도(차량 및 보행동선 포함, 옥외시설과의 관계를 파악할 수 있도록 표현), 계획 개념도

4) 축척은 설명서 크기에 맞춰 보기 쉽게 작성한다.

5) 설계설명서(표지, 목차 제외)의 글자체, 글자 크기는 가독성과 주어진 분량 및 2차 심사 시 발표 자료로 활용됨을 고려하여 자유롭게 작성한다.

6) 설계설명서는‘[별첨1] 설계설명서’서식에 따른다.

7) 조감도 및 투시도는 각 도면당 설계설명서 한 페이지 전면을 사용하고, 표현기법은 ｢렌더링 제한기준｣의 범위 내에서 3차원 이미지로 자유롭게 표현할 수 있다.

8) 설계설명서 도면에는 해당 도면을 설명할 수 있는 부가적인 표현이 가능하나, ｢렌더링 제한기준｣에 위배 되는 이미지는 어떠한 방식으로도 사용할 수 없다.

※「렌더링 제한기준」

1. 일조에 의한 그림자 표현을 위한 직접조명을 제외한 모든 “조명 알고리즘을 이용한 렌더링 기법”은 사용할 수 없다.

2. 투시도 및 조감도는 정확한 3차원 정보를 전달하는 방식으로 작성해야 하며, ‘기준 1’ 범위 내에서 그림자, 색상, 투명도, 재료 등을 표현할 수 있되 라인드로잉 기반의 투시도를 권장한다.

3. 부가적인 표현은 도면 및 문자로는 설명이 부족한 경우 이해를 돕기 위한 사진, 도표, 스케치, 다이어그램, 설명을 목적으로 하는 라인드로잉 기반 투시도를 의미하며 도면 등에 부속적으로 사용되어야 한다.

4. 기타 건축물의 표현을 왜곡할 가능성이 있는 모든 기법은 사용할 수 없다.

다. 주의사항

1) 모든 제출물의 원본은 공모 참가자가 보관하고 있는 것으로 간주하며, 제출과정 및 제출 후 발생한 손상에 대하여 발주기관은 책임을 지지 않는다. 또한, 어떠한 사유로 제출물의 손상 또는 분실이 발생하여 발주기관의 요청이 있을 시에는 공모 참가자는 제출물을 다시 제출할 의무를 갖는다.

2) 참가자가 직접 생산하지 않은 참조 이미지 또는 사례를 사용함에 있어 타인의 저작권을 침해하지 않아야 한다.

3) 제출기한 내에 정상적인 파일이 제출되지 않는 경우 ‘제출 시간 미준수’로 판단해 공모안이 제출되지 않은 것으로 간주할 수 있다.

4) 발주기관은 필요시 추가 서류를 요청할 수 있고, 이 경우 서식과 제출 방법은 홈페이지 등을 통해 공지한다.

5) 제출 도서의 익명성 위반사항이 발견된 경우에는 심사위원회에 상정하여 실격 처리할 수 있다.

6) 설계설명서의 규격ㆍ쪽수, 파일작성 지침 등의 사항을 위반하였을 경우에는 심사위원회에서 심사 반영 여부를 결정한다.

7) 제출된 공모안은 심사 결과 발표 후 발주기관이 임의로 처리할 수 있다.

4. 심사 및 입상작 선정

4.1 기술검토

가. 운영위원회는 설계공모 규정 및 지침, 관련 법령에 기초하여 제출된 공모안의 위반사항에 대해 판정하고, 이를 보고서로 정리하여 이를 심사위원회에 제출하고 1차 심사위원회 개최 전에 보고한다.

나. 기술검토 사항

※ 중대한 위반사항이 발견된 경우, 설계공모 참가자에게 전자우편이나 유선 등 확인하는 절차를 거친다.

4.2 심사위원회

가. 심사위원

1) 심사위원회는 5명으로 구성한다.

2) 공고 후 심사위원 개인사정 등으로 심사위원의 변동이 있을 수 있다. 예비심사위원을 활용할 경우 별도의 재공고하지 않는다.

3) 공모참가자 및 심사위원은 불공정행위 방지를 위하여 사전 접촉을 금지하며, 심사위원을 사전에 접촉하여 응모작에 대하여 설명한 경우 실격처리 할 수 있으며, 공모참가자는 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다.

