전세수급지수 2021년 9월 수치 육박

시장 나온 물량 2년 전 32% 수준 그쳐

전셋값 21개월째 상승 랠리 이어가

내년 봄 이사철 더욱 널뛸 가능성 커

지난달 부산의 전세수급지수가 4년 2개월 만에 최고치를 기록했다. 황령산 전망대에서 바라본 연제구와 동래구 일대. 정종회 기자 jjh@

부산 지역 아파트 전세시장에서 공급과 수요의 간극이 4년여 만에 최대로 벌어졌다. 전세로 내놓은 아파트 매물은 씨가 말랐다고 할 정도로 줄어들었는데, 전세를 원하는 실수요자들은 오히려 늘어나면서 전셋값이 2년 가까이 오르고 있다. 내년에 입주를 앞둔 신축 아파트 역시 적정 물량보다 부족하고, 입지도 일부 구·군에 편중돼 있어 봄 이사철에는 전세난이 본격화할 것이라는 우려도 나온다.

21일 KB부동산에 따르면 지난달 부산의 전세수급지수는 168.87로 집계됐다. 이는 2021년 9월 전세수급지수가 170.81을 기록한 이후 4년 2개월 만에 가장 높은 수치다. 전세수급지수는 전세 시장의 수요와 공급을 나타내는 지표로 1~200 사이 숫자로 표현된다. 기준값인 100보다 적으면 공급이 충분하다는 뜻이지만, 100을 넘어서면 공급 부족을 의미한다.

부산의 경우 2022년 9월부터 2024년 4월까지 약 1년 반 동안 전세수급지수가 100을 밑돌며 전셋값이 안정적인 모습을 보였다. 하지만 이후 수치가 지속적으로 증가하며 조만간 170선을 돌파할 것으로 보인다. 이 같은 수치는 서울(158.45)이나 인천(163.66), 경기(157.85), 대구(141.81) 등 다른 주요 도시보다 높은 수준이다.

현장에서는 전세 매물이 자취를 감춰 이미 임대인 우위 시장이 형성됐다. 동래구의 한 공인중개사는 “자녀 교육을 염두해 실거주 수요가 많은 사직동 등 일부 신축 브랜드 대단지 아파트는 1000세대가 넘는 규모에도 나와있는 전세 매물 자체가 다섯 손가락에 꼽을 정도”라며 “가격이 문제가 아니라 매물이 있는지부터 확인해야 하는 실정”이라고 설명했다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 21일 기준 부산의 전세 매물은 4239개에 불과하다. 1년 전만 해도 시장에 나와 있는 전세 매물은 7400여 개였고, 2년 전인 2023년 12월에는 1만 3000개가 넘었다. 2년 새 시장에 나와 있는 부산의 전세 물량이 32% 수준으로 쪼그라든 것이다.

수요에 비해 공급이 턱없이 부족하니 가격은 계속해서 오를 수밖에 없다. 한국부동산원의 12월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향 조사결과에 따르면 부산의 전셋값은 전주에 비해 0.07% 상승했다. 지난해 3월 이후 21개월째 상승 랠리를 이어가고 있는 것이다. 한국부동산원 관계자는 “동래구의 전셋값이 가장 많이 올랐는데 이는 사직동과 명륜동의 대단지 영향”이라며 “수영구는 광안동과 민락동 위주로, 해운대구는 재송동과 중동의 구축 위주로 전셋값이 상승했다”고 설명했다.

전문가들은 내년 봄 이사철이 되면 부산의 전셋값이 더욱 널뛸 가능성이 있다고 진단한다. 전셋값과 밀접한 연관이 있는 내년도 신축 아파트 입주 물량이 적정 수치에 비해 3000세대가량 부족할 전망이기 때문이다. 부동산서베이에 따르면 내년 부산의 신축 아파트 입주 예정 물량은 1만 4746세대로 적정 물량이라고 평가 받는 1만 7000세대보다 부족하다.

게다가 내년 입주 물량의 64.3%가 남구(42.9%)와 강서구(21.4%)에 몰려 있기에 지역적 편중 현상이 심각하다. 동래구나 해운대구, 수영구 등 입주 물량이 부족한 주거 선호지를 중심으로 전셋값 폭등 현상이 발생할 가능성이 있다는 것이다. 이로 인해 서민들의 주거난도 우려되는 실정이다.

동아대 강정규 부동산대학원장은 “과거 통계를 장기적으로 종합해 보면 입주 물량과 전셋값은 밀접한 상관 관계가 있다”며 “해운대구와 수영구, 동래구 등을 중심으로 아파트 전셋값과 매매 가격이 내년 초부터 가파른 속도로 상승할 가능성이 높다”고 전망했다.

경기침체·고물가 속에 소비 심리 위축…서비스업 전반에 부실 경보

대출 연체 급증 → 대출 축소 → 매출 감소…‘악순환’ 고리 본격화

전문가들 “금융 사각지대 해소 없이는 내수·고용 동반 붕괴 우려↑”

한국 경제의 내수가 조용히 흔들리고 있다.

경기 침체와 고물가가 장기화되면서 소비자들은 지갑을 닫고, 그 직격탄은 곧장 생활 밀착형 업종이 다수 포함된 서비스업에 미치고 있다.

줄어든 매출은 대출 상환 불이행으로 이어지고, 이는 다시 금융권의 부실로 확산되며 위기의 악순환을 부추기고 있다.

