대한민국 요식업계의 대부인 임순형 씨는 "장사가 끝나면 돈 세느라 지문이 닳았다"고 말할 정도로 돈을 많이 벌었다. 하지만 90년 대 초반 처음 식당을 개업했을 때는 손님이 하루에 한 두팀 정도로 장사가 안됐다.

그런데 어느 날 친구의 소개로 방문한 소설가 홍성유 씨가 다녀간 후, 음식점이 알려지게 되었다.

지금은 천억이 넘는 부자가 됐지만 임순형 씨는 근검절약을 생활화하며 마당쇠처럼 일한다.

주차 관리도 직접하며 고객을 응대한다. "자만은 자멸이다"를 생활신조로 삼고 성실함과 꾸준함을 실천하고있다.

이 시대의 진짜 부자는 누구인가?

백만장자들의 화려한 자산 뒤에 숨은 빛나는 가치관과 철학, 그리고 책임과 나눔의 실천까지 담아내며 진정한 부의 의미를 재조명한다.

#서장훈 #백만장자 #임순형 #오리구이 #조나단 #너른마당 #천억부자 #부자 #5천평식당 #광개토대왕릉비

에너지절약계획서 제출대상 구분 및 작성·제출 방법

"일정 규모 이상 건축물에 대한 허가 및 신고 행위 시 에너지 절약계획서를 제출하도록 하여 건축물의 에너지 절약 설계기준에 따른 건축·기계·전기·신재생 부문별 에너지 절감 설계기준의 준수 여부를 검토"와 관련된 대상 건축물과 예외사항, 에너지 절약계획서의 구성, 작성 및 제출방법에 대해 아래 내용 확인하시기 바랍니다. 

에너지절약설계기준 개요 

목 적

• 건축물 설계단계에서 에너지 저감 기술을 적용하도록 유도함으로써 원천적인 저 에너지 건축물 구축을 통해 국가 온실 가스·에너지 저감 목표 달성에 기여함은 물론 쾌적한 거주환경을 조성

개  요 

• 일정규모 이상 건축물에 대한 허가 및 신고 행위 시 에너지 절약계획서를 제출하도록 하여 「건축물의 에너지 절약 설계 기준」에 따른 건축·기계·전기·신재생 부문별 에너지 절감 설계기준의 준수 여부를 검토

법적근거

에너지절약계획서 제출대상

제출대상 : 연면적의 합계 500㎡ 이상 건축물

• 건축법 제11조에 따른 건축허가(대수선은 제외)

• 건축법 제19조 제2항에 따른 용도변경 허가 또는 신고

• 건축법 제19조 제3항에 따른 건축물대장 기재내용 변경

에너지절약계획서 제출 예외대상

 에너지 소요량 평가서 제출대상

• 연면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 업무시설 및 교육연구시설

• 연면적의 합계가 500㎡ 이상인 공공기관 건축물

연면적의 합계 산정기준(설계기준 제3조 제2항)

1. 같은 대지에 모든 바닥면적을 합하여 계산한다.

2. 주거와 비주거는 구분하여 계산한다.

3. 증축이나 용도변경, 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우 이 기준을 해당 부분에만 적용할 수 있다.

4. 연면적의 합계 500제곱미터 미만으로 허가를 받거나 신고한 후 「건축법」 제16조에 따라 허가와 신고사항을 변경하는 경우에는 당초 허가 또는 신고 면적에 변경되는 면적을 합하여 계산한다.

5. 제2조제3항에 따라 열손실방지 등의 에너지이용합리화를 위한 조치를 하지 않아도 되는 건축물 또는 공간, 주차장, 기계실 면적은 제외한다.

에너지 절약계획서 구성 및 제출방법

에너지절약계획서 구성 및 적합 판단기준

• 에너지 절약계획서는 녹색건축물 조성 지원법 시행규칙에 따른 에너지절약계획서와 건축물의 에너지절약설계기준에 따른 에너지절약 설계 검토서로 구분하며, 4개 부문으로 구성

• 의무사항 전 항목 채택 및 에너지 성능지표(EPI, Energy Performance Index) 평점 합계 65점 이상(공공은 74점 이상) 취득한 경우 적합

에너지 절약계획서 제출방법

참고-건축물의 에너지 절약 설계기준

제4조(적용 예외) 다음 각 호에 해당하는 경우 이 기준의 전체 또는 일부를 적용하지 않을 수 있다.

1. 지방건축위원회 또는 관련 전문 연구기관 등에서 심의를 거친 결과, 새로운 기술이 적용되거나 연간 단위면적당 에너지소비총량에 근거하여 설계됨으로써 이 기준에서 정하는 수준 이상으로 에너지절약 성능이 있는 것으로 인정되는 건축물의 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다.

