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“전셋값 4.8억인데 또 나가라고?”…집주인 ‘실거주’ 한마디에 세입자 비상 [숫자 뒤의 진실]

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집주인이 실거주를 선택하면 계약갱신청구권도 막을 수 없습니다

서울 전셋값이 빠르게 오르는 상황에서 세입자에게 또 하나의 변수가 생겼습니다. 정부가 비거주 1주택에 주던 세제 혜택을 줄이고 실제 거주하는 1주택자를 우대하는 방향으로 부동산 세제를 뜯어고치기로 했습니다. 당장 세금이 바뀌는 것은 아닙니다. 하지만 집을 전세로 내놓은 채 다른 곳에 사는 1주택자 입장에서는 중장기 셈법이 달라졌습니다.

2026년 세제개편안 부동산 핵심

① 종부세 실거주 1주택 공제 12억→14억 ② 비거주 1주택 공제 12억→9억 ③ 양도세 장특공제 보유기간→거주기간 기준 전환 ④ 비거주 주택 장특공제 제외 ⑤ 시행은 단계적(종부세 2027년~, 양도세 2028년~)

'보유'보다 '거주' — 집주인의 셈법이 달라집니다

재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안의 부동산 분야 핵심은 실거주 1주택자를 보호하고 비거주 주택·고가주택에 제공하던 세제 혜택을 줄이는 것입니다.

구분	현행	개편안
종부세 실거주 1주택 공제	12억원	14억원 (확대)
종부세 비거주 1주택 공제	12억원	9억원 (축소)
양도세 장특공제 기준	보유기간	거주기간으로 전환
양도세 장특공제 한도	한도 없음	2028년 20억원 / 2029년 10억원
비거주 주택 장특공제	적용	제외

지금까지는 집을 오래 보유하는 것만으로도 세제상 이점을 받을 수 있었습니다. 앞으로는 '얼마나 오래 살았느냐'가 더 크게 좌우합니다. 전세를 놓고 다른 곳에서 살던 1주택자에게 직접 입주라는 선택지가 이전보다 중요해질 수 있습니다.

집주인이 실거주를 선택하면 계약갱신청구권도 막을 수 없습니다

그동안 세입자의 가장 강력한 방어막은 계약갱신청구권이었습니다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약갱신을 한 차례 요구할 수 있고, 갱신 과정에서 임대료 증액폭은 5%를 초과할 수 없습니다.

임대인 실거주는 갱신청구권의 예외입니다

임대인 본인 또는 직계존속·비속이 실제 거주할 경우 갱신 요구를 거절할 수 있습니다
대법원: 실거주 의사가 진정하다는 것을 임대인이 입증해야 합니다 (현 주거 상황·직장·이사 준비 여부 등 종합 판단)
실거주 이유로 세입자를 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 다시 임대하면 기존 임차인에게 손해배상을 해야 할 수 있습니다
매수인이 임대인 지위를 넘겨받은 뒤 실거주 의사를 밝힌 경우에도 갱신 거절이 가능하다는 대법원 판례가 있습니다

전셋값은 이미 오르고 있고 매물도 줄고 있습니다

세입자가 밀려났을 때 옮겨갈 전셋집을 구하기도 쉽지 않은 상황입니다. 한국부동산원 6월 전국주택가격동향조사에 따르면 서울 주택 전세가격지수는 한 달 새 1.08% 올랐습니다. 5월 상승률 0.91%보다 오름폭이 더 커졌고, 서울 전세가격이 월간 기준 1% 이상 오른 것은 2013년 10월 이후 12년 8개월 만입니다.

2026년 6월 서울 전세시장 현황

서울 주택 평균 전세가격: 4억8478만원 · 중위가격: 4억1853만원
서울 아파트 전세가격 월간 상승률: 1.37%
서울 아파트 전월세 매물(7월 기준): 3만7551건으로 감소세

세입자가 지금 확인해야 할 것들

계약 만료 전 확인 순서

계약갱신청구권을 이미 한 번 사용했는지 확인한다
집주인이 비거주 상태인지 확인한다 (세제 개편 영향을 받는 상황인지 판단)
집주인이 실거주 의사를 밝혔다면 현 주거 상황·직장 등을 종합해 진정성 여부를 판단한다
갱신이 거절될 경우를 대비해 이사 가능 매물을 미리 파악해 둔다
실거주를 이유로 내보낸 뒤 집주인이 다른 세입자를 받는다면 손해배상 청구가 가능하다는 점을 기억한다

세제개편이 전세시장에 미치는 영향

비거주 1주택자의 세제 혜택이 줄어들면 실거주 전환 압력이 높아지고, 전세 매물이 줄어들 가능성이 있습니다.
계약갱신청구권은 집주인 실거주 앞에서는 막히고, 그 전셋값은 이미 빠르게 오르고 있습니다.
세제 시행은 2027~2029년으로 단계적이지만 집주인의 셈법은 지금 당장 달라지기 시작했습니다.

#전셋값급등 #실거주전환 #세제개편 #계약갱신청구권 #비거주1주택 #종합부동산세개편 #양도세장특공제 #부동산세제 #전세시장 #임차인권리

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50% 이상이 주거용, 불법건축물 양성화 후 양도세 폭탄? 다가구 옥탑·근생 먼저 확인할 세금 기준

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다가구 옥탑·근생 주거전용, 양성화보다 세금 문제를 먼저 봐야 합니다

불법건축물 양성화를 앞두고 가장 먼저 묻는 질문은 보통 "이게 합법화될 수 있나요?"입니다. 그런데 다가구 옥탑이나 근생을 주거로 사용하는 건물이라면 그보다 먼저 물어야 할 게 있습니다.

"양성화한 뒤 이 건물을 팔 때, 세법에서는 몇 주택으로 볼까?"

건축법상 문제가 해결됐다고 세금 문제까지 함께 해결되는 게 아닙니다. 건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 주택 수를 다르게 판단할 수 있습니다. 이 차이를 모르고 양성화를 먼저 진행하면 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있습니다.

핵심 정리 — 양성화 전에 먼저 확인할 것

① 연면적 50% 이상이 주거용인가 — 양성화 대상 기본 조건 ② 2023년 12월 30일 이전부터 주택으로 사용했는가 ③ 양성화 후 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는가 ④ 건축법 판단과 세법 판단은 별개입니다

근생 주거전용, 무조건 양성화되는 게 아닙니다

근린생활시설을 허가받고 실제로는 주거용으로 사용하는 이른바 근생주택에 대한 질문이 많습니다. 양성화 대상이 되려면 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

조건	기준
면적 기준	건축물 연면적의 50% 이상이 주거용
시점 기준	2023년 12월 30일 이전부터 주택으로 사용

순수 근린생활시설 건물이거나, 비주거 용도가 연면적의 50% 이상을 차지하는 건축물은 같은 방식으로 볼 수 없습니다. "근생을 주택으로 바꿀 수 있냐"가 아니라 건물 전체의 주거용 면적 비율과 실제 사용 시점을 먼저 계산해야 합니다.

다가구 옥탑을 양성화하면 왜 층수 문제가 생기나요

현장에서 가장 헷갈리는 사례가 다가구주택의 옥탑입니다. 예를 들어 1층 필로티 주차장 + 2~4층 주거(3개 층) 구조의 다가구주택에 옥탑을 무단 증축해 주거용으로 임대하고 있다면, 실제 주거 층수는 4개 층이 됩니다.

건축법상으로는 양성화 절차를 거쳐 다가구주택을 유지하면서 건축물대장에 특정법에 따른 사용승인 사실을 별도 기재하는 방식이 있습니다. 불법 옥탑을 철거하지 않고 절차상 인정받을 수 있다는 점에서 건물주 입장에서는 반가운 이야기처럼 들립니다.

하지만 바로 여기에서 건축법과 세법을 따로 봐야 할 이유가 생깁니다.

건축법상 다가구여도 세법은 다르게 판단할 수 있습니다

건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 주거 사용 형태를 기준으로 판단합니다
불법 옥탑이나 필로티의 주거 사용으로 건축법상 다가구주택 요건(주거층 3개 층 이하)을 벗어나면, 전체를 하나의 매매단위로 양도할 때 적용받을 수 있는 다가구주택 세법 특례가 인정되지 않을 가능성이 있습니다
이 경우 1세대 1주택 비과세 여부와 주택 수 판단이 크게 달라질 수 있습니다
"건축물대장이 다가구니까 1주택 기준이겠지"는 위험한 가정입니다

양성화 전에 취득세·재산세·종부세·양도세까지 봐야 하는 이유

불법건축물 양성화에서 세금 문제를 양도소득세 하나로만 보면 부족합니다. 옥탑을 증축한 시점에는 취득세, 실제 주거용으로 사용하는 동안에는 재산세와 종합부동산세, 건물을 처분할 때는 양도소득세가 각각 다른 기준으로 영향을 받을 수 있습니다.

특히 중요한 것은 네 세금이 모두 같은 기준으로 움직이지 않는다는 점입니다.

세금	어떤 부분을 봐야 하나	다가구·근생 사례에서 생길 수 있는 문제
취득세	건축·증축으로 사실상 취득했는지	불법 옥탑 증축 당시 취득세 신고 여부
재산세	실제 사용 현황	근생이라도 실제 주거용이면 주택으로 판단될 가능성
종합부동산세	주택 수·공시가격 합산·1세대 1주택 여부	1주택 특례와 기본공제 적용 여부 변화
양도소득세	양도 당시 주택 수와 다가구 특례 적용 여부	1세대 1주택 비과세 또는 고가주택 계산 방식 변화

취득세 — 양성화할 때 처음 생기는 세금이라고 보면 안 됩니다

예를 들어 건축물대장에는 없는 20㎡짜리 옥탑방을 5년 전에 무단으로 증축했다고 가정해보겠습니다.

취득세에서 말하는 '취득'에는 건축도 포함되고, 부동산은 등기나 등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 따라서 이 경우에는 "2026년에 양성화를 하니 그때 처음 취득세가 발생한다"기보다, 5년 전 옥탑을 실제로 만들어 취득했을 때 취득세 문제가 이미 발생했는지를 먼저 따져야 합니다.

즉 양성화를 준비하면서 옥탑이나 필로티 증축면적이 건축도면과 건축물대장에 반영되면 다음 질문도 함께 확인해야 합니다.

무단 증축한 정확한 시점은 언제인가
당시 증축 부분에 대한 취득세를 신고했는가
증축 공사비나 과세표준을 확인할 자료가 있는가
양성화 과정에서 지방세 관계까지 별도로 정리해야 하는가

양성화 자체가 취득세의 발생 원인이라고 단정하는 것은 맞지 않습니다. 불법 증축을 언제 사실상 취득했는지를 기준으로 세무 검토를 따로 해야 합니다.

재산세 — 건축물대장보다 실제로 어떻게 쓰고 있는지가 중요합니다

건축물대장에는 근린생활시설로 되어 있지만 내부에 주방·욕실·침실 등을 설치하고 실제 세입자가 거주하고 있다면 어떻게 될까요?

재산세는 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 사용현황을 반영하는 것이 원칙입니다. 대법원도 공부상 업무시설인 오피스텔이라 하더라도 실제 주거용으로 사용된다면 주택분 재산세 과세대상으로 판단할 수 있다고 봤습니다.

건축물대장: 근린생활시설

실제 사용: 원룸으로 임대

재산세 판단: 실제 주거 사용을 근거로 주택으로 판단될 가능성

여기에서 중요한 것은 주택으로 판단된다고 반드시 재산세가 더 많이 나온다는 의미는 아니라는 점입니다. 주택분과 건축물분의 과세방식이 다르기 때문에 개별 건물의 가격과 용도에 따라 결과가 달라집니다. 다만 적어도 "건축물대장에 근생이라고 되어 있으니 세금에서도 근생으로 끝난다"고 생각하는 것은 위험합니다.

보유세 — 재산세뿐 아니라 종합부동산세도 같이 봐야 합니다

종합부동산세는 주택분 재산세 과세대상과 연결되어 있고, 보유한 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다. 2026년 현재 개인의 주택분 종합부동산세 기본공제는 일반적으로 9억 원이고, 법에서 정한 1세대 1주택자는 12억 원입니다.

예를 들어 공시가격 합계가 13억 원이라고 가정하면 단순히 숫자만 놓고 보더라도,

1세대 1주택자에 해당하면: 기본공제 12억 원 적용

1세대 1주택자가 아니라면: 기본공제 9억 원 적용

이라는 차이가 생깁니다. 실제 종부세액은 공정시장가액비율, 주택 수, 세율, 세액공제 등 여러 조건을 추가로 계산해야 합니다. 따라서 옥탑이나 근생의 주거 사용 때문에 주택 판단이 달라지는 경우에는 단순히 양도할 때의 세금뿐 아니라 보유 중 종부세의 1세대 1주택 판단까지 영향이 없는지를 확인해야 합니다.

양도세 — 다가구 전체를 한 채로 파는 특례가 깨지는지가 더 중요합니다

이 글에서 가장 중요한 세금은 역시 양도소득세입니다. 다만 "옥탑 하나를 양성화하면 자동으로 4주택자가 된다"는 식으로 단정하면 안 됩니다.

현행 소득세법 시행령 제155조제15항은 건축법상 다가구주택에 대해 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 원칙적으로 각각 하나의 주택으로 봅니다. 그러나 구획별로 팔지 않고 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보는 특례가 있습니다.

여기에서 불법 옥탑이 문제가 됩니다. 건축법상 다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 합니다. 그런데 2·3·4층을 주택으로 사용하면서 옥탑까지 독립된 주택으로 사용한다면 실제 주거용 층수 문제로 다가구주택 요건에서 벗어날 가능성이 생깁니다.

구분	양도세 판단
건축법상 적법한 다가구주택을 전체 매매	소득세법 시행령상 하나의 주택으로 보는 특례 검토 가능
불법 주거 사용으로 건축법상 다가구 요건 미충족	다가구주택 특례 적용 여부에 문제 발생 → 1세대 1주택 비과세 판단 달라짐

예를 들어 다른 주택이 없는 건물주가 다가구주택 전체를 15억 원에 한 번에 매도한다고 가정해보겠습니다. 건물이 적법한 다가구주택이고 다른 요건까지 충족해 1세대 1주택으로 인정된다면, 현재 양도소득세에서 고가주택 기준은 양도가액 12억 원 초과입니다. 이 경우 전체 양도차익에 세금을 매기는 것이 아니라 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 계산하는 방식이 적용됩니다.

반대로 불법 주거 사용으로 건축법상 다가구주택 요건을 충족하지 못하고 세법상 다가구주택 특례까지 적용받지 못한다면 1세대 1주택을 전제로 한 계산 자체가 달라질 수 있습니다. 실제 세금 부담의 핵심은 단순히 옥탑 면적 몇 제곱미터에 세금이 붙는 문제가 아닙니다. 기존에 한 채로 생각했던 건물에 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있느냐 없느냐가 달라지는 것이 훨씬 큰 문제입니다.

같은 건물인데 세금별 판단이 다릅니다

취득세는 "필로티와 옥탑을 언제 실제로 증축했으며 그때 건축물 취득이 발생했는가"를 묻습니다.
재산세는 "건축물대장에 무엇이라고 적혀 있느냐보다 실제로 주택으로 사용하고 있는가"를 봅니다.
종합부동산세는 "주택으로 과세되는 재산이 무엇이고 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는가"를 판단합니다.
양도소득세는 "양도 당시 이 건물이 건축법상 다가구주택에 해당하며, 전체를 하나의 주택으로 보는 특례를 받을 수 있는가"를 따집니다.

필로티를 막아 만든 주택도 똑같이 봐야 합니다

비슷한 문제는 1층 필로티에서도 생깁니다. 주차장으로 계획된 필로티 공간을 막고 주거 공간을 만들어 임대한 경우입니다. 건축법상 양성화 가능성과 별개로, 실제 주거용 공간이 추가되면서 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는지를 다시 봐야 합니다.

양성화 신청 전에 반드시 따로 확인할 두 가지 질문

"건축법상 양성화가 가능한가?"와 "양성화 후 세법상 몇 주택으로 판단되는가?"는 서로 다른 질문입니다.
다가구 옥탑, 필로티 주거전용, 근생 주거전용 사례라면 두 질문의 답을 각각 확인한 뒤 결정하세요.

양성화를 안 하면 세금 문제를 피할 수 있을까요

자연스럽게 드는 질문입니다. 그렇다면 양성화를 하지 않고 불법 상태로 두면 세법상 문제가 생기지 않는 것일까요?

그렇지 않습니다. 건축물대장상 양성화가 되어 있지 않아도, 실제로 해당 공간을 주거용으로 사용하고 임대수익을 얻고 있다면 세법에서 실제 사용 현황을 따로 판단할 수 있습니다. 취득세는 등기 여부와 무관하게 사실상 취득하면 과세대상이 될 수 있고, 재산세는 공부상 용도보다 사실상의 사용 현황을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.