나. 심사위원장

1) 최초 심사일에 심사위원들 간의 협의를 통해 호선한다.

2) 심사위원장은 설계공모 심사를 주관하며, 공고 시 제시된 사항 이외에 추가적으로 심사위원회의 운영에 필요한 세부적인 기준을 정하거나 심사 방법, 심사기준 등 심사와 관련하여 필요한 사항을 변경할 경우, 심사위원회의 의결을 거쳐 정할 수 있다.

다. 심사위원회 운영 방법

1) 심사위원회는 심사 개시 전 운영위원회의 각 공모안에 대한 기술검토 결과를 보고받고, 심사위원들의 토론 및 합의 등을 통해 심사 반영 등 결정한다.

2) 심사위원회 의결을 통해 심사 대상 제외(실격)로 결정된 공모안이 있는 경우 그 사유 등을 서면으로 작성하여 심사에 참여한 심사위원 전원의 서명을 받아야 한다.

3) 심사위원은 공모대상지를 사전에 답사하고, 해당 사업의 목적 및 특성, 설계지침서, 설계 공모안을 사전에 제공 받아 검토한 후 심사에 임한다.

4) 심사위원은 당선작과 기타 입상작을 결정하고, 그 선정 사유와 심사평, 그리고 발주기관을 위한 조언 사항 등의 내용을 포함한 최종 심사보고서를 작성한다.

5) 발주기관 및 운영위원회 등은 심사위원회에 참석(참관)하여 심사 중 심사위원의 질의에 답변할 수 있다.

6) 심사위원회는 심사위원 정수의 과반수가 참석하여야 하며, 심사위원회 의결이 필요한 사항의 결정은 참석 심사위원 과반의 동의를 얻어야 한다.

4.3 심사기준

가. 심사 방법

1) 심사의 목표는 본 사업에 가장 부합되는 최적의 설계안(설계자)을 선정하는 데 있으므로 심사기준은 본 지침서 등을 고려하여 심사위원회가 최종 결정함을 원칙으로 한다.

2) 심사방식은 아래와 같이 진행하는 것을 원칙으로 하되 변경 등 필요한 경우 심사위원회 의결을 통해 결정할 수 있다. 단, 제출된 공모안이 5개 이하일 경우 1차 심사는 생략한다.

가) 1차: 공개 토론 심사(일반인 시청 가능)

- 심사위원회에서는 심사 대상 공모안 중 자유토론 및 투표 등 심사위원회에서 정하는 방법으로 특별한 사유가 없는 한 2차 심사 대상 5개 이하의 공모안을 선정한다.

- 2차 발표심사 대상자에게 개별 유선 등 통지(1차 심사 당일 22:00까지)

나) 2차: 공개 발표 및 토론 심사(비대면 온라인 화상 발표심사, 일반인 시청 가능)

- 발표 자료는 제출된 설계설명서로 한정한다.

- 설계공모 참가자의 발표(프리젠테이션)와 질의응답 시간은 각 10분 이내를 원칙으로 하나, 심사위원회가 적정하게 정할 수 있다.

- 심사위원은 자유토론 및 투표 등 심사위원회에서 정하는 방법으로 당선작 및 기타 입상작을 결정한다.

- 2차 심사 대상자(발표자)는 심사 당일 비대면 화상 발표(ZOOM 활용)를 통해 지정된 시간에 익명의 원칙에 따라 심사 기호로 온라인 접속(참가)하여야 한다.

- 발표자는 대표자를 원칙으로 하되, 대리인이 발표할 수 있다. 다만 대리인은 공모 공고일 이전부터 해당 업체에 재직 중으로 공모안 작성에 직접 관여한 설계자(서식1 설계공모 참여자)에 한한다.

- 발표 순서는 심사위원회에서 심사위원장의 공개 추첨을 통해 결정되며, 화상회의(ZOOM 활용)를 통해 각자의 발표 순서(심사 기호)를 확인 후 발표에 임해야 한다.

- 심사위원은 발표(프리젠테이션) 및 심사위원과 발표자 간의 질의응답을 통해, 설계공모 참가자가 설계설명서로 표현하지 못한 사항이나 추가 설명이 필요한 사항을 확인할 수 있다. 이때, 심사위원은 작품별로 각자의 평가를 피력하고, 발표자는 그에 대해 반론 또는 변론할 수 있다.