2. 건축물 에너지 효율등급 1+등급 이상 또는 제로에너지건축물 인증을 취득한 경우에는 제15조 및 제21조를 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 공공기관이 신축하는 건축물(별동으로 증축하는 건축물을 포함한다)은 1++등급 이상 또는 제로에너지건축물 인증을 취득한 경우에 제15조 및 제21조를 적용하지 아니할 수 있다.

3. 건축물의 기능·설계조건 또는 시공 여건상의 특수성 등으로 인하여 이 기준의 적용이 불합리한 것으로 지방 건축위원회가 심의를 거쳐 인정하는 경우에는 이 기준의 해당 규정을 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 지방 건축위원회 심의 시에는 「건축물 에너지효율등급 및 제로에너지건축물 인증에 관한 규칙」 제4조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 에너지 관련 전문인력 1인 이상을 참여시켜 의견을 들어야 한다.

4. 건축물을 증축하거나 용도변경, 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 별동으로 건축물을 증축하는 경우와 기존 건축물 연면적의 100분의 50 이상을 증축하면서 해당 증축 연면적의 합계가 2,000제곱미터 이상인 경우에는 그러하지 아니한다.

5. 허가 또는 신고대상의 같은 대지 내 주거 또는 비주거를 구분한 제3조제2항 및 3항에 따른 연면적의 합계가 500제곱미터 이상이고 2천제곱미터 미만인 건축물 중 연면적의 합계가 500제곱미터 미만인 개별동의 경우 에는 제15조 및 제21조를 적용하지 아니할 수 있다.

6. 열손실의 변동이 없는 증축, 용도변경 및 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우에는 별지 제1호 서식 에너지 절약 설계 검토서를 제출하지 아니할 수 있다. 다만, 종전에 제2조제3항에 따른 열손실방지 등의 조치 예외 대상이었으나 조치대상으로 용도변경 또는 건축물대장 기재내용의 변경의 경우에는 그러하지 아니한다.

7. 「건축법」 제16조에 따라 허가와 신고사항을 변경하는 경우에는 변경하는 부분에 대해서만 규칙 제7조에 따른 에너지절약계획서 및 별지 제1호 서식에 따른 에너지절약 설계 검토서(이하 “에너지절약계획서 및 설계 검토서” 라 한다)를 제출할 수 있다.

8. 제21조제1항제1호 및 2호에 따라 건축물 에너지소요량 평가서를 제출해야하는 대상 건축물이 제21조제2항의 판정기준을 만족하는 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다.

가설건축물 존치기간 연장 시 제출서류 (전체 정리)

1. 가설건축물 존치기간 연장 신고서

• 법적 근거: 「건축법 시행규칙」 별지 서식

• 주요 기재사항

  • 건축물 위치, 대지면적, 구조·규모, 용도

  • 기존 허가기간 및 만료일

  • 연장 필요 사유 및 요청 기간

• 작성 포인트: 기존 허가번호를 반드시 기재, 연장사유는 객관적으로 설명(공사 지연, 사업기간 연장 등).

2. 농지의 타용도일시사용 협의 요청서

• 법적 근거: 「농지법」 제23조

• 필요성: 가설건축물이 농지 위에 설치된 경우에 한함

• 주요 기재사항

  • 농지의 소재지, 면적, 지목

  • 임시 사용 목적과 존치기간

  • 원상복구 계획

• 작성 포인트: 임시 사용임을 명확히 하고, 기간 종료 후 원상복구를 약속하는 내용 강조.

3. 존치기간 연장계획서 및 원상복구 사업계획서

• 내용

  • 연장 필요성 설명 (사업진행 일정, 공사 지연 사유 등)

  • 연장기간 동안의 활용계획

  • 원상복구 방법 및 절차 (건축물 철거, 토지정리, 배수구 복원 등)

• 작성 포인트: 복구 완료 시점까지 구체적 일정(철거 착수일, 완료일)을 제시.

4. 원상복구 공사비 산출근거

• 내용

  • 공사비 산출내역서 (재료비, 노무비, 장비비, 경비, 부대비용 등)

  • 산출근거: 수량 × 단가 = 금액

• 작성 포인트: 견적서 형식으로 정리, 총액을 명확히 제시.

• 활용: 지자체에서 복구 이행 보증금(보증보험, 예치금 등) 산정 시 활용.

5. 피해방지계획서

• 내용

  • 주변 농지, 도로, 수로, 주거지에 대한 피해방지 대책

  • 비·바람 등 자연재해 시 안전대책

  • 폐기물 처리 및 오염 방지 방안

• 작성 포인트: 현장 배수계획, 소방안전조치, 임시전력·통신 안전관리 포함.