서비스업 부실화는 단지 특정 업종의 수익성 문제에 그치지 않는다.

국내 취업자의 약 70%가 종사하는 핵심 산업으로서 서비스업이 흔들릴 경우 고용 불안, 소비 위축, 금융 불안까지 연쇄적으로 이어질 수 있는 시스템 리스크(systemic risk) 로 비화할 가능성이 높다.

◆제조업에 이어…서비스업도 ‘부실 경보’

8일 금융권에 따르면 올해 상반기 기준 서비스업·기타 분야의 고정이하여신 규모는 1조305억원으로 제조업(1조1029억원)에 이어 전 업종 중 두 번째로 높았다.

‘고정이하여신’은 3개월 이상 연체된 채권은 물론, 사실상 상환이 불가능한 부실채권까지 포함하는 지표다. 기업의 신용 상태를 가늠할 수 있는 주요 지표다.

불과 1~2년 전까지만 해도 금융권의 주된 걱정은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이었다.

지난해를 기점으로 서비스업의 부실 증가세가 PF를 앞지를 정도로 가파르게 상승하고 있다.

2022년 이후 상반기 기준으로 고정이하여신이 1조원을 넘어선 업종은 제조업과 서비스업뿐이다. 그만큼 서비스업의 구조적 위기 가능성이 본격화되고 있음을 뜻한다.

◆소비 위축 직격탄…‘생활 밀착 업종’부터 무너진다

실제로 올해 들어 7월까지 주요 서비스업의 매출(불변지수 기준)은 전년 동기 대비 계속해서 마이너스를 기록했다.

학원업은 월별 매출이 3.3~7.3% 감소하며 가장 큰 타격을 입었다. 성인 대상 학원 수요가 급감했다. 초·중·고생 대상 학원 매출마저 소폭 하락했다.

가정·개인용품 수리업은 7개월 연속 매출 감소세를 보였다. 불황기에 비용 절감을 위해 ‘DIY(직접 수리)’ 문화가 확산된 영향이다.

미용·욕탕업도 하락세가 두드러진다. 가정용 헤어 제품과 온라인 셀프 미용 콘텐츠의 확산이 주요 원인으로 꼽힌다.

이러한 생활 밀착형 업종은 소비 심리 변화에 민감하게 반응하며, 수익성 저하가 빠르게 금융 부실로 연결되는 특징이 있다.

실제로 ‘매출 감소 → 대출 연체 증가 → 은행 대출 축소 → 다시 매출 감소’로 이어지는 악순환의 고리가 뚜렷해지고 있다.

◆은행 건전성 관리…되레 자금 경색 키운다

은행들은 빠르게 늘어나는 부실 채권에 대응해 기업 대출 심사를 대폭 강화하고 있다.

상반기 5대 시중은행의 기업 부문 고정이하여신 규모는 4조4323억원으로, 전년 동기 대비 20% 증가했다.

같은 기간 기업 대출 총량 증가율은 1.25%에 그쳤다. 은행이 사실상 대출을 거의 늘리지 않으면서 연체 위험은 빠르게 확대되고 있음을 보여준다.

문제는 이로 인해 상대적으로 신용도는 양호하지만 자금이 절실한 중소 서비스업체들조차 자금을 구하기 어려워졌다는 점이다. 일종의 ‘금융 사각지대’가 만들어지는 셈이다.

◆전문가들 “이대로 두면 내수·고용 기반 함께 흔들릴 것”

전문가들은 이번 사태를 단순한 업종 불황이 아닌 ‘경제 구조 변화의 신호탄’으로 본다.

한 금융 전문가는 “서비스업에서 고정이하여신이 1조원을 돌파한 것은 기업 신용 리스크의 무게 중심이 이동하고 있다는 경고”라고 말했다.

이어 “제조업 중심의 금융 관행을 벗어나 서비스업 특성에 맞는 맞춤형 금융 정책과 리스크 평가 모델이 시급하다”고 지적했다.

또한 “서비스업이 무너지면 곧 일자리가 무너지고, 소비가 얼어붙는다”며 “국민 10명 중 7명이 종사하는 산업이 흔들리면 내수 기반 전체가 흔들릴 수밖에 없다”고 경고했다.

◆대안은? “정부-금융권 공동 전략 시급”

전문가들은 서비스업 위기를 해소하기 위해 △업종별 데이터 기반 위험 모니터링 강화 △정책금융 확대, 중금리 대출 유도 △자영업자·중소기업 대상 고용 안전망 강화 △신용평가체계 다변화로 금융 사각지대 해소 등의 종합 전략이 필요하다고 입을 모은다.

단순히 은행의 건전성 관리 차원을 넘어 정부와 금융권이 함께 참여하는 ‘서비스업 생태계 회복 프로그램’이 요구되는 시점이다.

서비스업 부실은 일부 자영업자의 문제가 아닌, 한국 경제의 구조적 취약성을 드러내는 바로미터다.

소비 위축에서 시작된 위기가 금융, 고용, 내수로 전이되는 복합적 위기 구조 속에서 정부의 전략 부재는 상황을 악화시킬 수 있다.

전문가들은 “지금 개입하지 않으면 위기는 더 깊고 더 넓게 퍼질 것”이라며 “서비스업에 대한 전략적 재조명 없이는 한국 경제의 회복도 없다”고 입을 모으고 있다.