- 타 작품과의 비교설명, 시간 초과 등 발표자가 공정한 발표에 지장을 줄 수 있는 행위(발표자 상호 간의 신분이 노출될 수 있는 행위 포함)를 하는 경우, 심사위원장은 발표를 중지시키고 심사위원들과 논의를 거쳐 심사에서 제외하도록 조치할 수 있다.

3) 심사 시 제2장의 설계지침을 기준으로 하여 다음 항목과 사항으로 평가한다.

4) 심사위원(심사위원장 포함)은 당선작과 기타 입상작에 대해 심사평가서(우수한 점과 개선사항 등)를 구체적으로 작성하여 공모부서에 제출한다.

5) 심사위원회는 심사결과 공모안의 수준이 현저히 떨어진다고 판단될 경우, 2차 심사 대상 공모안, 당선작 및 기타 입상작을 선정하지 않을 수 있다.

6) 온라인 화상 발표(ZOOM) 사전 접속 안내

가) (2차 심사대상자) 발표자는 발표심사 당일 AM 09:00까지 재직기간이 명시된 재직증명서(발표자가 대리인인 경우에 한한다.) 및 신분증(얼굴 식별이 가능한 주민등록증, 운전면허증, 여권) 사본, 발표자 휴대전화번호(비상연락망)를 부산광역시(생활공간혁신과 담당자) 전자우편으로 제출하여 해당 사항을 확인받아야 한다.

[담당자: 김연희(전화번호: 051-888-3601, 전자우편: peelseung7@korea.kr)]

나) (2차 심사대상자) 발표자는 발표심사 당일 오전에 온라인 화상회의(ZOOM)에 사전 접속하여 발표자 및 발표자료(설계설명서), 온라인 통신환경(인터넷 및 스피커, 마이크 등) 등을 확인·점검해야 한다(※ 대상자에게 접속시간 및 ZOOM아이디 등 개별 통지)

다) 발표자의 자격 등을 확인할 수 없는 경우나 온라인 화상회의(사전접속)에 참여하지 않는 경우 심사 참가 의사가 없는 것으로 판단하여 심사에서 제외한다.

7) 주의사항

가) 발표심사 대상자는 발표 등 심사에 지장이 없도록 인터넷 연결이 안정적인 곳(가급적 LAN케이블을 이용)에서 심사에 참여해야 하며, 개별 통신환경(카메라, 스피커, 오디오, 인터넷 등) 및 장비, 사용법 숙지 등을 사전에 준비해야 한다.

나) 발표심사 대상자는 비대면 화상회의(ZOOM) 참가 및 발표 시 익명성이 유지될 수 있도록 주의해야 한다.

나. 실격 고려 항목

심사에 영향을 미칠 수 있는 중대한 조건을 위배하여 심사 대상으로 적절하지 않다고 인정되는 아래의 어느 하나에 해당하는 공모안은 심사위원회의 의결을 거쳐 심사 대상에서 제외, 실격 처리될 수 있다.

1)「건축법」등 관련 법령을 중대하게 위배하여 전면적 수정이 불가피한 경우

2) 건축규모, 총 예정공사비, 주요 기능별 면적 등 설계지침서에서 요구한 사항을 과도하게 초과 또는 미달, 심각하게 과제를 누락한 경우

3) 제출도서 규격의 현저한 위반, 과도한 왜곡, 허위사실인 경우

4) 제출도서에 해당 업체를 특정할 수 있는 문구나 이미지 등이 포함된 경우

5) 심사위원 제척사유(제1장 설계공모 개요 2. 설계공모 운영 2.9. 심사위원 기피신청 라. 제척사유) 등에 해당됨에도 본 지침서 따라 기피 신청하지 않은 경우

