복층 오피스텔로 둔갑한 다락 늘어…"국가 차원 기준 필요"

2026-06-08
원문 보기: https://www.newsis.com/view/NISX20260607_0003659285

복층 오피스텔로 둔갑한 다락, 이제는 애매하게 넘기기 어려운 문제

분양 광고나 현장 사진을 보다 보면 ‘다락’이라는 말이 생각보다 매력적으로 다가올 때가 있다. 천장이 조금 낮아도 공간이 하나 더 생기는 느낌이고, 복층 오피스텔처럼 꾸미면 실사용 면적이 넓어진 듯 보이기 때문이다. 그런데 복층 오피스텔 다락 불법 사용 기준을 들여다보면, 이 공간이 단순한 서비스 면적 이야기로만 끝나지 않는다는 점이 보인다.

건축공간연구원은 다락의 불법 사용과 안전사고 위험을 지적하며, 국가 차원의 기준 마련이 필요하다는 문제를 제기했다. 원래 다락은 거실처럼 상시 사용하는 공간이 아니라 부속적 성격의 공간으로 이해되는 경우가 많다. 하지만 현장에서는 침실, 거실, 업무공간처럼 쓰이거나 사실상 복층처럼 판매되는 사례가 늘면서 기준과 실제 사용 사이의 간격이 커지고 있다.

다락 문제가 가볍지 않은 이유

다락은 단순히 공간을 하나 더 만드는 문제가 아니라 층수 산정, 면적, 피난 안전, 채광과 환기, 사용자의 생활 안전까지 연결된다. 겉으로는 작은 공간 활용처럼 보이지만, 실제로는 건축 기준의 빈틈을 어떻게 다룰 것인지에 가까운 문제다.

[서울=뉴시스] 다세대주택 내 다락 불법 개조 사례. (제공=건축공간연구원) 2026.06.07. photo@newsis.com *재판매 및 DB 금지

다락 불법 개조 사례가 늘어나는 배경은 공간 욕심만이 아니다

사진처럼 다락이 실제 생활공간처럼 바뀌면, 보는 사람 입장에서는 “공간을 잘 썼다”는 생각이 먼저 들 수 있다. 특히 작은 주택이나 오피스텔에서는 조금이라도 더 넓게 쓰고 싶은 마음이 자연스럽다. 막상 살아보면 계절용 짐을 두는 정도를 넘어 책상, 매트리스, 수납장을 올리고 싶어지는 순간도 생긴다.

문제는 그 순간부터 다락의 성격이 달라진다는 데 있다. 허가 당시에는 제한적 용도의 다락이었는데, 실제로는 거실이나 방처럼 쓰이면 안전 기준과 사용 기준이 맞지 않을 수 있다. 다락이 사실상 주거공간으로 바뀌면 피난, 환기, 높이, 구조 안전 문제가 함께 따라온다.

복층 오피스텔처럼 보이도록 다락을 꾸미거나, 분양·임대 과정에서 실사용 면적을 넓게 보이게 하는 방식도 혼란을 키운다. 소비자 입장에서는 넓은 공간처럼 느끼지만, 법적 기준에서는 그 공간이 어떤 성격인지가 훨씬 중요하다. 결국 예쁘게 꾸민 사진보다 먼저 봐야 할 것은 해당 다락이 어떤 기준으로 허가됐는지다.

지자체별 다락 설치기준 차이가 현장 혼란을 키운다

다락 기준이 더 복잡하게 느껴지는 이유는 지역마다 운영 방식이 다를 수 있기 때문이다. 건축공간연구원은 기준 부재로 인해 일부 지자체가 별도의 ‘그림자 규제’를 운영하고 있고, 이로 인해 현장에서 혼란이 생긴다고 지적했다.