6. 사진대지

• 내용

  • 대상지 위치도 (지적도, 토지이용계획도 포함)

  • 설치현황 사진 (정면, 측면, 주변 환경)

  • 주변 관계 설명 사진 (진입로, 배수로, 경계지 등)

• 작성 포인트: 날짜가 찍힌 사진, 배치도를 첨부하면 심사 시 유리.

제출 시 유의사항

1. 존치기간 제한

   • 최초 허가 포함 최대 3년(지자체마다 차이 있음, 연장 횟수 제한)

   • 연장 후에도 상시 사용 불가, 기간 종료 시 반드시 원상복구

2. 법령 병행 심사 필요

   • 농지법, 산지관리법, 국토계획법, 환경 관련 법령과 함께 검토됨

3. 원상복구 의무

   • 복구 미이행 시 행정대집행 가능

   • 보증보험, 예치금, 이행각서 요구 가능

4. 최종 정리 – 제출해야 할 패키지

   1. 가설건축물 존치기간 연장 신고서

   2. 농지의 타용도일시사용 협의요청서 (농지인 경우)

   3. 존치기간 연장계획서

   4. 원상복구 사업계획서

   5. 원상복구 공사비 산출근거

   6. 피해방지계획서

   7. 사진대지(위치도·현황사진 포함)

1) 무엇이 벌어지고 있나: 현황

• 폐업·휴업 급증: 최근 6년 반 사이 전국에서 약 1,000곳이 문을 닫으며 구조적 축소가 진행 중. 통계에 안 잡히는 휴업·방치도 다수.

• 수익성 붕괴: 영업이익률이 1990년대 ‘10% 후반’ → 최근 ‘1%대’**로 급락. 가격경쟁 심화, 물동량 둔화, 비용 상승이 동시 압박.

• 철거/정화 ‘종료 비용’ 장벽: 폐업하려면 시설 철거 + 토양오염 조사·정화가 필요. 평균 1억 원대(규모·오염도에 따라 수천만~수억 원)로, 자금 사정이 나쁜 영세 사업자에겐 사실상 ‘폐업 불능’.

• 방치의 사회적 비용: 펜스만 둘러진 채 방치 → 미관 저해·안전사고 위험·환경오염·범죄 취약(‘깨진 유리창’ 효과).

2) 왜 이렇게 됐나: 구조적 원인 5가지

1. 정책·제도 변화와 과열 경쟁

   • 90년대 이후 거리제한·허가제 완화로 주유소 급증 → 이후 장기 과당 경쟁.

   • 알뜰주유소(공공 주도 가격 인하 유도) 확산으로 시장가격 하방 압력 강화. 소비자 후생은 있었지만 영세 주유소 수익성 악화.

2. 수요 구조 변화(교통·물류·지역권 변화)

   • 고속도로·우회도로 신설로 통행 흐름 변경 → 구(舊) 노선 주유소 타격.

   • 대중교통 확충·물동량 둔화로 차량 주행거리·주유 빈도 감소.

3. 내연기관 연료 수요의 중장기 축소

   • 전기차·수소차 보급 확대 정책 가속. 2030~2040년으로 갈수록 휘발유·경유 판매량 두 자릿수~수십 % 감소 전망.

4. 원가·고정비 상승과 마진 압착

   • 인건비·임대료·공공요금 상승, 카드 수수료, 안전·환경 규제 비용 증가.

   • 판매단가 등락이 심한데 소매 마진은 **한 자릿수(5% 내외)**로 고착.

5. 폐업 비용의 비가시성·불확실성

   • 지하탱크 노후로 누유 시 오염토 정화비가 예측불가(수천만~수억).

   • “장사가 안 돼 폐업을 결심해도 돈이 없어 폐업을 못하는” 역설.

3) 숫자로 보는 비용 구조(현장 인터뷰 기준 범위)

• 지상 시설 철거: 5,000만~6,300만 원(평균치, 규모·구조물에 따라 가감).

• 토양오염 조사·정화 + 지하탱크 철거: 7천만~2억+(평균 1억 3천만 전후), 대형·고오염 현장은 3~5억+ 사례도 존재.

• 합산 평균 1억대 중반이 흔하고, 불확실성이 크므로 사업자에겐 큰 리스크.

4) 파급효과: 지역경제·도시관리·환경

• 상권 타격: 교통 흐름 바뀐 구도심·국도변은 공실률 25~40%+ 언급. 권리금 붕괴, 회식·단체 수요 소멸, 매출 30~50% 감소 호소.

• 환경·안전 리스크: 방치부지에서 무단침입·화재 위험·폐기물 투기·누유 가능성. 주변 토양·지하수 오염 우려가 누적되면 정화비가 기하급수적으로 상승.