6) 심사위원이 공정한 평가를 하는 데 영향을 미칠 의도로 설계공모 참가자 및 심사위원이 불공정한 행위를 한 경우

7) 설계공모 참가자 및 심사위원, 제3자가 직․간접적으로 심사에 영향을 미치는 부당한 청탁이나 압력을 행사한 경우

8) 심사 전에 심사위원과 접촉하여 공모안을 설명한 경우

9) 대상 부지의 경계 및 면적을 초과 또는 임의 조작하여 제출한 경우

10) 심사위원 전원이 타 작품의 명백한 모방으로 판정한 경우

11) 참가등록 자격에 해당하지 않는 자가 공모안을 제출했을 경우

다. 처벌조항

1) 심사위원회에서 당선작(당선자)을 실격으로 결정한 경우, 계약체결 전에는 당선을 무효로 한다. 계약체결 이후에는 체결된 계약을 무효(선금 및 기성금 회수)로 하고 관계 법령에서 정한 사업 지연에 따른 민‧형사상의 책임을 진다. 기타 입상작의 경우에는 입상 무효, 상금을 회수하며 경우에 따라 민‧형사상의 책임을 진다.

2) 발주기관의 장은 입상작 등 선정 이후라도 금품·향응 등의 제공·수수, 담합, 알선·청탁 등 불공정행위가 발생하였음을 인지한 경우에는 선정된 입상작 등을 취소할 수 있다. 이 경우 발주기관의 장은 보상금을 환수한다.

3) 심사위원은「부정청탁 및 금품등 수수의 금지에 관한 법률」제11조제1항제4호에 따라 공무수행사인에 해당되어 같은 법 제5조부터 제9조까지의 규정을 준용 받고, 위반 시 같은 법 제22조 및 제23조에 따라 벌칙 또는 과태료 처분을 받는다.

4.4 입상의 종류와 그 권리․보상의 내용

가. 입상작: 당선작 1점(설계권 부여), 기타 입상작으로 한다.

나. 입상작 시상내용

1) 당선작: 상장 및 설계권 부여

2) 기타 입상작: 심사위원회가 4인 이내로 선정, 상장 및 상금 지급

가) 4인인 경우: 공모심사 순위가 높은 순으로 보상비 예산의 10분의 4, 10분의 3, 10분의 2, 10분의 1을 지급

나) 3인인 경우: 공모심사 순위가 높은 순으로 보상비 예산의 10분의 4, 10분의 3, 10분의 2을 지급

다) 2인인 경우: 공모심사 순위가 높은 순으로 보상비 예산의 10분의 4, 10분의 3을 지급

라) 1인인 경우: 보상비 예산의 3분의 1을 지급

※ 단, 기타 입상작의 수와 순위는 심사위원회에서 결정하고, 동일한 순위의 기타 입상작이 결정된 경우는 아래에 따른다.

- 동일한 순위가 높은 순위인 경우: 높은 순위와 낮은 순위의 각 상금을 합하여 평균한 금액 지급

- 동일한 순위가 낮은 순위인 경우: 해당 순위의 금액 지급

3) 보상비 예산: 금 47,000,000원(부가가치세 포함)

4) 시상금액 및 보상금액은 부가가치세 및 제세공과금을 포함한다.

5) 기타 입상자가 특별한 사유가 없이 보상 통지일로부터 30일 이내에 보상 요청을 하지 않는 경우, 보상금에 대한 권리를 포기한 것으로 간주한다.

6) 보상금에는 시상식 등에 참석할 경우의 교통비, 일체의 저작권료와 세금 및 환전 송금 등 각종 수수료를 포함하며, 세금은 대한민국의 세법을 적용한다.

4.5 설계공모 심사 결과 공개 및 시상식

가. 심사위원회의 심사 결과는 심사일로부터 7일 이내에 홈페이지 등을 통해 공개한다.

나. 입상작에 대한 시상식은 추후 발주기관이 지정한 날짜와 장소에서 시행한다.

4.6 입상작에 대한 조건

가. 당선 이후 조건

1) 당선자는 발주기관과 계약체결에 대한 우선 협상권을 가지며 발주기관은 계약상대자가 결정되면 10일 이내에 계약을 체결하여야 한다. 다만, 건축사사무소 개설 신고 등 발주기관이 인정하는 부득이한 사유로 계약을 10일 이내에 체결하지 못할 경우에는 발주기관의 사정, 사업의 추진 여건에 따라 계약상대자와 협의하여 계약체결 기한을 조정할 수 있다.

2) 당선자가 법령, 기타 등의 사유로 설계용역을 수행할 수 없는 경우와 계약상대자가 결정된 이후 10일 이내에 정당한 사유 없이 계약하지 않을 경우, 심사 결과에 의한 차순위 작품으로 설계권 등을 부여할 수 있으며, 차순위자에게 지급된 상금은 계약 금액에 포함하여 계약한다.

