3강. 금리 한 방에 끝내기: 상가·주택 공통 언어 ‘금리’: 현금흐름과 규제를 동시에 계산
3강. 기준금리 2.50%인데 왜 내 주담대는 4~6%인가 2026-02-15 부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다.
3강. 기준금리 2.50%인데 왜 내 주담대는 4~6%인가
2026-02-15
부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다. 대출한도(DSR), 버틸 수 있는 시간, 상가의 수익 판단(캡레이트/DSCR)을 한 번에 바꿉니다. 그래서 3강은 내 금리를 식으로 분해하고, 금리 1%p 변화가 대출한도까지 어떻게 줄이는지 계산으로 고정합니다.
1) 기준금리 2.50%는 맞다. 하지만 내 대출 기준금리는 따로 있다
한국은행 기준금리는 2026-01-15 결정에서 연 2.50% 유지입니다.
그런데 은행이 “내 대출금리의 기준”으로 바로 2.50%를 쓰는 게 아니라 보통
변동형 주담대: COFIX(자금조달비용지수)
혼합/고정형: 금융채(예: 5년물) 같은 시장금리
를 씁니다.
COFIX는 “은행의 자금조달비용을 반영한 대출 기준금리 지수”입니다.
2) 내 대출금리 공식은 이 한 줄이다
은행 대출금리는 구조가 정해져 있습니다. (금융위 자료에도 “기준금리/가산금리/가감조정금리(우대)”로 구분되어 설명됩니다.)
대출금리 i = 기준금리 b + 가산금리 s − 우대금리 d
b(기준금리): COFIX/금융채 등 “지표”
s(가산금리): 원가, 리스크비용, 자본비용, 목표이익 등
d(우대금리): 급여이체·카드실적·자동이체 등 조건 충족 시 할인
숫자로 분해(학습용 예시)
b = 3.20% (COFIX/금융채 중 하나라고 가정)
s = 2.10%
d = 0.80%
그러면
i = 3.20 + 2.10 − 0.80 = 4.50%
여기서 우대가 빠지면
i = 3.20 + 2.10 − 0 = 5.30%
“기준금리 뉴스”보다, 내 금리는 b+s−d가 결정합니다.
3) 금리 1%p가 월 상환액을 얼마나 바꾸나 (원리금균등)
원리금균등 월상환액 공식
월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)
P: 대출원금
r: 월이율 = 연이율/12
n: 총개월수
5억, 30년(360개월) 예시
(1) 연 4.18%
P = 500,000,000
r = 0.0418/12 = 0.0034833333
f = (1+r)^n = (1.0034833333)^360 ≈ 3.496704693
A = 500,000,000 × 0.0034833333 × 3.496704693 ÷ (3.496704693−1)
A ≈ 2,439,253원/월
(2) 연 5.18%
r = 0.0518/12 = 0.0043166667
f = (1.0043166667)^360 ≈ 4.714559899
A ≈ 2,739,380원/월
차이
2,739,380 − 2,439,253 = 300,127원/월
금리 +1%p면 월 약 30만원 증가
이 30만원은 생활비가 아니라 DSR 한도(월 상환 가능액)를 직접 깎습니다.
4) 그래서 요즘은 LTV보다 DSR이 먼저 체감된다
LTV는 “담보 기준 상한”이고, DSR은 “상환능력 기준 상한”입니다. 실제 대출한도는 둘 중 더 작은 값입니다.
LTV 한도
주택가격 H, LTV β이면
P_LTV = H × β
DSR 한도(기본식)
DSR = 연간 원리금상환액 ÷ 연소득
연소득 Y, DSR 한도 α라면
허용 연 상환액 = Y × α
허용 월 상환액 A_max = Y × α ÷ 12
예시: Y=80,000,000원, α=0.40
A_max = 80,000,000 × 0.40 ÷ 12 = 2,666,666.667원/월
5) DSR 계산금리가 7%로 잡히면 대출한도는 “식대로” 더 줄어든다
스트레스 DSR은 “실제 대출금리”를 올리는 게 아니라 DSR 산정 시 가산금리(스트레스금리)를 더해 대출한도를 보수적으로 계산하는 제도입니다.
금융위 보도자료 기준으로 3단계 스트레스 DSR의 스트레스 금리는 1.50%입니다.
또한 지방 주담대는 2026년 상반기(1/1~6/30)에도 2단계 적용 계획이 안내돼 있습니다.
5-1) 스트레스 반영 “DSR 계산금리”
실제금리 i_real
스트레스금리 ST
DSR 계산금리 i_calc = i_real + ST
학습용으로
i_real = 5.50%
ST = 1.50% (3단계)
이면
i_calc = 5.50% + 1.50% = 7.00%
5-2) “월 상환액 한도”로 최대 대출원금 역산(핵심식)
원리금균등에서 P만 풀면
P = A × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)
A = A_max
r = (연이율)/12
n = 360
앞서 예시(연소득 8,000만원, DSR 40%)로 A_max = 2,666,666.667원, n=360 고정.