"양성화하면 세금이 생기고, 양성화를 안 하면 괜찮다"는 식의 단순한 접근은 통하지 않습니다. 양성화를 계기로 기존 불법 증축·실제 주거 사용이 세법상 어떻게 평가되는지가 드러날 수 있다는 것이 더 정확한 표현입니다.

옥탑 세금 문제가 예상된다면 철거가 나은가요

옥탑이나 필로티의 주거 사용으로 다가구주택의 주거층이 늘어나 세금 문제가 예상된다면, 양성화보다 불법 부분을 철거하고 원상복구하는 방향이 제시됩니다.

"철거 후 2년이면 해결된다"는 기준은 법적으로 명확하지 않습니다

철거 후 어느 시점부터 세법상 문제가 해소되는지에 대한 명확한 법 규정이 없습니다
철거 시점과 매매 시점의 현행 세법, 실제 주택 수 판단 기준을 세무 전문가와 확인하세요
세법은 바뀔 수 있고 건물마다 구조와 사용 현황이 달라 개별 판단이 필요합니다

건축사와 공인중개사도 세금 문제를 고지해야 합니다

양성화 업무를 진행하는 건축사나 건물 매매를 중개하는 공인중개사에게도 이 문제는 가볍지 않습니다. 건물주에게 건축법상 양성화 가능성만 설명하고 향후 매매 과정에서 발생할 수 있는 세금 문제를 전혀 언급하지 않았다면 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

업무 진행 전에 "건축법상 양성화와 세법상 판단은 별개이므로 세무 검토가 별도로 필요하다"는 사실을 건물주에게 설명하고, 이를 인지했다는 내용을 문서로 남겨두는 방식이 분쟁을 줄이는 데 중요합니다. 건축사가 세금을 계산해 줄 필요는 없지만, 세무 검토가 필요하다는 사실 자체는 반드시 고지해야 합니다.

판단 순서를 바꾸면 결정이 쉬워집니다

불법 옥탑이나 근생 주거전용을 발견하면 곧바로 "양성화가 가능한가"부터 알아보기 쉽습니다. 하지만 매매 계획이 있는 다가구주택이라면 순서를 바꿔야 합니다.

다가구 옥탑·근생 양성화 전 확인 순서

건축물대장과 허가도면상 현재 용도를 확인한다
건물 전체에서 주거용으로 사용하는 면적을 확인한다
근생·옥탑·필로티를 실제 언제부터 주거용으로 사용했는지 확인한다
불법 증축한 면적과 실제 공사 시기를 확인해 취득세 신고 관계를 점검한다
현재 근생·옥탑 등이 재산세에서 어떤 용도로 과세되고 있는지 확인한다
해당 건물을 포함한 보유주택과 공시가격을 확인해 종합부동산세 1세대 1주택 여부를 검토한다
옥탑·필로티까지 포함했을 때 건축법상 다가구주택 요건(주거층 3개 층 이하)을 계속 충족하는지 확인한다
전체 건물을 하나의 매매단위로 팔 때 소득세법 시행령 제155조제15항상 다가구주택 특례 적용이 가능한지 확인한다
매도 예정 시점을 기준으로 양도소득세를 사전에 계산한다
그 결과를 확인한 뒤 양성화·원상복구 중 어느 방향으로 갈지 결정한다

양성화 신청서보다 이것을 먼저 확인하세요

건축법상 양성화와 세법상 주택 수 판단은 별개입니다.
건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 봅니다.
양성화를 안 한다고 세법상 문제를 피할 수 있는 것도 아닙니다 — 실제 주거 사용이 드러나는 순간 각 세금의 기준이 다시 적용됩니다.
철거가 답일 수 있지만, 철거 후 언제부터 해소되는지는 전문가와 확인하세요.

건축물대장과 실제 사용 형태가 다른 건물이라면 양성화 신청서보다 먼저 현재 사용현황과 세금 영향을 확인하는 것이 맞는 순서입니다. 건축법상 불법 상태를 해결하는 것이 반드시 세법상 가장 유리한 선택을 의미하지는 않습니다. 개별 건물의 구조와 사용 현황에 따라 판단이 달라지므로 건축사와 세무 전문가에게 각각 상담하시기를 권합니다.

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조선·철강업계 덮친 '하투' 전운···파업 넘어 법적 공방까지 - 서울파이낸스

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7월 16일, 서울 대법원 앞에서 전국금속노동조합 등의 주최로 포스코 사내하청 노동자 불법파견 대법원 승소 판결 기자회견이 진행됐다. (사진=연합뉴스)

[서울파이낸스 김완일 기자] 국내 조선·철강업계에 예년과 다른 양상의 '하투(夏鬪)' 전운이 감돌고 있다. 철강업계에선 포스코 노조가 창사 이후 첫 파업 가능성을 열어두고 있고, 조선업계에선 한화오션 하청노조가 원청의 사용자성을 둘러싼 법정 공방을 예고하며 노사 갈등이 장기화하는 모습이다.

일각에선 지난 3월 시행된 '노란봉투법(개정 노조법 2·3조) 이후 원청의 사용자성 문제가 원·하청 교섭 구도를 복잡하게 만든다고 지적한다. 아울러 조선업 호황에 따른 성과급 배분 요구와 잇따른 중대재해까지 겹친 점이 문제로 꼽힌다. 업계는 하계 휴가가 끝나는 8월 중순을 기점으로 조업 정상화와 파업 투쟁이 갈릴 것으로 내다보고 있다.

6일 업계에 따르면 현대제철은 3개월간 이어온 임금 및 단체협약(임단협) 교섭을 최근 최종 마무리하며 파업 리스크를 해소했다. 지난 5월 상견례를 시작으로 15차례의 교섭 끝에 노사는 기본급 8만원 인상과 성과급 300% 및 현금 500만원 지급 등을 골자로 한 잠정합의안을 도출했다. 조합원 찬반투표는 찬성 56.6%로 가결됐다.

현대제철이 길었던 임단협 갈등을 봉합한 것과는 달리, 철강 및 조선업계에는 하투의 위기감이 고조되고 있다. 포스코, HD현대중공업, 한화오션이 아직 임단협 및 하청 교섭을 마무리하지 못한 채 갈등이 이어지고 있는 까닭이다. 업계 일각에선 최근 현대제철의 사례가 다른 기업들의 협상에도 일정 부분 영향을 줄 것으로 내다보고 있다. 다만 각 회사의 경영 환경과 노사 요구가 다른 만큼 조속히 결과가 나타나긴 어려울 것으로 예상된다.

포스코 사옥 전경 (사진=포스코)

현대제철과 함께 철강업계를 대표하는 포스코는 올해 임단협 교섭에서 기본급 인상과 성과급 지급 방식을 두고 노사가 이견을 좁히지 못하고 있다. 노조는 지난달 조합원 투표에서 92.2% 찬성으로 쟁의행위를 가결했고 이후 중앙노동위원회에 노동쟁의 조정을 신청했다.

중노위는 2차 조정회의에서 결론을 내리지 못해 조정을 연기했고, 오는 18일 3차 조정회의가 58년 무분규 전통의 지속 여부를 가를 최종 분수령이 될 전망이다. 노조는 기본급 7.1% 인상과 격려금 600%, 우리사주 50주 지급 등을 요구하는 반면 사측은 기본급 1.2% 인상과 격려금 200만원을 제시한 상태다. 포스코는 2분기 영업이익이 전년 대비 절반으로 감소하는 등 악화되는 경영 여건이 노사 간 간극을 좁히기 어렵게 하는 요인으로 꼽힌다.

조선업계 상황은 철강보다 한층 복잡하게 얽혀있다. HD현대중공업은 지난 6월 상견례 이후 14차례 교섭을 진행했지만, 합의점을 찾지 못하고 있다. 쟁점은 노조가 요구하는 연간 영업이익 30% 성과급이다. 반도체 업계에서 시작된 '영업이익의 N% 성과급 요구'가 최근 호황기에 접어든 조선업계에도 영향을 미친 결과로 분석된다.

조선업계 노조는 오랜 불황기 동안 동결되거나 삭감됐던 임금의 인상과 처우 개선을 요구하고 있는 반면, 사측은 최근 실적이 회복세에 접어들었지만, 그동안 누적된 재무 부담을 해소하고 미래 투자 재원을 확보해야 한다는 입장이다. 이에 이번 임금 협상은 단순한 임금 인상을 넘어 조선업 근로자 처우 개선 분기점이 될 것으로 관측된다.

한화오션 거제사업장 전경 (사진=한화오션)

한화오션은 노란봉투법 시행 이후 처음으로 원청이 소송에 나선 사례가 됐다. 중노위가 급식·통근버스 협력업체인 웰리브 노동자에 대해 회사의 사용자성을 인정하자, 한화오션은 이 판정에 불복해 지난달 행정소송과 집행정지를 신청했다. 웰리브지회는 조합원 투표에서 84.2% 찬성으로 쟁의행위를 가결하며 합법적인 파업권을 확보했고, 금속노조는 원청이 직접 교섭에 응하지 않으면 이달 중 공동파업에 나서겠다고 예고한 상태다.

업계에서는 철강과 조선 모두 대외 경영환경이 녹록지 않은 상황에서 노사 갈등이 장기화할 경우 산업 전반의 경쟁력에도 부담이 될 수 있다고 보고 있다. 미국의 관세 정책과 글로벌 공급망 재편, 중국 업체들과의 경쟁 심화 등 대외 변수에 대응해야 하는 시점에서 생산 차질과 노사 갈등이 장기화할 경우 수주와 투자 계획에도 영향을 줄 수 있다는 분석이다.

업계 한 관계자는 "현대제철처럼 협상을 마무리한 사례도 있지만 상당수 기업은 여전히 노사 간 입장 차가 크다"며 "여름 휴가가 끝나는 8월 중순 이후부터 파업으로 이어질지, 아니면 협상 타결로 마무리될지가 올해 하투의 방향을 결정하는 중요한 분기점이 될 것"이라고 말했다.

출처 : 서울파이낸스(https://www.seoulfn.com)

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단독주택 설계 시 꼭 알아야 할 일조권·채광 기준

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단독주택 설계 시 꼭 알아야 할 일조권·채광 기준

일조권과 채광, 왜 설계 초반에 결정해야 하는가

10년간 수십 채의 단독주택을 설계하면서 가장 많이 마주치는 분쟁이 바로 일조권 문제다. 착공 후 인접 건물 측에서 민원이 제기되면, 설계를 뒤엎거나 층수를 줄이는 최악의 상황이 발생한다. 실제로 경기도 용인의 한 현장에서는 3층 계획안이 인접 주민의 일조 침해 주장으로 2층으로 강제 변경된 사례가 있었다. 공사비 손실만 약 4,000만 원이었다.

일조권과 채광 기준은 단순한 법적 제약이 아니라, 거주 품질과 직결되는 설계의 핵심 변수다. 대지 분석 단계에서 이 두 가지를 먼저 검토해야 이후 평면·입면 설계가 흔들리지 않는다.

정북 방향 일조권 사선 제한, 수치로 이해하기

건축법 제61조와 건축법 시행령 제86조는 전용주거지역과 일반주거지역 내 건축물에 정북 방향 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리 이상을 띄울 것을 요구한다.

높이별 이격 거리 기준 (전용·일반주거지역 공통)

높이 9m 이하 부분: 인접 대지 경계선으로부터 1.5m 이상 이격
높이 9m 초과 부분: 해당 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상 이격

예를 들어 처마 높이가 12m인 3층 단독주택이라면, 9m 초과분인 3m의 1/2인 1.5m를 기본 이격 1.5m에 더해 총 3.0m를 정북 경계선으로부터 띄워야 한다.

실무 핵심: 대지가 정북 방향으로 좁을수록 이 사선 제한이 건축 가능 면적을 극단적으로 줄인다. 북측 대지 폭이 8m 미만이라면 반드시 시뮬레이션을 먼저 돌려봐야 한다.

채광 기준과 창문 면적 계산법

일조권이 인접 건물과의 관계를 다룬다면, 채광 기준은 실내 거주 환경을 규정한다. 건축법 시행령 제51조에 따르면 단독주택의 거실에는 채광을 위한 창문 면적을 확보해야 한다.

거실·침실 채광 창문 면적 기준

거실, 침실 등 거주 공간: 바닥 면적의 1/10 이상 채광 창 확보
환기 창: 바닥 면적의 1/20 이상 확보 (채광 창과 별도 적용 가능)
채광 창은 외기에 직접 면해야 하며, 내부 복도나 계단실은 인정 불가

바닥 면적 20㎡ 침실이라면 최소 2㎡의 채광 창이 필요하다. 일반 시스템 창호 1짝(900×2100)이 약 1.89㎡이므로 사실상 최소 2짝 이상이 필요한 셈이다.

실제 설계 시 창문 크기를 면적 계산 없이 '느낌'으로 결정하는 경우가 많다. 준공 검사 직전에 창 면적 미달로 도면을 수정한 현장을 두 곳이나 경험했다. 초기 설계 단계에서 실별 창 면적표를 반드시 작성해야 한다.

동지 기준 일조 시간, 실질적인 체크 포인트

법적 기준 외에도 실무에서는 동지일 기준 일조 시간 분석을 병행한다. 대법원 판례에 따르면, 동지일 오전 9시부터 오후 3시 사이 연속 2시간 또는 오전 8시부터 오후 4시 사이 통산 4시간의 일조가 확보되지 못하면 일조권 침해로 인정될 수 있다.

설계 단계에서 활용하는 일조 분석 방법

BIM 소프트웨어(Revit, ArchiCAD)의 태양광 시뮬레이션 기능 활용
무료 툴인 Ladybug Tools(Grasshopper 연동)로 시간대별 음영 분석
인접 건물 높이와 이격 거리를 입력해 동지 기준 그림자 궤적 확인

남향 배치만으로 일조 문제가 해결된다고 믿는 건축주가 많다. 하지만 북측 인접 대지에 4층 이상 건물이 들어설 가능성이 있다면, 현재의 일조 환경이 영구적으로 보장되지 않는다. 매입 전 주변 용도지역과 건폐율·용적률을 함께 확인해야 한다.

현장에서 바로 쓸 수 있는 체크리스트

설계 의뢰를 받으면 대지 분석 첫 미팅 전에 아래 항목을 반드시 확인한다. 이 과정 없이 평면 스케치부터 시작하면 나중에 뒤집어야 하는 경우가 생긴다.

일조권·채광 사전 검토 항목

용도지역 확인: 전용주거지역 vs. 일반주거지역 (사선 제한 적용 여부)
정북 방향 인접 대지 경계선까지의 실측 거리 확보
인접 기존 건물 높이 및 향후 신축 가능 최대 높이 산정
계획 층수에 따른 정북 이격 거리 계산 후 건축 가능 영역 도출
각 거주 공간의 바닥 면적 대비 채광 창 면적 1/10 충족 여부 사전 계산
동지 기준 일조 시간 시뮬레이션 (주요 거실·침실 기준)

이 체크리스트 하나로 설계 중반 이후 발생하는 법적 분쟁과 설계 번복의 70% 이상을 사전에 차단할 수 있다. 단독주택 설계는 대지 분석이 곧 설계의 절반이다.

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국유지 무단 지장물 보상, 건축물·담장·가건물은 언제 보상받을 수 있을까

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[요약내용]

국유지 무단 지장물 보상, 건축물·담장·가건물은 언제 보상받을 수 있을까
공익사업에 편입되는 건축물, 공작물, 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전비 보상 대상이 될 수 있습니다.

공익사업에 편입되는 건축물, 공작물, 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전비 보상 대상이 될 수 있습니다.

건축물은 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 이전 가능성 등을 종합해 평가합니다.

국유지 위 지장물이라고 해서 곧바로 보상에서 제외되는 것은 아니지만, 무단 설치 여부와 관계법령 위반 정도가 중요합니다.

공익사업과 무관하게 이미 철거·이전 조치가 진행 중인 불법 시설은 보상대상으로 보기 어렵습니다.

최종 판단은 해당 지장물의 설치 경위, 사용권한, 위법성, 철거명령 여부, 사실관계 조사에 따라 달라집니다.

물건의 보상(건축물)

(2020 중토위 업무편람 중)

공익사업 현장에서 토지만큼 자주 문제가 되는 것이 지장물이다. 땅 위에 세워진 건축물, 담장, 석축, 우물, 가건물처럼 현장에는 서류 한 장으로 설명하기 어려운 물건들이 남아 있는 경우가 많다.

특히 그 물건이 국유지 위에 있고, 사용허가나 수익허가 없이 설치되어 있다면 이야기는 더 복잡해진다. “내가 설치한 물건인데 보상을 받을 수 있는지”, “무단 설치라면 전부 보상에서 제외되는지”가 바로 쟁점이 된다.