• 자영업·가계 파괴: 영세·가족경영 비중 높아 부채 의존·현금흐름 악화 → 폐업도 못한 채 장기 휴업으로 방치.

• 정책 신뢰 저하: 친환경차 보급 같은 ‘미래 방향’엔 자원이 배분되지만, 그 **그늘부문(주유소 산업 전환·정화비 문제)**은 제도 공백.

5) 2040 시나리오(업계·연구자 전망 교차)

• 생존 가능한 주유소: 현재 대비 **약 30% 내외(≈ 3,000곳)**만 지속 가능하다는 분석 다수.

• 손실률 전망: 2030년 영업손실률 1자리%대 후반~10% 내외, 2040년 30% 내외까지 확대 관측(전환 속도·유가·물류경기 변수에 따라 상하).

• 산업 정의(Just) 전환 과제: 내연차 축소가 구조적이라면, 퇴출·전환의 사회적 비용을 누가 어떻게 분담할 것인지가 핵심 이슈.

6) 해법 패키지: ‘방치 최소화 + 전환 촉진 + 안전망’

(A) 단기(1~2년): 방치·오염 리스크 줄이기

• 폐업·정화 ‘바우처’: 영세 주유소 대상 정화·철거 비용 일부 지원(소득·자산·매출 기준).

• 우선 철거·담장 정비 의무화 + 소액 보조: ‘깨진 유리창’ 방지.

• 지자체–환경공단 합동 원스톱 절차: 조사·설계·정화·사후검증까지 패키지화해 불확실성·시간·비용을 낮춤.

• 토양오염 책임한도·보험제(표준 담보): 예측불가 정화비의 상한 설정으로 폐업 의사결정 가능하게.

(B) 중기(3~5년): 전환 유도와 대체수익 창출

• 수소충전·초급속 EV충전 허브 전환: 도심 코어 입지부터 용도변경·인허가 패스트트랙.

• 로지스틱스 라스트마일·소형창고·픽업스테이션: 교외 입지는 물류 결합형 전환.

• 생활SOC(공영주차·스몰파크·공공임대편의): 공공 선매·임대 후 공공목적 활용하되 민간 운영 수익모델 병행.

• 민관 펀드(Revitalization Fund): 정화·개발·운영까지 프로젝트 파이낸싱으로 뒷받침.

(C) 제도·재원: 정의로운 전환(Just Transition)

• 친환경차 보급 예산의 일부를 ‘퇴출·정화’로 의무 배분: 보급과 그늘의 균형 재정.

• 알뜰주유소 제도 재설계: 공공가격효과는 유지하되 영세사업자 과당출혈 방지 장치(지역별 상한·기간제 운영·민영화 재검토 등).

• 사업자 안전망: 전직·재창업 교육, 정화비 ‘후불·분납’ 제도화, 사회보험 연계.

7) 사업자 체크리스트

1. 현장 진단: 지하탱크 누유 가능성, 석면 유무, 토양오염 예비조사.

2. 재무 시뮬레이션: ‘유지’ vs ‘전환(EV/수소/물류)’ vs ‘폐업’.

3. 정화·철거 견적을 ‘두 갈래’로: ①지상철거 ②지하·오염 정화(상·하한 제시).

4. 토지 활용도 분석: 상업·물류·공공 임대 등 최유효이용(HBU) 검토.

5. 인허가 전략: 도시계획·교통·환경 규제 체크 + 지자체 사전협의.

6. 자금 조달: 보조·융자·세제(개발 부담금·취득세 감면) 확인, 민관펀드 접점 찾기.

7. 안전·리스크 관리: 방치 기간 최소화, 경계·조명·CCTV, 임시 활용(임대주차·임시시장 등)로 무주공간화 방지.

8) 결론

국내 주유소 산업은 수요 구조 전환(전동화), 과열 경쟁의 후유증, 폐업·정화 비용의 덫이라는 3중 구조적 압력에 갇혀 있습니다. 방치 부지가 늘어날수록 환경·안전·도시미관의 비용은 커집니다. 해법은 정화·철거의 비용 불확실성을 낮추고, EV/수소·물류·생활SOC 등으로 전환을 촉진하며, 영세 사업자에 대한 정의로운 전환 지원을 설계하는 것입니다. 보급 정책과 그늘 정책을 동시에 작동시킬 때, ‘흉물’은 새로운 도시 인프라로 바뀔 수 있습니다.

