바닥면적·건축면적·층수·높이 산정 총정리 (발코니·지붕·필로티·지하층)

기준시점: 아래 내용은 국가법령정보센터 공표 기준(건축법: 2025.10.1 시행 / 건축법 시행령: 2025.12.18 시행 표기)를 중심으로 정리했습니다. 실제 인허가 실무에서는 해당 지자체 조례·지구단위계획·허가권자 해석이 함께 작동하므로, 최종은 허가권자(시·군·구) 확인이 필요합니다.

1) “무엇을 어떤 법으로” 계산하나

건축물의 대지면적·연면적·바닥면적·높이·층수 산정은 건축법이 시행령에 위임하고, 시행령이 구체 산정방법을 규정합니다.

• 위임 근거: 건축법 제84조(면적·높이 및 층수의 산정)

• 구체 산정방법: 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)

또한, 면적 산정은 곧바로 건폐율·용적률과 연결됩니다.

• 건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율(최대한도는 국토계획법 기준)

• 용적률: 대지면적 대비 연면적 비율( 용적률 산정용 연면적만)

2) 핵심 용어 한 번에 잡기 (실무에서 헷갈리는 지점)

• 건축면적: “건축물의 수평투영면적(외벽 중심선 기준)” → 건폐율의 분자

• 바닥면적: “각 층의 수평투영면적(벽·기둥 등 구획 중심선 기준)” → 연면적의 구성요소

• 연면적: “각 층 바닥면적의 합계”

  • 다만, 용적률 산정 시는 시행령이 정한 일부 면적을 제외

바닥면적(각목에 따른 제외사항) : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.

나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간[빈공간]으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다. 이하 같다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝[ST], 더스트슈트, 설비덕트[PS], 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.

마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.

바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.

자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.

차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

타. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.

하. 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입하지 않는다.

거. 제46조제4항제3호에 따른 대피공간의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

너. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다.

1) 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터

2) 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터

연면적 제외 (용적률산전용연면적): 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 지하층의 면적

나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

바. 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

3) 건축면적 산정 기준 (건폐율) — 처마·차양·지붕 돌출

3-1. 원칙: 외벽(또는 외곽기둥) 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적

시행령은 건축면적을 외벽 중심선(외벽이 없으면 외곽기둥) 기준으로 정합니다.

3-2. 지붕·처마·차양 등이 1m 이상 돌출되면? → “끝부분에서 후퇴한 선” 적용

처마·차양·부연 등 유사 돌출물이 외벽 중심선에서 수평 1m 이상 돌출된 경우, 건축면적은 돌출 끝부분에서 일정 거리 후퇴한 선을 기준으로 합니다. (일반 건축물은 보통 1m 후퇴)

3-3. 건축면적에 “산입하지 않는” 항목

건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)

3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

7) 그 밖의 건축물: 1미터

나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.

1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택

2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양

3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물

다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)

2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

4) 지하주차장의 경사로

5) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다)

6) 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다)

7) 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

8) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기(이하 “장애인용 승강기”라 한다), 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로

9) 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설

10) 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분

11) 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다)

12) 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)

특례

다음의 요건을 모두 갖춘 건축물의 건폐율을 산정할 때에는 지방건축위원회의 심의를 통해 (2)에 따른 개방 부분의

상부에 해당하는 면적을 건축면적에서 제외할 수 있다.

(1) 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것

① 문화 및 집회시설(공연장ㆍ관람장ㆍ전시장만 해당)

② 교육연구시설(학교ㆍ연구소ㆍ도서관만 해당)

③ 수련시설 중 생활권 수련시설, 업무시설 중 공공업무시설

(2) 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조ㆍ형태

일 것

4) 바닥면적 산정 기준 (발코니·필로티·옥탑·다락 핵심)

4-1. 원칙: 각 층(또는 일부)의 “벽·기둥 등 구획 중심선”으로 둘러싸인 수평투영면적

바닥면적의 기본 정의입니다.

4-2. 벽·기둥 구획이 없는 건축물(대공간 차양 등) → “지붕 끝에서 1m 후퇴선”

벽·기둥 구획이 없는 경우, 바닥면적은 지붕 끝부분에서 수평 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적입니다.

5) 발코니(노대 등) 바닥면적 산정 — “1.5m 룰”

시행령은 발코니를 포함한 “노대등”의 바닥면적을 다음 방식으로 산정합니다:

• 노대등 면적(외벽 중심선~노대 끝)에서

• 노대등이 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 면적만

  → 바닥면적에 산입

즉, 실무적으로는 “깊이 1.5m까지는(대체로) 바닥면적에서 빠지고, 1.5m 초과분은 들어간다”로 이해하되, 법문은 “가장 긴 외벽 길이×1.5m” 방식이라 형상에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.

5-1. 간단 예시(개념 설명용)

• 외벽 접한 길이 6.0m, 발코니 깊이 2.0m → 노대 면적 12.0㎡

• 제외값: 6.0m×1.5m=9.0㎡

• 바닥면적 산입: 12.0-9.0=3.0㎡

6) 필로티·주차램프·옥탑·다락: 바닥면적에 “안 들어가는” 대표 케이스

6-1. 필로티(또는 유사 구조) — 조건 충족 시 바닥면적 제외

벽면적의 1/2 이상이 비어 있는 등 요건을 갖춘 필로티/유사 구조 부분은,

• 공중 통행/차량 통행/주차에 전용되는 경우, 또는 공동주택인 경우

  → 바닥면적에 산입하지 않음

상기 예제는 건축면적 일부 산입, 바닥면적 제외 (근거 : 필로티 1/2공간, 차량전용)

6-2. 옥상 승강기탑·계단탑·장식탑·다락(층고요건) 등

다음은 원칙적으로 바닥면적에 산입하지 않음

• 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑

• 다락: 층고 1.5m 이하(경사지붕은 1.8m 이하)

• 건축물 내부의 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(외기 직접 접촉, 세대/실별 1㎡ 이하)

• 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크/냉각탑/정화조 등 설비 구조물 등

다락 포인트(많이 나오는 질의)

• “다락은 최상층에만 가능?”이라는 실무 오해가 많은데, 법제처 해석례는 ‘최상층으로 제한되지 않는다’고 봤습니다(당시 법령 기준).

• 단, 법제처 해석은 법원 판결처럼 기속력이 있는 건 아니고, 현행 법령/허가권자 운영을 함께 봐야 합니다.

6-3. 지하주차장 경사로(지상→지하1층 구간 한정) 제외

시행령은 지하주차장 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분 한정)를 바닥면적에서 제외합니다.

7) 층수 산정 — 옥탑/지하층/애매한 층 구분

7-1. 층수에서 제외되는 것

시행령은 다음을 층수에 산입하지 않음으로 규정합니다:

• 일정 요건의 옥상 부분(승강기탑·계단탑·옥탑 등)

• 지하층

• 장애인용 승강기 승강기탑

7-2. 층 구분이 명확하지 않으면? → 높이 4m마다 1개 층

“층 구분이 명확하지 않은 건축물”은 건축물 높이 4m마다 하나의 층으로 보아 층수를 산정합니다.

7-3. 부분별 층수가 다르면? → 가장 많은 층수를 그 건축물 층수로

복층/스킵플로어/부분 증축 등에서 자주 쓰입니다.

8) 높이 산정 — 지붕/옥상 돌출물/전면도로 기준(사선제한)까지

8-1. 원칙: 지표면부터 건축물 상단까지

건축물 높이는 원칙적으로 지표면부터 상단까지이며, 1층 전체가 필로티인 경우 일부 규정 적용 시 필로티 층고를 제외하는 특칙이 있습니다.

8-2. 전면도로가 있는 경우(건축법 제60조 관련) — 도로 중심선 기준 + 고저차 보정

• 전면도로 노면에 고저차가 있으면, 접하는 범위의 도로를 수평거리로 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 봅니다.

• 대지 지표면이 도로보다 높으면, 고저차의 1/2만큼 올라온 위치에 도로면이 있는 것으로 봅니다.

8-3. 옥상 구조물이 높이에 미치는 영향(“1/8(또는 1/6) & 12m” 룰)

옥상 승강기탑·계단탑·옥탑 등은,

• 수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하(일부 공동주택 1/6 이하)이고

• 그 부분 높이가 12m를 넘는 경우

  → 넘는 부분만 건축물 높이에 산입합니다.

그리고 지붕마루장식/굴뚝/일정 개방형 난간벽/12m 이하 장애인용 승강기탑 등은 높이에 산입하지 않음으로 규정합니다.

8-4. 처마높이(별도 정의)

처마높이는 지표면부터 지붕틀(또는 유사 수평재)을 지지하는 벽·깔도리·기둥 상단까지입니다.

9) 지하층 판단의 출발점: “지하층” 정의 + 지표면 산정(가중평균)

9-1. 지하층(건축법) 정의 요약

“바닥이 지표면 아래”이고, 바닥~지표면 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이면 지하층입니다.

9-2. 지하층의 “지표면”은 어떻게 잡나?

시행령은 지하층 지표면을 주변이 접하는 각 지표면 부분 높이를 수평거리로 가중평균한 수평면으로 산정하도록 둡니다.

또한 (지하층 지표면 규정을 제외한) 면적·높이·층수 산정에서도 지표면에 고저차가 있으면 가중평균 수평면을 쓰고, 고저차가 3m를 넘으면 3m 이내 구간별로 지표면을 정하도록 합니다.

10) 해석례로 보는 “발코니/면적 특례 중복 적용” 쟁점 2개

10-1. 다락은 최상층에만? → “제한되지 않는다” 해석례

법제처는, 바닥면적 제외 대상 다락(층고 1.5m/경사지붕 1.8m 이하)의 설치 장소를 최상층으로 제한하는 명문 규정이 없다는 점 등을 근거로 “최상층 제한이 없다”는 취지로 해석했습니다.