지장물 보상은 원칙적으로 이전에 필요한 비용을 보는 구조지만, 관계법령 위반이나 기존 철거 절차가 있으면 보상대상에서 제외될 수 있다.

건축물 보상은 물건의 상태와 이전 가능성부터 본다

건축물 보상은 단순히 건물이 있느냐 없느냐로만 판단하지 않는다. 담장, 우물 같은 부대시설을 포함해 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전 가능성, 그 밖의 가치형성 요인을 종합적으로 본다.

건축물의 가액은 원칙적으로 원가법으로 보상평가한다. 다만 주거용 건축물의 경우 거래사례비교법으로 평가한 금액이 원가법보다 큰 경우에는 거래사례비교법을 적용할 수 있고, 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물도 거래사례비교법으로 평가한다.

주거용 건축물을 거래사례비교법으로 평가할 때는 공익사업으로 이주대책을 수립하거나 주택입주권 등을 주는 데 따른 가격상승분, 개발제한구역 안에서 이전이 허용되면서 생기는 가격상승분은 제외하고 평가한다.

가액으로 보상한 건축물의 철거비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다. 다만 건축물 소유자가 해당 건축물의 구성부분을 사용하거나 처분하기 위해 직접 철거하는 경우라면 소유자가 부담하는 구조가 될 수 있다.

국유지 위에 있다는 이유만으로 곧바로 끝나는 문제는 아니다

국유지나 시유지 위에 건축물이 있다는 사실만으로 보상 여부가 자동으로 결정되지는 않는다. 건축물이 국·공유지 위에 있더라도, 주거용 건축물이라면 거래사례비교법으로 평가할 수 있는 경우가 있다.

토지보상법 시행규칙 제33조는 건축물의 평가방법을 정하면서, 건축물이 국유지 위에 있는지 사유지 위에 있는지에 따라 보상 여부를 달리한다고 명확히 나누고 있지는 않다. 그래서 공익사업 때문에 해당 건축물의 이전이나 철거가 이루어지는 경우라면 토지 소유자가 국가인지 개인인지와 별개로 보상대상 여부를 검토하게 된다.

다만 여기에는 중요한 단서가 붙는다. 국유지 위에 사용 또는 수익허가를 받지 않고 무단으로 설치된 석축, 담장, 가건물 같은 지장물이라면 관계법령 위반 여부와 기존 철거 조치 여부를 함께 봐야 한다.

국유지 위 지장물은 “있으니 보상”이 아니라, 공익사업으로 손실이 발생한 것인지부터 따져야 한다.

무단 설치 지장물도 원칙과 예외를 나눠 봐야 한다

국토교통부 회신은 이 부분을 비교적 분명하게 설명한다. 토지보상법 제75조제1항에 따르면 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건은 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다. 공작물 등에 대해서는 같은 법 시행규칙 제33조부터 제36조까지의 규정에 따라 보상한다.

여기까지만 보면 국유지 위 석축이나 담장, 가건물도 공작물 또는 토지에 정착한 물건으로 보상 논의가 가능해 보인다. 실제로 지장물 보상은 물건 자체의 존재와 이전 필요성을 중심으로 출발한다.

하지만 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 관계없이 이미 관계법령 위반으로 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 경우라면 다르다. 이때는 해당 공익사업 때문에 새롭게 손실이 발생했다고 보기 어렵기 때문이다.

공익사업이 없었더라도 철거될 물건이었다면, 그 철거를 공익사업으로 인한 손실이라고 보기 어렵다.

국유지 무단 지장물에서 먼저 확인할 부분

사용허가나 수익허가가 있었는지, 설치 시점이 언제인지, 건축물인지 공작물인지, 이미 철거명령이나 원상회복 조치가 진행 중인지, 관계법령에서 보상을 제한하고 있는지를 먼저 봐야 한다. 같은 담장이나 가건물이라도 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있다.

토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)

① 건축물, 입목, 공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다.

토지보상법 시행규칙 제33조(건축물의 평가)

① 건축물은 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 및 이전가능성, 그 밖에 가격형성에 관련되는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.

② 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다.

다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.

무허가 건축물은 전부 배제되는 것이 아니라 위법성의 정도를 본다

무허가 건축물이라고 해서 항상 보상대상에서 제외되는 것은 아니다. 특히 주거용 건축물의 경우 1989년 1월 24일 당시까지 지어진 무허가 주거용 건축물은 토지보상법 시행규칙의 경과조치에 따라 보상에서 적법한 건축물로 보는 경우가 있다.

또한 토지보상법은 건축물이나 공작물 자체에 대한 보상에서 적법 여부만을 단일한 보상요건으로 삼고 있지는 않다. 사업인정고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상적으로 적법한 건축허가 여부와 관계없이 손실보상 대상이 될 수 있다는 판례 흐름도 있다.

하지만 주거용이 아닌 위법건축물은 다르게 볼 수 있다. 대법원은 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고, 객관적으로 합법화될 가능성이 거의 없으며, 거래의 객체로 보기 어려운 경우에는 예외적으로 수용보상 대상이 되지 않을 수 있다고 보았다.

무허가라는 이름 하나보다 중요한 것은 건축 시점, 용도, 위법성의 정도, 합법화 가능성, 사회통념상 거래 가능성이다.

시유지·국유지 위 주거용 건축물도 평가방법은 열려 있다

시유지 안에 있는 주거용 건축물에 대해 대부계약이 있었거나, 이후 대부계약 없이 무상 점유가 이어진 경우에도 쟁점은 단순하지 않다. 회신례에서는 토지보상법 시행규칙 제33조제2항이 건축물이 국·공유지에 위치하는 경우 별도의 평가기준을 정하고 있지 않으므로, 주거용 건축물에 대한 거래사례비교법 적용이 가능할 수 있다고 본다.

즉 국·공유지 위에 있다는 이유만으로 거래사례비교법 적용을 바로 막지는 않는다. 무허가 주거용 건축물 역시 일정한 요건과 경과조치에 따라 보상평가가 가능할 수 있다.

다만 다시 같은 단서가 붙는다. 국유재산법 등 관계법령에서 보상에 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 무관하게 법령 위반으로 이전·철거 조치가 진행 중인 경우에는 보상대상이 아니라고 볼 수 있다.

국유지 위 건축물 보상은 “국유지라서 된다, 안 된다”가 아니라 사용권한, 위법성, 철거절차, 공익사업과의 인과관계를 함께 봐야 한다.

석축·담장·가건물은 공작물 보상과 위법 설치 여부가 함께 움직인다

사용허가 없이 국유지 위에 설치된 석축, 담장, 가건물은 실무에서 특히 애매하다. 형태만 보면 토지에 정착한 물건이거나 공작물로 보일 수 있고, 실제로 이전이나 철거가 필요하다면 보상 논의가 시작될 수 있다.

하지만 무단 설치라는 사정이 있으면 이야기는 달라진다. 관계법령상 원상회복 대상인지, 이미 철거명령이 있었는지, 공익사업 이전부터 위법상태가 문제 되고 있었는지를 확인해야 한다. 만약 공익사업이 아니었어도 법령 위반으로 철거되었을 물건이라면, 보상대상으로 인정되기 어렵다.

반대로 단순히 사용권한이 불명확하다는 사정만으로 곧바로 모든 보상을 배제할 수 있는지도 개별 검토가 필요하다. 물건의 종류, 설치 경위, 사용 기간, 행정청의 관리 상태, 기존 조치 여부에 따라 결론이 달라질 수 있다.

결국 국유지 위 무단 지장물은 보상 여부를 한 문장으로 자르기 어렵다. 현장에서는 해당 물건이 공익사업 때문에 이전되는 것인지, 아니면 원래부터 철거되어야 할 위법 시설인지의 선이 가장 중요하다.

건축물 면적과 부대설비도 평가에서 놓치기 쉽다

건축물의 가액을 원가법으로 평가하는 경우 전기, 난방, 위생설비 같은 부대설비는 보통 별도로 구분해 평가하지 않는다. 건축물의 구성요소로 함께 평가되는 흐름이다.

다만 건축물 소유자와 부대설비 소유자가 다르거나, 구분 평가가 필요한 특별한 사정이 있으면 별도로 평가할 수 있다. 현장에서는 작은 설비 하나가 실제 소유관계에서는 다른 사람의 권리일 수 있어 확인이 필요하다.

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 보고, 바닥면적은 각 층 또는 그 일부의 벽, 기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 본다. 연면적은 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계로 계산한다.

이런 면적 기준은 보상평가에서 생각보다 크게 작동한다. 오래된 건물이나 가건물은 실제 사용 면적과 서류상 면적이 다를 수 있기 때문에 현황조사 단계에서 꼼꼼히 맞춰보는 것이 좋다.

보상 여부는 마지막에 사실관계로 결정된다

국유지 위에 무단으로 설치된 지장물은 보상 가능성이 전혀 없다고 단정하기도 어렵고, 반대로 당연히 보상된다고 말하기도 어렵다. 토지보상법은 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대한 이전비 보상을 원칙으로 두지만, 관계법령상 제한과 위법상태의 정도를 함께 본다.

특히 공익사업과 무관하게 이미 이전이나 철거 조치가 진행되고 있었다면, 그 손실은 공익사업으로 새롭게 발생한 손실로 보기 어렵다. 이 경우 보상대상에서 제외될 가능성이 커진다.

반대로 공익사업 때문에 실제로 이전이 필요해진 지장물이고, 관계법령상 보상 제한 사유가 명확하지 않다면 보상평가의 대상으로 검토될 수 있다. 이때는 원가법, 거래사례비교법, 공작물 평가 기준, 이전 가능성 등을 종합적으로 살피게 된다.

국유지상 지장물 보상은 설치 장소보다 설치 경위, 적법성, 철거절차, 공익사업과의 관계를 함께 정리해야 답이 보인다.

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토지보상 관계인 기준, 사업시행자·토지소유자·가처분권자까지 헷갈리는 지점 정리

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[요약내용]

토지보상에서는 사업시행자, 토지소유자, 관계인의 지위가 각각 다르게 작동합니다.

관계인은 소유권 외의 권리를 가진 사람까지 포함될 수 있지만, 취득 시점과 권리 성격이 중요합니다.

사업인정고시 이후 새로 권리를 취득한 경우에는 기존 권리 승계 여부를 따져야 합니다.

가처분권자는 토지소유자의 임의처분을 막는 지위에 그쳐 관계인으로 보기 어렵다는 해석이 있습니다.

등기, 점유, 대금 지급, 권리 발생 시점이 얽히면 보상 절차에서 별도 검토가 필요합니다.

[본문]

공익사업 편입 이야기가 나오면 가장 먼저 머릿속이 복잡해진다. 내 땅인지, 내가 쓰고 있는 건물인지, 혹은 아직 등기까지 마치지 못한 권리인지에 따라 보상 절차에서 서는 자리가 달라지기 때문이다.

토지보상은 단순히 “권리가 있다”는 말만으로 끝나지 않는다. 누가 사업시행자인지, 누가 토지소유자인지, 누가 관계인인지가 먼저 갈리고, 그다음에는 권리를 취득한 시점과 방식까지 따라붙는다. 특히 사업인정고시 전후의 권리 취득 여부는 보상 절차에서 생각보다 크게 작동한다.

보상 절차에서 먼저 갈리는 세 사람의 자리

토지보상 절차를 따라가다 보면 계속 반복해서 등장하는 이름이 있다. 사업시행자, 토지소유자, 관계인이다. 이름만 보면 단순해 보이지만 실제 절차 안에서는 각각의 위치가 꽤 다르게 움직인다.

사업시행자는 공익사업을 수행하는 자다. 토지를 취득하거나 사용할 때는 사업을 진행하는 주체이지만, 손실보상 단계에서는 보상을 해야 하는 의무자의 위치에 선다. 같은 사람이라도 절차의 장면에 따라 역할이 달라지는 셈이다.

토지소유자는 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다. 사업인정고시일 이후에 권리를 승계취득한 사람도 포함될 수 있고, 공유수면 매립 등으로 원시취득한 사람도 토지소유자의 범위에 들어올 수 있다.

관계인은 토지소유자는 아니지만 그 토지나 토지 위 물건에 권리를 가진 사람이다. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 사용대차, 임대차에 따른 권리처럼 소유권 밖의 권리도 포함될 수 있다.

여기서 중요한 부분은 관계인의 범위가 생각보다 넓다는 점이다. 토지 위 물건에 대한 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 사람도 관계인이 될 수 있고, 부동산 물권을 제외하면 등기 여부만으로 모든 판단이 끝나지 않는 경우도 있다.

다만 사업인정고시일 이후 새롭게 권리를 원시취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우가 아니라면 관계인으로 인정되기 어렵다.

권리가 있어도 시점과 성격을 같이 봐야 한다

토지보상에서 관계인인지 여부는 권리의 존재만으로 단순하게 정해지지 않는다. 사업인정고시 전후의 시점, 승계취득인지 원시취득인지, 토지 보상인지 영업보상인지에 따라 판단이 달라진다.

관계인에서 제외될 수 있는 경우도 따로 봐야 한다. 사업인정고시일 이후 권리를 취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우에 한해 관계인으로 포함될 수 있다. 새롭게 권리를 만든 경우라면 보상 절차에서 인정 범위가 좁아질 수 있다.

어업권보상, 영업보상, 영농보상, 축산보상, 잠업보상, 휴직 또는 실직보상 등은 보상계획공고일 이후 새 권리를 취득한 사람이 관계인에서 제외될 수 있다. 택지개발촉진법, 공공주택 특별법, 산업입지 및 개발에 관한 법률 등에 따른 공익사업에서는 주민 의견청취 공고일 이후 새 권리를 취득한 사람도 관계인에 포함되지 않을 수 있다.

토지보상법 제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “사업시행자”란 공익사업을 수행하는 자를 말한다.
4. “토지소유자”란 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다.
5. “관계인”이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다. 다만, 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다.
6. “가격시점”이란 제67조제1항에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 시점을 말한다.
7. “사업인정”이란 공익사업을 토지등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다.

관계인 판단은 서류 한 장보다 실제 권리관계에 가깝다

사업시행자가 되기 위한 요건은 토지보상법 안에 하나로만 정리되어 있지는 않다. 사업인정을 받거나 의제하는 개별 법률에서 사업시행자의 요건을 따로 두는 경우가 있기 때문에, 실제 사건에서는 해당 공익사업이 어떤 법률을 근거로 진행되는지부터 확인해야 한다.

예를 들어 시장 등이 아닌 사람이 도시·군계획시설사업의 사업시행자로 지정받으려면 사업대상 지역의 토지, 국공유지를 제외한 면적의 3분의 2 이상을 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의를 받아야 한다. 이처럼 사업의 종류에 따라 필요한 요건이 달라진다.

관계인은 취득 또는 사용 절차에 참여해 자신의 권리를 보호받을 수 있다. 그래서 사업시행자가 임의로 관계인을 제외할 수는 없다. 만약 관계인에서 배제되었다면 토지보상법 제30조에 따른 재결신청 청구를 통해 토지수용위원회에서 다툴 수 있다.

토지보상 절차에서 관계인 여부는 보상금만의 문제가 아니라, 절차에 참여해 의견을 낼 수 있는 자리와도 연결된다.

가처분권자는 왜 관계인으로 보기 어려운가

실무에서 자주 헷갈리는 부분이 가처분권자다. 공익사업에 편입되는 토지에 대해 소유권이전등기말소청구권을 근거로 소유권일부가처분등기가 되어 있다면, 가처분권자도 토지보상법상 관계인으로 봐야 하는지 의문이 생긴다.

국토교통부 민원회신에서도 이 지점이 다뤄진 바 있다. 토지보상법 제2조제5호는 관계인을 토지에 관한 소유권 외의 권리자까지 넓게 보고 있다. 그래서 처음 보면 가처분권자도 관계인에 들어갈 것처럼 느껴진다.

하지만 가처분등기는 본질적으로 토지소유자에게 임의처분을 금지하는 효력에 그친다. 권리자가 토지를 직접 사용하거나 수익하는 권리와는 성격이 다르다. 이 때문에 대법원 1973. 2. 26. 선고 72다2401, 2402 판결 취지에 따라 가처분권자는 토지보상법상 관계인이 될 수 없다는 해석이 제시되어 있다.

따라서 협의성립확인신청을 할 때도 가처분권자를 관계인으로 보아 동의서를 반드시 첨부해야 하는 구조로 보기는 어렵다. 다만 실제 사건에서는 가처분의 원인, 등기 경위, 소유권이전등기말소청구의 내용, 사업시행자가 해당 토지를 취득한 시점이 함께 얽힐 수 있다.

