주거용 위반건축물 일시적 합법전환 [(특정건축물 정리법 시행)]

2025-10-02

Ⅴ. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 개요

소규모 주택 임차인, 매수인 등의 주거 불안정 해결과 민생경제 일시적 회복 지원 등을 위해 특정건축물 정리법 시행을 협조한다.

일정 규모 이하 주거용 위반건축물에 대해 일시적 합법전환을 추진한다. 현재 국회에 발의된 11건의 특정건축물 정리에 관한 특별조치법이 조속히 통과될 수 있도록 지원하며, 2026년 시행을 목표로 하고 있다.
다만, 적용범위, 절차, 심의기준 등 세부 사항은 2014년 추진사례를 바탕으로 국회 차원에서 충분한 논의가 필요하다.
원활한 업무처리를 위해 지자체에 양성화지원센터를 설치하고, 국토지리정보원의 공간정보 활용 권한을 부여하는 등 추가적인 조문 신설을 검토한다.
법률이 통과되면 정부는 시행령 제정과 지자체 양성화 업무를 위한 가이드라인을 제작·배포하고, 주요 지자체와 함께 「특정건축물 정리 T/F」를 구성하여 이행실적을 점검한다.

※ 2014년 특별조치법 주요내용

구분	내용
발의 및 제정	2012.11~12월 발의(2건) → 2013.7.16 제정
시행	2014.1.17 ~ 2015.1.16 (1년간 시행)
적용범위	2012.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 (단독주택 165㎡ 이하, 다가구주택 330㎡ 이하, 다세대주택 세대당 전용 85㎡ 이하)
추진절차	건축주가 설계도서·현장조사서 등을 첨부하여 허가권자에게 신고 → 30일 내 건축위원회 심의 → 사용승인 처리
심의기준	도로·건축선 적합, 구조·위생·방화 안전, 인근 도시계획사업·일조권에 지장 없음
양성화 실적	26,924동

Ⅵ. 추진방안

1. 건축규제 완화

정북방향 일조사선 후퇴기준을 조정한다. 현행 4~5층 높이(10~17m)에서 사선 기준을 수직선으로 바꾸어 다세대·다가구 주택의 확장 가능 공간을 확보하고, 무단증축 위반을 해소한다.

(참고 : 2025.9. 박홍근 의원 개정안 발의, 제61조 일조기준 규정 개정)
비가림지붕·보일러실 면적 산정 특례를 신설한다. 노후주택 외부계단, 옥상 비가림지붕, 다가구·다세대 보일러실을 층수·면적 산정에서 제외하여 불법 위반 발생을 예방한다.

2. 불법행위 예방

건축물 사후점검제와 성능확인제를 도입한다. 준공 이후 일정 기간 경과 시 허가권자 또는 대행 건축사가 위반 여부를 재확인하고, 사용 기간 중 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하도록 한다.
매매·임대차 시장의 투명성을 높인다. 계약 시 건축물대장 확인을 의무화하고, 위반사항 기재를 확대한다. 또한 매도인에게 원상복구 책임을 지도록 계약 특약을 반영한다.
불법 유도 건축 설계·시공을 방지한다. 불법 확장을 유도하는 설계·시공에 대한 가이드라인을 마련하고, 미등록 시공자·설계자까지 벌칙 대상에 포함한다.

3. 단속·시정 강화

AI 기반 항공사진 분석시스템을 도입해 위반 여부를 실시간 확인한다. 지자체 정기 실태조사를 의무화하고, 조사 권한을 강화한다.
이행강제금의 실효성을 높인다. 시정 완료 시까지 반복 부과하고, 매년 가중 부과한다. 영리 목적 위반에는 추가 가중 비율을 적용한다.
소규모 위반건축물 해체 인허가 부담을 완화한다. 위험이 낮은 경우 해체계획서 전문가 검토를 면제하고, 표준 해체계획서를 보급한다.

Ⅶ. 향후 계획

특정건축물 정리법 제정 시, 즉시 시행령과 지자체 가이드라인을 마련한다.
건축법 시행령 개정 및 행정적 보완을 신속히 추진한다.

참고 : 세부 추진일정 및 담당부서

추진과제	일정	담당부서
건축규제 완화
일조사선 후퇴기준 완화 (건축법 개정)	2026년 상반기	건축정책과
비가림지붕·보일러실 특례 (시행령 개정)	2026년 상반기	건축정책과
불법행위 예방
건축물 사후검사제도 도입 (건축법 개정안 마련)	2025.12	건축정책과
건축물 성능확인제도 도입 (건축물관리법 개정안 발의)	2026년 상반기	건축정책과
매매·임대차 투명성 제고 (건축물대장 기재 확대)	2026.3	건축정책과
매매·임대차 투명성 제고 (공인중개사법 개정)	2026.2	부동산개발산업과
매도인 원상복구 특약 반영 (계약서 개정)	2025.12	부동산개발산업과
위반건축물 정보제공 사이트 개설 (민간 서비스앱 연계 구축)	2026년 상반기	건축정책과
설계·감리 점검 가이드라인 마련	2026년 하반기	건축정책과
미등록 시공업자 벌칙 확대 (건축법 개정안 발의)	2025.12	건축정책과
건축허가·사용승인 시 위반사항 안내 (지자체 배포)	2026년 상반기	건축정책과
단속·시정 강화
AI 기반 항공사진 분석 시스템 개발	2025~2027년	국토지리정보원
지자체 정기 실태조사 의무화 (건축법 개정안 발의)	2025.12	건축정책과
위반건축물 과세자료 요청근거 부여 (건축법 개정안 발의)	2025.12	건축정책과
건축물 검사 거부 처벌근거 마련 (건축법 개정안 발의)	2025.12	건축정책과
부동산 감독기구 신설 (신설기구 설립 논의)	2025.12	부동산소비자보호기획단
건축안전특별회계 조성 의무화 (건축법 개정안 발의)	2025.12	건축정책과
위반건축물 업무처리지침 근거 마련 (건축법 개정안 마련)	2025.12	건축정책과
위반건축물 정보시스템 고도화 (세움터 기능 개선)	2026년 상반기	건축정책과
이행강제금 반복부과·가중 도입 (건축법 개정안 발의)	2025.12	건축정책과
영리목적 위반 가중 확대 (건축법 개정안 발의)	2025.12	건축정책과
소규모 해체계획서 검토 면제 (건축물관리법 개정)	2026년	건축안전과
표준 해체계획서 제작·배포	2026년 상반기	건축안전과