매각형: 남길 이익부터 정하기
총매각대금에서 매각비용과 목표이익을 뺀 금액이 사업에 쓸 수 있는 예산입니다. 취득·인수·공사·금융비를 차감해 입찰 상한을 찾습니다. 취득세와 이자는 입찰가에 따라 달라지므로 함께 역산합니다.
매각대금 − 총사업비(매각비 포함) = 사업이익
목표이익 = 매각대금 × 목표 이익률
목표이익 = 매각대금 × 목표 이익률
CHIHO / ACQUISITION FEASIBILITY
입찰가를 정하기 전에,
사업성을 먼저.
싸게 사는 것보다, 얼마까지 살 수 있는지.
땅과 건물의 다음 쓰임에서 매입가격을 역산합니다.
계산값은 서버로 전송하지 않습니다. 저장을 누르면 현재 브라우저에만 보관됩니다.
01 / 목적과 가격
어떻게 활용할 물건인가요?
감정가를 입력하면 최저가격·검토 입찰가와 비교합니다.
낙찰 가능성을 예측하는 계산기가 아닙니다. 입력한 사업 조건에서 감당할 수 있는 가격을 구합니다. 모든 금액은 만원, 면적은 ㎡입니다.
02 / 수입과 목표
보수적으로, 받을 수입부터.
토지·건물 일괄 매각과 호별 분양 모두 총매각대금으로 입력합니다. 매각대금은 부가세 납부액 등을 제외한 사업 귀속액으로 통일하고, 환급받지 못하는 부가세는 아래 별도 비용에 입력하세요.
03 / 인수 부담보증금·명도·취득 비용
인수보증금은 전액 반환 준비금으로 잡는 보수적 방식입니다. 실제 지급 시점에 따른 자금 효과는 별도 검토해야 합니다. 빈칸·0원만으로 인수 부담이 없다고 판단하지 않습니다.
04 / 공사 범위공사비와 부대사업비
건축 가능 규모도 함께 기록하기
지구단위계획·접도·일조·주차·높이·기존 건축물 적법성을 확인한 계획 면적을 사용하세요.
05 / 시간과 자금대출·이자·보유기간
매입대출은 취득부터 회수까지, 공사대출은 공사 중 평균 인출률과 회수 대기기간을 반영합니다. 이자는 단리·별도 현금납부, 대출원금은 준공 후에도 유지하는 가정입니다. 총액 기준 자금계산이므로 기성별 월 자금수지나 은행 대출승인을 대신하지 않습니다.
06 / 보수적 시나리오수입 감소·원가 상승·지연
07 / 근거 확인
숫자를 뒷받침할 자료.
체크는 사용자가 확인한 상태의 기록입니다. 자동 권리분석이나 적합 판정이 아닙니다.
READ THE NUMBERS
수익에서 거꾸로, 가격을 찾습니다.
임대형: 운영수입과 상환 여력
공실을 뺀 임대료에서 운영비·보유세·수선충당금을 차감한 순영업소득(NOI)을 씁니다. 목표 총투자 수익률과 원리금 상환배수(DSCR)를 동시에 만족할 가격을 찾습니다.
허용 총사업비 = 순영업소득 ÷ 목표 수익률
상환배수 = 순영업소득 ÷ 연 원리금
상환배수 = 순영업소득 ÷ 연 원리금
보증금은 종류를 구분하기
입찰보증금은 낙찰대금 일부이므로 다시 비용으로 더하지 않습니다. 매수인이 인수하는 임차보증금은 반환 준비금으로 따로 반영합니다. 새로 받는 보증금은 반환 의무가 있어 수익과 상한을 올리는 데 쓰지 않습니다.
생활법령정보 · 매수대금 지급 안내 ↗낙찰가율보다 실제 사업조건
과거 낙찰가율은 시장 참고값입니다. 접도·지분·임차인·명도·주차·허용용도가 다르면 같은 평당가격도 비교하기 어렵습니다. 수입은 낮게, 비용과 기간은 넉넉하게 잡은 조건에서도 남는지 확인하세요.
토지 매입 전 확인할 자료 →FROM FEASIBILITY TO DESIGN
수익 계산의 시작은, 실제 가능한 계획입니다.
관심 물건과 사업 목적을 알려주세요. 주차·동선·법적 규모와 공사 범위를 함께 검토합니다.