#주유소폐업 #주유소방치 #주유소흉물 #주유소구조조정 #영세주유소 #알뜰주유소 #전기차보급 #수소차보급 #내연기관축소

#토양오염정화 #주유소철거비용 #주유소수익성 #주유소경영난 #주유소환경문제 #주유소전환 #전기차충전소전환 #수소충전소전환

#지역경제위기 #주유소미래 #주유소산업침체

최근 이슈 정리: 연이은 ‘기업 옥죄기 법안’ 흐름

노란봉투법 (노동조합법 개정)

• 하청 노동자의 원청과 직접 교섭 권리 보장, 파업 시 손해배상 제한 등 노동권 강화 중심의 법안

• 이미 국회 본회의를 통과해 공포 후 6개월 뒤 시행 예정

2차 상법 개정안 (8월 국회 본회의 통과)

• 집중투표제 의무화: 자산 2조원 이상 상장사는 집중투표제를 정관에서 배제할 수 없음

• 감사위원 분리선출 확대: 감사위원회 설치 기업은 최소 2인 이상 선출

• 소액주주 권익 강화, 지배구조 투명성 제고 기대

3차 상법 개정안 – ‘자사주 소각 의무화’ (9월 정기국회 추진 예정)

• 자사주 취득 후 즉시 또는 일정 기간(6개월·1년 이내) 내 소각 의무를 담은 법안들이 국회에 계류 중

  • 대표 발의 예: 즉시 소각, 6개월 이내 소각, 1년 이내 소각 등 다양한 규정안 존재 Nate News+15S-저널+15다음+15이데일리+2한국무역협회+2

• 취득한 기존 자사주도 소각 대상에 포함하려는 법안도 있음 Nate News

• 이 법안들은 자사주를 지배권 강화 수단으로 쓰는 관행을 차단하려는 의도로 추진 중 이데일리+15뉴스토마토+15Nate News+15

재계의 반응

• 경영권 방어 수단 상실 우려: 자사주를 전략적으로 활용하는 내부적 방어 수단이 사라진다는 점에서 반발 강함 한국경제+3S-저널+3뉴스토마토+3

• 글로벌 스탠다드 대비 불리한 환경: 국내는 차등의결권, 포이즌필 등의 방어 장치가 부족한데 자사주마저 강제 소각되면 외국계 투자나 적대적 M&A에 취약하다는 지적 MT 뉴스+13조선일보+13S-저널+13

• ‘당근책’도 등장 중: 민주당은 배임죄 완화 등 경제 형벌 합리화 정책도 병행 추진할 계획 뉴스토마토+1

시장 및 기업 대응

• 이미 LG, 삼천당제약 등 많은 기업이 자사주 소각을 공시하는 등 선제적으로 움직이고 있음 (2025년 상반기 기준 자사주 소각 공시 건수 214건으로 증가) 한국경제+1

• 증권가는 자사주 비중이 높고 최대주주 지분율이 낮은 종목을 저평가 우량 종목, 유망 투자처로 식별하고 있음 한국경제+1

• 또한 이슈가 코스피 증시 모멘텀으로 작용 중이며, 정기국회 상법 개정 논의는 시장의 주요 변수로 부상 미디어펜+15다음+15이데일리+15

3. 요약 테이블

#노란봉투법 #상법개정안 #2차상법 #3차상법 #자사주소각 #기업지배구조 #집중투표제 #감사위원분리선출 #주주환원 #코스피5000

자기자본 1억 (+2.3억 일시 신용)으로 다가구주택 짓기: 지금이 가장 현실적인 이유

2025년, 사람들은 아파트 대신 뭘 해야 할까를 묻는다. 아파트 가격은 떨어졌다고 해도 여전히 비싸고, 대출은 옛날 같지 않다. 1억이라는 현금은 무겁다. 어디에 써야 제대로 쓰는 걸까? 아파트 전세 끼고 5억짜리 하나 사는 게 맞을까, 아니면 건물을 하나 올리는 게 맞을까. 이 글은 후자, 즉 ‘내 돈 1억으로 내가 건물주가 되는 법’에 대한 이야기다.

조용한 지금이 기회다

지금은 시장이 조용하다. 사람들이 주춤하는 시기다. 하지만 조용하다는 건 곧 협상이 가능하다는 뜻이고, 자재비가 안 오르고 있다는 뜻이며, 시공사도 일을 잡고 싶어 한다는 뜻이다. 이럴 때 시작하는 게 가장 유리하다.

다가구주택은 신축 시 전세금과 월세 수익을 활용해 고금리 시대에도 살아남을 수 있는 구조다. 무엇보다도 중요한 건 내가 설계하고, 내가 땅을 확보하고, 내가 전체를 소유할 수 있다는 것. 아파트는 일부를 사는 거지만, 이건 전체다.