[서울=뉴시스] 지자체별 다락 설치기준 운영 현황. (제공=건축공간연구원) 2026.06.07. photo@newsis.com *재판매 및 DB 금지

이런 지자체별 기준 차이는 실무자 입장에서 꽤 부담스럽다. 같은 형태의 다락이라도 어느 지역에서는 까다롭게 보고, 다른 지역에서는 상대적으로 다르게 해석될 수 있기 때문이다. 설계자는 인허가 단계에서 계속 확인해야 하고, 건축주는 왜 지역마다 답이 다른지 이해하기 어렵다.

국가 차원의 명확한 기준이 필요하다는 말은 결국 현장의 예측 가능성을 높이자는 뜻이다. 설계자, 건축주, 공무원, 사용자 모두가 같은 기준으로 판단할 수 있어야 불필요한 분쟁과 불법 사용을 줄일 수 있다.

다락 기준은 높이와 면적만이 아니라 실제 사용 방식을 봐야 한다

다락을 판단할 때 흔히 높이나 면적 같은 숫자부터 떠올린다. 물론 숫자 기준은 중요하다. 하지만 실제 현장에서는 숫자보다 더 까다로운 부분이 있다. 바로 그 공간이 어떻게 쓰이고 있는지다.

수납을 위한 부속공간인지, 사람이 오래 머무는 생활공간인지에 따라 안전의 기준은 달라져야 한다. 침대가 놓이고, 책상이 들어가고, 냉난방과 조명이 설치되어 상시 사용되는 공간이라면 더 이상 단순한 다락이라고만 보기 어렵다. 처음에는 창고처럼 시작했지만, 시간이 지나며 사실상 방처럼 변하는 경우도 있다.

사용자가 실제로 머무는 공간이라면 피난 동선과 안전 확보를 가볍게 넘길 수 없다. 다락은 천장 높이가 낮고, 계단이나 사다리 형태로 접근하는 경우도 있어 넘어짐이나 화재 시 대피 문제가 더 민감하게 작용할 수 있다.

복층처럼 보이는 다락을 볼 때 확인해야 할 부분

오피스텔이나 다세대주택을 볼 때 다락이 있다면, 단순히 “공간이 하나 더 있다”는 말만 믿고 지나가기 어렵다. 실제로는 허가 도면상 용도, 층수와 면적 산정 여부, 접근 방식, 높이, 피난 가능성 등을 함께 봐야 마음이 편하다.

특히 매매나 임대 과정에서는 다락이 합법적으로 설치된 공간인지, 광고에서 말하는 실사용 면적이 법적 면적과 어떻게 다른지 확인할 필요가 있다. 생활공간처럼 꾸며져 있어도 법적 성격은 다를 수 있기 때문이다. 이 차이를 모르고 계약하면 나중에 불법 증축이나 원상복구 문제로 이어질 여지도 있다.

건축 실무에서도 다락은 늘 조심스럽다. 공간 활용의 여지는 분명히 있지만, 그만큼 해석의 경계가 얇다. 그래서 처음 설계 단계부터 다락의 목적을 분명히 하고, 관할 기준을 확인하는 과정이 필요하다.

국가 기준이 생기면 현장은 조금 더 분명해질 수 있다

이번 논의에서 가장 크게 남는 건 ‘명확한 기준’의 필요성이다. 다락은 오래전부터 존재해온 공간이지만, 최근에는 복층 오피스텔처럼 소비되고 홍보되는 경우가 늘면서 과거의 느슨한 해석만으로는 부족해졌다.

국가 차원의 기준이 마련되면 지자체마다 달랐던 판단을 줄이고, 불법 사용과 안전사고 위험도 함께 관리할 수 있다. 건축주는 어디까지 가능한지 알 수 있고, 설계자는 기준에 맞춰 계획할 수 있으며, 사용자는 그 공간이 안전하게 쓰일 수 있는지 더 분명하게 판단할 수 있다.

다락은 잘 쓰면 작은 집의 여유가 되지만, 기준 없이 부풀려지면 위험한 사각지대가 된다. 복층 오피스텔처럼 보이는 다락이 늘어나는 지금, 필요한 것은 공간을 막는 규제가 아니라 누구나 이해할 수 있는 분명한 기준이다.

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