10-2. 발코니에 냉방설비 배기장치 공간을 두면 “1㎡를 또 빼나?” → 중복 적용 불가 해석례

법제처(국민참여입법센터 공개 해석례)는, 발코니(노대등) 바닥면적 특례와 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(1㎡) 특례를 같은 부분에 중복 적용할 수 없다는 취지를 제시했습니다.

실무적으로는

• “원래 바닥면적에 들어갈 공간을 내부에 별도 확보해주기 어려우니 1㎡를 빼준다”는 취지의 특례를,

• 이미 노대등 특례로 제외되는 발코니 영역에 그대로 얹어서 “추가 제외”하는 건 취지에 맞지 않는다는 논리입니다.

11) 참고 법령·지침(목록)

• 건축법

  • 제2조(지하층 정의)

  • 제55조(건폐율) / 제56조(용적률)

  • 제84조(산정방법 위임)

• 건축법 시행령

  • 제119조(면적·높이·층수 산정의 핵심 조문)

• 행정규칙(국토교통부)

  • 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 (사례/도식 중심 운영지침 성격)

• 해석례(법제처/국민참여입법센터 공개)

  • 다락 설치 위치 관련(최상층 제한 여부)

  • 발코니+냉방설비 배기장치 공간의 산정 특례 중복 적용 여부

----------------------------질의회신-------------------------------

계단 바닥면적 산정관련

A. 내부계단 바닥면적 산정

1. 실내계단의 바닥면적 산정(건축 58070-4187, 1999.10.25)

질의 : 하부층에서 상부층으로 올라가는 실내계단의 바닥면적 산정방법

회신 : 바닥면적을 산정함에 있어 건축물 내부계단의 바닥면적은 동 계단의 면적을 각층에 가산하여 산정하는 것임

 2. 복층형인 공동주택 내부 계단의 바닥면적(건축 58070-2573, 2000.09.05)

질의 : 1층 거실부분 및 1층에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천정까지 뚫려있는 경우 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부

회신 : 질의계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실내부의 계단으로 그 상부가 2층 천정까지 개방된 경우라면, 동계단 부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것이니 구체적인 사항은 상세한 설계도서 등을 갖추어 당해 허가권자에게 문의하시기 바람

3. 구획되지 아니한 옥내계단의 바닥면적의 산정방법(건축과 5873, 2004. 11.20)

질의 : 단독주택의 1층 거실부분에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려있는 경우 내부계단의 바닥면적 산입여부는

회신 : 질의의 계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실 내부의 계단으로 그 상부가 2층 천장까지 개방된 경우라면 동 계단부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것임.

4. 내부 계단의 바닥면적 산정 기준(윤혁경Q&A 2010-7-12)

질의 : 1층 거실부분 및 1층 내부에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려 있는 경우, 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부

1. 그림에서 B를 적용 해야 한다면 중심선의 기준은 어떻게 되는지요?

2. 건축법 시행령 제119조 1항 제 3호에 의해서 밑부분 면적중 뚫려 있어도 전부 산입해야 하는지요?

회신 : 1. 엘리베이터가 바닥면적에 없음에도 매층 바닥면적으로 산입되고 있으며, 계단도 그와 같이 매층 바닥면적에 산입하고 있습니다.

2. 지적하신대로 1개층은 바닥면적에 산입하지 않는 것도 생각해 볼 문제입니다만, 대부분 다 포함하여 산정하고 있답니다.

4. 내부계단의 바닥면적 산정 여부에 관하여(윤혁경Q&A 2007-2-5)

질의 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단으로 단지 1-층만 연결하는 계단입니다.

계단부분의 면적이 1층에서 산정되는데, 2층에서도 산정되어야 하는지 여부를 질의하오니 답변 부탁드립니다. (바닥면적 산정시 실내 내부계단을 1층에서 한번만 산정하는 것으로 보여집니다.)

회신 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단의 바닥면적은 1개층만 산정합니다.

B. 외부계단 바닥면적 산정

1. 외부계단의 건축면적·바닥면적 산정방법(건축 58550-871, 1993. 3. 22)

질의 : 건축물의 외벽에 외부계단 설치시 바닥면적의 산정방법

회신 : 건축무릥 외부계단의 경우 건축면적에는 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호의 규정에 의하여 모두 산입하는 것이며, 바닥면적에는 동항 제3호 가목의 규정에 의하여 외부계단 끝부분으로부터 1미터를 후퇴한 나머지부분만을 산입하는 것임

2. 단독주택 옥외계단의 건축면적 산입여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 단독주택(다가구)의 2층으로 올라가는 옥외계단의 건축면적 산입여부.

회신 : 주택의 옥외계단은 지표면으로부터 높이가 1m를 초과하는 부분을 모두 건축면적에 산입하는 것임.

C. 엘리베이터의 바닥면적 산정

1. 엘리베이터 샤프트의 바닥면적 산입여부(건축 58070-2979)

질의 : 고층건축물의 엘리베이터가 일정한 층에만 정지하고 정지하지 않는 층의 엘리베이터홀은 개구부가 없고 화장실 등으로 사용하는 경우 정지하지 않는 층의 엘리베이터 샤프트의 면적이 각 층별 바닥면적에 산입되는지 여부

회신 : 질의의 엘리베이터 샤프트는 건축법 제119조 제1항 제3호의 규정에 의거 각 층별 면적을 바닥면적에 산입해야하는 것임.

 2. 복층형 공동주택 정차하지 않는 층의 승강로부분 바닥면적(국토부 2013.12.09.)

질의 : 복층형 공동주택(2개층이 1세대)에서 출입구가 없는 층의 계단실과 정차를 하지 아니하는 구조로 된 층의 승강로 부분을 바닥면적에 산입하여야 하는 지 여부

회신 : 「건축법 시행령」제119조제1항제3호에 따라 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하도록 하고 있음에 따라, 층의 구분이 명확하고 각 세대의 출입 등을 위하여 사용이 가능한 계단실의 경우에는 바닥면적에 산입하여야 할 것으로 사료되며, 중간층에 승강기를 정차하기 위한 별도의 출입문 등 시설물이나 승강장이 설치되어 있지 아니한 경우의 승강로 부분은 바닥면적에서 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 첨부하여 해당 건축허가권자인 시장.군수.구청장에게 문의하시기 바람.

D. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정

1. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정(국교부 2013.12.06.)

질의 : 지상에서 지하 선큰으로 내려가는 계단부분의 건축면적 및 바닥면적 산입 여부

회신 : 건축물의 건축면적 및 바닥면적 산정은 건축법시행령 제119조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하는 것

임. 다만, 문의의 계단부분이 상부가 노출되고, 건축물의 일부가 아닌 독립된 구조물로서 지상과 지하로의 이동을 위하여 설치된 것이라면 상기 규정에 의한 건축면적 및 바닥면적 산정시 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 해당 허가권자의 사실판단이 요구됨

E. 건축물의 용도분류시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”

 1. 건축물의 용도분류 시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 산정 여부(국교부 2013.12.06.)

질의 : 건축법시행령 별표 1 ‘용도별 건축물의 종류’에 명시된 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 포함되는 지

회신 : 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드리며, 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다. 질의의 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에는 주된 용도에 부수되는 공용부분(복도·계단·화장실 등)의 면적이 공용비율에 따라 포함되는 것이나, 지하주차장 등의 면적은 제외되는 것임.

 F. 거실의 바닥면적

1. 당해용도에 쓰이는 거실의 바닥면적 산정시 공용부 포함여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제2호에 따라 3층 이상으로서 학원용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200m2이상인 경우 지상으로 통하는 직통계단이 2개소 이상 설치하여야 하는 바, 동 규정을 적용함에 있어 학원용도에 쓰이는 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 복도 면적을 포함하여야 하는 지

회신 : 건축법」 제2조제1항제6호에 따라 “거실”은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 것으로, 같은 법 시행령 제34조제2항제2호의 “당해 용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계”를 산정함에 있어 공용으로 사용하는 복도, 계단, 화장실 등은 포함하지 아니하고, 실제 거실로 사용하고 있는 면적으로만 산정하여야 할 것임

2. 공용으로 사용하는 계단, 복도 등의 면적이 거실 바닥면적에 포함되는 지 여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제3호 규정에 의한 공동주택(도시형생활주택 - 원룸형)의 경우, 거실 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 계단, 복도, 화장실의 바닥면적이 포함되는지 여부.

회신 : 건축법」 제2조제1항제6호 규정에 의해 “거실”이라 함은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 바, 이와 관련, 거실에는 누구나 이용할 수 있는 공용으로 쓰이는 계단, 복도, 화장실은 포함되지 않는 것임

G. 건축물 계단설치기준

거실의 바닥면적의 합계의 의미(국토부 2013.12.11.)

질의 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호에서 규정하고 있는 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계의 의미는.

회신 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호의 규정에 의하면, 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터이상의 계단의 경우에는 계단 및 계단참의 너비를 120센터미터이상으로 하여야 하는 바, 이와 관련, “바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계”라 함은 해당 층의 위에 있는 각 층의 거실의 바닥면적의 합계를 말합니다.

H. 피난층인 지하층 직통계단

1.피난층인 지하층에 직통계단 설치여부(국토부 2013.12.13.)

질의 : 지하1층 지상3층인 다세대주택에 있어 피난층인 지하층에 직통계단을 설치해야 하는 지 여부

회신 : 건축법시행령 제34조제1항 규정에 의거, 건축물의 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층을 말한다)외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을(경사로를 포함)을 거실의 각 부분으로부터 계단(거실로부터 가장 가까운 거리에 있는 계단을 말한다)에 이르는 보행거리가 30미터 이하가 되도록 설치하여야 하는 바, 상기 질의의 지하1층이 전면도로에서 바로 출입이 가능한 피난층이라면 지상으로 통하는 직통계단을 설치하지 않아도 됩니다.