총사업비 8억 8천: 어떻게 구성되나

토지비: 약 2억 5천만 원 (100평 기준)

건축비: 약 6억 3천만 원 (평당 700만 원 × 90평)

여기에 들어가는 자기자본은 1억 원. 나머지 7.8억 원은 외부 자금이다. 이 1억은 정말 최소한의 돈이다. 왜냐하면 설계비, 인허가비, 착공 전 이자, 초기 준비금 등 다 빠듯하게 돌려야 한다.

어떻게 돈을 끌어오나 (자금조달 구조)

브릿지론 2억 원 (토지 매입)

건축자금대출 3.5억 원 (기성고 방식)

지인/신용자금 2.3억 원 (마감비, 잔금 등)

이중 브릿지와 지인자금은 고금리다. 이자만 해도 연 7~10%를 생각해야 한다. 이걸 끌고 가려면 완공 후 전세로 정리하거나, 마지막에 주담대로 갈아타야 한다.

완공 후 시나리오는 2가지다.

1. 전세 전략

전세 4세대 × 8,500만 원 = 3억 4천만 원 확보

이걸로 브릿지 2억 상환 + 신용자금 일부(1.4억)

남는 건 주담대 3.5억 + 신용자금 0.9억 정도

주담대 3.5억 × 3.8% = 110만 원

신용자금 0.9억 × 6% = 45만 원

→ 월 총 이자 약 155만 원

상가 월세 180만 원 가능 (상가가 임대되면 수익이나, 안되도 내집 대출나간다 생각하면 아파트 구입하는 것보단 낫다)

→ 월 순수익 약 25만 원 확보

2.월세 전략:

전부 월세라면?

5세대 × 월 65만 원 = 325만 원

상가 월세 포함 시 총 500만 원 수익 가능(이상적일 때)

7.8억 기준 약 월 255만 원

→ 순이익 245만 원 가능 (풀임대 시)

※ 공실 1세대 생겨도 상가가 수익을 지탱해준다. 현금흐름이 훨씬 부드럽다.

결국 완공 후 구조는?

외부자금 총 7.8억 그대로 유지

구성:

전세구조일때 =>

주담대 3.5억 (3.8%)

전세보증금 3.4억 (무이자)

잔여 차입 0.9억 (6~8%)

이자만 따져도 월 170만 원 안팎.

전세 혼합 + 상가 하나만 제대로 임대해도 충분히 커버된다.

월세구조일때=>

월세구조라도 : 7.8억 이자 = 255만원

수익 : 325~500 : 해볼만하지 않나?

위험과 기회는 동시에 존재한다

공사 중 자금 끊김: 지인/신용자금 필수

금리 리스크: 주담대 전환으로 해소

공실 리스크: 세대 수 분산 + 상가가 방어

감정가 상승 시 → 추가 담보 가능

금리 인하 시 → 이자 줄고 수익 증가

아파트와 비교해보자

아파트: 자기자본 1억 + 전세 4억 = 4억 부채

다가구: 자기자본 1억 + 외부자금 7.8억 = 8.8억 자산 확보 + 임대수익

똑같은 갭투자 구조라도, 하나는 수익이 없고 하나는 있다. 아파트는 매월 빠져나가고, 이건 들어온다.

결론: 지금이 그 시기다

건축이 무섭다고들 말한다. 돈이 없다고도 한다. 하지만 1억으로 시작해서 전체를 갖는 구조는 지금밖에 없다. 지금은 땅이 협상되는 시기고, 시공사도 유연하고, 자금 조달도 조정이 된다. 무엇보다 ‘금리가 더 이상 오르지 않을 수도 있는 국면’이다.

아파트 대신 내 건물을 가진다. 그리고 내가 설계하고 내가 운영하고, 시간이 갈수록 내게 자산과 수익이 쌓인다. 그렇게 건물주가 된다.

이건 꿈이 아니라, 계산 가능한 현실이다.

다만, 땅을 잘 골라야 하고 임대도 나가야 한다는 사실! 게다가 임대가 잘나가고 상가가 잘나가려면 사실 땅값에 대한 네고가 제일 중요하다. 1억만 땅값이 올라도 월이자는 50만원씩 추가해야된다.

그리고 만약 장사하고 있는 분이라면 건물주 밑에서 월세내지말고, 본인건물에서 장사하고 살면서 월세대신 집값을 갚는게 더 이득아닐까.

건물은 누구에게나 보인다.

하지만 그 건물이 서 있는 이유는 잘 보이지 않는다.

그게 바로 구조다.

건축에서 구조는 ‘견디는 힘’이다.

하중을 버티고, 진동을 이겨내고, 시간이 흐르도록 붙잡아주는 것.

하지만 그 힘은 항상 숨어 있다.

