대출방법에 대해 빌딩의신이 가장 많이 받는 질문
상업용 부동산 대출, 어디까지 써볼 수 있을까?
건물 투자 전에 꼭 알아야 할 대출의 거의 모든 것
2025년이 저물어가는 요즘, 여전히 많은 분들이 “건물 투자”를 고민합니다.
그런데 건물 투자는 _현금_만으로 되는 게임이 아니죠. 대출(레버리지)를 얼마나, 어떻게 쓰느냐가 투자 성패를 가르는 핵심입니다.
이 글에서는 상업용 부동산, 특히 건물 투자 시 꼭 알아야 할 대출 구조를 정리해 봤습니다.
1. 최근 주택·전세 대출 금리 레벨
먼저 대출의 기준이 되는 주택담보대출(주담대) 흐름부터 살펴볼 필요가 있습니다.
주택담보대출(주담대)
고정금리(5년 기준): 대략 연 4%대 중반
변동금리: 3~5%대 구간에서 형성
전세대출
주담대보다 보통 약 1%p 정도 낮은 수준
대략 3%대 중후반 정도
상업용 부동산 대출은 이보다 조금 더 보수적으로 보거나, 추가 가산금리가 붙는 경우가 많습니다. 따라서 수익률, 이자 비용, 공실 리스크를 함께 놓고 계산해야 합니다.
2. “100억짜리 건물”의 현실적인 대출 구조
많이 받는 질문이 이것입니다.
“대표님, 이 건물 100억인데 대출 얼마나 나오나요?”
은행은 먼저 탁상 감정(간단한 감정평가)을 진행합니다.
100억 매매가라고 해서 감정평가가 100억이 나오는 경우는 거의 없음
통상:
80~90% 수준에서 감정가가 나오는 경우가 많고
보수적으로 보면 70%대가 나오는 경우도 존재
예를 들어,
매매가: 100억
탁상 감정가: 80억
은행 담보인정비율(LTV): 감정가의 약 70% → 56억 대출 가능
이 경우, 100억 매입을 위해선 최소 44억 + 취득세·부대비용이 자기 자본으로 필요합니다.
여기서부터가 진짜 투자의 시작입니다.
3. 대출 한도를 높이는 방법: 소득·기존 자산의 활용
“56억밖에 안 나와서 못 사겠습니다…”라고 끝나는 게 아니라,
여기서 추가 레버리지 옵션들이 등장합니다.
1) 소득(직업) 활용
의사, 변호사, 대기업 임원 등 고소득 직군
은행 입장에서는 “이자 상환 능력”이 명확한 고객
임대료 + 본인 소득을 함께 보고 추가 대출 여력을 인정해 주기도 함
2) 공동담보(추가 부동산 담보) 활용
예시:
내 아파트 시세: 30억
기존 대출: 10억
은행 LTV 인정: 약 70%라고 보면 → 21억까지 담보 인정
이미 10억 대출 있음 → 추가 담보 여력 약 11억
이런 식으로 자기 집·보유 부동산을 공동담보로 설정해서
총 대출 가능 금액을 70% → 80% 수준까지 끌어올리는 전략이 가능합니다.
포인트
아직 직장 다니고, 소득이 안정적일 때가 레버리지를 최대로 쓸 수 있는 시기입니다.
은퇴 후에는 똑같은 자산·현금이 있어도 대출 조건이 확 나빠질 수 있습니다.
4. 전세 낀 집을 공동담보로 넣을 때 주의할 점
내 집을 전세를 주고, 나는 다른 곳에 살고 있는 경우:
집 시세: 30억
전세보증금: 10억
집을 공동담보로 제공하는 것은 가능
다만 세입자의 동의가 필요한 케이스가 있음
그래서 전세계약 체결 시, 특약에 다음과 같은 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.
“본 부동산은 선순위 전세보증금 외 추가 담보대출이 발생할 수 있음”
이렇게 해두면, 나중에 은행 공동담보 설정 시 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.
5. “금매” 건물을 잡을 때의 대출 이점
요즘 시장에 하나둘씩 나오기 시작하는 금매물.
예시:
매매가: 500억
과거 자산 평가(감정가): 600억 이상
은행은 기본적으로 매매가 기준으로 보지만,
“주변 시세보다 저렴한 금매”
“이미 자산 평가(감정)가 높게 나와 있는 건물”
이런 경우, 매매가 대비 10% 정도 더 높게 평가해 주는 사례도 있습니다.
매매가 500억
감정가 550억으로 책정 → LTV 70%라면 385억 전후 대출 가능
즉,
감정가를 잘 받아놓고
금매로 싸게 사면
자기자본 투입 비율을 크게 줄이는 구조가 됩니다.