서류에 가처분등기가 보인다고 해서 무조건 관계인으로 넣는 것도 조심해야 하고, 반대로 아무 의미가 없다고 넘기는 것도 위험할 수 있다. 가처분권자는 관계인 여부와 별개로 분쟁 가능성을 보여주는 신호일 수 있으므로, 협의취득과 수용 절차에서는 권리관계를 한 번 더 정리해두는 편이 안전하다.

판례와 유권해석에서 보이는 실제 판단의 결

판례를 보면 관계인의 범위는 생각보다 입체적으로 판단된다. 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다76112 판결은 토지에 정착한 물건에 대한 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 관계인의 범위를 다루었다.

이 판례 취지는 독립적으로 거래될 수 있는 정착물뿐 아니라, 토지와 완전히 하나가 되었다고 보기 어렵고 거래관념상 별도로 취득 또는 사용의 대상이 될 수 있는 정착물에 대한 소유권, 수거권, 철거권 등 실질적 처분권을 가진 사람도 포함될 수 있다는 방향으로 이해할 수 있다.

또 대법원 1982. 9. 14. 선고 81누130 판결에서는 수용재결 전에 토지를 매수하고 대금을 완납한 사람을 관계인으로 볼 수 있다고 판단했다. 다만 이것이 곧바로 소유자로 인정된다는 의미는 아니다. 소유권이전등기를 하지 않았다면 소유자 판단에서는 별도의 문제가 생긴다.

중앙토지수용위원회 재결례에서도 매매대금 일부 또는 전부가 오갔더라도 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 사람을 소유자로 보아 보상할 수 없다는 취지의 판단이 나왔다. 돈을 냈는지, 땅을 넘겨받았는지, 등기가 끝났는지가 서로 다른 층위에서 판단되는 것이다.

대금을 지급하고 토지를 인도받았더라도 등기가 되지 않았다면, 소유자 보상과 관계인 지위는 서로 다르게 판단될 수 있다.

그 밖에도 사업시행자가 이미 수용해 보상까지 마친 지장물을 다른 사업시행자가 다시 수용한 경우, 뒤의 사업시행자에 대한 지장물 보상청구권은 원래 소유자가 아니라 앞서 보상을 마친 사업시행자에게 있다는 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다277419 판결도 있다.

유권해석에서도 비슷한 결이 보인다. 가처분권자는 토지보상법상 관계인이 아니라고 보는 해석이 있는 반면, 등기부상 전세권 설정등기를 하지 않은 전·월세 거주자나 임차 영업자는 관계인으로 볼 수 있다는 해석도 있다. 결국 이름만 보면 비슷해 보여도 실제 권리 내용과 점유·사용 관계를 함께 봐야 한다.

보상 절차는 시작보다 중간 대응이 더 중요해질 때가 있다

토지와 지장물 보상은 생각보다 긴 호흡으로 진행된다. 처음에는 보상금이 얼마인지가 가장 크게 보이지만, 막상 절차가 시작되면 권리자 지위, 관계인 포함 여부, 재결신청, 이의신청처럼 여러 갈래의 판단이 이어진다.

특히 공익사업에 따른 수용은 한 번 방향이 정해지면 되돌리기 어렵다. 그래서 초반에 내가 토지소유자인지, 관계인인지, 혹은 어떤 권리를 주장할 수 있는지 차분히 확인해두는 것이 좋다.

서류상 이름이 보이지 않는다고 바로 끝나는 문제도 아니고, 반대로 등기나 권리관계가 있다고 해서 무조건 보상 대상이 되는 것도 아니다. 가처분권자처럼 등기부에 표시되지만 관계인으로 보기 어려운 경우도 있고, 임차인처럼 등기가 없어도 관계인으로 다뤄질 수 있는 경우도 있다.

지로인행정사사무소는 토지와 지장물 보상 과정에서 소유자나 관계인이 공정한 보상을 받을 수 있도록 행정절차를 돕는 곳이다. 전화, 문자, 카톡, 네이버톡톡 등으로 상담이 가능하고, 사안에 따라 전국 출장 상담도 진행할 수 있다.

공익사업 보상은 작은 표현 하나, 고시일 하나, 등기 여부 하나가 결과에 영향을 줄 수 있다. 내 권리가 절차 안에서 어떻게 보이는지 먼저 확인하는 것만으로도 이후 대응의 방향이 훨씬 선명해진다.

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리틀록 9총사와 트럼프 불러낸 클린턴[손호철의 미국사 뒤집어보기](32)

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리틀록에 있는 아칸소 주청사 앞에는 인종 분리 정책에 저항해 이를 폐지시킨 9명의 아프리카계 소년·소녀 동상이 세워져 있다. 손호철 제공

‘리틀록 9총사.’ 아칸소의 주도인 리틀록 주청사 앞 잔디밭에는 책을 들고 등교하는 9명 학생의 조각이 세워져 있다. 이들이 무슨 일을 했기에 주청사 앞에 조각까지 만든 것인가? 이들은 10대 어린 나이에 ‘계란으로 바위 치기’로 ‘학교에서의 인종 분리’라는 바위를 깨뜨렸다.

“야, 너희들 못 들어가!” 1957년 9월 4일, 아칸소 센트럴고등학교에 첫 등교하는 9명의 아프리카계 학생을 주방위군이 출입을 막았다. 문제의 시작은 유명한 ‘분리시키지만 평등한(separate but equal)’ 조항이다. 남북전쟁의 승리로 노예들이 해방되자 남부는 아프리카계를 차별하기 위해 인종분리법안을 제정했는데, 이에 대해 미연방대법원이 1896년 인종 분리는 분리시설이 ‘평등한’ 한 합헌이라고 판결했다. 이 ‘분리시키지만 평등한’ 조항은 이후 학교 등에서 인종 분리를 정당화하는 논리로 이용됐다.

“공공교육에서 ‘분리시키지만 평등하다’는 조항은 말이 되지 않는다. 분리된 교육시설은 본질적으로 불평등하다.” 1954년 연방대법원은 아프리카계 민권단체들의 탄원에 대해 이같이 판결했다. 대표적인 아프리카계 민권단체인 NAACP는 남부의 백인 전용 학교에 아프리카계를 입학시키기로 했다. 리틀록도 시교육위원회가 1957년 가을부터 점진적으로 이를 시행하기로 하고, 센트럴고등학교에 9명의 우수한 학생을 등록시켰다.

이에 백인 우월주의자들은 시위하겠다고 위협했다. 주지사는 “아프리카계의 등교는 폭동 등 평화의 파괴가 우려되기 때문에 평화유지를 위한다”는 명목으로 주방위군을 출동시켜 이들의 등교를 막았다. 주방위군이 어린 학생들의 등교를 막고 학생들이 서럽게 우는 장면이 전국에 크게 보도되자, 나라가 시끄러워졌다.

역사적인 아칸소 센트럴고등학교는 이전하고 옛 교문만 역사유물로 보전돼 있다. 손호철 제공

리틀록 9총사, 흑백 통합 교육의 막 올려

리틀록 시장은 연방정부의 개입을 요구했고, 아이젠하워 대통령은 1807년 제정된 ‘반란법’(국내질서유지에 군을 동원할 수 있도록 한 법)을 발동해 공수특전단을 리틀록에 급파하는 한편, 주방위군을 연방정부로 소속을 변경해 무력화시켰다. 9명의 학생은 공수부대의 보호를 받으며 등교했다. 역사적인 ‘흑백 통합교육’이 막을 올린 것이다.

센트럴고등학교 근처에는 관련 자료를 전시한 기념관이 있다. 센트럴고등학교는 길 건너편으로 이사했고, 옛 건물은 철거됐다. 다만 정문 등은 역사유적으로 지정·보존돼 있다. 그 앞에 서자 9명 소년·소녀의 용기에 존경심을 표하면서, 문득 몇 년 전 있었던 조희연 전 서울시교육감과의 대화가 생각났다.

“조 교육감, 강남의 스카이(서울대·연세대·고려대) 진학률이 강북의 15배인 것 알지요? 한마디로 교육이 ‘계급 평준화’가 아니라 ‘계급 영속화’의 수단이 되고 있어요. 따라서 서울시를 동쪽에서 서쪽으로 여러개 잘라서 강남과 강북이 한 학군이 되는 ‘강남강북 통합학군’을 만들어 1950년대 말 미국 흑백 통합학교처럼 강북 학생이 강남 학교 가고 강남 학생이 강북 학교 가는 통합학군제를 실시해야 합니다.”

“그런 혁명적 변화는 강남 반발 때문에 어렵습니다.”

“미국은 70년 전에 공수부대까지 동원해서 했는데 왜 못해요? 그리고 인구가 많은 강북이 지지할 텐데.”

리틀록에는 ‘리틀록 9총사’보다 유명한 인물이 있다. 그는 아칸소의 ‘촌도시’를 전국적으로 알린 빌 클린턴이다. 무명의 아칸소 주지사에서 미국 대통령이 된 그의 흔적을 찾아 ‘빌 클린턴 대통령 박물관’을 찾았다.

리틀록 센트럴고등학교 박물관에 전시된 학교 인종 분리 정책 폐지 투쟁 관련 사진. 손호철 제공

“멍청하긴, 문제는 경제야!” 걸프전 승리로 낙승을 기대하던 ‘아버지 부시’(조지 H. W. 부시) 대통령을 누르고 무명의 클린턴을 당선시킨 유명한 선거 구호다. 전쟁이 중요한 것이 아니라 민생이 중요한 것이라는 이 구호는 민심을 정확하게 저격했고, ‘클린턴 신화’를 만들었다. 박물관에 전시된 그의 선거 캠페인 사진을 보자, 그 구호가 생각났다.

클린턴은 1992년 대선에서 승리함으로써 1980년 레이건 이후 지속해온 ‘공화당 지배체제’를 끝장내고 민주당에 새로운 희망을 가져다줬다. 하지만 그의 승리는 달콤했지만, 독이 숨어 있었다. 독은 섹스 스캔들 등 도덕적 문제가 아니라 ‘신민주당 노선’이라는 그의 노선이다. 구체적으로, ‘경제적 보수주의’와 ‘사회적 진보주의’를 결합한, 흔히 ‘제3의 길’(루스벨트와 낡은 민주당도, 레이건과 공화당도 아닌)이라고 부르는 노선이었다.

리틀록이 낳은 세계적인 정치인 빌 클린턴 전 미국 대통령 기념관. 손호철 제공

클린턴은 ‘축복을 가장한 저주’

클린턴은 사회·문화 정책은 전통적인 민주당 노선을 계승해 반인종주의, 친여성, 친동성애 등 소수자 우호 정책 등을 추구했다. 하지만 경제노선은 뉴딜로 상징되는 그전까지의 민주당의 ‘진보적 노선’을 버리고 ‘신자유주의’라고 부르는 시장 만능주의에 굴복했다. 예를 들어 그는 민주당의 트레이드 마크인 복지 프로그램을 과감하게 축소했다. 미국 최고 정치학자의 평을 빌리자면, “글로브 클리블랜드 이후 가장 보수적인 민주당 대통령”이었다. 다르게 말하자면, 그는 바위로 계란을 깬 리틀록 9총사와 정반대로 ‘바위가 무서워 계란을 버렸다’. 승리를 위해 영혼을 판 파우스트가 된 것이다.

빌 클린턴 전 미국 대통령 기념관의 내부. 손호철 제공

많은 사람이 주목하고 있지 않지만, 그는 무비판적인 ‘과잉 세계화’를 통해 현재의 트럼프주의를 만든 핵심 인물이다. 그는 1993년 집권하자마자 부시가 추진하던 북미자유무역협정(NAFTA)을 더욱 과감하게 밀어붙여 1994년 1월 1일부터 발동시켰다. 마약당국 등은 NAFTA를 실시할 경우 멕시코를 통해 마약이 마음대로 미국으로 들어와 심각한 문제가 생길 것이라는 보고서를 올렸으나 이를 발표할 경우 NAFTA 추진에 장애가 될 것을 우려해 클린턴이 발표를 막았다고 한다. 그리고 보고서의 우려대로 멕시코는 미국을 위한 ‘마약왕국’이 되고 말았다. 나아가 그는 지구적 개방과 무한 경쟁 체제(‘지구화’)인 우루과이라운드와 세계무역기구(WTO) 체제를 1995년 1월 1일 출범시켰다.

1980년 이후 지속된 공화당 지배 체제를 끝낸 클린턴의 1992년 대선 캠페인 자료들이 빌 클린턴 전 미국 대통령 기념관에 진열돼 있다. 손호철 제공

그는 기본적으로 국제경쟁력이 있는 미국의 첨단기술과 금융자본 위주의 정책을 편 것이다. 그의 세계화 정책은 자본에는 축복이었지만 경쟁력이 없는 철강, 자동차, 조선 등 ‘전통적인 제조업’에는 저주였다. 클린턴이 격발쇠를 당긴 ‘과잉 세계화’의 풍랑 속에 중국 등의 싼 물건이 밀려오면서 많은 제조업은 문을 닫아야 했고, 중북부의 산업 벨트는 ‘러스트 벨트’로 전락했다. 클린턴이 주도한 과잉 세계화는 그 반작용으로 세계화의 낙오자들을 중심으로 반세계화와 미국 제일주의를 골자로 하는 트럼프주의를 잉태시킨 것이다. 그는 표면적으로는 민주당과 미국의 ‘자유주의(리버럴) 세력’에게 축복이었지만, 근본적으로는 저주였다. 정확히 표현해 ‘축복을 가장한 저주’였다.

손호철 서강대 명예교수

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[대구 장미비디오 사건③] 탈영병 이민형은 어떻게 살인범이 됐나

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수사 난항 겪던 경찰, 거동 수상자 이씨 잡은 후 “감이 왔죠”…체포부터 1심 사형까지 40일

[일요신문] 옥색 수의를 입은 남자가 심사관 앞에 섰다. 심사관이 물었다. “죄를 인정하십니까?” 28년이 넘는 수형생활 동안 규율 한 번 어긴 적 없는 1급 모범수에게 찾아온 가석방의 기회. 만 20세에 교도소에 들어온 그는 곧 쉰을 앞두고 있었다. ‘네’ 한 글자면 이곳을 나갈 수도 있었다. 무기수 이민형 씨는 일말의 고민 없이 입을 열었다.

“저는 살인을 하지 않았습니다.”

1998년 1월 6일 언론에 공개된 이민형 씨. 사진=박준영 변호사

#학생회장, 탈영병 그리고 살인범

어디서부터 잘못됐을까.

사건이 발생하기 불과 몇 년 전까지만 해도 이 씨는 살인자가 아닌 전교생 지지를 받는 학생회장이었다. 대학에 가진 못했지만 “제대로 살아보겠다”던 스무 살 청년. 졸업 전부터 인쇄소와 공장, 요식업을 전전했다. 성실히 살려고 부단히 노력했다. 그런 그에게 살인범 낙인이 찍힌 건 순식간이었다.

돌아보면 늘 도망쳐야 하는 삶이었다. 얼굴도 기억이 잘 나지 않는 엄마는 네 살 때 집을 나갔다. 아버지 손에 이끌려 맡겨진 집에선 밤이 되면 이 씨를 장롱 서랍에 넣었다가 아침이 돼서야 꺼내주곤 했다. 부모님 이혼 후엔 새 가정을 꾸린 아버지와 함께 고향 경주로 내려와 함께 살았다. 돈은 항상 부족했다. 할아버지와 아버지는 돈 문제로 자주 다퉜다. 이 씨는 아버지가 죽을까 불안에 떨었다.

불안은 전염된다더니 얼마 지나지 않아 첫 번째 새어머니가 떠났다. 두 번째 새어머니가 들어온 뒤엔 감당할 수 없는 빚이 생겼다. 결국 온 가족이 야반도주를 해야 했다. 하루는 채권자들이 이 씨의 중학교 앞까지 찾아왔다. 앞장서라는 채권자의 협박에 어쩔 수 없이 집으로 향한 이 씨는 가족들을 위험하게 만들었다는 죄책감에 사로잡혔다. 아직은 보호받아야 할 청소년기. 그는 마음 놓을 곳을 찾지 못한 채 스스로를 혐오하며 탈선을 길을 걷다가 돌아오길 반복했다.

삶의 전환점으로 삼은 군 생활마저 쉽지 않았다. 수직적이고 계급적인 단체생활에 적응하기 어려웠다. 이 씨는 첫 휴가 이후 부대로 돌아가지 않았다. ‘가족에게 갈까.’ 전화를 걸어보기도 했다.

“여보세요?”

공중전화 너머로 들려오는 가족 목소리에 이 씨는 왈칵 눈물이 날 것 같았다. 하지만 그리움보단 아버지를 또 실망시켰다는 죄책감과 부끄러움이 그를 짓눌렀다. 이 씨는 전화를 끊었다. 이제 정말 갈 곳이 없었다.

