8강(최종). “얼마에 사야 되나” → 내가 요구하는 캡/DSCR/출구캡으로 결정된다.
결국 답은 하나입니다. 주변 임대료를 조사해서, 내가 “살 수 있는 가격”을 역산 해야 합니다.
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공간을 생각하는 기록.
짓기 전에 읽고, 고치기 전에 생각합니다.
설계의 시선과 현장의 지식을 한곳에.
THE ARCHIVE
부동산·도시의 기록
687개의 기록
7강. 리스크를 “브레이크포인트”로 고정한다
수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다. 그래서 7강은 숫자를 브레이크포인트(임계값)로 바꿉니다. 이 값을 넘으면 재대출/보유/매각 이 자동으로 갈립니다.
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6강. 출구는 “가격”이 아니라 “NOI와 캡”이다: 매각가·리파이낸싱·IRR 한 번에 고정
수익형 부동산의 가장 큰 착각은 출구가격을 ‘원가 + 상승분’으로 잡는 것 입니다. 수익형은 출구가 사실상 한 줄로 결정됩니다.
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5강. 세후 현금흐름으로 판정한다: “남는 것처럼 보이는 상가”를 숫자로 걸러내는 방식
상가/주택 임대에서 진짜 숫자는 세후(After-tax)에서 결정됩니다. NOI·DSCR·스프레드가 괜찮아 보여도, 보유세·소득세·(상가면) 부가세 처리 를 넣는 순간 결과가 뒤집히는 케이스가 많습니다. 이번 편은 “한 장짜…
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4강. 캡레이트 vs 대출금리(스프레드)로 상가를 판정한다
상가에서 가장 많이 하는 착각은 “월세가 남으니 괜찮다”입니다. 상가는 월세가 아니라 NOI , 그리고 캡레이트(자산 수익률)와 부채비용(대출비용)의 관계 로 먼저 판정해야 합니다. 이 강의는 그 관계를 스프레드(Spread…
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3강. 금리 한 방에 끝내기: 상가·주택 공통 언어 ‘금리’: 현금흐름과 규제를 동시에 계산
부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다. 대출한도(DSR), 버틸 수 있는 시간, 상가의 수익 판단(캡레이트/DSCR)을 한 번에 바꿉니다. 그래서 3강은 내 금리를 식으로 분해 하고, 금리 1%p 변화가 대출한도까지 어떻게…
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2강. 상가·주택 10억 취득 손익 + 취득대출 DSR 계산 + “적정 캡레이트” 기준
부동산은 “월세 얼마 받느냐”부터 보면 실패 확률이 올라간다. 특히 상가는 취득세(진입비용)가 크고, 대출은 이자만 내는 구조(만기 일시)가 흔해서 “현금흐름이 좋아 보이는 착시”가 잘 나온다. 주택은 반대로 DSR/스트레스…
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1강. 부동산을 읽는 3개의 언어: 세금·금융·규제
부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다. 가격은 결과이고, 시장을 움직이는 레버는 세금(수익률) · 금융(시간) · 규제(거래 가능성) 3개입니다. 아래는 이 3개를 “계산 가능한 문장”으로 바꾸는 1강입니다.
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2026년 2월 기준, 지금 되는 정부지원금만 골라 정리했습니다
지원금은 대출이 아닙니다. 상환의무 없는 사업비 가 대표적입니다. 일부는 자부담이 없고, 있어도 5~10% 수준인 경우가 많습니다. 자부담은 “나라에 내는 돈”이 아니라 내 사업에 같이 집행하는 돈 입니다. 예를 들어 7,0…
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50조 원 대출, 2026년 금리 전환" 진짜 폭탄은 이제부터" (단희쌤)
2025년 한 해 동안 법원 경매로 넘어간 아파트와 빌라가 38,524채 에 달했습니다. 50조 원 대출, 2026년 금리 전환" 진짜 폭탄은 이제부터" 단희쌤에 관한 실무 정보입니다.
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세금 82.5% 폭탄 터진다.집 살기회가 생겼다... 정부가 2026 경제전략에서 양도세를 뺀 이유| 돈금술사_족장TV
세금 82.5% 폭탄 터진다.집 살기회가 생겼다... 정부가 2026 경제전략에서 양도세를 뺀 이유| 돈금술사_족장TV — 실무 건축사가 정리한 핵심 정보와 체크리스트를 제공합니다.
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정체성 없는 브랜드도 살려내는 노희영의 '사업 성공 핵심 비법' 3가지 (컨설팅)
“헬스장이 아니라, 삶의 리듬을 제안하는 브랜드” 오늘은 두 번째 컨설팅 프로젝트로 리조트 피플 을 위해 부산에 내려왔습니다. 리조트 피플은 백화점에서 한 번쯤 보셨을 웰니스 기반 짐 브랜드 입니다. 하지만 이곳은 우리가 흔…
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