[부동산 돌직구]② “대출 끼고 1억으로 살 수 있는 비규제지역 노려라” - 조선비즈

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이 서울 당산동 사무실에서 조선비즈를 만나 인터뷰하고 있다. /정해용 기자

"10억원은 갈 텐데 1억원으로 살 수 있는 곳이니 지금 들어가야 합니다."

1월 27일 서울 당산동 사무실에서 만난 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 거침이 없었다. 현재 비규제지역인 경기 북부 등의 일부 지역이 앞으로 교통 여건이 개선될 것으로 보여 지금 집을 사야 할 시기라고 했다. 구체적으로 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선을 이용할 수 있는 경기 고양시 덕양구와 파주 등을 언급했다. 조금만 찾아보면 현재 5억원대 매물이 있고, 대출을 이용해 1억원의 자기자본으로 집을 살 수 있는데 앞으로 10억원 이상의 가치가 될 것이라는 게 김 소장의 예측이다. 또 올해 집을 사려는 사람이 꼭 살펴봐야 할 지표로 전셋값을 꼽으며 "전셋값이 2021년 9~10월 수준보다 더 높아진 곳을 사야 한다"고 조언했다.

김 소장은 필명 '빠숑'으로 알려진 부동산 전문가다. 한국갤럽조사연구소에서 연구팀장으로 재직했으며 현재는 유튜브 채널 스마트튜브(스튜TV·구독자 23만명) 등으로 대중과 소통하고 있다. 다음은 김 소장과 일문일답.

-정부 공급 대책이 집값 안정에 효과가 있을까.

"공급 대책으로 안정시킬 수 없다. 정부도 그걸 안다. 정부는 지금 집값이 올라가고 서울이 과열되고 있는 것을 관망할 수밖에 없다. 그나마 상승 속도를 조금 줄이기 위해 (토지거래허가구역, 대출 등 규제로) 거래를 중지시킨 것이다. 지금 규제는 그냥 올라가는 것을 조금이라도 늦추고 싶은 것일 뿐이다."

-왜 공급 대책이 효과 없다고 단언하나.

"지난해 9월 7일 공급 대책에서 5년 동안 수도권에 135만호를 공급하겠다. 1년에 27만호라고 했는데 기준이 입주가 아니라 착공이었다. 이재명 대통령 임기(2029년) 내에는 착공도 못 하는 경우가 많다는 의미다. 시장이 안정될 수 없다."

-과거 공급 대책도 다 효과가 없었나.

"역사를 돌이켜보면 딱 한 번 효과가 있었다. 노태우 정부 시절 1기 신도시를 조성했다. 4년 동안 200만호를 공급했다. 전례 없는 일이었다. 당시 전국의 집이 600만호였던 시절이다. 분당, 일산, 서울 상계·중계 등의 단지가 모두 그때 조성된 것이다. 김영삼 대통령 집권 후 입주하며 효과를 봤다. 그러나 지금은 그렇게 할 수 있는 여건이 안 된다."

-정부가 강력한 대출 규제와 부동산 세금 중과 등 규제를 하는 이유는.

"소위 에셋 파킹(Asset Parking)이 두려워 이를 차단하려는 것이다. 에셋 파킹이란 주식으로 번 돈을 빼서 부동산을 사는 것을 말한다. 부동산이 안 좋아도 주식은 오를 수도, 내릴 수도 있다. 그러나 주식시장이 좋으면 항상 끝은 부동산이 올랐다. 사람들이 에셋 파킹을 해왔기 때문이다. 정부는 부동산으로 들어가는 유동성을 끝까지 막으려 할 것이다."

-이렇게 규제를 강화하면 어떤 현상이 발생하나.

"집값을 오히려 상승시킨다. 예를 들어 토지거래허가구역 아파트를 사려고 하면 다른 지역에 아파트가 있으면 살 수가 없다. 기존 주택을 팔아야 한다. 지방에 아파트가 있어도 토허구역인 서울 아파트를 못 사는 것이다. 지금 지방 부동산 시장 침체가 이어지는 이유가 서울 아파트를 사기 위해 지방 아파트를 팔고 상경하기 때문인데 토허제의 영향도 크다. 지방 부동산 시장은 망가지고 서울 집값은 더 올라가게 하는 정책이다."

-이런 현상이 임대시장에도 영향을 주나.