3) 당선자는 관련 예산·정책·사업계획의 변경·심사위원회가 보완을 요구한 사항을 비롯하여 발주기관이 요구한 사항으로서 설계 보완이 필요한 경우 이를 반영하기 위하여 노력하여야 한다.

4) 당선자는 “설계공모 지침서”, “과업 지시서” 등 발주기관이 계약으로 요구하는 사항을 준수하여야 한다.

5) 계약의 체결 및 이행에 관하여는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」등 관련 법령 및 규정을 준수하여야 한다.

나. 저작권 및 출판 전시

1) 참가 공모안은 창작품이어야 하며 타인의 저작권을 침해해서는 안 된다. 타인의 저작권 침해에 따른 모든 책임은 참가자(팀)에게 있으며, 당선작의 경우 입상이 취소될 수 있다.

2) 참가 공모안의 모든 권리(저작권, 소유권 포함)는 참가자(팀)에게 있다. 필요한 경우 참가작에 관한 저작권을 양도받거나 이용 허락을 받을 수 있으며, 이 경우에는 참가자(팀)와 별도로 약정하여 정한다.

3) 상업적인 이익을 목적으로 하지 않는 경우 부산광역시는 모든 참가 공모안에 대하여 참가자(팀)와 별도의 보상 및 협의 없이 전시할 수 있으며, SNS 또는 웹사이트 등에 게재하거나 도서로 출판할 수 있다. 참가자(팀)는 이상의 전시, 게재 및 발간에 적극 협조하여야 하며, 응모작을 제출함으로써 이에 동의한 것으로 간주한다.

5. 계약에 관한 사항

5.1 일반사항

가. 계약서는 대한민국 국내법에 따라 한국어로 작성한다.

나. 당선자는 계약 시 대한민국의 관계 법령, 규정을 준수하여야 한다.

다. 발주기관은 제출 작품에 대한 설계용역 과정에서 심사위원회 등의 동의를 받아 수정을 요구할 수 있으며, 당선자는 그 요구가 전체 작품개념을 현저히 훼손하지 않는다고 판단할 경우에는 이를 수용하여야 한다.

라. 해당 사업의 주관부서는 부산광역시(푸른숲도시과)에서, 공모 운영은 부산광역시(생활공간혁신과)에서, 설계공모 행정절차는 부산광역시(생활공간혁신과)에서 하며, 공모 완료 후 계약, 착수 및 용역 준공 등은 부산광역시(건설본부)에서 진행한다.

5.2 계약의 당사자 조건

가.「건축사법」에 따른 건축사 자격(면허)소지자로 같은 법에 따라 건축사사무소를 개설하고 있는 자로서 관계 법령에 결격사유가 없는 자. 단, 외국의 건축사 면허(자격)를 가진 자는「건축사법」제23조에 따라 국내 건축사사무소 개설자와 공동으로 수행하여야 한다.

나. 계약 시 구조, 도시계획, 토목, 기계, 전기, 정보통신, 소방, 조경 분야 설계에 대한 자격이 없는 경우 다음 전문분야 설계 자격이 있는 자와 공동도급(분담이행)으로 용역을 시행하여야 하며, 기타 분야별 법령에서 정하는 기준에 따라 「건설기술 진흥법」 제26조제1항에 따라 건설기술용역업을 등록하고 기술사사무소 등록을 필하였거나, 「엔지니어링산업 진흥법」에 의한 엔지니어링활동주체 신고를 필한 자가 설계하여야 한다.