이 씨는 서울과 이천, 진주, 대구 등을 정처 없이 떠돌았다. 경기 이천과 경남 진주는 어릴 적 살았던 곳이었다. 진주에서 며칠을 있다가 버스를 타고 대구역에서 내렸다. 불안한 도피 생활은 계속됐다. 몸은 급격히 망가졌다. 빵이나 컵라면으로 한 끼를 때우는 나날의 연속이었다. 잘 곳이 없어 차가운 시멘트 바닥에서 자다가 동사할 뻔한 이후로는 아파트 단지 지하 배관 사이에서 눈을 붙이곤 했다. 입대 당시 66kg이던 체중은 50여 일 만에 52kg으로 줄었다. 한번은 이틀을 내리 굶고 소주를 마신 후 정신을 잃은 적도 있었다.

그런 이 씨도 좋아하는 게 있었다. 바로 만화. 어릴 때부터 만화를 즐겨봤던 그는 탈영 기간의 상당 부분을 여러 만화방에서 보냈다. 거동이 수상한 사람으로 경찰에 체포되던 날(1998년 1월 5일)도 마찬가지였다. 이틀 전 여인숙 인근 만화방에서 빌린 무협지 14권을 밤새워 다 읽은 이 씨는 새로운 책을 보기 위해 또 다른 만화방을 찾았다.

밤 10시가 넘어 만화방을 나오는데 도로에서 불심검문 중인 경찰이 보였다. 탈영병 신분의 이 씨는 당황했다. 게다가 당시 50일 넘게 도피 생활을 하던 이 씨는 근처 오락실 등에서 훔친 돈으로 숙식을 해결하고 있었다. 일순 몸이 얼어붙었다. 무언가 땅에 떨어졌다. 바닥을 울리는 쇳소리에 경찰이 이 씨를 봤다.

“야 너 이거 뭐야.”

이 씨가 신문지로 감싸 가방 사이에 끼워뒀던 노루발못뽑이(쇠지렛대)였다. 경찰이 다가왔다.

이 씨는 거동 수상자로 체포됐다. 그 무렵 경찰은 1998년 1월 3일 오후 3시 대구 대명동 비디오 가게에서 발생한 30대 여성 살인사건을 수사하고 있었다. 직접 목격자는 피해자의 어린 아들이 유일했다. 범인이 “돈을 갚으라”는 말을 했다는 유일한 목격자인 피해자 아들 진술로 보아 채무에 의한 살인으로 의심되는데 흉기나 지문 등 증거가 발견되지 않아 사흘 가까이 수사에 어려움을 겪던 차였다.

체포된 이 씨는 파출소에서 형사들이 하는 말을 들었다. “왼손으로 찔렀다는 아들 진술은 잘못됐다”, “아버지가 시킨 것 같다”, “운동화를 신은 것 같다”, “곤색 추리닝” 등. 처음엔 무슨 말인지 몰라 크게 신경 쓰지 않았다. 그저 자신의 절도 사실이 알려지는 것에 대한 걱정만 컸다.

그런데 이 씨 옷에서 과도가 나오는 걸 본 형사들 눈이 일제히 그를 향하면서 분위기가 달라졌다. 당시 수사 경찰은 그야말로 “난리가 났었다”고 했다.

“회의하다가 난리가 났었어요.”

“우리 팀이 다 달려들었지. 전부 다. 거기서 바로 (경찰)서로 데리고, 조사받아야 하니까.”

증거도 없는데 이미 이 씨가 살인범으로 몰린 분위기였다. 심지어 수사본부 소속 형사 중 한 명은 ‘형사의 감’으로 이 씨가 범인이라는 걸 알았다고 했다.

“감이 왔죠. 좀. 데리고 들어오니까 ‘어? 점만데’ 이카는 거예요. 나도 모르게 이제 그런 말이 나오는 거죠. 점마라고.”

“형사들이 그 수사본부 차려놓고 회의하고 있는 중에 싹 들어오니까. 뭐야? 하면서 전부 딱 봤는데. 어? 인상착의하고 뭐 그런 것이. 목격자 진술 이런 게 다 비슷하니까. 그냥 심증으로 간 거지. 그냥.”

1998년 1월 6일 새벽 12시 20분. 이 씨는 대구남부경찰서로 인계됐다.

“칼로 사람은 찌른 적 있냐.”

대구남부경찰서 형사가 물었다. “그런 적 없다”고 하자 “본 사람이 있으니 사실대로 말하라”는 압박이 돌아왔다. 이 씨는 탈영 기간 중 저지른 절도를 사실대로 털어놨다. 하지만 살인은 정말 아니었다. 절대로 그런 적 없다는 답변을 반복하자 갑자기 또 다른 형사가 욕설을 내뱉으며 이 씨의 뺨을 마구 때리기 시작했다. 이 씨는 형사과장실로 끌려갔다고 했다.

“방에 들어가자마자 ‘너 같은 전과자 새끼 때문에 며칠째 집에 못 들어간 줄 아냐’면서 뺨을 마구 갈겼습니다. 제가 맞는 동안 소파에 앉아서 ‘칼로 사람 찌른 거 다 아니까 솔직하게 가자’면서 웃은 형사도 있었고.”

그래도 원하는 답이 나오지 않자 한 형사가 각목을 가져왔다. 그러곤 이 씨 무릎 뒤에 각목을 끼우고 무릎을 꿇린 채 허벅지를 밟기 시작했다. 이 씨에 따르면 형사들은 죽도로 이 씨의 등과 성기를 내려치고 음모를 잡아 뜯으며 “인정하라”고 했다. 중간중간 이 씨 옷을 내려 몸에 상처가 남았는지 확인하기도 했다. 체포되기 전부터 잠을 제대로 자지 못 했던 이 씨는 점점 지쳐갔다.

가혹행위는 새벽부터 아침까지 이어졌다. 해가 뜨고 형사과장실에서 나와 잠시 쉬던 때였다. 갑자기 방송국 카메라가 들이닥쳤다. 출입 언론사들이 아침 일찍 경찰서를 방문해 밤새 어떤 일이 있었는지 상황을 확인하는 취재 관행이었다. 불현듯 이 씨 머릿속에 가족과 친구들이 떠올랐다. 제대로 살고 싶었는데 이런 추한 모습이 전국에 공개되는 것만은 피하고 싶었다. 어린 시절 자신을 조롱하던 사람들, TV로 자신을 보게 될 부모님, 주변인 손가락질 등 갖은 감정이 뒤엉키면서 공포와 절망감이 몰려왔다.

이민형 씨는 방송국 카메라를 본 순간 “모든 것이 끝났고 죽고 싶었다”고 했다. 그림=이민형

“잠시만요!”

이 씨는 다급히 형사에게 매달렸다. “카메라 좀 치워주세요.” 반응이 없었다. 들어주지 않을 것 같았다. 절박해졌다. “내가 사람을 찌른 것도 같은데 자백하겠다”며 “시인할 테니 카메라만 치워달라”고 호소했다.

#체포부터 사형까지 40일

그렇게 이 씨는 장미비디오 살인 사건의 피의자가 됐다. 당초 경찰은 채무에 의한 면식범 소행으로 이 사건을 수사 중이었다. 하지만 이 씨 검거 이후 방향을 틀었다. 이 씨 죄목은 강도살인. 피해 금액은 약 6만 7000원이었다.

이 씨가 군인이었기에 사건은 헌병대로 넘어갔다. 막상 자백은 했지만 사건에 대해 아는 게 없었다. 이 씨는 수사관이 하는 질문에 무조건 맞다고 했다. 파출소에서 형사들이 했던 이야기를 들었던 것을 토대로 허위진술을 하기도 했다. 그렇게 하다 보니 나중에 사건의 앞뒤가 맞지 않아 진술을 번복해야 하는 일도 잦았다. 한번은 흉기를 어디에 버렸냐는 추궁에 인근 공원 휴지통이라고 둘러댔다가 정작 현장 검증에서 휴지통 위치를 몰라 수사관이 알려주는 일도 있었다고 했다.

피의자신문조서(1998. 1. 12.자)

문: 범행 당시 복장을 말해보시오.
답: 곤색 츄리닝(상, 하의)에 흰색 운동화를 신었으며 회색 가방을 메고 있었습니다.
문: 범행 당시 메고 있던 가방이 회색 가방이 틀림없는가요.
답: 제가 진술을 잘못하였는데 검정색 가방입니다.
(수사기록 293쪽)

물적 증거는 없었다. 사건 현장 그 어디에서도 이 씨 지문이나 DNA가 발견되지도 않았다. 경찰과 검찰은 끝내 범행 도구를 찾지 못했다([대구 장미비디오 사건②] 흉기보다 깊은 상처? 재심청구서를 통해 본 진실

). 법원은 “이 씨가 진술을 번복해 증거물 발견에 지장을 초래했다”며 이 씨를 탓했다. 다만 피해자 아들을 비롯한 직·간접 목격자들이 이 씨를 범인으로 지목한 것이 유죄 증거로 인정됐다.

1심 재판부인 보통군사법원은 1998년 2월 26일 공소제기 14일 만에 판결을 내렸다. 법원은 첫 공판이 열린 날 결심과 함께 사형을 선고했다. 경찰에 체포된 지 약 40일 만에 사형을 선고 받은 것이다. 이 씨의 국선변호인은 의견서 한 장 내지 않았다.

2심 국선변호인은 죄를 인정하면 무기징역을 받을 수 있다고 설득했다. 그러나 이 씨는 무죄를 주장했다. 고등군사법원은 같은 해 9월 공소사실을 모두 인정하고 무기징역을 선고했다. 이에 이 씨가 다시 상고했으나 그해 10월 대법원이 이 씨의 상고를 기각하면서 형이 최종 확정됐다.

그로부터 28년이 지났다. 지난 2025년 말, 이 씨는 또 한 번 같은 질문을 받았다.

“죄를 인정하십니까.”

가석방 심사관이 물었다. 이 씨는 “인정하지 않는다”고 했다. 당장 눈앞의 자유를 얻고자, 하지 않았던 범행을 저질렀다고 할 수는 없었다. 가석방 심사는 또 불허됐다. 그렇게 이 씨는 교도소에서 쉰을 맞았다. 만 20세에 수감됐으니 교도소 안에서 보낸 시간이 바깥세상에서 보낸 시간을 훌쩍 앞선다.

기자는 이 씨에게 “가석방 심사 결과가 아쉽지 않느냐”고 물었다. 그는 “조금도 아쉽지 않다”고 했다. “저는 괜찮은데 아버지께서 기대하셨던 것 같아서 그게 마음에 조금 걸리긴 하지만요….” 그럼에도 대답은 언제나 똑같을 것이라고 했다. 오랜 시간이 걸리더라도 그가 원하는 건 진실이다.

이 씨의 변호인인 박준영 재심 전문 변호사는 지난 2월 9일 서울고등법원에 재심청구서를 제출했다. 법원은 심리를 통해 재심 개시 여부를 결정할 계획이다.

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52조 규모 기업 M&A, 이제 최종 결정권자는 노조

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노란봉투법 시행 D-3

SKT 자회사 매각 앞두고 노조파업

‘다음' 노조는 카카오에 협의 요구

지난 4일 서울 종로구 서울고용노동청 앞에 모인 전국서비스산업노동조합연맹 회원들이 피켓을 들고 있는 모습. 이들은 오는 10일 노란봉투법(노동조합 및 노동관계조정법 2·3조 개정안) 시행을 앞두고 원청 사용자가 간접 고용 노동자들과 직접 교섭에 나설 것을 요구했다/연합뉴스

최근 SK텔레콤은 자회사인 홈쇼핑 업체 SK스토아를 패션 플랫폼 기업 라포랩스에 매각하는 안을 추진하다 노조의 반대에 가로막혔다. SK스토아 노조는 지난달 27일 매각 반대 파업을 벌였고 오는 12일 2차 파업을 예고한 상태다.

두 회사는 지난해 말 주식 매매 계약을 체결했다. 라포랩스 측은 “SK스토아 직원 전부를 고용 승계하겠다”고 했다. 매각 성사까지 남은 건 홈쇼핑 채널을 보유한 업체 특성상 방송미디어통신위원회의 최다액출자자(대주주) 변경 승인뿐이다. 그런데 SK스토아 노조 측이 “피땀으로 만든 회사를 명분 없이 팔아버리는 건 노동자에 대한 폭력이다. 매각을 반드시 저지하겠다”며 제동에 나선 것이다. SK스토아 노조 관계자는 “라포랩스는 2021년부터 계속 영업 손실을 기록했다”며 “사업 지속성, 고용 안정 등에 심각한 문제를 불러올 것”이라고 했다.

10일부터 시행되는 노란봉투법은 SK스토아처럼 회사의 중요 결정에 반대하는 노조 목소리에 날개를 달아줄 것으로 보인다. 기존엔 임금 등 근로조건과 관련해서만 가능했던 파업 범위가 ‘기업의 사업상 의사 결정이 근로자의 근로조건에 영향을 미치는 경우’ 등으로 확대됐기 때문이다. SK스토아 직원이 매각을 문제 삼아 장기간 파업에 나서더라도 회사가 대응할 카드가 없어지는 셈이다. 지난해 우리나라 기업 인수·합병 등에 따른 기업 결합 심사 규모는 약 52조원(공정거래위원회). 경영계는 이 같은 거래가 모두 노조의 영향권 아래 들어오게 됐다고 우려했다.

그래픽=이진영

노조 파업에 날개 달아줘… HMM 이전도, 석화 구조조정도 어렵다

10일 노란봉투법이 시행되면 경영진이 인수·합병, 매각, 해외 생산 시설 증설 등 경영상 굵직한 결정을 추진할 때, 노조와 논의를 하는 게 불가피해질 전망이다. AI(인공지능) 기술 발달과 글로벌 공급망 재편 등으로 기업의 신속한 경영 판단이 그 어느 때보다 중요해진 상황에서 의사 결정이 지연되거나 중지될 가능성이 높아진 것이다. 실제 당장 인수·합병, 매각, 이전 등을 추진하거나 저울질하는 기업 곳곳에서 파열음이 나오고 있다.

카카오가 포털 사이트 다음을 운영하는 자회사 ‘AXZ’를 IT 업체 ‘업스테이지’에 파는 방안 역시 노란봉투법 시행에 영향을 받을 가능성이 있다. 두 회사는 지난 1월 카카오가 보유한 AXZ 지분을 업스테이지에 이전하고 업스테이지는 카카오에 일정 지분을 주는 주식 교환 거래 등을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 그러나 AXZ 노조는 “직원들의 고용 상태 등에 영향을 미치는 일임에도 카카오가 이를 사전 협의하지 않았다”며 문제를 제기했다. 이들은 “다음 인력을 카카오 본사로 복귀시키겠다고 한 약속을 어겼다”며 “노조와 협의해 매각 건을 처리하라”고 주장했다.

국내 최대 해운사인 HMM의 부산 이전 문제 역시 노조가 총파업을 통한 저지 의사를 밝힌 상태다. 산업은행과 한국해양진흥공사 등이 대주주인 HMM의 본사는 서울이다. 부산 이전은 이재명 대통령의 핵심 공약 중 하나다. HMM 노조는 “부산 이전은 지방 균형 발전을 명분으로 한 정치적 결정”이라며 “11일 반대 집회를 시작으로 다음 달 총파업에 나서겠다”고 밝혔다. 법조계에선 HMM 사례 역시 본사 이전에 따라 직원들의 근로 조건이 바뀌는 경우에 해당해 파업 대응이 가능하다고 봤다.

정부의 석유화학 분야 재편 과정 역시 노란봉투법의 직격탄을 맞을 가능성이 있다. 대산산단을 시작으로 핵심인 여수와 울산 등 주요 석유화학 단지 재편이 이어질 예정인데, 경쟁력 강화를 위한 설비 통폐합 등이 이뤄지려면 구조 조정이 불가피하기 때문이다.

업계에선 정부가 최근 민주노총, 한국노총과 각각 노정 협의체를 만들고 산업통상부 관계자가 지난 1월과 2월 양대 노총을 방문한 것 역시 이런 상황을 염두에 둔 것이라는 해석이 나온다. 노동계의 협조가 없으면 정책 시행이 불가능해 정부가 양대 노총의 눈치를 보고 있다는 것이다.

경영계에선 파업을 무기로 한 노조의 행위가 경영권에 대한 중대한 침해라는 지적이 제기된다. 우리 헌법은 경영권을 명시적으로 규정하지 않지만, 대법원 판례를 통해 실체를 인정하고 있다. 대법원은 ‘기업이 선택한 사업 또는 영업을 자유롭게 경영하고 이를 위한 의사 결정의 자유를 가지고, 사업 또는 영업을 변경(확장·축소·전환)하거나 처분(폐지·양도)할 수 있는 자유’로 ‘경영권’을 정의한다. 이에 따라 회사의 구조조정이나 정리해고에 따른 파업은 불법으로 판단돼 왔는데, 노란봉투법 시행으로 이런 기조 자체가 완전히 바뀌는 것이다.

