건폐율·용적률 완벽 정리 — 국계법·건축법 기준 + 용도지역별 산정기

2025-05-23

건폐율·용적률 산정기 — 국계법 기준

법적 근거
건폐율: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조, 같은 법 시행령 제84조
용적률: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조, 같은 법 시행령 제85조
건축법 제55조(건폐율), 제56조(용적률)은 국계법 기준 이하에서 지자체 조례로 추가 제한

이 계산기의 수치는 국계법 시행령(§84·§85)의 법정 최대 상한입니다.
실제 인허가에 적용되는 기준은 각 지자체 조례가 별도로 정하며, 조례 기준은 시행령 상한보다 낮은 경우가 대부분입니다.
예) 서울시 중심상업지역 조례 용적률 최대 1,000% / 부산시 1,300% — 시행령 상한 1,500%와 다릅니다.
사업 검토 시 반드시 해당 시·군·구 도시계획과에서 조례 기준을 확인하세요.

건폐율·용적률 계산기

국계법 시행령 법정 상한 기준 — 조례 기준과 다를 수 있음

용도지역 선택 대지면적 (㎡)

건폐율·용적률이란 무엇인가

건폐율과 용적률은 토지 위에 얼마나 크게 건물을 지을 수 있는지를 결정하는 핵심 지표다. 두 수치 모두 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)에서 용도지역별 상한을 정하고, 지자체 조례가 그 이하에서 구체적인 기준을 확정한다.

건폐율 (建蔽率)

대지면적 대비 건축면적의 비율이다. 국계법 제77조, 건축법 제55조가 근거 조문이다.

건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100(%)

건폐율 60% 제한 구역에서 300㎡ 대지라면, 건축면적은 최대 180㎡까지 가능하다. 나머지 120㎡는 공지(空地)로 남겨야 한다. 채광·통풍·비상통로 확보가 목적이다.

용적률 (容積率)

대지면적 대비 건축물 지상층 연면적의 비율이다. 국계법 제78조, 건축법 제56조가 근거다.

용적률 = (지상층 연면적 합계) ÷ 대지면적 × 100(%)

지하층 면적, 주차장 면적, 필로티 주차 면적은 용적률 산정에서 제외된다. 같은 용적률이라도 건폐율에 따라 층수가 달라지므로 두 수치를 함께 검토해야 한다.

국계법 시행령 별표 — 용도지역별 법정 상한

용도지역	건폐율 상한	용적률 상한	근거 조문
제1·2종전용주거	50%	50~150%	시행령 §84①1호
제1~3종일반주거	60% (3종 50%)	100~300%	시행령 §84①2호
준주거지역	70%	500%	시행령 §84①3호
중심상업지역	90%	1,500%	시행령 §85①1호 가목
계획관리지역	40%	100%	시행령 §84②1호
자연환경보전지역	20%	50%	시행령 §84④