1) 기계설비분야 설계용역 과업의 자격

「기술사법」 제6조에 따른 기술사사무소 개설등록(건축기계설비 또는 공조냉동기계)을 한 자

2) 전기분야 설계용역 과업의 자격

「전력기술관리법」제14조, 동법시행령 제27조 및 별표4에 의거 전문설계업(전력전문설계1종이상) 또는 종합설계업을 등록한 업체

3) 정보통신분야 설계용역 과업의 자격

「엔지니어링산업 진흥법」제21조제1항에 따라 엔지니어링사업자로 신고하거나「기술사법」 제6조에 따라 기술사사무소의 개설자로 등록한 자로서 통신ㆍ전자ㆍ정보처리 등 대통령령으로 정하는 정보통신 관련 분야의 자격을 보유하고 용역업을 경영하는 자

4) 소방분야 설계용역 과업의 자격

「소방시설공사업법」제4조 및 제11조, 동법시행령 제2조 및 별표1에 따라 전문소방시설 설계업 또는 일반소방시설 설계업(전기 및 기계)을 등록한 업체

5) 조경 및 도시 계획 분야 설계용역 과업의 자격

「기술사법」에 의한 기술사사무소(조경, 도시 계획) 또는 「엔지니어링산업진흥법」에 의한 엔지니어링 사업자(조경, 도시 계획)

6) 토목분야 설계용역 과업의 자격

「엔지니어링산업진흥법」 제21조에 의한 건설 부문(토질ㆍ지질, 구조) 활동 주체로 신고하고 해당 기술자를 보유하거나, 「기술사법」에 따라 기술사사무소(토질 및 기초, 지질 및 지반, 토목구조)를 등록하고 상기 부문 해당 기술자를 보유한 업체

7) 건축구조 설계용역 과업의 자격

「기술사법」제6조 제1항 및 시행령 19조에 의해 기술사사무소를 등록한자로 건축구조 분야에 등록한자

다. 건축, 도시계획, 토목, 기계, 전기, 통신, 소방, 조경, 구조, 토질 및 기초 등 전문분야는 등록된「국가기술자격법」에 따른 해당 분야 기술자자격 소지자에게 수행토록 하되 책임기술자가 총괄하여야 한다.

라.「건축법시행령」제91조의3(관계전문기술자와의 협력)과 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」제3조(관계전문기술자의 협력사항)에 따라 관계 법령에서 정하는 관계 전문기술자의 협력을 받아야 한다.

6. 기타 사항

6.1 규정의 준수

가. 참가자는 설계공모에 등록함으로써 본 지침을 준수하는 것으로 간주하며 이 지침을 위반한 참가자 및 제출 작품에 대하여는 심사위원회에서 심사 반영 여부를 결정한다.

나. 기타 본 규정에서 명시하지 아니한 사항은「건축서비스산업 진흥법」및「건축 설계공모 운영지침」을 준용한다.

6.2 무효 및 승계

아래의 경우에는 당선자에게 부여하는 설계권을 무효로 하며, 차순위자 순으로 승계할 수 있다.

가. 당선자가 설계권을 포기한 경우

나. 당선작에서‘4.3 심사기준, 다. 실격 고려 항목’에 해당하는 사실이 발견된 경우

다. 당선자가 원활한 설계 작업이 불가능하게 된 경우

라. 소정의 기한 내에 계약체결이 이루어지지 않는 경우

6.3 사업 취소에 따른 보상

사업계획의 변경 등 발주기관의 사정으로 인해 당선자와 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 공모안의 작성에 소요된 실비의 범위 안에서 발주기관과 당선자가 협의하여 결정한 보상액을 당선자에게 지급한다.

6.4 참여 외부전문가 신고제

가. 공모안 제출업체 임직원 이외의 외부전문가가 계획에 참여한 경우, 작품 제출 시 해당 전문가를 신고(서식 제5호)하여야 한다.

나. 미신고 한 외부전문가가 심사위원에 선정되어 심사에 참여한 것이 확인된 경우, 동 외부전문가가 참여한 입상작은 아래와 같이 조치한다.

1) 설계용역 계약체결 전 : 입상 결정 취소, 상장 및 상금 회수

2) 설계용역 계약체결 후 : 입상 결정 취소, 상장 및 상금 환수, 설계용역 계약 해지가 가능한 경우에는 계약 해지(계약을 해지한 경우에는 선금 및 기성금을 회수하며, 관계 법령에서 정한 사업 지연에 따른 손해배상금 청구)

6.5 분쟁

설계공모는 대한민국의 법률에 근거하여 집행될 것이며 공모와 관련하여 분쟁이 발생할 경우, 대한민국 발주기관 소재지의 법원에서 조정하거나 판결한다.