I. 바닥면적 산정제외 유사부분

바닥면적에서 제외되는 유사 사례 등(국토부 2013.12.06.)

질의 : 건축법령상 바닥면적에서 제외되는 설비덕트 기타 이와 유사한 것이라 함은 무엇을 말하는 것인 지 및 사람이 통행할 수 없는 공간을 상기의 기타 이와 유사한 것으로 보아 바닥면적에서 제외할 수 있는 지 여부

회신 : 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 마목의 규정에 의하여 설비덕트 기타 이와 유사한 것은 바닥면적 산정시 제외하고 있는 바, 이 경우 “기타 이와 유사한 것”이라 함은 건축물의 건축시 전기·가스·통신설비 등의 설치를 위한 덕트 부분으로 보아야 할 것이며, 사람이 통행할 수 없는 부분이라고 하여 모두 바닥면적 산정시 제외된다고 볼 수는 없을 것이며, 바닥면적 산정시 제외여부는 당해 건축물의 설계도서 등을 검토하는 등 구체적인 현황에 따라 판단하여야 할 것임

J. 주상복합 건축물의 면적산정

1. 주상복합건축물의 전용면적 및 공용면적 산정방법

  (국토부 2013.12.06.)

질의 : 가.「건축법」제8조에 따라 건축허가를 받는 공동주택(다세대주택, 연립주택, 20세대 이상 주상복합건물)의 전용 및 공용면적 산정방법은 주택법 시행규칙 제2조 및 주택공급에 관한 규칙 제8조를 따라야 하는 지? 나. 주택법 시행규칙 제2조에 따라 공동주택의 전용면적 산정방법은 외벽의 내부선을 기준토록 하고 있으나, 2호 조합 이상으로 구성된 공동주택의 세대간 경계벽을 외벽으로 볼 수 있는 지?

회신 : 가. 주택법에서 공동주택(건축법 시행령 별표1 제2호 가목 내지 나목에 한함)에 대한 주거전용면적 산정방법을 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 제2호에 규정하고 있음. 주택법령에서 동 규정의 적용대상을 달리 규정하고 있지는 않으나, 주택법에 의거 사업계획승인을 받아 건설·공급하는 공동주택에 대해서는 동 규정이 적용되는 것으로 판단되며, 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받는 건축물에 대하여 건축법령의 기준을 적용함에 있어서 면적 등 건축물의 규모는 동법 시행령 제119조의 규정에 의하여 산정하여야 하는 것이나, 공동주택의 전용면적 및 공용면적의 산정은 주택법시행규칙 제2조의 규정을 준용하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단됨 나. 위 기준에 의한 공동주택의 세대별 주거전용면적을 산정할 경우 외벽은 세대와 세대 또는 세대와 외부를 경계하는 벽으로 보아 산정함이 타당할 것임 (법 제8조 ⇒ 제11조, 2008. 3. 21.)

L. 설계변경 면적 기준

 1. 설계변경시 면적산정은 증·감부분의 면적을 합산하는 지

  (국토부 2013.12.06.)

질의 : 건축허가를 받은 건축물의 주계단을 변경(위치이동)하는 경우가 사용승인시 일괄신고 변경사항에 해당하는 지의 여부와 이에 해당하는 바닥면적의 합계 50제곱미터이하는 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것인 지

회신 : 질의의 주계단 변경이 건축법시행령 제3조의2 규정에 의한 대수선에 해당하면 동법시행령 제12조 제3항의 규정에 의하여 사용승인 신청시 일괄신고대상에 해당하는 것이며, 동규정에서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계 50제곱미터이하란 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것임   

주차장의 종류

주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장이 있습니다.

노상주차장(路上駐車場)으로서 도로의 노면 또는 교통광장(교차점 광장만 해당)의 일정한 구역에 설치된 주차장으로서 일반(불특정 다수)의 이용에 제공되는 것으로 도로 일부에 주차선을 표시하여 각 지자체 또는 도시공사에서 주차요금을 받거나 관리하는 곳이 많이 있습니다.

노외주차장(路外駐車場)으로서 도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장으로서 일반의 이용에 제공되는 것으로 별도의 공용주차장이나 사설 주차장에 해당됩니다.

부설주차장은 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설에 부대(附帶)하여 설치된 주차장으로서 해당 건축물·시설의 이용자 또는 일반이 이용에 제공되는 것으로 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등 건축행위를 하면 필수적으로 설치하는 것이 주차장이고 용도 및 규모에 따라 주차대수를 산정하는 방식에 의하여 설치하게 됩니다.

주차를 하는 방식에 따라

(1) 자주식주차장 : 운전자가 자동차를 직접 운전하여 주차장으로 들어가는 주차장을 말하고, 지하식, 지평식(地平式) 또는 건축물식(공작물식을 포함)이 있습니다.

(2) 기계식주차장 : 노외주차장이나 부설주차장에서 기계장치를 이용하여 주차하는 방식으로 지하식, 건축물식이 있습니다.

부산광역시 부설주차장 주차대수 산정 정리

부산에서 건축허가 또는 신고를 진행할 때, 부설주차장 주차대수는 부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례에서 정한 기준을 따릅니다. 조례 제14조가 부설주차장 설치기준을 별표 7로 두고 있어, 실무에서는 별표 7 표를 기준으로 산정합니다.

이 글은 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례에 따른

일반 건축물의 산정 방식, 주택의 유형별 산정 방식, 그리고 장애인 전용, 전기차 전용, 자전거 주차장을 “언제 넣어야 하는지”를 한 번에 정리합니다.

1. 먼저 정리할 개념

시설물 분류가 먼저입니다

부설주차장 산정은 “무슨 건물인가”가 1순위입니다. 별표 7은 시설물을 11개 유형으로 나눠 설치기준을 제시합니다.

면적 기준은 시설면적입니다

별표 7에서 말하는 시설면적은 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계를 의미합니다. 같은 부지에 시설이 여러 개면 시설별 면적을 합산해 적용합니다. 다만 시설 내부에 주차를 위한 면적이 있으면 그 면적은 해당 시설면적에서 제외합니다.

2. 일반 건축물 주차대수 산정

부산 별표 7 설치기준은 아래처럼 정리됩니다.

부설주차장

A. 일반용도 설치기준 요약

1. 위락시설

   시설면적 67제곱미터당 1대

2. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 운동시설, 업무시설, 방송국, 장례식장

   시설면적 100제곱미터당 1대

3. 제1종 근린생활시설 일부, 제2종 근린생활시설, 숙박시설

   시설면적 134제곱미터당 1대

4. 수련시설, 공장, 발전시설

   시설면적 350제곱미터당 1대

5. 창고시설, 학생용 기숙사, 데이터센터

   시설면적 400제곱미터당 1대

6. 그 밖의 건축물

   시설면적 200제곱미터당 1대

7. 골프장, 골프연습장, 옥외수영장, 관람장

   골프장은 1홀당 10대

   골프연습장은 1타석당 1대

   옥외수영장은 정원 15명당 1대

   관람장은 정원 100명당 1대

B. 소수점 처리 핵심

별표 7 제5호, 즉 주택과 오피스텔을 제외한 나머지 시설은 소수점이 생기면 0.5 이상이면 1대로 보고, 0.5 미만이면 원칙적으로 버리되 증축 등으로 누적 관리하는 구조입니다. 시설 전체를 계산했는데 1대 미만이면 0대로 보는 규정도 같이 있습니다.

3. 주택은 단독·다가구·다세대로 나눠 산정

부산 별표 7은 주택을 2갈래로 나눕니다.

3-1. 단독주택 산정

단독주택은 다가구주택을 제외한 단독주택을 말합니다.

기준은 아래 2단계입니다.

• 시설면적 50제곱미터 초과 180제곱미터 이하

  주차 1대

• 시설면적 180제곱미터 초과

  주차대수는 1대에 더해, 180제곱미터를 초과하는 120제곱미터마다 1대를 추가합니다.

예시

시설면적 240제곱미터 단독주택이면

기본 1대에 더해 초과 60제곱미터는 120제곱미터의 절반이므로 0.5가 되고, 0.5 이상은 1대로 보아 최종 2대로 산정하는 방식입니다.

3-2. 다가구주택 산정

다가구주택은 건축법상 단독주택 범주에 들어가지만, 부산 별표 7에서는 “다가구주택, 공동주택, 오피스텔”을 묶어 별도 기준을 적용합니다.

핵심은 두 가지입니다.

• 기본 산정은 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조의 방식으로 계산합니다.

• 다만 산정 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상이 되도록 합니다. 전용면적이 30제곱미터 이하면 세대당 0.5대 이상으로 완화합니다.

다가구와 오피스텔의 전용면적은 공동주택 전용면적 산정방법을 따르고, 오피스텔은 1호실을 1세대로 봅니다.

3-3. 다세대주택 산정

다세대주택은 공동주택이므로, 부산 별표 7 제5호 기준으로 다가구와 동일하게 처리합니다.

4. 주택건설기준 방식의 핵심 수식

주택건설기준 규정 제27조는 “전용면적 합계”를 기준으로, 주택 규모 구간별 면적당 주차대수 비율을 적용해 산정합니다. 부산은 광역시이므로 광역시 기준을 사용합니다. 주택건설기준_등에_관한_규정

광역시 기준 비율은 다음과 같습니다.

전용면적 85제곱미터 이하 구간은 전용면적 85제곱미터당 1대

전용면적 85제곱미터 초과 구간은 전용면적 70제곱미터당 1대 주택건설기준_등에_관한_규정

실무 팁

세대 전용면적이 섞여 있으면

85 이하 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 85로 나누고

85 초과 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 70으로 나눈 뒤 둘을 합산합니다.