(A) 실제금리 5.50%로 계산할 때(스트레스 없음 가정)
r = 0.055/12 = 0.0045833333
f = (1+r)^360 ≈ (1.0045833333)^360 ≈ 5.187387841
P_real = 2,666,666.667 × (5.187387841−1) ÷ (0.0045833333×5.187387841)
P_real ≈ 469,658,035원(약 4.70억)
(B) DSR 계산금리 7.00%로 잡히는 경우(스트레스 반영)
r = 0.07/12 = 0.0058333333
f = (1.0058333333)^360 ≈ 8.116497475
P_calc = 2,666,666.667 × (8.116497475−1) ÷ (0.0058333333×8.116497475)
P_calc ≈ 400,820,181원(약 4.01억)
(감소폭)
4.70억 − 4.01억 ≈ 0.69억(약 6,900만원)
같은 소득, 같은 DSR 40%라도 DSR 계산금리가 7%로 올라가면, 대출원금 한도가 약 7천만원 줄어듭니다.
이게 “LTV는 통과인데 DSR에서 막힌다”의 실제 모습입니다.
6) “월세가 괜찮아 보이는 착시”가 정확히 뭐냐 — 상가 예시로 해부
상가에서 사람들이 자주 하는 계산은 이겁니다.
월세 500만
이자 230만
남는 돈 270만 → “괜찮다”
이게 착시입니다. 이유는 3겹입니다.
착시 1) ‘월세’가 아니라 ‘NOI’를 써야 한다 (공실·운영비가 빠짐)
상가는 월세(매출)가 아니라 NOI(순영업소득)로 봅니다.
연 임대료(월세) = 월세 × 12
공실/체납 반영 후: EGI = 연 임대료 − 공실손실
NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)
Cap Rate = NOI ÷ 매입가
10억 상가 예시(학습용)
월세 500만원 → 연 6,000만원
공실/체납 5% → 300만원 손실
운영비 20% (EGI 기준 가정)
계산
EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원
운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원
NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원/년
NOI 월환산 = 4,560/12 = 380만원/월
캡레이트 = 4,560/10억 = 4.56%
즉 “월세 500”이 아니라, 실제로 빚 갚는 데 쓰이는 돈은 NOI 380부터 시작합니다.
월세가 괜찮아 보인 첫 번째 이유는 “500을 분모로 착각”하는 데서 나옵니다.
착시 2) 이자만 내는 ‘만기일시’는 지금이 편해 보이게 만든다
상가 대출은 현장에서 이자만 내고 만기에 원금을 처리(재대출/상환)하는 구조가 흔합니다.
이 구조는 “월 현금흐름”을 좋게 보이게 합니다.
같은 조건(10억 매입, 대출 5억, 금리 5.5%) 비교
이자만 납부(만기일시) 월 이자
= 5억 × 5.5% ÷ 12
= 229.17만원/월
원리금균등(30년) 월 상환액(참고)
≈ 283.89만원/월 (이자만 대비 월 약 55만원 증가)
이제 NOI(380만원/월)에서 빼면
이자만 기준 월 현금흐름 = 380 − 229 = 151만원/월
원리금 기준 월 현금흐름 = 380 − 284 = 96만원/월
둘 다 플러스라서 “괜찮아 보이죠.”
그런데 문제는 “은행은 더 보수적으로 본다”는 데 있습니다.
착시 3) 은행은 DSCR을 ‘원리금/스트레스’로 보수적으로 본다
수익형 담보는 현금흐름 커버리지(DSCR)를 봅니다.
DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액
같은 NOI 4,560만원/년 기준에서
이자만(연 이자 2,750만원)
DSCR_interest = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66
원리금(연 원리금 약 3,406.7만원)
DSCR_amort = 4,560 ÷ 3,406.7 ≈ 1.34
“스트레스(7%)로 원리금 테스트”처럼 더 보수적으로 잡히면
연 원리금이 커지면서
DSCR_stress ≈ 4,560 ÷ 3,991.8 ≈ 1.14
여기서 착시가 드러납니다.
겉으로는 “월세가 이자를 이긴다”인데, 은행의 보수적 기준(원리금/스트레스)을 적용하면 DSCR이 급락해서 “대출이 줄거나, 금리가 불리하거나, 아예 안 나오는” 상황이 됩니다.
추가로, 진짜 무서운 건 ‘만기(시간)’이다
만기일시에선 원금 5억이 만기 때 한 번에 돌아옵니다.
재대출이 막히는 순간(금리 급등, 가치 하락, LTV 축소, DSCR 미달)에는 선택지가 급격히 줄어듭니다.
재대출 가능 → 계속 보유
재대출 일부만 가능 → 부족분 현금 투입(급전)
재대출 불가 → 급매로 “시간을 돈으로 바꾸는” 상황 발생
사람들이 말하는 “월세가 괜찮아 보이는 착시”는
(월세 500을 NOI 380으로 내리지 않고) + (이자만 내는 구조로 당장 좋아 보이고) + (만기/보수심사/스트레스 시나리오를 안 넣어서) 생깁니다.
3강에서 가져갈 문장 3개
내 대출금리는 i = b + s − d로 분해하면 끝난다.
원리금균등에서 금리 1%p는 월 상환액을 수십만원 바꾸고, 그게 DSR 한도를 깎는다.
스트레스 DSR은 실제금리가 아니라 DSR 계산금리(i_calc)를 올려 대출원금을 줄이는 장치다.