외관은 마음에 드는데,

구조가 의심스러운 건물은 불안하다.

그 불안은 숫자가 아닌 직관으로 먼저 찾아온다.

구조는 신뢰다.

그 건물 안에서 아이가 잠들고,

노인이 기대고,

누군가는 평생의 꿈을 담아 장사를 시작한다.

그걸 설계하는 사람은

조금 더 계산하고,

조금 더 의심하고,

조금 더 따져야 하는 사람이다.

건축은 예술일 수 있지만,

구조는 타협할 수 없는 수학이다.

철근 한 줄, 보의 방향 하나가

그 건물이 지탱할 수 있는 생명을 결정한다.

나는 종종 묻는다.

"이 구조는 사람을 보호할 수 있는가?"

그게 나의 기준이고,

그게 설계의 책임이다.

구조는 ‘보여주기’가 아니라 ‘버티기’다.

보이지 않는 것을 단단히 해놓는 일,

그게 건축가가 감당해야 할 기본이다.

#구조안전 #건축가의책임 #보이지않는기초 #기초가중요하다 #설계의신뢰 #철근과보의언어

올 7월 30년 만에 재개장 예정…탈의실·샤워장 갖춘 시설 추진- 일대 식당·주점 풍경 가려 반발

- 사하구 “상인 조망권 피해 인정

공간 구성 변경해 최대한 조정”

부산 다대포 동측해수욕장이 10년에 걸친 연안 정비 끝내고 오는 7월 30년 만에 재개장하는 가운데 해수욕객을 위한 편의시설 설치를 두고 인근 상인이 반발하는 등 진통을 겪는다. 편의시설이 인근 상권의 조망을 해치고, 젊은 여성을 중심으로 신체 노출 피해 우려가 제기된다.

부산 사하구 다대포 동측해수욕장에 지어질 편의시설 부지(왼쪽)와 조감도. 사하구 제공부산 사하구는 ‘다대포 동측해수욕장 편의시설 확충사업’을 다음 달 말까지 마무리할 예정이라고 27일 밝혔다. 이 사업은 22억 원을 투입, 다대포 동측해수욕장에 탈의실과 샤워장, 화장실 등을 포함한 지상 2층 규모의 편의시설을 짓는 것이다. 구는 지난 1월 기본 및 실시설계용역을 시작했고, 이달 착공에 들어가 다음 달 말 공사를 마칠 계획이다.

다대포 동측해수욕장은 과거 드넓은 백사장으로 유명했으나, 연안침식이 가속화하면서 입욕이 금지됐다. 해양수산부가 2015년부터 지난해 10월까지 정비해 올 여름 30년 만에 재개장을 앞두고 있다. 이에 구는 해수욕객이 몰릴 것으로 예상해 편의시설 설치에 나섰다.

그러나 일부 상인은 매출 증대에 대한 기대보다는 걱정이 앞선다. 편의시설이 들어서면 조망권 피해가 예상되기 때문이다. 구에 따르면 편의시설은 700㎡ 규모 부지에 설치되는데, 이곳 뒤편으로 상권이 형성돼 있다. 특히 식당과 주점, 편의점 등 1층에서 영업장을 운영하는 상인들은 탁 트인 바다 풍경을 편의시설이 가린다고 반발한다. 이런 이유로 상인들은 지난 26일 편의시설 설치를 반대하는 집회를 열기도 했다. 상인 A 씨는 “손님 대부분이 바다 풍경을 보면서 식사하기 위해 가게를 찾는다. 편의시설이 들어서면 그 이점이 사라지게 돼 영업에 지장을 받을 수밖에 없다”고 말했다.

구 역시 조망권 피해가 발생할 수 있다는 점을 인정한다. 편의시설은 아파트 2층 정도의 6ｍ(감시탑 포함 8ｍ) 높이로 지어질 예정이다. 더욱이 시설은 가설건축물로, 특정 업체가 미리 만들어 현장에서 조립하는 형태여서 규모를 축소할 수도 없는 상황이다. 부지 역시 구가 한국자산관리공사의 땅을 5년간 임대해 사용하는 까닭에 위치를 옮기기도 어렵다.

조망권 침해와 더불어 편의시설이 상권 인근에 들어설 예정인 만큼 탈의실과 샤워장을 이용하려는 여성 해수욕객 중심으로 신체 노출 피해가 우려된다는 지적도 있다. 이에 대해 구 관계자는 “상인들의 반발은 충분히 이해한다. 가설건축물의 공간 구성을 변경해 조망권 피해를 최소화하도록 노력하겠다”면서 “편의시설 출입문을 상권 쪽이 아닌, 해변 방향으로 낼 예정이라, 이용객의 불편은 없을 것”이라고 말했다.