주택건설기준_등에_관한_규정

주택건설기준 규정은 소수점 이하는 한 대로 보는 올림 방식입니다. 주택건설기준_등에_관한_규정

하지만 부산 별표 7 제5호는 여기서 끝이 아니라, 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상으로 끌어올리라는 조건이 붙습니다. 전용면적 30제곱미터 이하는 0.5대 이상입니다.

부설주차장 설치예시

4-1) 근생+다가구(주차대수 산정 예시)

• 1층 근생 145㎡ → 145/134=1.08대 → 1대

• 2~3층 다가구 총 4세대(가구당 전용 50㎡) → 4×0.8=3.2대

• 4층 주택 1세대 전용 77㎡(60초과~85이하) → 77/85=0.90대 → 1대

• 주택계: 3.2+1=4.2대 → 다가구 절상 → 5대

• 건물 전체 법정주차: 근생 1대 + 주택 5대 = 6대

5. 장애인 전용주차구획은 언제 넣나

부산 조례는 부설주차장에 설치해야 하는 장애인 전용주차구획을

부설주차장 설치기준상 주차대수의 3퍼센트 이상으로 규정합니다.

다만 설치기준상 주차대수가 10대 미만이면 설치 의무가 없습니다.

정리

• 먼저 전체 주차대수를 산정합니다

• 전체가 10대 이상이면 그중 3퍼센트 이상을 장애인 전용으로 배정합니다

  장소·표시 등 디테일은 장애인 편의증진 관련 시행규칙 기준을 따릅니다.

6. 전기차 전용주차구역과 충전시설은 언제 넣나

전기차는 부산 주차조례의 주차대수 산정에 “추가 주차대수”로 더하는 개념이 아니라, 총 주차대수 중 일부를 전기차 전용으로 구분하고 충전시설을 갖추는 개념입니다.

6-1. 대상이 되는 시설

친환경자동차법 시행령은 총주차대수 50 이상인 시설 중 시도의 조례로 정하는 시설을 대상으로 하고, 공중이용시설의 여러 용도와 100세대 이상의 아파트, 기숙사, 그리고 지자체가 설치한 주차장을 포함합니다.

부산은 이를 조례로 그대로 받아, 총주차대수 50 이상이면 대상이 되도록 규정합니다.

6-2. 몇 퍼센트를 설치하나

친환경자동차법 시행령은 전용주차구역과 충전시설 모두

신축은 총주차대수의 5퍼센트 이상 범위에서, 기축은 2퍼센트 이상 범위에서 시도 조례로 정하도록 합니다.

부산은 조례에서 충전시설 수량을 신축 5퍼센트 이상, 기축 2퍼센트 이상으로 두고, 전용주차구역도 동일하게 5퍼센트, 기축 2퍼센트를 적용합니다.

또한 부산 조례는 급속충전시설의 최소 비율과 일부 예외 기준도 함께 두고 있습니다. 실무에서는 전용주차구역 수와 충전기 수를 동시에 체크하는 편이 안전합니다.

7. 자전거 주차대수는 언제 넣나

자전거 주차장은 자동차 주차대수 산정과 별도 법체계로 의무가 생깁니다. 자전거법 시행령은 자전거 주차장 설치기준을 별표 1로 두고, 지자체가 그 2분의 1 범위에서 완화 또는 강화할 수 있다고 규정합니다.

별표 1의 요지는 다음입니다.

• 부설주차장 설치 대상 시설 중 상당수는 자동차 주차대수의 20퍼센트에 해당하는 자전거 주차대수를 설치하도록 규정합니다

• 주택단지는 주택건설기준의 자동차 주차대수의 20퍼센트를 자전거 주차대로 봅니다

• 계산 결과가 5대 미만이면 설치대상에서 제외합니다

정리

• 자동차 주차대수 산정이 끝난 뒤

• 해당 시설이 자전거법 별표 1 적용대상인지 확인하고

• 적용대상이면 자동차 주차대수의 일정 비율을 자전거 주차대로 추가 계획합니다

8. 확장형 주차대수는

주차장법 설치기준에 따라 산정한 주차대수가 50대 이상일 경우 30%이상 확장형으로 설치

9. 체크리스트

1. 건축물 용도 분류를 확정합니다

2. 시설면적을 확정합니다 공용 포함, 주차면적 제외 부설주차장

3. 별표 7 기준으로 자동차 주차대수를 산정합니다 부설주차장

4. 주택이면 단독, 다가구, 다세대를 구분해 적용합니다

5. 장애인 전용은 총 주차대수 10 이상이면 3퍼센트 이상을 배정합니다 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례

6. 전기차는 대상시설 여부와 총주차대수 기준을 확인하고, 부산 기준 5퍼센트 또는 2퍼센트를 적용합니다

7. 자전거는 별표 1 적용대상이면 자동차 주차대수의 비율로 추가하되 5대 미만이면 면제 여부를 확인합니다

Ⅴ. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행

소규모 주택 임차인, 매수인 등의 주거 불안정 해결과 민생경제 일시적 회복 지원 등을 위해 특정건축물 정리법 시행을 협조한다.

• 일정 규모 이하 주거용 위반건축물에 대해 일시적 합법전환을 추진한다.

  현재 국회에 발의된 11건의 특정건축물 정리에 관한 특별조치법이 조속히 통과될 수 있도록 지원하며, 2026년 시행을 목표로 하고 있다.

• 다만, 적용범위, 절차, 심의기준 등 세부 사항은 2014년 추진사례를 바탕으로 국회 차원에서 충분한 논의가 필요하다.

• 원활한 업무처리를 위해 지자체에 양성화지원센터를 설치하고, 국토지리정보원의 공간정보 활용 권한을 부여하는 등 추가적인 조문 신설을 검토한다.

• 법률이 통과되면 정부는 시행령 제정과 지자체 양성화 업무를 위한 가이드라인을 제작·배포하고, 주요 지자체와 함께 「특정건축물 정리 T/F」를 구성하여 이행실적을 점검한다.

※ 2014년 특별조치법 주요내용

• 발의 및 제정 : 2012.11~12월 발의(2건) → 2013.7.16 제정

• 시행 : 2014.1.17 ~ 2015.1.16 (1년간 시행)

• 적용범위 : 2012.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물

  (단독주택 165㎡ 이하, 다가구주택 330㎡ 이하, 다세대주택 세대당 전용 85㎡ 이하)

• 추진절차 : 건축주가 설계도서·현장조사서 등을 첨부하여 허가권자에게 신고 → 30일 내 건축위원회 심의 → 사용승인 처리

• 심의기준 : 도로·건축선 적합, 구조·위생·방화 안전, 인근 도시계획사업·일조권에 지장 없음

• 양성화 실적 : 26,924동

Ⅵ. 추진방안

1. 건축규제 완화

• 정북방향 일조사선 후퇴기준을 조정한다.

  현행 4~5층 높이(10~17m)에서 사선 기준을 수직선으로 바꾸어 다세대·다가구 주택의 확장 가능 공간을 확보하고, 무단증축 위반을 해소한다.

  
  

  (참고 : 2025.9. 박홍근 의원 개정안 발의, 제61조 일조기준 규정 개정)

• 비가림지붕·보일러실 면적 산정 특례를 신설한다.

  노후주택 외부계단, 옥상 비가림지붕, 다가구·다세대 보일러실을 층수·면적 산정에서 제외하여 불법 위반 발생을 예방한다.

  
  

2. 불법행위 예방

• 건축물 사후점검제와 성능확인제를 도입한다. 준공 이후 일정 기간 경과 시 허가권자 또는 대행 건축사가 위반 여부를 재확인하고, 사용 기간 중 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하도록 한다.

• 매매·임대차 시장의 투명성을 높인다. 계약 시 건축물대장 확인을 의무화하고, 위반사항 기재를 확대한다. 또한 매도인에게 원상복구 책임을 지도록 계약 특약을 반영한다.

• 불법 유도 건축 설계·시공을 방지한다. 불법 확장을 유도하는 설계·시공에 대한 가이드라인을 마련하고, 미등록 시공자·설계자까지 벌칙 대상에 포함한다.

3. 단속·시정 강화

• AI 기반 항공사진 분석시스템을 도입해 위반 여부를 실시간 확인한다. 지자체 정기 실태조사를 의무화하고, 조사 권한을 강화한다.

• 이행강제금의 실효성을 높인다. 시정 완료 시까지 반복 부과하고, 매년 가중 부과한다. 영리 목적 위반에는 추가 가중 비율을 적용한다.

• 소규모 위반건축물 해체 인허가 부담을 완화한다. 위험이 낮은 경우 해체계획서 전문가 검토를 면제하고, 표준 해체계획서를 보급한다.

Ⅶ. 향후 계획

• 특정건축물 정리법 제정 시, 즉시 시행령과 지자체 가이드라인을 마련한다.

• 건축법 시행령 개정 및 행정적 보완을 신속히 추진한다.

