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불법·위반 주택에 대한 양성화가 12년만에 이뤄집니다!
2026-04-01
안녕하세요. 이번 글에서는 임대인분들께 반가운 소식 하나를 전해드리려고 합니다.
바로 건축법 위반으로 이행강제금 처분을 받아온 '위반 건축물'(불법 건축물)을 양성화하는 이른바 '불법건축물 양성화 특별법'(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)이 올해 상반기 내 제정될 가능성이 높다는 소식입니다.
이 법이 제정·시행될 경우, 전국 약 6만 동의 위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 그동안 위반 건축물로 분류되어 매매와 대출에 제약이 있었던 노후 빌라와 단독·다가구주택의 거래 및 금융 활용도 한층 수월해질 것으로 기대됩니다.
12년 만에 양성화 조치가 다시 추진됩니다
핵심 내용
불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 추진되는 것은 2014년 이후 12년 만입니다.
더불어민주당과 국토교통부는 당정협의를 통해 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 기준을 마련했습니다.
상반기 중 '불법건축물 양성화 특별법'을 발의·제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것이 정부와 여당의 계획입니다.
@국토교통부
불법 건축물 양성화는 이번이 처음은 아닙니다. 1980년과 1981년, 2000년, 2006년, 2014년에 이어 이번이 다섯 번째 추진으로, 가장 최근인 2014년 이후 12년 만에 다시 양성화가 논의되는 셈입니다.
다만 불법 건축물에 일종의 면책 기회를 주는 조치인 만큼, 양성화는 이번에도 한시적으로만 적용될 가능성이 큽니다. 법에서 정한 일정 기간 동안에만 신청과 처리가 가능할 것으로 보입니다.
@국토교통부
양성화 대상 기준
당정이 마련한 가이드라인에 따르면, 주택 유형과 규모에 따라 양성화 적용 기준이 달라집니다.
| 주택 유형 | 연면적 기준 | 조건 |
|---|---|---|
| 단독주택 | 165㎡(약 50평) 미만 | 일괄 대상 포함 |
| 단독주택 | 165㎡ 이상 ~ 330㎡(약 100평) 미만 | 해당 지자체 조례 기준 충족 필요 |
| 다가구주택 | 660㎡(약 200평) 미만 | 대상 포함 |
| 근린생활시설 | 규모 무관 | 주차장 확보 등 건축 기준 충족 시 |
@국토교통부
연면적 기준만 충족한다고 해서 모든 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 정부와 여당은 기존에 불법·위반 건축에 대한 제재로 이행강제금을 5회 이상 납부한 주택에 한해서만 양성화 조치를 적용할 방침입니다. 장기간 이행강제금을 부담해 온 주거용 건축물에 한해 한시적인 구제 기회를 주겠다는 의미입니다.
양성화 신청 절차
1대상 여부 확인 — 연면적 기준 및 이행강제금 5회 이상 납부 여부를 관할 지자체 건축과에서 확인
2건축사 의뢰 — 건축사를 통해 현황 설계도서 작성
3지방건축위원회 심의 — 지자체 소속 지방건축위원회의 심의 진행
4사용승인서 발급 — 심의 통과 후 사용승인서 발급으로 양성화 완료
@국토교통부
양성화 제외 대상 및 주의사항
이런 경우 양성화 대상에서 제외됩니다
건축법 위반 사실을 알고도 해당 건축물을 매수한 경우
2014년 양성화 혜택을 이미 받은 건축물과 동일한 소유주
건축물 내부의 방을 쪼개 가구 수를 늘린 경우 (단, 실제 가구 수 증가가 없는 경미한 위반은 예외적으로 허용 가능)
화재 안전에 문제가 있거나 구조적 결함이 심각한 경우 (건축 관련 심의에서 탈락)
일조권 '사선 제한' 규제도 함께 완화될 가능성이 있습니다
국토교통부가 지난해 10월 발표한 '위반건축물 합리적 관리방안'에는 불법 건축물 양성화를 위해 일조권 관련 건축규제를 완화하는 방안도 포함되어 있습니다. 특별한 변수가 없다면 이 역시 이번 법률 제정과 건축법 개정안에 함께 반영될 가능성이 있습니다.
현행 건축법은 인접 대지의 일조권을 보호하기 위해 일정 높이 이상 건축물에 대해 경계선으로부터 일정 거리 이상 이격하도록 규정하고 있습니다. 이른바 '사선 제한' 규정 때문에 빌라 상층부가 계단처럼 뒤로 물러난 형태로 지어지는 경우가 많습니다.
문제는 이 과정에서 생긴 상층부의 빈 공간을 샌드위치 패널 등으로 막아 베란다나 발코니를 확장하는 무단 증축이 적지 않게 발생했다는 점입니다. 국토교통부는 일정 요건을 충족할 경우 상층부 공간을 보다 합법적으로 활용할 수 있도록 제도를 손보겠다는 방향을 제시했습니다.
@국토교통부
상반기 내 법 제정을 목표로 추진 중입니다
정부와 여당은 2026년 상반기 안에 '불법건축물 양성화 특별법'(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)을 제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것을 목표로 하고 있습니다.
165㎡ 이상 단독주택 보유자는 별도 확인 필요
165㎡ 이상 330㎡ 미만의 단독주택은 해당 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능합니다. 이 규모의 단독주택을 보유하고 계신 분이라면, 관할 지자체 건축과를 통해 조례 제정 및 운영 방향을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.
이 제도가 실제로 시행된다면, 위반 건축물로 인해 매매나 대출에 어려움을 겪고 있던 임대인분들께는 적지 않은 변화가 될 수 있습니다. 아직은 법안 제정과 세부 기준 확정이 남아 있는 만큼, 향후 입법 진행 상황과 지자체별 기준을 함께 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.
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![「위반건축물 합리적 관리방안」 발표 [국토부]](/static/blog/images/e31e523e73e046c687bbe56a7898cb25_image.png)
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