더욱이 10일부터는 노조가 파업에 따라 사측에 손해를 입혀도 배상할 책임도 지지 않는다. 노란봉투법은 ‘사용자의 불법 행위에 대해 노동조합 또는 근로자의 이익을 지키기 위해 부득이 사용자에게 손해를 가한 노동조합 또는 근로자는 배상할 책임이 없다’고 규정한다. 사용자의 행위가 불법이라면 공장 시설을 파손하는 행위 등을 해도 면책될 수 있다는 뜻이다.

산업계 전문가들은 경영진의 고유 영역이었던 중요한 경영 결정이 지연되거나 위축되고, 이에 따라 구조조정의 실효성이나 산업 경쟁력 회복 목표 달성도 어려워질 수 있다고 우려한다. 조준모 성균관대 경제학과 교수는 “관세 전쟁 여파로 기업들 다수가 미국 현지 생산을 늘리는 방향을 검토 중인데, 국내 일감이 줄어드는 결과로 이어지니 이 역시 제동이 걸릴 가능성이 있다”며 “이는 기업의 공급망 재편 등에도 영향을 미칠 수 있다”고 했다.

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이러니 음주운전 하지… 15%만 실형 받았다

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법정형 높지만 실제 형량 낮아

5년간 61만건… 재범률 40%대

서울 도심에서 음주운전 사고가 잇따르면서 처벌 강화 필요성이 다시 부각되고 있다. 최근 5년간 경찰에 적발된 음주운전은 61만건에 달했지만 실형 선고 비율은 여전히 낮고, 재범률도 40%대에서 좀처럼 줄지 않고 있다. 음주운전을 '가벼운 범죄'로 여기는 사회 인식이 개선되지 않고 있다는 비판이 제기된다.

26일 본지가 경찰청으로부터 확보한 '2020~2024년 음주운전 단속 건수' 자료에 따르면 최근 5년 간 혈중알코올농도 0.03% 이상으로 적발된 음주운전 건수는 61만2738건으로 집계됐다. 연도별로는 △2020년 11만7549건 △2021년 11만5882건 △2022년 13만283건 △2023년 13만150건 △2024년 11만8874건으로 해마다 11만건을 넘겼다.

지난달 서울 강남구 논현동에선 30대 한국계 캐나다인이 음주 차량에 치여 숨졌고, 이달 2일 동대문역 인근에서는 일본인 관광객 모녀가 횡단보도를 건너다 술을 마신 운전자의 차량에 들이받혀 50대 어머니가 사망했다. 지난 24일에는 영화 '범죄도시'에서 배우 마동석 역할의 실제 모델로 알려진 현직 경찰관이 면허취소 수준의 혈중알코올농도로 운전해 입건되는 일도 있었다.

음주운전 적발은 전 연령대에서 확인됐지만, 특히 60대 이상이 2020년 1만1635건에서 지난해 1만5892건으로 36.6% 증가하며 가장 큰 폭으로 뛰었다. 지역별로는 경기남부가 지난해 2만6800건으로 가장 많았고, 서울도 1만2630건을 기록해 수도권에 적발이 집중되는 양상이 뚜렷했다.

재범률도 개선되지 않았다. 최근 5년간 재범률은 2020년 45.4%, 2021년 44.5%, 2022년 42.2%, 2023년 42.3%, 2024년 43.8%로 평균 43%대를 벗어나지 못하고 있다. 단속과 처벌이 반복되고 있음에도 음주운전 문화는 여전히 바뀌지 않고 있다는 의미다.

한국의 처벌 기준은 법정형만 놓고 봤을 때 다른 범죄에 비해 결코 가볍지 않다. 현행법상 음주 또는 약물로 정상적 운전이 곤란한 상태에서 차를 운전해 사람을 다치게 하면 1년 이상 15년 이하 징역 또는 1000만원 이상 3000만원 이하의 벌금, 사망 사고를 일으켰을 경우 무기 또는 3년 이상의 징역에 처하도록 규정돼 있다.

그러나 실제 선고 형량이 법정형보다 크게 낮아 실효성이 떨어진다는 지적이 많다. 관련 통계를 살펴보면 2023년 음주운전으로 기소된 사람 중 실형을 선고받은 건 10명 중 1.5명에 불과했다. 대법원 양형위원회 역시 음주운전 사고에 대해 최대 12년의 양형 기준을 두고 있다. 따라서 법정형을 그대로 적용해 중형을 선고하기에는 재판부가 부담을 느낄 수 있다는 지적도 있다.

또 같은 범죄에 대해 1년 이상 30년 이하의 징역형에 처하는 일본이나, 종신형까지 선고가 가능한 미국의 일부 주, 상습 음주운전자의 얼굴을 공개하고 최대 무기징역까지 처할 수 있는 대만의 법정형과는 다소 차이가 난다.

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캄보디아 한인 납치 신고 330건…나경원 "이재명 정권, 왜 방치하나"

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나경원 국민의힘 의원(왼쪽), 이재명 대통령 / 사진=연합뉴스

나경원 국민의힘 의원은 최근 캄보디아에서 한국인을 상대로 강력 범죄가 이어지는 상황을 두고 "대한민국 국민이 범죄조직의 상품으로 팔려 가고 있는데, 이재명 민주당 정권은 이를 방치하고 있나"라고 비판했습니다.

나 의원은 어제(9일) 자신의 페이스북을 통해 "영화 '범죄도시'가 현실화 되고 있다"며 이같이 밝혔습니다. 그에 따르면, 캄보디아 내 한국인 납치 신고 건수는 2022~2023년 연간 10~20건 수준에서 지난해 220건, 올해 8월까지 330건으로 증가했습니다.

나 의원은 "캄보디아에 갔던 대학생은 2주 만에 납치 감금돼, 조선족 말투 남성의 송금 협박 전화 후 주검으로 발견됐다"며 "캄보디아 여행 중 실종된 40대 남성은 현지에서 혼수상태로 발견되기도 했다"고 전했습니다.

나경원 국민의힘 의원 페이스북 캡처

그러면서 "캄보디아 현지에서 체포된 한국인도 2023년 3명에서 2024년 46명으로 15배 늘었고, 올해 1~7월에는 144명으로 작년의 세 배를 넘었다"며 "같은 기간 취업 사기·감금 피해는 252건으로, 2023년(17건)의 14.8배에 달했다"고 꼬집었습니다. 이들은 대부분 '고수익 해외취업'에 속아 범죄조직에 납치된 피해자들인 것으로 전해졌습니다.

나 의원은 "캄보디아뿐만 아니라 미얀마와 태국 등에서도 중국계 범죄조직이 한국인을 포함한 외국인을 납치해 피싱 범죄에 강제로 동원하는 일이 급증하고 있다"고 주장했습니다.

그는 체포 이후의 인권 유린이 더욱 심각하다며 "현지 경찰의 부패로 인해 한국인들이 돈을 내고 풀려나거나, 다른 조직에 되팔리는 일이 반복되고 있다"라고 문제를 제기했습니다.

나 의원은 "이재명 민주당 정권이 검찰을 해체하고 대법원장을 정치공작으로 찍어내려 하며, 사법부를 압박하며 자신들의 범죄 지우기, 정치보복에 몰두하는 동안 해외에서는 우리 국민이 납치·감금·실종하고 인신매매의 희생양이 되는 참극이 벌어지고 있다"고 비판했습니다.

이어 "이것이 바로 우리 정부의 무능과 직무 유기가 낳은 국격 추락의 민낯"이라며 "지금이라도 국가 총력 대응체계를 가동하고, 기존 수사 조직의 적극적 가동, 역할 확대가 시급하다"고 강조했습니다.

그러면서 "참혹한 현실을 외면하는 것은 단순한 직무 유기가 아니라, 국가 포기이자 통치 실패"라며 "이스라엘군에 나포된 한국인 탑승객의 안전 역시 철저히 지켜내야 한다"고 덧붙였습니다.

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업무상 성실의무 위반에 따른 건축주의 재산상 손해배상책임의 각 주체로 정한 건축사는 계약 당사자로서의 건축사로 한정된다고 할 수 없다

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업무상 성실의무 위반에 따른 건축주의 재산상 손해배상책임의 각 주체로 정한 건축사는 계약 당사자로서의 건축사로 한정된다고 할 수 없다
손해배상(기) — 판례 기본 정보 항목 내용 사건번호 대법원 2008다72776 판결일 2009.

손해배상(기) — 판례 기본 정보

항목	내용
사건번호	대법원 2008다72776
판결일	2009. 4. 9.
원심판결	서울고법 2008. 8. 27. 선고 2006나63145 판결
주문	원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
재판부	대법관 양창수(재판장) 양승태 김지형(주심) 전수안

판시사항 및 참조조문

【판시사항】

[1] 건축법상 '설계자'의 의미

[2] 건축사법 제20조에서 업무상 성실의무를 부담하고 이를 위반했을 경우 건축주에게 재산상 손해배상책임을 지는 주체로 정한 건축사가, 설계 등 계약의 당사자로서의 건축사에 한정되는지 여부(소극)

【참조조문】

[1] 건축법 제2조 제1항, 제5조 제1항, 제9조의2, 제19조의2 제3항, 건축사법 제20조 제1항

[2] 건축사법 제20조 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 2005. 12. 22. 선고 2003도3984 판결(공2006상, 193)

판결 핵심 내용

핵심 판시 요지

건축사법 제20조에서 정한 업무상 성실의무 및 그 위반에 따른 건축주의 재산상 손해배상책임의 주체로 정한 건축사는 설계 등 계약 당사자로서의 건축사에 한정되지 않는다(소극).

반면, 건축법상 설계자는 시공자 및 건축주 등과의 계약 기타의 방법으로 독립한 법인격을 지닌 업무주로서의 설계자를 의미하며, 계약 당사자 아닌 개인 건축사는 건축법 제19조의2 제3항의 적용 대상이 되지 않는다.

사건 경위 (전문)

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】

서울고법 2008. 8. 27. 선고 2006나63145 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택증거를 종합하여, 원고는 2004. 10. 25. 이 사건 건물 증축공사의 설계 등에 관한 업무를 보수 4,000만 원, 납품기일 2004. 12. 20.까지의 조건으로 아이서비스 주식회사(이하 '아이서비스'라고만 한다)에게 도급을 주었고, 건축사 면허를 보유하지 않은 아이서비스는 주식회사 종합건축사사무소 도우건축(이하 '도우건축'이라고만 한다)에게 위 설계에 관한 용역을 대금 3,600만 원(부가가치세 포함하여 3,960만 원)에 하도급을 주어 도우건축의 대표이사이자 소속 건축사인 피고가 위 설계업무를 맡아 이를 완성한 사실, 도우건축으로부터 위 설계도면을 제출받은 아이서비스는 원고에게 2004. 11. 11. 계획설계도면을, 2004. 12. 21. 실시설계도면을 각 납품하였고, 원고는 위 설계도면에 기초하여 2004. 12. 9. 건축허가를 받은 다음 2005. 3. 4. 주식회사 프라임(이하 '시공사'라고 한다)에게 위 건물 증축공사를 완공일을 2005. 7. 3.로 정하여 도급한 사실, 원고는 공사의 착공신고를 위해 설계 건축사의 면허번호 등이 필요하자 2005. 3. 15. 아이서비스의 주선으로 도우건축과 사이에 편의상 계약체결일을 2004. 11. 3., 계약금액을 2,600만 원으로 하는 하도급계약서를 작성하여 착공신고를 한 후 공사를 진행하던 도중 위 설계도면이 공사현장과 맞지 않아 2005. 4. 4.경부터 시공이 불가능해진 사실, 원고가 납품받은 이 사건 설계도면에는 주차장 13번 주차구역의 주차길이와 구 건물 치수의 오차, 1, 2번 주차구역 지하층고 부족 및 경사로 문제 등 공사현장이나 관계법령에 부합하지 않는 하자가 있었고, 이에 시공사와 원고가 공사감리자의 동의를 얻어 2005. 5. 7.부터 2005. 7. 25. 사이에 피고에게 서면으로 그 보완을 요청하자, 피고가 2005. 7. 29. 시공사에게 일부 수정설계도면을 제공하였지만 여전히 시공상 문제점이 보완되지 아니하였고, 이를 이유로 2005. 8. 30.경 공사감리자가 감리를 중단함으로써 관할 구청이 2005. 9. 6. 위 공사의 중단조치를 취한 사실, 원고는 그 후 피고가 원고에게 보완설계도면을 교부하지 않자 2005. 11. 11.경 주식회사 건축사사무소 이데아플러스와 사이에 위 설계도면의 하자를 수정하는 내용의 보완설계계약을 체결한 다음 2005. 12. 13. 새로 작성, 제출받은 설계도면으로 건축허가를 받아 시공을 계속한 사실 등을 인정하였다.

원심은 위 각 인정사실에다가 그 판시와 같은 '건축법' 및 '건축사법'의 각 규정을 보태어, 이 사건 설계도급계약이 원고와 도우건축 혹은 피고와 사이에 직접 체결된 일이 없고 단지 착공신고 과정에서 원고와 도우건축 사이에 위 설계하도급계약이 체결되었을 뿐이라 하더라도 실제 설계자로서 건축사인 피고가 '건축법' 등을 위반하여 설계도면을 작성하고 원고 및 시공사의 적법한 설계변경요청에 불응한 것은 '건축법' 제19조의2 제3항, '건축사법' 제20조 제1항 위반의 불법행위에 해당하여 피고는 '건축사법' 제20조 제2항에 따라 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다 할 것인데, 피고가 2005. 7. 25.까지 원고로부터 설계도면 보완요청을 받고 이에 응하였으면 2005년 8월 말까지 보완설계도면을 원고에게 교부할 수 있었음에도 이에 불응하여 원고가 이데아플러스에게 새로 설계를 의뢰하게 되었으므로, ① 원고가 이데아플러스에게 지급한 보완설계대금 2,970만 원 중 적정액으로 평가되는 990만 원, ② 원고가 이데아플러스로부터 보완설계도면을 수령한 2005. 12. 13.까지 3개월 반의 공사지연기간 중 원고가 구하는 약 2개월간 임대수입상실액 42,284,541원 등 합계 52,184,541원에서 피고 책임비율 50%에 해당하는 26,092,270원 상당의 손해를 배상할 책임이 있고, 한편 원고와 도우건축 사이의 하도급계약서에 도우건축의 설계도면 교부의무를 원고의 대금지급의무보다 선이행의무로서 규정하고 있는 이상, 피고가 위 보완설계도면을 작성하고 도우건축이 이를 계약관계에 있는 아이서비스에게 제공했지만 원고가 아이서비스에 대한 보수잔금 800만 원을 지급하지 않기 때문에 아이서비스가 원고에게 위 변경설계도면을 교부하지 않은 것이어서 피고에게는 책임이 없다고 하는 피고의 주장은 적법한 면책사유가 되지 못한다고 판단하였다.

대법원 판단 — 건축 실무 영향

건축법상 설계자 개념 제한: '건축법'상 설계자는 독립한 법인격을 지닌 업무주로서의 설계자를 의미하며, 개인 건축사는 이에 해당하지 않는다. 원심이 건축법 제19조의2 제3항을 피고의 손해배상 근거로 든 것은 법리 오해이다.

건축사법상 성실의무 주체 범위: 건축사법 제20조의 업무상 성실의무 및 손해배상책임의 주체는 계약 당사자인 건축사에 한정되지 않는다. 하도급 설계자도 성실의무 적용 대상이 될 수 있다.

보완설계도면 교부 경로 문제: 피고가 2005. 7. 12.경 보완설계도면을 작성하여 하도급자인 아이서비스에게 납품한 이상, 아이서비스가 잔금 미지급을 이유로 원고에게 교부하지 않아 발생한 손해는 피고의 건축사법 위반행위로 볼 수 없다.

편의적 하도급계약서 해석: 착공신고의 편의상 작성된 하도급계약서를 근거로 직접적 계약관계가 성립한 것처럼 본 원심 판단은 잘못이다.

주의사항 및 실무 유의점

건축사·건축주 필수 확인사항

설계 하도급 구조에서 실제 설계자인 건축사도 건축사법상 성실의무의 적용 대상이 될 수 있으므로, 하도급 설계 수행 시 설계도면의 품질 및 관계법령 준수 여부를 철저히 확인해야 한다.
설계변경 요청이 있을 경우 보완설계도면을 계약 체계를 통해 건축주에게 실제로 전달되도록 확인해야 하며, 중간 계약자의 교부 거부로 인한 책임 전가 여부를 명확히 해야 한다.
건축법 제19조의2 제3항의 설계변경의무는 계약 당사자인 '법인격 있는 설계자(업무주)'에게만 적용되며, 개인 건축사에게는 직접 적용되지 않음을 유의해야 한다.
건축사법 제20조의 손해배상책임은 계약 당사자 여부와 무관하게 실제 설계를 수행한 건축사에게도 적용될 수 있어, 면허 및 업무 수행 시 주의가 필요하다.