참고 : 세부 추진일정 및 담당부서

건축규제 완화

• 일조사선 후퇴기준 완화 : 건축법 개정(2026년 상반기, 건축정책과)

• 비가림지붕·보일러실 특례 : 시행령 개정(2026년 상반기, 건축정책과)

불법행위 예방

• 건축물 사후검사제도 도입 : 건축법 개정안 마련(2025.12, 건축정책과)

• 건축물 성능확인제도 도입 : 건축물관리법 개정안 발의(2026년 상반기, 건축정책과)

• 매매·임대차 투명성 제고 : 건축물대장 기재 확대(2026.3, 건축정책과), 공인중개사법 개정(2026.2, 부동산개발산업과)

• 매도인 원상복구 특약 반영 : 계약서 개정(2025.12, 부동산개발산업과)

• 위반건축물 정보제공 사이트 개설 : 민간 서비스앱 연계 구축(2026년 상반기, 건축정책과)

• 설계·감리 점검 가이드라인 마련 : 2026년 하반기, 건축정책과

• 미등록 시공업자 벌칙 확대 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 건축허가·사용승인 시 위반사항 안내 : 지자체 배포(2026년 상반기, 건축정책과)

단속·시정 강화

• AI 기반 항공사진 분석 시스템 개발 : 2025~2027년, 국토지리정보원

• 지자체 정기 실태조사 의무화 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 과세자료 요청근거 부여 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 건축물 검사 거부 처벌근거 마련 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 부동산 감독기구 신설 : 신설기구 설립 논의(2025.12, 부동산소비자보호기획단)

• 건축안전특별회계 조성 의무화 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 업무처리지침 근거 마련 : 건축법 개정안 마련(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 정보시스템 고도화 : 세움터 기능 개선(2026년 상반기, 건축정책과)

• 이행강제금 반복부과·가중 도입 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 영리목적 위반 가중 확대 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 소규모 해체계획서 검토 면제 : 건축물관리법 개정(2026년, 건축안전과)

• 표준 해체계획서 제작·배포 : 2026년 상반기, 건축안전과

- 특별법 시행을 통해 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화

- 일조·면적 산정기준 등 위반건축물을 발생시키는 주요 건축규제 완화

- 불법 건축행위 근절을 위해 위반건축물 단속·관리 강화도 병행

□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 새정부 국정과제*(신속추진과제**)의 이행을 위해, 국민의 안전을 위협하는 위반건축물을 전면적으로 정비할 수 있도록 「위반건축물 합리적 관리방안」을 발표하였다.

* 국정72 : “국민안전 보장을 위한 재난안전관리체계 확립” 中 세부 이행계획

** (`25.7.31) 국정기획위원회, “‘특정건축물(위반건축물) 합리적 관리방안’ 신속추진과제로 선정”

□전국의 위반건축물은 ’24년 말 기준으로 약 14.8만동이 존재하고 있으며,

`15년 8.9만동에서 매년 5~6천동씩 지속 증가하는 추세로, 국민 안전을 위협하는 사고가 끊임 없이 발생*하고 있다.

* (`25.7.31) 경남 창원시 불법 근생주택(상가 2층) 바닥구조물 붕괴, 4명 사상(사망1, 부상3)

ㅇ특히, 주거용 위반건축물(8.3만동) 중 소규모 단독·다가구·다세대주택*이 과반을 넘는 만큼(4.6만동, 54.7%), 비아파트에 거주하는 서민 등의 주거환경을 심각하게 악화시키는 문제로도 지적되고 있다.

* 단독주택(165㎡ 미만), 다가구주택(330㎡ 미만), 다세대주택(전용 85㎡ 미만)

□ 정부는 이러한 위반건축물 문제의 근본적 원인 분석과 함께, 전문가·

지자체·민간단체 등과 릴레이 간담회 등*을 통해 수렴한 현장의견을 토대로,

* 지자체 위반건축물 제도개선 의견조회(`25.6~8), 전문가-지자체-민간단체 간담회(`25.8)

ㅇ기존 위반건축물의 일시적 해소를 위한 합리적 대안을 제시하는 한편, 신규 불법행위는 원천 차단할 수 있도록 선제적 관리체계를 구축하는 「위반건축물 합리적 관리방안」을 마련하였다.

□우선, 소규모 주거용 위반건축물에 대한 일시적 양성화를 추진한다.

ㅇ임대인·매도인 등의 불법행위가 임차인·매수인 피해로 이어지는 문제를 고려하여, 정부가 국회 논의 중인 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」*(이하 특정건축물법) 시행을 적극 협조하여 안전확보 등을 조건으로 기존 소규모 주거용 위반건축물의 양성화**를 유도한다.

*22대 국회 출범 이후, 현재까지 11건의 법안이 발의되어 소위 계류 중

**과거 5차례 시행(`80,`81,`00,`06,`14), `14년 당시 26,924동 합법적 사용승인 완료

ㅇ다만, 양성화 대상범위나 심의기준 등 세부적인 입법사항은 `14년

추진사례를 바탕으로 국회 논의를 통해 최종 확정될 예정이다.

□이와 함께, 정부는 일시적 양성화 사례가 더 이상 반복되지 않도록,

건축규제와 관련 제도를 전면적으로 개선한다.

□첫째, 위반건축물을 발생시키는 원인인 주요 건축규제를 완화한다. 국민 생활방식 등을 고려하여 전용·일반주거지역의 일조기준을 조정하고,

ㅇ노후주택의 외부계단 및 옥상 등에 설치되는 비가림시설과 다가구·

다세대주택의 보일러실에 대해 층수 또는 면적 산정을 제외한다.

□ 둘째, 불법행위를 근원적으로 차단할 수 있도록 제도적 기반을 구축한다.

ㅇ먼저, 준공 이후 발생하는 불법행위를 억제하기 위해 건축물 사후점검제도를 도입하고, 건축 관련 전문가가 건축물의 불법 여부를 수시로 진단하는 건축물 성능확인제도를 신설한다.

ㅇ건축물 매매·임대차시장의 투명성을 위해, 계약 시 건축물대장상 위반사항 확인을 강화하고, 매수 이후에도 이전 건축주 등 위반행위를 한 자에게 구상권 등 손해배상 책임을 명시하는 법적 근거를 마련한다.

ㅇ계약체결일 이전에 발생한 위반사항이 추후 발견될 경우, 매도인에게 원상복구의 책임을 부여하는 계약서 특약사항을 권고하는 한편, 일반 국민도 쉽게 건축물 위반정보를 확인할 수 있도록 별도의 위반건축물 정보제공 사이트도 운영할 계획이다.

ㅇ또한, 정부는 건축설계·시공 과정에서 위반 의심행위를 사전에 방지할 수 있도록 설계·감리 점검 가이드라인을 마련하고, 위반행위를 동조한 미등록 시공업자도 벌칙대상에 포함하는 한편, 건축주 및 건축사 등에게 불법행위와 그로 인한 처벌규정 등을 지속적으로 교육·안내할 예정이다.

□ 마지막으로, 위반건축물 시정을 위한 상시 관리·감독체계를 구축한다.

ㅇ전국 건축물의 외부 위반행위를 즉각적으로 확인할 수 있도록 항공사진 변화 AI 분석시스템을 개발하고, 이를 지자체 실태조사에 활용하도록 한다. 체계적인 위반건축물 관리를 위해 지자체 조사권한 및 역할을 강화하고, 신설 추진 중인 부동산 감독기구와도 협력하는 방안도 검토한다. 또한, 업무처리를 위한 예산활용, 업무시스템 개발 등도 지원한다.

ㅇ위반건축물의 신속한 원상복구를 유도하기 위해 이행강제금 부과체계도 개선한다. 모든 지자체에서 시정이 완료될 때까지 이행강제금을 반복적으로 부과하고, 미시정 시 매년 그 금액을 가중하도록 한다. 또한, 임대 등 영리목적으로 위반하는 경우는 금액 가중비율과 대상을 확대한다.

ㅇ일반 국민입장에서 원상복구 절차 이행, 비용 부담이 어려운 경우를 고려하여, 원상복구를 위한 건축물 해체 시 전문가 검토 등 일부 비용부담을 완화하고, 시정명령 시에도 표준해체계획서 배포 등 관련 절차를 충실히 안내할 예정이다.

□ 정부는 이번 대책에 포함된 제도강화 방안이 국회에서 특정건축물법과 함께 논의될 수 있도록 신속하게 발의하는 한편,

ㅇ특정건축물법 통과 시 즉각 하위법령과 지자체 업무 가이드라인을 마련하고,그 외 건축법 시행령 등 개정사항이나 행정적 개선방안은 관련 지자체와 충분히 논의하여 추진할 계획이다.

□김윤덕 국토교통부 장관은 “이번 대책은 새 정부의 신속추진과제로서, 위반건축물로 인해 고통받는 국민의 어려움을 조속히 해소하기 위해 마련되었다”며,

ㅇ“이번 기회가 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 적기인 만큼, 본 대책이 차질 없이 이행될 수 있도록 국회 및 지자체 등과 긴밀히 협력해나가겠다”고 밝혔다.

우리 주변의 건축물과 시설은 누구나 안전하고 편리하게 이용할 수 있어야 합니다. 그래서 제정된 법이 바로 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」, 흔히 편의증진법이라고 부릅니다. 이 법은 단순한 의무 조항이 아니라, 모두가 차별 없이 접근할 수 있는 환경을 만들기 위한 최소한의 장치입니다.

오늘은 이 법과 그 하위 규정들(시행령·시행규칙·별표1·별표2)을 체계적으로 정리해 보겠습니다.

1. 법률(법) ― 기본 원칙

편의증진법은 1997년에 제정되어 여러 차례 개정을 거쳐 현재 시행되고 있습니다장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률(법률….

• 목적: 장애인·노인·임산부 등이 일상에서 시설과 설비를 안전하고 편리하게 이용하고, 정보 접근권까지 보장받도록 하는 것.

• 주요 내용

  • 대상시설: 공원, 공공건물·공중이용시설, 공동주택, 통신시설

  • 시설주의 의무: 편의시설을 설치·유지·관리

  • 국가·지자체 의무: 정책 수립, 지원, 연구개발, 교육

  • 장애물 없는 생활환경(BF) 인증제 도입

  • 휠체어·점자책자·보청기기·충전시설 비치 의무

  • 장애인전용주차구역 설치 및 주차표지 발급 제도

  • 시정명령, 이행강제금, 벌칙·과태료 규정

즉, 법률은 “무엇을 해야 하는가”를 가장 큰 틀에서 정해놓은 것입니다.

