자기자본 1억(+2.3억 일시 신용)으로 다가구주택 짓기: 지금이 가장 적기인 현실적인 이유

2025-05-29

자기자본 1억으로 다가구주택 짓기

자기자본 1억, 아파트 대신 건물을 선택하는 이유

2025년, 아파트 가격은 여전히 비싸고 대출은 예전 같지 않습니다. 1억이라는 현금을 어디에 써야 제대로 쓰는 걸까요. 아파트 전세 끼고 5억짜리 하나 사는 게 맞을까, 아니면 건물을 하나 올리는 게 맞을까.

이 글은 '내 돈 1억으로 내가 건물주가 되는 법'에 대한 이야기입니다. 아파트는 일부를 사는 거지만, 이건 전체입니다.

지금은 시장이 조용합니다. 사람들이 주춤하는 시기입니다. 하지만 조용하다는 건 협상이 가능하다는 뜻이고, 자재비가 안 오르고 있다는 뜻이며, 시공사도 일을 잡고 싶어 한다는 뜻입니다.

지금 시작이 유리한 3가지 이유

① 땅값 네고가 가능한 시기 — 매도자도 움직이고 싶어 합니다

② 시공비 안정 — 자재비·인건비 급등 구간에서 벗어나 있습니다

③ 금리 추가 인상 가능성 낮음 — 이자 부담이 더 나빠지기 어려운 국면입니다

다가구주택은 신축 시 전세금과 월세 수익을 활용해 고금리 시대에도 버틸 수 있는 구조입니다. 내가 설계하고, 내가 땅을 확보하고, 내가 전체를 소유합니다.

자기자본 1억은 최소한의 돈입니다. 설계비·인허가비·착공 전 이자·초기 준비금 등 빠듯하게 돌려야 합니다.

브릿지론과 지인자금은 고금리입니다. 연 7~10%를 각오해야 합니다. 이걸 끌고 가려면 완공 후 전세로 정리하거나, 주택담보대출로 갈아타야 합니다.

전세 전략

전세 4세대 × 8,500만 원

= 3억 4,000만 원 확보

브릿지 2억 상환

신용자금 1.4억 상환

주담대 3.5억 × 3.8% = 월 110만 원

신용잔여 0.9억 × 6% = 월 45만 원

월 총 이자 약 155만 원

상가 월세 180만 원

→ 월 순수익 약 25만 원

월세 전략

주거 5세대 × 65만 원

= 325만 원

상가 월세 포함 시

총 수익 최대 500만 원

7.8억 이자 약 255만 원

순수익 (풀임대 시)

→ 약 245만 원/월

공실 1세대 생겨도 상가가 지탱합니다