그러나 원심의 인정사실에 의하더라도 원고와 도우건축 사이의 하도급계약서는 원고와 아이서비스 사이의 당초 도급계약 및 아이서비스와 도우건축 사이의 하도급계약에 따른 설계도면의 납품이 모두 완료되고 아직 설계도면의 하자가 문제되기 이전의 시점에서 계약일자와 대금을 사실과 달리하여 단지 착공신고의 편의상 작성된 것으로 보일 뿐만 아니라, 원고가 임의로 지급을 거절한 잔금 800만 원(부가가치세를 포함하면 880만 원)을 뺀 나머지 보수를 원고가 아이서비스에게 지급하였음이 기록상 명백하므로, 그럼에도 원심이 위 편의적인 하도급계약서 작성을 근거로 마치 양자 사이에 직접적인 계약관계가 성립한 것처럼 본 것은 잘못이라 할 것이다.

또한, '건축법'은 건축물의 대지·구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로, 건축주, 설계자, 시공자 및 감리자 등 업무주인 각 건축관계자를 적용대상으로 하여 상호간의 책임에 관한 내용과 범위를 규정한 법률이라 할 것이므로( 대법원 2005. 12. 22. 선고 2003도3984 판결 등 참조), 후술과 같이 계약 당사자 아닌 개인인 건축사를 적용대상으로 하고 있는 '건축사법' 상 건축사 개념과 달리 '건축법' 상 설계자는 시공자 및 건축주 등과의 계약 기타의 방법으로 독립한 법인격을 지닌 업무주로서의 설계자를 의미한다고 보아야 할 것이고( '건축법' 제2조 제1항, 제5조 제1항, 제9조의2 등 참조), 이는 후발적 사유에 의한 건축설계 변경의 필요성을 예정한 규정으로서 그 설계변경에 따르는 추가설계대금이나 하자보수, 손해배상 기타 권리관계의 정산이 요구되는 '건축법' 제19조의2 제3항의 해석에 있어서도 마찬가지라고 보아야 할 것이다.

그럼에도 원심이 이 사건 설계계약상 당사자 지위에 있지 아니하는 피고의 불법행위 및 손해배상책임의 성립 근거로 '건축법' 제19조의2 제3항의 규정을 든 것은 위 관련 법령의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다.

상고이유 중 이 점을 지적하는 취지의 주장은 이유 있다.

한편, 원고가 이 사건 손해배상청구의 또 다른 근거로 들고 있는 '건축사법' 제20조 제1항에 관하여 보면, '건축사법'은 건축사의 자격과 그 업무에 관한 사항을 규정함으로써 건축물의 질적 향상을 도모함을 목적으로 하는 법률로써, 위 법에서 정하는 건축사의 자격규정 및 전문가로서의 건축사의 지위 등에 비추어 '건축사법' 제20조에서 정한 업무상 성실의무 및 그 위반에 따른 건축주의 재산상 손해배상책임의 각 주체로 정한 건축사는 설계 등 계약 당사자로서의 건축사에 한정된다고는 할 수 없을 것이다.

그러나 원심이 인정한 원고의 손해는 원고의 주장처럼 2005년 8월 말부터 2005. 12. 13.까지 피고가 위 설계도면 보완요청에 불응하였음을 전제로 발생하는 손해라 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 '건축법' 상 설계자의 지위에 있지 아니한 피고에게 위 설계변경의무가 인정되지 아니할 뿐만 아니라 피고의 항변과 같이 피고가 2005. 7. 12.경 보완설계도면을 작성하여 소속 회사인 도우건축의 하도급자인 아이서비스에게 납품한 이상(을 제6호증 등 참조), 설령 그 후에 아이서비스가 계약관계에 있는 원고의 보수잔금 미지급을 이유로 원고에게 이를 교부하지 않는 바람에 위 원고 주장의 손해가 발생하였다 하여 그것이 '건축사법' 제20조 제1항에 반하는 피고의 위법한 행위로 말미암은 것이라고 볼 수는 없다 할 것이다.

그럼에도 원심이 이 사건 손해배상책임의 성립 근거로 '건축사법' 제20조의 규정을 든 것은 위 관련 법령의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다.

상고이유 중 이 점을 지적하는 취지의 주장도 이유 있다.

그러므로 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 사건을 좀 더 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 양창수(재판장) 양승태 김지형(주심) 전수안

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[판례] 3-22. 조사검사업무(대법원 1995.1.20 선고, 94도2195)

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[판례] 3-22. 조사검사업무(대법원 1995.1.20 선고, 94도2195)
건축사사무소 개설자가 조사 및 검사업무를 대행할 수 없는 건축물에 대하여 조사 및 검사를 허위로 하였다고 하더라도 건축사법 제39조 제7호 위반죄로 처벌할 수는 없다.

건축사사무소 개설자가 조사 및 검사업무를 대행할 수 없는 건축물에 대하여 조사 및 검사를 허위로 하였다고 하더라도 건축사법 제39조 제7호 위반죄로 처벌할 수는 없다.

건축사법위반

[대법원 1995. 1. 20. 선고 94도2195 판결]

【판시사항】

건축사법 제39조 제7호 소정의 “조사 및 검사를 허위로 한 때”의 의미

【판결요지】

건축사사무소를 등록한 자(건축사사무소 개설자)는

건축사법 제23조의2 제3항 및 그 위임을 받은

같은법시행령 제25조 제3항과

구 건축사법시행규칙(1992.6.1. 건설부령 제504호로 개정되기 전의 것) 제18조 제1항의 각 규정에 의하여 2층 이하로서 연면적 1,000㎡ 미만의 근린생활시설 등 건축물에 대하여 그 건축공사가 설계도서대로 시공되었는지 여부 등의 사항에 관한 조사 및 검사업무를 대행할 수 있게 되는 것이므로,

건축사법 제39조 제7호에서 정하고 있는“

제23조의2의 규정에 의하여 조사 및 검사업무를 행하는 자가 조사 및 검사를 허위로 한 때"라 함은 위와 같은 일정한 규모 이하의 건축물에 대하여 조사 및 검사업무를 대행할 수 있는 건축사사무소 개설자가 그 일정한 규모 이하의 건축물에 대하여 조사 및 검사업무를 행함에 있어 조사 및 검사를 허위로 한 때를 의미한다고 풀이함이 상당하다.

【참조조문】

건축사법 제39조 제7호

제23조의2 제3항

같은법시행령 제25조 제3항

구 건축사법시행규칙(1992.6.1. 건설부령 제504호로 개정되기 전의 것) 제18조 제1항

【전문】

【피고인】

【상고인】

검사

【원심판결】

대구지방법원 1994.6.30. 선고 94노560 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

관계규정의 내용에 비추어 볼 때, 건축사사무소를 등록한 자(건축사사무소 개설자)는 건축사법 제23조의2 제3항 및 그 위임을 받은 같은법시행령 제25조 제3항과 같은 법 시행규칙(이 사건에는 1992.6.1. 건설부령 제504호로 개정되기 전의 것이 적용된다) 제18조 제1항의 각 규정에 의하여 2층 이하로서 연면적 1천 제곱미터 미만의 근린생활시설 등 건축물에 대하여 그 건축공사가 설계도서대로 시공되었는지 여부 등의 사항에 관한 조사 및 검사업무를 대행할 수 있게 되는 것이므로, 건축사법 제39조 제7호에서 정하고 있는“ 제23조의2의 규정에 의하여 조사 및 검사업무를 행하는 자가 조사 및 검사를 허위로 한 때"라 함은 위와 같은 일정한 규모 이하의 건축물에 대하여 조사 및 검사업무를 대행할 수 있는 건축사사무소 개설자가 그 일정한 규모 이하의 건축물에 대하여 조사 및 검사업무를 행함에 있어 조사 및 검사를 허위로 한 때를 의미한다고 풀이함이 상당하고, 따라서 건축사사무소 개설자가 조사 및 검사업무를 대행할 수 없는 건축물에 대하여 조사 및 검사를 허위로 하였다고 하더라도 위 건축사법 제39조 제7호 위반죄로 처벌할 수는 없다고 할 것이다(이러한 경우에는 건축사사무소 개설자의 조사 및 검사결과에 의하여 준공검사 등이 내려지는 것도 아니다).

원심이 이와 같은 취지에서 피고인이 1991. 1.경 지상 4층, 연면적 572.565제곱미터의 상가 및 사무실용 신축건물에 대한 조사 및 검사업무를 대행하면서 허위의 조사를 하였다는 이 사건 공소사실에 대하여 무죄를 선고한 제1심 판결을 유지한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 위 각 조항에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선

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[판례] 3-30. 손해배상(기) (서울지법 2000.5.17 선고, 99가합63195)

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[판례] 3-30. 손해배상(기) (서울지법 2000.5.17 선고, 99가합63195)
서류의 작성 및 제출행위만을 대행하는 법정감리자라 하더라도 그 감리업무에 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 시공에 대한 감시,감독 등 실질적인 의미에서의 공사감리업무에 해당하는 사항도 포함되어 있었다면 그 감리상의 과실에 대하여...

서류의 작성 및 제출행위만을 대행하는 법정감리자라 하더라도 그 감리업무에 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 시공에 대한 감시,감독 등 실질적인 의미에서의 공사감리업무에 해당하는 사항도 포함되어 있었다면 그 감리상의 과실에 대하여 배상할 책임이 있다

손해배상(기)

[서울지법 2000. 5. 17. 선고 99가합63195 판결：항소심조정성립]

【판시사항】

건축주와 건축사 사이의 설계비지급약정에서 감리비를 포함하여 설계보수액을 정하고 건축사가 건축주의 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사현장에서 월 5회 이상 출장하여 시공자가 설계대로 시공하는지 여부에 대한 감시, 감독 및 조언을 하고 지적사항을 건축주에게 통지함과 아울러 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행확인 등의 업무를 시공자와 협의하여 이행하기로 하는 사항도 포함되어 있었는데, 그 후 완성된 건축물에 하자가 발생한 경우, 건축사가 맡기로 한 감리업무는 단순히 감독관청에 대한 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사에 관한 시공지도 및 확인, 현황조사, 공정관리, 품질관리, 안전관리 등 일반적인 의미에서의 공사감리업무도 포함된 것으로 보아야 한다는 이유로 그 건축물의 하자는 시공자의 시공상의 과실과 건축사의 감리상의 과실이 경합하여 발생하였다고 본 사례

【판결요지】

【참조조문】

[1]

민법 제750조

제760조건축법 제21조

【전문】

【원고】

홍준식 (소송대리인 변호사 주상수)

【피고】

【주문】

1. 피고는 원고에게 금 106,742,742원 및 이에 대하여 1999. 8. 14.부터 2000. 5. 17.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 이를 5분하여 그 2는 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

피고는 원고에게 금 1억 7,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 이 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

【이유】

1. 손해배상책임의 발생

가. 기초 사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 10호증(가지번호 붙은 호증 모두 포함), 을 제2호증의 각 기재와 증인 황영필, 유복규의 각 증언 및 당원의 현장검증결과에 변론의 전취지를 종합하면 인정할 수 있다.

(1)원고는 1989. 12. 22. 종합건축사사무소 (상호 생략), (상호 생략)(이후 건축사사무소 (상호 생략)건축으로 상호가 변경되었다)이라는 상호로 건축설계업을 하던 건축사인 피고와 사이에, 원고 소유의 서울 강남구 역삼동 649의 4 대지 지상의 한덕빌딩(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 신축공사와 관련하여 다음과 같은 내용의 설계비지급약정(이하 '이 사건 약정'이라 한다)을 체결하였다.

① 설계보수액은 감리비를 포함하여 금 3,300만 원으로 한다.

② 피고는 법정감리자로서 공사현장에 월 5회 이상 출장하여 설계대로 시공하는지를 감시·감독하고 조언을 하여야 하며, 지적사항을 원고에게 통지하여야 한다.

③피고는 위 공사와 관련하여 건축주인 원고가 하여야 할 모든 행정적인 절차를 대리하여 이행한다.

④피고는 설계업무 외에 공사감리 업무를 병행하여 수행하며, 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행확인, 설계변경 사유 발생시 이에 필요한 자료 정리·작성, 준공에 필요한 도서 및 서류 작성, 기타 행정상 당연히 요구되는 모든 업무를 시공자와 협의하여 이행한다.

(2)원고는 1990. 5. 21. 소외 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)에게 이 사건 건물의 신축공사를 공사대금 21억 3,400만 원에 도급주었는데, 공사규모는 지하 4층, 지상 10층, 연면적 3,982.6㎡이고, 주용도는 업무시설 및 근린생활시설이었다.

(3)위 한덕빌딩 공사는 1992. 2. 7.경 완공되어 그 무렵부터 원고가 인도받아 사용하고 있었는데, 1995. 7.경부터 건물에 균열이 생기는 등 하자가 발생하기 시작하였고, 현재는 별지 하자 목록 기재와 같은 하자가 있어, 건축물 상태 및 안전성 평가상 D등급(주요 부재에 발생된 노후화 정도 또는 균열이나 변형이 허용범위를 초과하고 있거나, 구조물의 내하력이 설계의 목표치를 미달하고 있어 고도의 기술적 판단이 요구되고, 사용제한 여부의 판단이 필요한 상태)으로 평가된다.

나. 판 단

위 인정 사실에 의하면, 이 사건 건물에 발생한 하자는 소외 회사의 시공상의 과실과 피고의 감리상의 과실이 경합하여 발생하였다고 할 것이므로, 피고는 공동불법행위자인 소외 회사와 각자 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

이에 대하여 피고는, 이 사건 약정상 자신은 공사현장에 상주하면서 실질적으로 감리업무를 수행하는 상주감리자가 아니라, 이 사건 건물의 설계업무에 부수하여 관청에 제출할 서류의 작성 및 제출행위만을 대행하는 법정감리자에 불과하였으므로, 신의칙상 원고는 피고에 대하여 이 사건 건물의 하자로 인한 손해배상책임을 물을 수 없다고 주장한다.

그러므로 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무의 성격에 관하여 살피건대, ① 이 사건 약정 중 감리업무와 관련된 부분은 감독관청에 대한 행정적인 절차를 대행하는 것을 주된 내용으로 하고 있었던 사실, ② 원고와 피고는 별도로 감리비의 액수를 정하지는 아니하고 설계비에 포함되는 것으로 약정하였던 사실은 위에서 본 바와 같고, ③ 건축사업무및보수기준(건설부공고 제129호) 제15조에 의하면, 이 사건 건물에 관한 설계·공사감리업무의 보수는 최소한 약 금 7,800만 원 {공사비총액(금 21억 3,400만 원)×해당요율(0.0366)} 이상이 되어야 하나, 이 사건 약정에 따라 피고가 지급받은 보수는 금 3,300만 원에 불과한 사실, ④ 증인 유복규의 증언에 의하면, 이 사건 약정 당시 피고가 경영하던 건축사사무소의 직원은 피고를 포함하여 4명에 불과하였던 사실이 인정되나, 한편 ① 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무는 위에서 본 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라, 공사현장에 월 5회 이상 출장하여 시공자가 설계대로 시공하는지 여부에 대한 감시, 감독 및 조언과 아울러 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행 확인 등 실질적인 의미에서의 공사감리업무에 해당되는 사항도 포함하고 있었던 사실은 위에서 본 바와 같고, ② 을 제2호증의 일부 기재 및 증인 유복규의 일부 증언에 의하면, 이 사건 건물의 신축공사 기간 중 피고는 1주에 1, 2회 정도, 피고가 경영하던 건축사사무소의 직원인 소외 유복규는 피고의 지시에 따라 공사기간 중 총 10회 정도 공사현장에 나가 시공과정을 점검하였던 사실이 인정되는바, 위에서 본 이 사건 약정의 내용, 피고가 수행한 감리업무의 내용 등 제반사정을 종합하여 보면, 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무는 단순히 감독관청에 대한 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사에 관한 시공지도 및 시공확인, 현황조사, 공정관리, 품질관리, 안전관리 등 일반적인 의미에서의 공사감리업무도 포함된 것으로 보아야 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

다. 책임의 제한

다만, 이 사건 건물의 신축공사와 같은 대형공사의 경우 이 사건 약정에 규정된 월 5회 정도의 출장만으로는 실질적인 감리가 이루어지기 어렵고, 피고가 이 사건 약정에 따라 지급받은 보수는 통상의 예에 비추어 상당히 적은 편이었으며, 이 사건 건물에 하자가 발생한 원인은 주로 소외 회사의 시공상 잘못에 기인한 것이고 피고의 감리업무 소홀은 하자발생에 대하여 기여한 정도가 소외 회사에 비하여 상대적으로 작다고 보이는 점 등을 고려한다면, 정의의 관념 및 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 피고의 책임 범위는 20% 정도로 제한함이 상당하다.