2. 시행령(대통령령) ― 대상과 종류를 구체화

법률에서 “대통령령으로 정한다”라고 위임한 사항은 시행령에서 풀어집니다장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행….

① [별표 1] 편의시설 설치 대상시설[별표 1] 편의시설 설치 대상시설(제3조 관련)(장애인…

• 공원

• 공공건물·공중이용시설 (근린생활시설, 문화·집회시설, 종교시설, 판매·의료·교육·운동·숙박·업무시설 등)

• 공동주택 (아파트, 연립·다세대주택, 기숙사)

• 통신시설 (공중전화, 우체통)

일정 규모 이상(예: 음식점 50㎡ 이상, 숙박시설 객실 30실 이상 등)이 되면 설치 의무가 발생합니다.

② [별표 2] 대상시설별 편의시설의 종류와 설치기준[별표 2] 대상시설별 편의시설의 종류 및 설치기준(제4…

• 공연장: 관람석·화장실·경사로·점자블록 모두 의무

• 학원: 접근로와 화장실은 의무, 일부는 권장

• 아파트: 주출입구, 경사로, 주차구역 의무, 점자블록 등은 권장

즉, 시행령은 “어떤 시설에 어떤 편의시설을 설치해야 하는가”를 구체적으로 정합니다.

3. 시행규칙(보건복지부령) ― 설치 방법의 세부 기준

시행규칙은 말 그대로 실행 단계의 세부 규정입니다장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행….

① [별표 1] 편의시설의 구조·재질 세부기준[별표 1] 편의시설의 구조·재질등에 관한 세부기준(제2…

• 접근로: 폭 1.2m 이상, 기울기 1/18 이하, 50m마다 교행 공간

• 출입구: 폭 0.9m 이상, 문턱은 2cm 이하

• 복도: 1.2m 이상, 병원은 양측 손잡이 의무

• 계단: 디딤판 28cm 이상, 챌면 18cm 이하, 점자블록 설치

• 승강기: 내부 1.1m×1.35m 이상, 버튼 높이 0.8~1.2m

• 화장실: 대변기칸 1.6m×2.0m 이상, 손잡이·비상벨 설치

• 샤워실·탈의실: 0.9m×0.9m 이상, 접이식 의자 설치 가능

• 임산부 휴게시설: 수유실, 기저귀교환대, 세면대 의무

• 공중전화·우체통: 투입구와 버튼 높이 규격화

시행규칙은 “어떻게 설치해야 하는가”를 규정합니다. 예를 들어, ‘장애인 화장실을 설치하라’는 시행령의 명령을 실제로는 “칸 크기 1.6m 이상, 손잡이와 비상벨 의무 설치” 같은 세부치수로 풀어내는 것입니다.

② [별표 2] 편의시설 안내표시 기준

시각장애인을 위한 점자 안내, 위치 표시판, 음성안내 장치 등 설치 규격을 정합니다.

4. 정리: 법-시행령-시행규칙-별표의 관계

• 법률: 기본 원칙과 의무를 정한다. (큰 틀)

• 시행령: 어떤 시설이 대상인지, 어떤 종류의 편의시설을 설치해야 하는지 정한다.

• 시행규칙: 구체적으로 어떻게 설치할지(폭·높이·재질 등 세부 기준)를 정한다.

• 별표1·별표2: 각각 “대상시설 분류”와 “시설별 설치기준·세부 규격”을 표 형식으로 정리.

5. 마무리

편의증진법 체계를 이해하면, 건축 설계와 시공 단계에서 어떤 시설에 무엇을 설치해야 하는지 그리고 어떻게 시공해야 하는지를 명확하게 알 수 있습니다.

쉽게 말해,

• 법률은 “편의시설 설치해야 한다”

• 시행령은 “이런 건물에는 이런 시설이 필요하다”

• 시행규칙은 “실제 설치는 이렇게 해야 한다”

  라고 단계별로 규정하고 있는 것입니다.

결국 이 법은 단순한 규제가 아니라, 누구나 차별 없이 건축물과 시설을 이용할 수 있는 환경을 보장하는 최소한의 사회적 장치라 할 수 있습니다.

위반건축물

1. 건축물대장을 통한 위반사항 확인

건축물 대장은 대지위치, 지번, 명칭 및 번호, 호명칭, 장번호, 전유부분(구분, 층별, 구조, 용도, 면적), 공용부분(구분, 층별, 구조, 용도, 면적), 소유자현황(성명, 주민등록번호, 주소, 소유권지분, 변동일자/변동원인), 변동사항(변동일자, 변동내용 및 원인), 건축물 현황도, 기타 기재사항, 축척, 도면 작성자 등에 관한 사항을 기록하고 있습니다.

건축물 대장에 포함된 도면은 건축주만 발급받을 수 있지만, 배치도에 한해서는 발급 제한이 없으며, 건축물대장 현황도면 발급 동의(위임)서를 작성하여 (서식4) 건축물 대장 현황도면 발급 동의(위임)서를 제출하면 위임을 받은 자도 현황도서를 발급 받을 수 있습니다.

건축물의 위반사항은 건축물대장(갑)지 오른편에 노란색 박스형태로 '위반건축물'로 표시되며, 위반사항에 대한 자세한 설명은(을)지 하단분 표에 상세히 기록됩니다. 건축주는 위반건축물에 대해 행정관청으로부터 위반건축물의 철거나 위반건축물에 대해 양성화 요구, 이행강제금 부과 등의 조치를 받게 됩니다.

건축물대장에 '위반건축물'로 표시되면 용도변경을 비롯한 건축행위가 제한됩니다. 건축법 제79조 대출이 불가하고, 신규사업관련 허가와 관련해서 허가제한이 되는 등 많은 부분에 있어서 불이익이 있으며, 부과된 이행강제금을 납부하지 않을 경우 납부의무자의 동산이나 부동산이 압류될 수 있습니다.

건축물대장의 종류

- 일반 건축물대장 : 단독주택, 다가구주택(원룸), 상가주택 등

- 집합 건축물대장 : 아파트, 다세대주택, 연립주택

2. 위반사항의 종류

1) 사전에 허락 없는 무단 증축

건축물대장에 등재된 면적 이상으로 건축물의 일부를 무단으로 증축하거나, 옥탑층의 일부를 구획하여 무단으로 사용하는 행위는 무단증축에 해당됩니다.

2) 사전에 허락 없는 발코니 확장

주택 발코니의 구조를 변경하기 위해서는 공사 전에 [발코니 등의 구조변경 절차 및 설치기준]에 적합하게 진행해야 되며, 동별 입주민의 1/2 이상의 동의를 받아 행위허가서를 비롯한 구비서류(구조안전확인서, 변경 전후 도면, 소유권 증빙서류, 비내벽철거사유서 등)를 작성해서 관련 행정기관에 접수한 후 공사를 진행해야 합니다.

3) 사전에 허락없는 용도변경

근린생활시설에도 전입신고와 확정일자 신청이 가능(계약서에 주거로 사용이라고 명시) 하기는 하지만, 근린생활시설을 단독주택이나 공동주택으로 용도변경하지 아니하고 주택으로 개조하여 사용하는 행위는 위법입니다.

4) 사전에 허락없는 시설의 불법 변경

다중주택(하숙집)의 경우에는 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것 (각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것)으로 제한하고 있는데, 임의로 취사시설을 설치하는 것은 불법입니다.

5) 사전에 허락없는 세대 나누기

다가구주택은 단독주택 군에 속한 소유자 1인의 건축물이며, 전체 세대수는 19세대이하로 제한되어 있습니다. 그런데, 건축주가 임의로 전체세대수를 19세대 초과하여 세대를 쪼개는 것은 불법입니다.

3. 위반건축물로 적발되는 경우

1) 담당 공무원의 현장 점검에 의한 적발

불법건축물의 무분별한 발생을 막기 위해 '국토교통부', '서울시', '해당 구청' 에서는 연차별 점검이나 긴급점검 등의 점검계획을 가지고 각 건축물에 대해 위법사항을 조사하고 있는데, 이러한 정기점검을 통해 위반사항이 적발됩니다.

2) 항층판독(항공촬영에 의한 위성사진)에 의한 적발

발코니 불법확장, 가설건축물 임의설치, 점포앞 무단건축물 설치 등에 대해 전년도 위성사진의 비교를 통해 위법사항이 확인되며, 불법건축물의 원상회복에 대한 안내문이 건축주에게 발송되며, 원상회복을 이행하거나 이행강제금이 부과될 수 있을을 안내받게 됩니다.

3) 민원요청에 의한 적발

민원인이 '국민신문고', 구청홈페이지 민원신청사이트를 통해 민원을 접수(서식6)고충((진정, 질의, 건의) 민원신청서) 접수하거나 고충민원신청서를 작성하여 불법건물에 대해 민원을 접수할 경우, 관련 부서(건축과 또는 주택과)로 해당민원이 이관되며, 불법건축물에 대해 현장조사가 이루어지게 됩니다.

행정관청별로 차이가 있으나, 일반적으로 다소 복잡한 법령 위반사항은 건축과에서 담당하며, 육안으로 확인되는 단순 위반사항은 주택과에서 담당하게 됩니다.

4. 불법건축물을 매매하거나 임대할 경우 유의사항

1) 불법건축물의 매매

건축물대장을 확인을 하고 위반건축물임을 감안하고 매수를 하고자 할 경우, 반드시 잔금 지급전에 원상회복에 관한 특약서 작성이 필요합니다.