제2장 설계공모 설계지침

1. 사업개요

1.1. 위 치: 부산광역시 해운대구 석대동 산114-9번지 일원

가. 지역․지구 등: 자연녹지지역, 근린공원(해운대수목원), 개발제한구역

나. 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하

1.2. 사업규모

가. 대지면적: 633,684㎡(실사용 대지면적 6,260㎡)

나. 규 모: 연면적 2,000㎡(-5%범위 내), 지상2층 이하

※ 도시관리계획 결정 사항임

다. 용 도: 관광휴게시설(공원에 부수되는 시설)

라. 총예정공사비: 10,031,040천원(부가가치세 포함)

마. 설 계 비: 443,335천원(각종 예비인증, 손해배상보험, 부가가치세 등 포함)

※ 반드시 총(예정)공사비 내에서 계획되어야 함.

※ 사업규모(연면적, 공사비, 설계비 등)는 발주기관의 사정에 따라 변경될 수 있음.

※ 예정설계비 사업예산 범위 내에서 설계가 이루어지도록 하여야 함.

1.3 사업추진 근거 및 배경

가. 수목원의 유지관리․연구시설 건립을 통한 통합서비스 제공 및 수목원 등록 필수시설을 확충하고 동부산권을 대표하는 수목원으로 자리매김하기 위한 다양한 생태교육 및 복합 문화공간을 조성하기 위함.

나. 해당 부지는 과거 석대 쓰레기 매립장으로 이용된 장소로 주택 밀집지와는 다소 이격되어 있으나 반경 3km 이내 15만명 이상이 거주하고 주변부 반여농산물도매시장, 석대화훼전시판매시장이 영업 중이며 2021. 5. 해운대수목원 1단계 부지 임시개방 후 관람객이 매년 증가하고 있으며 이들을 위한 문화․편익시설 및 유지․관리시설이 필요함.

다. 해운대수목원은 동부산권을 대표하는 수목원으로 향후 제2센텀 첨단산업도시 조성완료 시 공원녹지에 대한 행정수요 증가 예상되며 현재도 지속적 인구 유입 및 다양한 형태의 수목 유전자원에 대한 관심과 참여요구가 높아 자연속에서 숲체험 활동, 힐링 및 감성충전의 메카 역할 기대함.

1.5 주요 시설개요 및 면적

※ 건립부지는 해운대수목원 진입 시 정면에 위치하고 있으므로 수목원의 특징을 살려 정면성, 상징성 및 정체성이 부각될 수 있는 파사드 계획

※ 건축물의 배치는 석대동 390-3번지, 석대동 산114-9번지, 석대동 산114-10번지 상기 3필지 내에서 계획되어야 하며, 이외의 필지에는 건축물을 배치할 수 없음. (외부 휴게공간, 조경 및 주차장 등 건축물 이외의 시설은 배치 제한 없음.)

[별도 제공자료-별첨 제2호] 대상지일원 지적도 참조

※ 기존 경사지형을 활용하여 절·성토를 최소화한 건축계획 권장함.

※ 계획부지 내 배수로가 있으며, 기능은 유지되어야 함.

※ 기존 수목원과 조화롭고 건축물과의 유기적인 공간 연계가 가능한 소공원의 외부 조경·휴게공간 배치를 권장함.

※ 주차대수는 15대(관용차량 5대, 장애인 주차대수 포함)로 계획하고, 외부공간(휴게, 녹지 등) 계획을 고려하여 적절하게 배치할 것.

※ 상시근로자 공간의 진출입은 해운대수목원 관리 편의성 등을 고려하여 배치할 것.

※ 상시근로자들의 휴게공간 등은 남·여 작업자의 구성에 따라 탄력적으로 사용할 수 있는 가변형 공간으로 계획할 것.

※ 제시된 세부공간과 면적을 참고로 하되, 층별, 실별 배치 및 용도별 면적은 설계자의 기능 특성을 고려한 합리적인 설계안 제시 가능하며, 설계자의 판단에 따라 계획하고, 필요에 따라 공간을 추가할 수 있음.

※ 상기 표의 영역들은 시설물의 운영을 위한 구분일 뿐이므로 영역 단위로 반드시 공간이 구성 및 구획되어야 함을 의미하지 않으므로 설계자의 의도에 따라 다양한 공간 구성 등이 가능하며, 수목원의 특수성을 고려한 효율적인 관리기능 중점으로 계획할 것.