2. 손해배상의 범위

가. 기지출 보수공사비

(1)내 역：1995. 7. 6.부터 1998. 4. 3.까지 이 사건 건물의 보수공사비로 원고가 지출한 비용

(2) 금 액：금 173,713,713원

[증 거] 갑 제8호증의 기재, 증인 황영필의 증언

나. 추가 구조보강 공사비

(1) 직접공사비 금 658,606,081원

(2) 산재보험료 금 8,513,838원

(3) 안전관리비 금 15,214,770원

(4) 일반관리비 금 36,223,334원

(5) 간접노무비 및 이윤 금 71,855,802원

(6) 합계 금 7억 9,000만 원(금 100만 원 이하 버림)

[증 거] 갑 제4호증의 기재

다. 공실 임대료

원고는, 구조보강공사 기간 동안 공실임대료 손해액이 금 6,200만 원에 달하고, 부실의 정도가 심하여 임대를 할 수 없는 층의 공실임대료 손해액이 금 7,700만 원에 달하는 등 합계 금 1억 3,900만 원 상당의 손해를 입었으니 그 배상을 구한다고 주장하나, 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 이 부분 청구는 이유 없다.

라. 책임 제한

(1)기지출 보수공사비：금 173,713,713원×20%＝금 34,742,742원(원 미만 버림)

(2) 추가 구조보강 공사비：금 7억 9,000만 원×20%＝금 1억 5,800만 원

(3) 합계：금 192,742,742원

마. 일부 변제액의 공제

피고는, 원고가 소외 회사로부터 지급받은 합의금을 손해배상액에서 공제하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 을 제1호증의 기재와 증인 황영필의 증언에 의하면, 원고는 1998. 6. 5. 소외 회사와 사이에, 소외 회사로부터 합의금 4억 3,000만 원을 지급받는 대신 이후 소외 회사에게 이 사건 공사의 하자로 인한 손해배상책임을 묻지 않기로 약정한 다음 소외 회사로부터 위 금 4억 3,000만 원을 전액 지급받은 사실이 인정되므로, 위 일부 변제된 금액은 피고의 손해배상액에서 공제되어야 할 것이다.

나아가 그 공제될 액수에 관하여 살피건대, 공동불법행위자들의 피해자에 대한 과실비율이 달라 배상할 손해액의 범위가 달라지는 경우, 적은 손해액을 배상할 의무가 있는 사람이 손해액의 일부를 변제한 경우에는 많은 손해액을 배상할 의무 있는 사람의 채무 중 그 변제금 전액에 해당하는 부분이 소멸하는 것은 물론이나, 많은 손해액을 배상할 의무가 있는 사람이 손해액의 일부를 변제하였다면 그 중 적은 범위의 손해액을 배상할 의무가 있는 사람의 채무는 그 변제금 전액에 해당하는 채무가 소멸하는 것이 아니라 적은 범위의 손해배상 책임만을 부담하는 쪽의 과실비율에 상응하는 부분만큼만 소멸하는 것으로 보아야 할 것이다(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다19600 판결 참조).

따라서 이 사건의 경우 소외 회사의 일부 변제로 인하여 공제될 피고의 손해배상채무는, 소외 회사의 변제액에 피고의 책임비율을 곱한 금 8,600만 원(금 4억 3,000만 원×20%)이 된다 할 것이다.

바. 소 결

따라서 피고는 원고에게 금 106,742,742원(금 192,742,742원－금 8,600만 원) 및 이에 대하여 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 다음날인 1999. 8. 14.부터 이 판결선고일인 2000. 5. 17.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김선중(재판장) 조건주 조건주

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[판례] 3-31. 손해배상(기) (대법원 1989.3.14 선고, 86다카2237)

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건축주로부터 공사감리를 의뢰받은 건축사가 당해 건축물에 대하여 그와 같은 검사행위를 함에 있어 잘못이 있으면 그로 인하여 건축주뿐 아니라 그밖에 다른 사람이 입는 손해에 대하여도 이를 배상할 책임이 있다

[판례] 3-31. 손해배상(기) (대법원 1989.3.14 선고, 86다카2237)
건축주로부터 공사감리를 의뢰받은 건축사가 당해 건축물에 대하여 그와 같은 검사행위를 함에 있어 잘못이 있으면 그로 인하여 건축주뿐 아니라 그밖에 다른 사람이 입는 손해에 대하여도 이를 배상할 책임이 있다 손해배상(기) [대법원...

손해배상(기)

[대법원 1989. 3. 14. 선고 86다카2237 판결]

【판시사항】

가. 공사감리자 또는 그 보조자가 법령에 저촉되는 시공을 시정토록 하지 않은 감리상의 잘못이 있다고 본 사례

나. 건축사가 행하는 준공검사를 위한 검사의 법적 성격과 그로 인한 손해배상책임

【판결요지】

가. 건물의 굴뚝을 외벽에 설치하지 아니하고 내벽과 외벽사이에 굴뚝대용의 파이프를 설치하는 시공은 연탄개스누출의 위험성이 커서 위생에 지장이 있으므로

건축법 제2조,

동법시행령 제49조에 저촉되는 시공에 해당한다 할 것이니 공사감리자 또는 그 보조자가 이를 지적하여 시정토록 하지 아니하였다면 감리상의 잘못이 있다.

나. 건축사가 행하는 준공검사를 위한 검사는 당사자의 위탁에 의하여 행하게 되는 감리행위와는 별개의 업무로서 행정청의 검사업무를 법령에 의하여 대행하는 것이므로 건축주로부터 공사감리를 의뢰받은 건축사가 당해 건축물에 대하여 그와 같은 검사행위를 함에 있어 잘못이 있으면 그로 인하여 건축주뿐 아니라 그밖에 다른 사람이 입는 손해에 대하여도 이를 배상 할 책임이 있다.

【참조조문】

가.

건축사법 제2조,

건축사법시행령 제2조,

건축법시행령 (1985.8.16. 대통령령 제1740호로 개정되기 전의것) 제49조

나.

건축사법 제23조의2,

건축사법시행령 제25조 제3항

【전문】

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】

서울고등법원 1986.8.21. 선고 85나3468 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이 유】

1. 상고이유 제1점을 본다.

원판결에 의하면, 원심은 원고 1로부터 원심판시 위 원고 1 소유 주택의 신축도급을 받은 원심 공동피고 심 상국이 보일러와 연결할 굴뚝은 벽돌로 건물 외벽에 잇대어 설치하도록 설계되어 있음에도 불구하고 이를 설치하지 아니한 채 건물 내벽의 외벽쪽을 일부씩 깍아낸 다음 직경 100미리미터의 피.브이.씨 파이프를 내벽과 외벽 사이에 매설하여 보일러의 연통과 연결하도록 함으로써 굴뚝에 대용케 하였고 그에 따라 내벽의 두께는 불과 25미리미터 정도에 불과하게 되고 위 연통이 내벽에 가하는 압력, 헐어낼 때의 충격과 난방시 연통의 열로 위 내벽에 균열이 생기게 된 사실, 위 심상국으로부터 보일러 시공을 하도급 받은 원심 공동피고 추 재흥은 위와 같이 벽 사이에 굴뚝대용으로 설치한 파이프와 보일러 연통을 연결함에 있어 연통과 연통 사이를 단단히 접착시키지 아니하였고 그 연결부위에 '엘'(L)자 밸브를 끼우지 아니한 채 방치한 사실, 원고 1로부터 위 건물의 공사감리및 준공검사를 의뢰받은 피고 2나 그로부터 현장확인을 지시받았던 피고 2사무소의 건축사보조원인 피고 1은 현장을 제대로 확인하지 아니하였기 때문에 설계도와는 달리 굴뚝 1개가 설치되지 아니한 채 위와 같이 벽 사이에 굴뚝대용의 파이프가 설치된 사실에 대하여 공사도중이나 완공후에도 이를 발견하지 못하고 피고 2 명의로 건물현황과 상이한 내용의 건축물 준공조서 및 검사조서를 작성후 원고 1로 하여금 관할 관청에 제출하게 하여 그대로 준공검사가 이루어지게 함으로써 원고 1이 가족과 함께 입주하게된 사실 등을 인정하고, 피고 2는 공사감리 및 준공검사업무를 수행하는 자로서 또한 피고 1은 이를 보조하는 자로서 시공된 건물이 설계도서와 부합하는 지의 여부를 확인하여 이에 부합되도록 시공자를 지도하여 시공건물의 안정성을 확보할 의무가 있는데도 위 건물이 설계도서에 부합되는 것으로 공사감리 및 준공검사 조치를 한 과실이 있다고 인정하고 그로 인하여 원고 1의 아들들인 망 소외인이 사망하고 2가 부상을 입게 한데 대하여 배상할 책임이 있다고 판단하고 있다.

살피건대, 건축사법 제2조에 의하면 공사감리는 대통령령이 정하는 바에 의하여 건축사가 자기책임하에 설계도서대로 시공되었는가를 확인하고 공사시공자를 지도하는 것을 말한다고 규정하고 있고 같은법시행령 제2조 및 별표 1에 의하면 주택건설촉진법 제33조 제3호의 규정에 의한 공동주택이나 건축법 제6조제3항의 규정에 의한 상주공사감리대상 건축물이 아닌 그밖의 건축물에 대하여는 수시 또는 필요한 때에 공사감리를 하고 건축물이 관계법령에 적합하도록 시공지도 하도록 규정되어 있으며 건축법 제2조, 같은법시행령(1985.8.16. 대통령령 제1740호로 개정되기 이전의 것) 제49조에 의하면 건축설비의 하나인 굴뚝을 설치할 때에는 그로 인하여 건축물의 안전, 방화 및 위생에 지장이 없도록 하여야 하도록 규정되어 있는 점에 비추어 보면 원심이 확정한 바와 같이 위 건물의 굴뚝을 외벽에 설치하지 아니하고 내벽과 외벽사이에 굴뚝내용의 파이프를 설치하는 시공은 연탄개스 누출의 위험성이 커서 위생에 지장이 있다고 보여지고 따라서 법령에 저촉되는 시공에 해당한다 할 것이므로 피고들이 공사감리자 또는 그 보조자로서 이를 지적하여 시정토록 하지 아니하였다면 벌써 이 점에서 감리상의 잘못이 있다고 할 것이다.

나아가 살피건대, 건축사법 제2조에 의하면 건축사는 원래 건축물의 설계와 공사감리 업무를 행하는 것이나 같은법 제19조 제2항은 건축사의 업무로서 위의 설계 및 공사감리 이외에 건축물의 조사 및 감정에 관한 업무를 규정하고 있으며 또한 같은법 제23조의 2, 같은법시행령 제25조 제3항, 제4항, 같은 법시행규칙 제18조 별지서식 제27호의 2에 의하면 건설부장관은 건축사로 하여금 단독주택, 다세대주택 등에 대하여 조사 및 검사업무를 행하도록 하였고 이 경우 건축사는 건축공사가 설계도 대로 시공된 여부와 관계법령에 저촉되는 여부를 검사하도록 규정되어 있으며 건축법 제7조 제3항, 같은법시행규칙 제12조에 의하면 건축사가 건축사법 제23조의 2의 규정에 의하여 준공에 관한 조사 및 검사를 행하고 그 건축물 준공조사 및 검사조서를 제출한 때에는 시장, 군수는 법령의 규정에 저촉되지 아니하는 한 그 기재내용에 의하여 지체없이 준공검사필증을 교부하도록 규정되어 있는 바, 위와 같은 여러 규정 취지에 비추어 보면 건축사가 행하는 준공검사를 위한 검사는 당사자의 위탁에 의하여 행하게 되는 감리행위와는 별개의 업무이며 건축주로부터 공사감리를 의뢰받은 건축사가 당해 건축물에 대하여 위 검사를 행하는 경우에도 그것은 감리행위의 연장이 아니라 그와는 별도로 건축물의 준공검사를 위한 행정청의 검사업무를 법령에 의하여 대행하는 것이라 하겠으므로 건축사가 위와 같은 검사행위를 함에 있어 그의 잘못이 있는 때에는 그로 인하여 건축주 뿐 아니라 그밖에 다른 사람이 입은 손해에 대하여도 이를 배상할 책임이 있다고 할것이다.

원심이 확정한 바와 같이 위 건물의 굴뚝이 건물 외벽에 설치되지 아니하고 내벽과 외벽 사이에 굴뚝대용의 파이프를 설치하여 보일러 연통과 '엘'자 밸브도 사용하지 아니한 채 연결되었다면 위와 같은 시공은 앞서 본 바와 같이 설계도서와 어긋날 뿐 아니라 법령에 저촉되는 시공에 해당한다 할 것이므로 원고가 피고들의 감리 행위상의 잘못과 함께 준공검사를 위한 대행검사를 함에 있어서의 잘못된 책임을 함께 묻고 있음이 기록상 명백한 이 사건에 있어서 원심이 확정한 바와 같이 피고들이 위와 같은 위법한 시공을 발견하지 못하고 그대로 준공검사를 받도록 하였다면 논지가 주장하는 건축사의 감리행위의 범위나 피고들의 감리행위상의 잘못이 있는 여부와는 관계없이 피고들이 건축물 준공검사를 위한 행정청의 업무를 대행함에 있어 그 업무수행을 잘못한 과실이 있다 할 것이고(원심은 원고 1이 피고 2에게 공사감리 및 준공검사를 의뢰한 듯이 설시하였으나, 건축사법 제23조의2, 같은 법시행령 제25조 제3항과 갑제11호증의15에 의하면 공사감리를 의뢰받은 건축사로 하여금 준공검사를 위한 검사를 대행케 함에 따라 피고 2 가 위 검사를 하게 된 것으로 보여진다.)그로 인하여 위 건물의 건축주가 아닌 망 소외인 및 원고 2가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것인 바, 준공검사를 위한 대행검사를 잘못하였을 때의 책임의 발생이유와 그 내용에 관한 원심의 설시가 다소 명확치 않은 점은 있으나 피고들이 준공검사를 위한 대행검사를 잘못한 과실이 있다고 인정한 것과 그로 인하여 망 소외인 및 원고 2가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단한 결론은 정당하며 논지는 피고들의 감리행위상의 잘못이 있는 여부만을 전제로 하여 펴는 독자적 견해로서 그 이유없다.

2. 상고이유 제2점을 본다.

원심은 위와 같이 내벽과 외벽 사이에 굴뚝 대신프라스틱 파이프를 설치함에 따른 벽두께의 감소, 설치할 때의 충격 및 난방시 연돌의 열로 내벽에 균열이 생긴 사실과 그 파이프와 보일러에서 나는 연통의 연결부위에 '엘'(L)자밸브를 끼우지 아니한 채 방치함으로 인하여 위 건물의 방실에 연탄개스가 누출된 사실을 확정하고 있는 바 원래 설계도서 대로 굴뚝을 옥외에 설치하였다면 굴뚝 대신 설치한 파이프와 보일러 연통과를 '엘'(L)자 밸브로 연결할 필요가 당초부터 생기지 아니하였을 뿐 아니라 앞서 본바와 같이 내벽과 외벽사이에 파이프를 설치한 것이 위법한 건축설비로서 이와 같이 설계도서에 어긋남과 아울러 법령에 위반된 건축설비가 설치된 것을 발견하여 준공검사를 위한 확인을 거부하는 것이 바로 피고들의 업무이니 만큼 원심이 위 시공자들의 과실과 함께 피고들의 위와 같은 과실로 인하여 이 사건 손해가 발생한 것으로 판단한데 아무런 잘못이 없고 거기에 공동불법행위나 인과관계에 관한 법리오해의 위법이 없으며 논지는 피고들의 감리행위상의 잘못이 있는 여부만을 전제로하여 원심의 결론을 비난하는 것으로서 독자적 견해에 불과하다.

3. 상고이유 제3점을 본다.

원심이 원고 2를 치료하기 위하여 이 사건 토사향 등 한약 합계 850만원 상당을 복용케 한 사실과 그것이 식물인간이 된 원고 2 의 치료에 무관하지 아니하다고 본 데에 아무런 잘못이 없다.

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이회창(재판장) 배석 김주한

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판시사항 및 참조조문

【판시사항】

【참조조문】

【참조판례】

판결 핵심 내용

사건 경위 (전문)

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】

【주 문】

대법원 판단 — 건축 실무 영향

주의사항 및 실무 유의점

[판례] 3-22. 조사검사업무(대법원 1995.1.20 선고, 94도2195)

건축사법위반

【판시사항】

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【참조조문】

【전문】

【피고인】

【상고인】

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