2) 불법건축물의 임대

위반건축물에 대해서는 임대계약을 피하는 것이 좋습니다. 집합건축물의 경우 소유자가 호별로 다르기 때문에 해당 호에 위반사항이 없는 경우에는 다른 호의 위반 여부와는 상관없이 사업자등록이 되기도 하지만 불법건축물에 대해서 양성화 이후 임대계약이 바람직합니다.

건축물 대장에 기록된 위반사항 중 일부를 시정한 후 시정완료보고서(서식7) 시정완료보고서를 작성하여 제출하면 해당 부분에 대해서 건축물대장을 부분수정 할 수도 있습니다.

건축주로부터 공사감리를 의뢰받은 건축사가 당해 건축물에 대하여 그와 같은 검사행위를 함에 있어 잘못이 있으면 그로 인하여 건축주뿐 아니라 그밖에 다른 사람이 입는 손해에 대하여도 이를 배상할 책임이 있다

손해배상(기)

[대법원 1989. 3. 14. 선고 86다카2237 판결]

【판시사항】

가. 공사감리자 또는 그 보조자가 법령에 저촉되는 시공을 시정토록 하지 않은 감리상의 잘못이 있다고 본 사례

나. 건축사가 행하는 준공검사를 위한 검사의 법적 성격과 그로 인한 손해배상책임 

【판결요지】

가. 건물의 굴뚝을 외벽에 설치하지 아니하고 내벽과 외벽사이에 굴뚝대용의 파이프를 설치하는 시공은 연탄개스누출의 위험성이 커서 위생에 지장이 있으므로

건축법 제2조,

동법시행령 제49조에 저촉되는 시공에 해당한다 할 것이니 공사감리자 또는 그 보조자가 이를 지적하여 시정토록 하지 아니하였다면 감리상의 잘못이 있다.

나. 건축사가 행하는 준공검사를 위한 검사는 당사자의 위탁에 의하여 행하게 되는 감리행위와는 별개의 업무로서 행정청의 검사업무를 법령에 의하여 대행하는 것이므로 건축주로부터 공사감리를 의뢰받은 건축사가 당해 건축물에 대하여 그와 같은 검사행위를 함에 있어 잘못이 있으면 그로 인하여 건축주뿐 아니라 그밖에 다른 사람이 입는 손해에 대하여도 이를 배상 할 책임이 있다. 

【참조조문】

가.

건축사법 제2조,

건축사법시행령 제2조,

건축법시행령 (1985.8.16. 대통령령 제1740호로 개정되기 전의것) 제49조

나.

건축사법 제23조의2,

건축사법시행령 제25조 제3항 

【전문】

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】

서울고등법원 1986.8.21. 선고 85나3468 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이 유】

1. 상고이유 제1점을 본다.

원판결에 의하면, 원심은 원고 1로부터 원심판시 위 원고 1 소유 주택의 신축도급을 받은 원심 공동피고 심 상국이 보일러와 연결할 굴뚝은 벽돌로 건물 외벽에 잇대어 설치하도록 설계되어 있음에도 불구하고 이를 설치하지 아니한 채 건물 내벽의 외벽쪽을 일부씩 깍아낸 다음 직경 100미리미터의 피.브이.씨 파이프를 내벽과 외벽 사이에 매설하여 보일러의 연통과 연결하도록 함으로써 굴뚝에 대용케 하였고 그에 따라 내벽의 두께는 불과 25미리미터 정도에 불과하게 되고 위 연통이 내벽에 가하는 압력, 헐어낼 때의 충격과 난방시 연통의 열로 위 내벽에 균열이 생기게 된 사실, 위 심상국으로부터 보일러 시공을 하도급 받은 원심 공동피고 추 재흥은 위와 같이 벽 사이에 굴뚝대용으로 설치한 파이프와 보일러 연통을 연결함에 있어 연통과 연통 사이를 단단히 접착시키지 아니하였고 그 연결부위에 '엘'(L)자 밸브를 끼우지 아니한 채 방치한 사실, 원고 1로부터 위 건물의 공사감리및 준공검사를 의뢰받은 피고 2나 그로부터 현장확인을 지시받았던 피고 2사무소의 건축사보조원인 피고 1은 현장을 제대로 확인하지 아니하였기 때문에 설계도와는 달리 굴뚝 1개가 설치되지 아니한 채 위와 같이 벽 사이에 굴뚝대용의 파이프가 설치된 사실에 대하여 공사도중이나 완공후에도 이를 발견하지 못하고 피고 2 명의로 건물현황과 상이한 내용의 건축물 준공조서 및 검사조서를 작성후 원고 1로 하여금 관할 관청에 제출하게 하여 그대로 준공검사가 이루어지게 함으로써 원고 1이 가족과 함께 입주하게된 사실 등을 인정하고, 피고 2는 공사감리 및 준공검사업무를 수행하는 자로서 또한 피고 1은 이를 보조하는 자로서 시공된 건물이 설계도서와 부합하는 지의 여부를 확인하여 이에 부합되도록 시공자를 지도하여 시공건물의 안정성을 확보할 의무가 있는데도 위 건물이 설계도서에 부합되는 것으로 공사감리 및 준공검사 조치를 한 과실이 있다고 인정하고 그로 인하여 원고 1의 아들들인 망 소외인이 사망하고 2가 부상을 입게 한데 대하여 배상할 책임이 있다고 판단하고 있다.

살피건대, 건축사법 제2조에 의하면 공사감리는 대통령령이 정하는 바에 의하여 건축사가 자기책임하에 설계도서대로 시공되었는가를 확인하고 공사시공자를 지도하는 것을 말한다고 규정하고 있고 같은법시행령 제2조 및 별표 1에 의하면 주택건설촉진법 제33조 제3호의 규정에 의한 공동주택이나 건축법 제6조제3항의 규정에 의한 상주공사감리대상 건축물이 아닌 그밖의 건축물에 대하여는 수시 또는 필요한 때에 공사감리를 하고 건축물이 관계법령에 적합하도록 시공지도 하도록 규정되어 있으며 건축법 제2조, 같은법시행령(1985.8.16. 대통령령 제1740호로 개정되기 이전의 것) 제49조에 의하면 건축설비의 하나인 굴뚝을 설치할 때에는 그로 인하여 건축물의 안전, 방화 및 위생에 지장이 없도록 하여야 하도록 규정되어 있는 점에 비추어 보면 원심이 확정한 바와 같이 위 건물의 굴뚝을 외벽에 설치하지 아니하고 내벽과 외벽사이에 굴뚝내용의 파이프를 설치하는 시공은 연탄개스 누출의 위험성이 커서 위생에 지장이 있다고 보여지고 따라서 법령에 저촉되는 시공에 해당한다 할 것이므로 피고들이 공사감리자 또는 그 보조자로서 이를 지적하여 시정토록 하지 아니하였다면 벌써 이 점에서 감리상의 잘못이 있다고 할 것이다.

나아가 살피건대, 건축사법 제2조에 의하면 건축사는 원래 건축물의 설계와 공사감리 업무를 행하는 것이나 같은법 제19조 제2항은 건축사의 업무로서 위의 설계 및 공사감리 이외에 건축물의 조사 및 감정에 관한 업무를 규정하고 있으며 또한 같은법 제23조의 2, 같은법시행령 제25조 제3항, 제4항, 같은 법시행규칙 제18조 별지서식 제27호의 2에 의하면 건설부장관은 건축사로 하여금 단독주택, 다세대주택 등에 대하여 조사 및 검사업무를 행하도록 하였고 이 경우 건축사는 건축공사가 설계도 대로 시공된 여부와 관계법령에 저촉되는 여부를 검사하도록 규정되어 있으며 건축법 제7조 제3항, 같은법시행규칙 제12조에 의하면 건축사가 건축사법 제23조의 2의 규정에 의하여 준공에 관한 조사 및 검사를 행하고 그 건축물 준공조사 및 검사조서를 제출한 때에는 시장, 군수는 법령의 규정에 저촉되지 아니하는 한 그 기재내용에 의하여 지체없이 준공검사필증을 교부하도록 규정되어 있는 바, 위와 같은 여러 규정 취지에 비추어 보면 건축사가 행하는 준공검사를 위한 검사는 당사자의 위탁에 의하여 행하게 되는 감리행위와는 별개의 업무이며 건축주로부터 공사감리를 의뢰받은 건축사가 당해 건축물에 대하여 위 검사를 행하는 경우에도 그것은 감리행위의 연장이 아니라 그와는 별도로 건축물의 준공검사를 위한 행정청의 검사업무를 법령에 의하여 대행하는 것이라 하겠으므로 건축사가 위와 같은 검사행위를 함에 있어 그의 잘못이 있는 때에는 그로 인하여 건축주 뿐 아니라 그밖에 다른 사람이 입은 손해에 대하여도 이를 배상할 책임이 있다고 할것이다.