/사진 제공=금호석유화학

아시아나항공을 매각한 금호(옛 금호아시아나)가 공정거래위원회의 대규모기업집단 명단에서 제외되면서 금호석유화학이 유일한 '금호'로 집단에 남게됐다. 다양한 분야를 넘나드는 다른 기업집단과 달리 금호석유화학은 본업을 잘 해서 생존한 사례다. 석유화학 모태 사업은 지키되, 타이어, 의료용 장갑, 가전 제품, 신발 등 다양산 산업에 적용 가능한 소재 확장을 꾀한 결과다.

두 '금호'의 상반된 행보

공정거래위원회가 발표한 2025년 공시대상기업집단 지정 현황에 따르면 금호석유화학의 공정자산은 1년 전 보다 4200억원 증가한 10조160억원으로 집계됐다.

자산 기준 재계 순위도 51위에서 50위로 한 계단 상승했다. 지난해 금호석유화학 보다 자산 순위가 높았던 △태영(42위→52위) △에코프로(47위→55위) △태광(50위→59위) 등은 현재 더 낮은 순위로 밀려났다. 

반면 과거 금호석유화학이 속했던 금호는 대기업집단(공시대상기업집단 및 상호출자제한기업집단) 명단에서 사라졌다. 이는 12조원 규모의 자산을 보유한 아시아나항공이 그룹을 떠났기 때문이다. 금호건설이 제출한 사업보고서를 보면 올해 2월부로 금호는 대기업에서 중견기업으로 지위가 변경됐다.

한때 대한통운, 대우건설 등을 인수로하며 자산 순위 7위로 열손가락 안에 드는 재벌 그룹으로 성장했지만 유동성 위기를 겪으며 사세가 꺾이기 시작했다. 아시아나항공을 매각하면서 자산 규모가 크게 축소됐다. 현재 금호는 금호건설, 금호고속 등을 주축으로 재편됐으며  공정자산은 3조4320억원으로 집계됐다. 

대기업집단에서 제외되면 의무적으로 내부거래, 지분 현황 등의 공시를 하지 않아도 되며 계열사간 내부거래 규제도 해소된다. 대기업집단은 순환출자 및 상호출자가 불가능하지만 제외되면 이러한 제한이 완화된다. 여러 규제에서 벗어났다는 점에서 유연성을 확보했지만 '대기업 지위' 상실은 외형 축소를 공식화한 셈이다. 

/자료 제공=공정거래위원회, 단위: 십억원

 팬데믹 직후 캐시카우 기반 튼튼 금호석유화학 내 화물, 에너지발전, 리조트 등 다른 업종의 계열사가 있지만 상대적으로 자산 규모가 크지 않아 사실상 석유화학 단일 체제다.

대부분의 석유화학 기업이 중국의 과잉 생산으로 오랜 기간 불황을 겪고 있다. 반면 금호석유화학은 특수 화학제품 중심으로 포트폴리오를 구성하고 있어 상대적으로 충격이 덜 하다. 

금호석유화학은 팬데믹 때 오히려 장사가 잘 된 이례적인 사례로 꼽힌다. 금호석유화학이 생산하는 합성고무의 주요 수요처는 금호타이어 등 타이어 회사였다. 그러나 코로나19 발생 이후 의료용 장갑(니트릴 장갑) 수요가 폴발적으로 늘면서 신규 캐시카우로 NB-라텍스가 부상했다. 또한 2021년 경기가 반등하면서 의료 장비, 전자제품 등의 수요 증가로 폴리카보네이트 시장이 빠르게 회복하면서 금호피앤비화학이 생산하는 BPA 판매가 급증했다. 

비슷한 시기 금호폴리켐의 특수합성고무 시장은 글로벌 경쟁사의 노후 공장 폐쇄 등으로 반사이익을 얻어 수익성이 대폭 개선됐다.  

최근 그룹을 이끄는 원동력은 전기차, LNG 산업과 관련된 소재다. 금호미쓰이화학의 MDI은 가구, 단열재, 자동차 내장재 등에 쓰이는 폴리우레탄 핵심 원료인데, 친환경 에너지로 액화천연가스(LNG)가 급부상하면서 LNG 운반선의 보냉재로서 폴리우레탄이 주목을 받고 있다. 또한 금호석유화학의 SSBR는 전기차용 타이어에 특화됐으며 탄소나노튜브(CNT)는 음·양극재의 도전재 원료로 쓰인다. 

금호석유화학의 공정자산은 2021년 6조6650억원에서 이듬해 9조6080억원으로 급증했으며 이후에도 꾸준히 자산이 늘어 올해 집계 기준으로 10조원을 돌파했다.