6. 신축 vs 리모델링: 감정평가가 다르게 나온다
신축 건물
실제 투입 공사비(원가)가 감정평가에서 비교적 잘 인정
토지 + 건물 원가 + 물가 상승률 등을 반영해 감정가 산정
리모델링 건물
투입 원가가 100% 반영되지 않는 경우가 많음
창호 교체, 설비·보일러, 배관, 구조 개선 등은 비교적 인정
단순 내장(페인트, 도장, 텍스 교체 등)은 “사용성 개선” 정도로 보고
건물 가치 상승폭을 크게 인정하지 않기도 함
따라서 리모델링 후 대출을 염두에 둔다면,
공사 내역서
세부 공사 항목
사진 및 증빙 자료
를 잘 정리하여 감정평가사에게 적극적으로 자료 제공하는 것이 중요합니다.
7. 건물 “용도”에 따른 대출 비율 차이
은행은 건물의 용도에 따라 리스크를 다르게 봅니다.
업무시설, 근린생활시설(근생) 등
→ 통상 감정가의 약 70% 수준 LTV 가능
교육연구시설(학원, 연구소 등)
→ 임대료 수준이 상대적으로 낮거나 공실 리스크가 높다고 판단
→ 60~65% 수준으로 더 보수적으로 보는 경우 많음
따라서 현재 건물 용도와
향후 용도 변경 가능성까지 고민하면서
미리 금융기관과 상의를 해보는 것이 좋습니다.
8. 개인 vs 법인, 그리고 “어떤 법인인가”의 차이
1) 개인 명의
규제가 많고, 심사 기준이 까다로움
LTV나 조건에서 상대적으로 불리한 경우 많음
2) 법인 명의
대체로 개인보다 대출에 유리
단, 법인 종류에 따라 또 갈림
특히,
부동산 임대업 법인:
최근 규제가 강해졌고, 은행도 보수적으로 보는 편
일반 사업 법인(제조업, 서비스업 등):
사업에 실제로 사용하면서 일부 임대하는 구조라면
대출 비율 70~80% 이상도 가능,
경우에 따라 90% 가까운 레버리지도 나오는 사례 존재
즉,
“내 사업에 쓰는 건물 + 일부 임대” 구조가
은행 입장에서 가장 좋아하는 그림 중 하나입니다.
9. RTI 50% 시대: 임대수익만으로 대출 버티기 어려워진 구조
RTI (Rental income to Interest) = 임대업 이자상환비율
예전: 이자 1,000만 원이면, 임대료 1,300만 원 정도면 인정
최근: RTI 50% 기준
이자 1,000만 원이면 임대료 1,500만 원 이상은 나와야
추가 대출 인정에 유리
이는 곧,
수익률 3%대 건물만 가지고는
대출 비율을 높게 끌어올리기 힘들어졌다는 의미이기도 합니다.
반대로 보면,
자기자본 비율이 높아야 한다 → 리스크는 줄어든다
결국 “무리한 레버리지로 버티는 시대”에서
“자기자본과 수익률 균형을 보는 시대”로 이동하는 중이라고 볼 수 있습니다.
10. 은행 선택: “주거래은행만 믿지 말고 발품을 팔아라”
은행마다,
분기별로
내부 목표, 리스크 관리 상황에 따라
대출 의지와 조건이 수시로 바뀝니다.
1분기: A은행, B은행이 적극적
2분기: C은행, D은행이 더 좋은 조건
어떤 시기는 시중은행보다 지방은행, 특수은행이 더 유리
따라서,
“주거래은행 + 최소 1~2곳”은 직접 상담해봐야 한다.
0.1%p 금리 차이도
규모가 큰 건물에서는 연 수천만 원 차이로 이어질 수 있습니다.
11. 시설자금 대출: 신축·리모델링·인테리어 공사비 조달
건물 투자에서 빠질 수 없는 것이 공사비입니다.
신축 공사
리모델링 공사
인테리어 공사
이때 활용하는 것이 시설자금 대출인데,
일반 개인은 보통 시공사와의 공사 계약서를 제출
은행은 그 금액의 약 70~80% 수준까지 시설자금으로 취급하는 경우 많음
사업계획서를 잘 작성하면 여유 있게 받는 것도 가능
중요한 것은,
공사 전부터 “대출 기준으로 인정될 수 있는 공사비”를 염두에 두고
내역·계약·증빙을 준비하는 것
입니다.
그래야 추후에 “공사 다 하고 나서야 돈이 모자라는 상황”을 피할 수 있습니다.
정리: 건물 투자는 결국 “대출 공부”가 반이다
상업용 부동산, 특히 건물 투자는
금액 단위가 크기 때문에 레버리지(대출)를 어떻게 쓰느냐가 핵심입니다.
감정평가 구조
건물 용도별 LTV 차이
개인 vs 법인
RTI 기준
공동담보, 금매 활용법
시설자금 대출 구조
이 정도는 기본 교양 수준으로 알고 들어가야
억 단위, 십억 단위의 의사결정을 덜 후회하게 됩니다.
건물 투자를 고민 중이라면,
“물건 보기”만큼이나 “대출 구조 공부”에 시간을 써야 합니다.
그게 결국,
같은 건물을 사더라도 누군가는 더 적은 자기자본으로, 더 안전하게 가져가는 이유입니다.