원심이 확정한 바와 같이 위 건물의 굴뚝이 건물 외벽에 설치되지 아니하고 내벽과 외벽 사이에 굴뚝대용의 파이프를 설치하여 보일러 연통과 '엘'자 밸브도 사용하지 아니한 채 연결되었다면 위와 같은 시공은 앞서 본 바와 같이 설계도서와 어긋날 뿐 아니라 법령에 저촉되는 시공에 해당한다 할 것이므로 원고가 피고들의 감리 행위상의 잘못과 함께 준공검사를 위한 대행검사를 함에 있어서의 잘못된 책임을 함께 묻고 있음이 기록상 명백한 이 사건에 있어서 원심이 확정한 바와 같이 피고들이 위와 같은 위법한 시공을 발견하지 못하고 그대로 준공검사를 받도록 하였다면 논지가 주장하는 건축사의 감리행위의 범위나 피고들의 감리행위상의 잘못이 있는 여부와는 관계없이 피고들이 건축물 준공검사를 위한 행정청의 업무를 대행함에 있어 그 업무수행을 잘못한 과실이 있다 할 것이고(원심은 원고 1이 피고 2에게 공사감리 및 준공검사를 의뢰한 듯이 설시하였으나, 건축사법 제23조의2, 같은 법시행령 제25조 제3항과 갑제11호증의15에 의하면 공사감리를 의뢰받은 건축사로 하여금 준공검사를 위한 검사를 대행케 함에 따라 피고 2 가 위 검사를 하게 된 것으로 보여진다.)그로 인하여 위 건물의 건축주가 아닌 망 소외인 및 원고 2가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것인 바, 준공검사를 위한 대행검사를 잘못하였을 때의 책임의 발생이유와 그 내용에 관한 원심의 설시가 다소 명확치 않은 점은 있으나 피고들이 준공검사를 위한 대행검사를 잘못한 과실이 있다고 인정한 것과 그로 인하여 망 소외인 및 원고 2가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단한 결론은 정당하며 논지는 피고들의 감리행위상의 잘못이 있는 여부만을 전제로 하여 펴는 독자적 견해로서 그 이유없다.

2.  상고이유 제2점을 본다.

원심은 위와 같이 내벽과 외벽 사이에 굴뚝 대신프라스틱 파이프를 설치함에 따른 벽두께의 감소, 설치할 때의 충격 및 난방시 연돌의 열로 내벽에 균열이 생긴 사실과 그 파이프와 보일러에서 나는 연통의 연결부위에 '엘'(L)자밸브를 끼우지 아니한 채 방치함으로 인하여 위 건물의 방실에 연탄개스가 누출된 사실을 확정하고 있는 바 원래 설계도서 대로 굴뚝을 옥외에 설치하였다면 굴뚝 대신 설치한 파이프와 보일러 연통과를 '엘'(L)자 밸브로 연결할 필요가 당초부터 생기지 아니하였을 뿐 아니라 앞서 본바와 같이 내벽과 외벽사이에 파이프를 설치한 것이 위법한 건축설비로서 이와 같이 설계도서에 어긋남과 아울러 법령에 위반된 건축설비가 설치된 것을 발견하여 준공검사를 위한 확인을 거부하는 것이 바로 피고들의 업무이니 만큼 원심이 위 시공자들의 과실과 함께 피고들의 위와 같은 과실로 인하여 이 사건 손해가 발생한 것으로 판단한데 아무런 잘못이 없고 거기에 공동불법행위나 인과관계에 관한 법리오해의 위법이 없으며 논지는 피고들의 감리행위상의 잘못이 있는 여부만을 전제로하여 원심의 결론을 비난하는 것으로서 독자적 견해에 불과하다.

3.  상고이유 제3점을 본다.

원심이 원고 2를 치료하기 위하여 이 사건 토사향 등 한약 합계 850만원 상당을 복용케 한 사실과 그것이 식물인간이 된 원고 2 의 치료에 무관하지 아니하다고 본 데에 아무런 잘못이 없다.

4.  그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이회창(재판장) 배석 김주한

다세대·다가구주택이 밀집한 서울 중구의 주거지역. 류인하 기자

안전에 문제가 없고 인근 주민 권리를 침해하지 않는 소규모 주거용 법 위반 건축물에 한시적으로 합법화 기회를 부여하는 방안을 정부가 추진한다. 또 외부 계단이나 옥상에 가림막을 설치하는 등 현행 제도상 법 위반에 해당하는 일부 조치를 소규모 주거용 건축물에 한해 허용하기로 했다.

국토교통부는 위반건축물 양성화와 건축 규제 완화 등을 골자로 한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’을 1일 발표했다.

앞서 국정기획위원회는 위반건축물 양성화를 정부 국정과제로 선정한 바 있다. 위반건축물인 줄 모르고 주택 등을 매입했다가 매수인이 거액의 이행강제금을 물게 되거나, 세를 들었다가 담보대출을 못 받게 된 세입자 등의 피해를 조속히 구제해야 한다는 취지다.

위반건축물이란 건축법이 정한 허가나 신고 절차 없이 무단으로 건축물을 신축·증축하는 등 행위를 했다가 적발된 건축물을 말한다. 건축물대장에 위반건축물로 등재되고 시정명령을 받게 된다. 이행하지 않으면 이행강제금을 물어야 한다.

정부는 먼저 소규모 주거용 위반건축물에 대한 일시적 양성화에 나선다. 국회에서 논의 중인 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(특정건축물법)에 따라, 안전 확보 조건을 충족하는 일정 요건의 위반건축물에 한해 합법적 사용을 승인할 계획이다.

양성화 대상 범위와 심의 기준 등 세부 사항은 2014년 추진 사례를 참고해 국회 논의를 거쳐 확정할 예정이다. 당시에는 단독주택(연면적 165㎡ 이하), 다가구주택(연면적 330㎡ 이하), 다세대주택(세대당 전용면적 85㎡ 이하)을 대상으로 2012년 12월 31일 이전에 완공된 건축물 2만6924동이 양성화됐다.

법 위반 사례가 양산되지 않도록 건축 규제도 손본다. 일조 기준, 보일러실 면적 산정, 외부계단 비가림시설 등 불합리한 건축 규제를 완화해 불법 증축이나 개조를 유인하는 요소를 줄인다. 준공 이후의 불법행위도 차단하기 위해 건축물 사후점검제와 성능확인제를 신설하고, 전문가가 수시로 위반 여부를 점검하도록 한다.

국토부에 따르면 전국의 위반건축물은 지난 연말 기준 약 14만8000동으로 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 늘고 있다. 이 가운데 주거용 건물은 8만3000동으로, 절반 이상(54.8%)이 소규모 단독·다가구·다세대 주택(4만6000동)이다.

위반건축물은 비아파트에 거주하는 서민 주거 환경을 심각하게 악화시키는 문제로도 지적돼 왔다. 실제로 지난 7월31일에는 경남 창원의 상가 2층 불법 ‘근생주택’(근린생활시설에 불법으로 만든 주거 공간)에서 바닥구조물이 붕괴해 1명이 숨지고 3명이 다쳤다.

김윤덕 국토부 장관은 “이번 기회에 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있도록 국회 및 지방자치단체 등과 긴밀히 협력해나가겠다”고 말했다.

소규모 주거용 위반건축물, 특별법 통해 한시적 양성화 추진일조·면적 산정기준 조정 등 건축규제 완화 방안 마련사후점검제·성능확인제 도입으로 불법행위 차단 강화AI 기반 항공사진 분석·이행강제금 가중 부과로 관리체계 구축

국토교통부가 위반건축물 문제 해결을 위해 ‘위반건축물 합리적 관리방안’을 10월 2일 내놓았다. 핵심은 ▲소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화 ▲건축규제 완화 ▲불법 건축행위 단속·관리 강화다.

국토부에 따르면 지난해 말 기준 전국 위반건축물은 약 14만8천 동으로, 2015년 8만9천 동에서 매년 5천∼6천 동씩 증가하고 있다. 이 중 주거용은 8만3천 동이며, 단독·다가구·다세대주택 등 소규모 주거용이 4만6천 동으로 과반을 차지한다. 경남 창원에서는 지난해 불법 근린생활시설의 구조물이 붕괴해 사망 1명, 부상 3명이 발생하는 등 안전사고도 이어지고 있다.

정부는 임차인과 매수인이 불법 건축행위로 피해를 입는 문제를 고려해 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’ 제정을 지원할 계획이다. 해당 법이 통과되면 안전 확보를 조건으로 소규모 주거용 위반건축물에 대해 한시적 양성화를 추진한다. 다만 구체적인 대상 범위와 심의 기준은 국회 논의를 거쳐 확정될 예정이다.

또 양성화 조치가 반복되지 않도록 건축규제 전반을 손질한다. 전용·일반주거지역의 일조기준을 현실화하고, 노후주택의 외부계단 비가림시설과 다가구·다세대 보일러실은 면적 및 층수 산정에서 제외한다. 이를 통해 위반건축물 발생 원인을 줄이는 것이 목적이다.

준공 이후 불법행위를 막기 위해 ‘건축물 사후점검제’를 도입하고, 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하는 ‘건축물 성능확인제도’도 신설한다. 매매·임대차 계약 시 건축물대장에 기재된 위반사항 확인을 강화하고, 매도인에게 원상복구 책임을 지도록 계약 특약을 권고한다. 계약 이후 발견된 위반사항은 매도인에게 책임을 묻고, 일반 국민도 온라인으로 위반 여부를 확인할 수 있도록 별도 정보제공 시스템을 운영한다.

위반건축물 단속은 항공사진과 AI 분석을 활용해 실시간 확인하는 방식으로 강화된다. 지자체의 조사 권한을 확대하고, 신설 예정인 부동산 감독기구와도 협력한다. 원상복구가 완료될 때까지 이행강제금을 반복 부과하고, 매년 금액을 가중해 실효성을 높인다. 임대 목적 등 영리성 위반에는 가중비율과 적용 대상을 확대한다. 시정명령 절차에서는 표준해체계획서를 제공하고, 해체 시 전문가 검토 비용 일부를 지원한다.

국토부는 관리방안에 포함된 이번 제도 강화 내용이 특정건축물법과 함께 국회에서 논의되도록 추진할 계획이다. 법안이 통과되면 “즉시 하위법령과 지자체 가이드라인을 마련하고, 건축법 시행령 개정과 행정적 보완도 병행할 방침”이라고 밝혔다.

김윤덕 국토부 장관은 “위반건축물로 인한 피해를 조속히 해소하기 위해 마련된 방안”이라며 “이번 기회에 근본적 해결을 도모하겠다”고 밝혔다.

「위반건축물 합리적 관리방안」 기본방향(자료=국토교통부)