자료 확인 2026.10.19 · 캡처와 첨부는 경남 2026년 2차 정정 자료입니다. 부산은 부산울산 공고의 해당 항목을 별도로 대조합니다.
평당 얼마라는 질문에 먼저 정해야 할 것
평당 공사비는 초기 비교에 편리하지만 어떤 면적과 공사 범위를 기준으로 한 숫자인지 확인해야 합니다. 주차장·발코니·옥탑·외부공사와 지반·흙막이, 승강기·설비가 포함되는지에 따라 같은 단가라도 총액이 달라집니다. 설계도면이 없는 상태의 단가를 최종 견적으로 받아들이면 이후 변경이 커질 수 있습니다.
공사비, 총사업비, LH 매입가격은 다른 숫자입니다. 총사업비에는 토지 취득, 공사 외 비용과 금융비·예비비 등이 들어갈 수 있습니다. 실제 매입가격은 해당 공고의 평가·검증·약정 조건을 따르므로 민간사업자가 지출한 모든 비용이 그대로 인정된다고 가정해서는 안 됩니다.
사업비 항목을 나눠야 비교가 됩니다
| 묶음 | 초기에 확인할 내용 |
|---|---|
| 토지·권리 | 매입비, 취득 관련 비용, 기존 건물 철거·권리 정리 |
| 설계·인허가 | 조사·측량·지반, 건축·구조·설비 설계, 감리와 관련 용역 |
| 직접 공사 | 건축·토목·기계·전기·소방·통신·조경 등 범위 |
| 현장·연결 | 가설·흙막이·상하수도·전력 인입 등 현장 조건 |
| 금융·보유 | 인출 시점별 이자, 수수료, 사업 지연 영향 |
| 예비비 | 설계 변경과 확인되지 않은 현장 조건에 대한 여유 |
세금·수수료와 비용 인정 여부는 사업 구조별로 확인합니다. 각 항목의 부가세 포함 여부도 맞춰야 견적끼리 비교할 수 있습니다. 빈칸이 있으면0원으로 처리하기보다 ‘미산정’으로 남겨 다음 확인 대상을 분명하게 하세요.
실시설계는 수량을 셀 수 있는 정보가 있어야 합니다
경남 정정 붙임은 착공 단계에 공사비 산출이 가능한 실시설계 수준 도서를 요구하고, 제출하지 않은 도서로 제외된 공사비가 추후 반영되지 않는다는 주의사항을 담고 있습니다. 따라서 “시공자가 알아서 정할 것”으로 남겨 둔 공종이 많은 상태는 견적과 검증에서 불리할 수 있습니다.
창호일람표에 크기·수량·유리·성능이 있어야 창호 견적을 비교할 수 있고, 방수 상세에 적용 위치·층 구성·감아올림이 있어야 시공 범위를 확인할 수 있습니다. 기초와 구조도, 설비 배관·장비, 전기·소방·통신 역시 해당 분야 도서와 함께 검토합니다. 캡처의 건축 분야 목록만으로 전체 도서가 끝나는 것은 아닙니다.
간단한 숫자로 공사비와 금융비를 구분해 봅니다
설명용으로 산정대상 면적을150평, 공사비를 평당600만원으로 가정하면150×600만원=9억원입니다. 이것은 그 가정의 공사비일 뿐 토지비·설계비·금융비까지 포함한 총사업비가 아닙니다. 이 숫자는 특정 지역의 적정 단가나 LH 인정단가를 제시하는 것이 아닙니다.
여기에 대출7억원, 연이율5%, 같은 잔액을1년 내내 사용한다고 단순 가정하면 이자는3,500만원입니다. 실제로는 공정에 따라 대출을 나누어 인출하고 중간에 상환하므로 사용기간별 잔액으로 계산해야 합니다. 동일한 가정에서3개월 지연에 따른 추가 단순이자는875만원입니다. 수수료·복리·상환 조건을 뺀 예시이므로 실제 금융약정에 그대로 대입하지 않습니다.
사업성 검토는 매입대금 유입과 토지·공사대금 지출을 시기별로 나열한 현금흐름표로 이어져야 합니다. 총액상 이익이 있어 보여도 중간에 필요한 자금이 부족하면 진행에 문제가 생길 수 있습니다.
작은 설계변경도 여러 문서가 움직입니다
예를 들어 배관공간을 키우면 벽 위치와 전용면적, 가구·문 배치가 달라질 수 있습니다. 보 높이를 키우면 주차 유효높이와 덕트가 충돌할 수 있습니다. 창호를 바꾸면 외관뿐 아니라 성능·결로·자재표와 수량이 바뀝니다. 변경사항은 건축 도면 한 장만 수정해 끝내지 않습니다.
변경 전후 도면, 사유, 영향받는 세대와 면적, 수량·단가 차이, 성능자료, 인허가·LH 협의 필요 여부를 한 묶음으로 정리합니다. 필요한 변경승인이나 협의가 있다면 시공 후 사후 정리할 것으로 가정하지 말고 착수 전에 처리 순서를 확인합니다.
설계 계약에서 결과물 범위를 맞추세요
기획·신청·허가·실시설계·현장 변경 대응 중 어느 단계까지 맡기는지, 구조·설비 협력 설계와 내역 작업, LH 보완 대응이 어떻게 포함되는지 확인합니다. 도면 납품 형식과 수정 이력, 실제 공사에 사용할 최종본의 관리 책임도 정해 두는 것이 좋습니다.
같은 공사비 견적을 비교하려면 같은 도면 버전과 공종 범위를 시공자에게 전달해야 합니다. 누락 공종과 제외 조건을 표로 비교하면 총액만 볼 때 가려지는 차이를 찾을 수 있습니다. 이 과정은 설계비를 줄이는 문제보다 사업 전체의 불확실한 비용을 줄이는 데 가깝습니다.
이 글의 원본 첨부자료
확인한 공식 자료
- LH 청약플러스 · 2026년 부산울산 민간 신축매입약정 공고공고문 및 첨부 설계·시공 가이드라인, 단위세대 참고 평면. 해당 공고 접수는 종료되었습니다.
- LH 청약플러스 · 2026년 경남지역본부 2차 정정공고공고문·신청가능 지역, 신청서식·호별 면적표, 설계·시공 가이드라인 및 정정 붙임자료.
- LH 주택매입 공고 목록 · 다음 공고와 추가 정정사항 확인
이미지는 해당 주제의 공간 검토 예시이며 특정 공고의 승인도면이나 준공사례를 뜻하지 않습니다. 실제 부지의 법령·지구단위계획·설계협의 결과를 적용해 도면을 확정합니다.