"그렇다. 이렇게 서울의 똘똘한 한 채 선호 현상이 강해지면서 시장은 교란된다. 토허제 아래서 서울 아파트가 한 건 거래될 때마다 지방에는 매물이 한 건 쌓인다. 또 서울 아파트는 매도하기 위해 세입자를 내보내야 해 서울의 임차 세대는 계속 줄어들고 전셋값은 올라간다."

이재명 대통령이 1월 25일 소셜미디어 X에 올린 글. 이 대통령은 이 글에서 다주택자 중과세 유예의 종료 방침을 명확히 했다. /X 캡처

-정부가 집값을 안정시키려면 무엇을 해야 하나.

"규제가 아니라 부동산 거래가 수요 공급에 의해 쉽게 이뤄질 수 있도록 해야 한다. 그러면 가격은 안정을 찾는다."

-구체적으로 말해달라.

"현재 서울의 아파트 재고량 숫자가 약 190만채다. 연간 신규 아파트 공급은 많은 해는 4만 가구 정도고 적을 때는 2만 가구 이하다. 그런데 연간 신규 공급량이 4만 가구이든, 2만 가구이든 그런 것은 중요하지 않다. 중요한 건 190만채가 거래가 원활하게 이뤄지는지 아니면 거래가 이뤄지지 않는지다. 이 190만채에는 신축도 있고 준신축, 구축도 골고루 있다. 수요, 공급에 의해 적절히 거래가 이뤄지면 시장은 안정되고 집값도 급등락하지 않을 것이다."

-실수요자에게 매입을 권하는 지역이 있다면.

"경기 고양시 덕양구와 파주 등을 추천한다. 경기 남부는 대부분 규제지역이다. 대출도 안 나오고 가격도 이미 비싸다. 그런데 덕양구 같은 곳은 GTX-A를 이용할 수 있는데 비규제지역이고 집값도 5억원 안팎이다. 생애 최초 대출일 경우 집값의 80%가 대출이 되니 1억원으로 집을 살 수 있는 셈이다. 30평대 아파트를 기준으로 말한 것이다. 앞으로 10억원 이상 갈 곳이다."

-왜 이곳의 집 가치가 높아질 것이라 확신하나.

"집값이 올라간 곳의 공통점이 있다. 좋은 일자리가 많은 곳이거나 그곳으로 출퇴근할 수 있는 교통망이 좋은 곳이다. 구체적으로는 강남, 여의도, 광화문으로의 접근성이 좋아야 한다. 특히 강남구는 일자리가 85만개가 있어 전국 226개 시·군·구 중 가장 많다. 경기 남부가 북부보다 훨씬 집값이 비싼 이유도 30분 안에 강남을 갈 수 있어서다. 그런데 GTX-A가 삼성역까지 뚫리면 파주 운정에서 삼성역까지 20분이면 온다. GTX-A 창릉역이 개통되면 삼성역까지 15분대에 온다. 동탄이 서울에서 44㎞ 거리에 있는 곳인데 현재 집값이 22억원이 넘었다. 강남 수서역까지 20분 안에 올 수 있게 돼서다. 우리는 교통망이 언제 어떻게 개통되는지 시기도 알고 지역도 알고 있다. 이게 확신하는 이유다."

GTX-A 창릉역은 고양 덕양구 창릉신도시 내 핵심 교통시설이다. 2030년 개통 예정이며 개통하면 서울역 10분, 삼성역 15분대에 갈 수 있다. GTX-A 삼성역은 2028년 개통 예정이며 개통 시 파주 운정 중앙역에서 삼성역까지 20여 분이 걸린다.

-실수요자들이 손해 안 보고 집 살 수 있는 방법은.

"집을 산 후 이 집이 앞으로 어떻게 될지 가늠하기 위해 딱 한 가지 지표를 봐야 한다면 전셋값을 봐야 한다. 2021년 9~10월이 전국 거의 모든 집의 매매, 전셋값이 고점이었다. 이후 3~4년 동안 매매가와 전셋값 조정이 이뤄졌다. 현재 일부 서울 주요 지역 등에선 당시 고점을 뛰어넘는 신고가가 나오고 있다. 전셋값이 당시의 고점에 거의 임박했거나 뚫고 올라간 단지는 지금 매수해도 좋다. 왜냐하면 2021년 거품이 끼었던 그 가격 이상을 주고서라도 실거주를 하고 싶은 수요가 있다는 의미이기 때문이다. 이런 곳은 시간이 지나면 매매가가 상승할 가능성이 크다."

그래픽=정서희