위반건축물
건축물대장에 '위반건축물'로 표시되면 용도변경을 포함한 각종 건축행위가 제한되고, 대출·신규사업 허가에도 불이익이 발생한다. 이행강제금 미납 시 동산·부동산이 압류될 수 있다.
1. 건축물대장을 통한 위반사항 확인
건축물대장은 대지위치, 지번, 명칭 및 번호, 호명칭, 장번호, 전유부분(구분·층별·구조·용도·면적), 공용부분, 소유자현황, 변동사항, 건축물 현황도 등을 기록한 공적 장부다.
건축물대장에 포함된 도면은 건축주만 발급받을 수 있으나, 배치도는 발급 제한이 없으며, 「건축물대장 현황도면 발급 동의(위임)서」(서식4)를 제출하면 위임을 받은 자도 현황도서를 발급받을 수 있다.
위반사항은 건축물대장 (갑)지 오른편에 노란색 박스 형태의 '위반건축물' 표시로 나타나며, 상세 내용은 (을)지 하단 표에 기록된다.
| 건축물대장 종류 | 적용 대상 |
|---|---|
| 일반 건축물대장 | 단독주택, 다가구주택(원룸), 상가주택 등 |
| 집합 건축물대장 | 아파트, 다세대주택, 연립주택 |
2. 위반사항의 종류
| 위반 유형 | 내용 |
|---|---|
| 무단 증축 | 건축물대장 등재 면적 이상으로 무단 증축하거나 옥탑층 일부를 구획하여 무단으로 사용하는 행위 |
| 발코니 무단 확장 | 동별 입주민 1/2 이상 동의 및 행위허가 없이 구조 변경. 구조안전확인서·변경 전후 도면 등 구비서류 미제출 상태에서 시공 시 위반 |
| 무단 용도변경 | 근린생활시설을 단독·공동주택으로 용도변경 허가 없이 주택으로 개조하여 사용하는 행위 |
| 불법 시설 변경 | 다중주택(하숙집)에서 취사시설 설치 금지 규정을 위반하여 임의로 취사시설을 설치하는 행위 |
| 무단 세대 나누기 | 다가구주택의 전체 세대수 19세대 이하 제한을 위반하여 임의로 세대를 분리하는 행위 |
3. 위반건축물로 적발되는 경우
- 담당 공무원의 현장 점검 — 국토교통부·서울시·해당 구청의 연차별 점검 또는 긴급점검을 통해 위반사항 확인
- 항층판독(항공촬영·위성사진) — 발코니 불법 확장, 가설건축물 임의 설치, 점포 앞 무단 건축물 등을 전년도 위성사진과 비교하여 적발. 원상회복 안내문 발송 및 이행강제금 부과 가능
- 민원 요청 — '국민신문고' 또는 구청 민원신청사이트를 통해 접수(서식6 고충민원신청서). 건축과 또는 주택과로 이관 후 현장조사 진행
4. 불법건축물을 매매하거나 임대할 경우 유의사항
매매 시 주의
건축물대장을 확인하고 위반건축물임을 인지한 상태에서 매수할 경우, 잔금 지급 전에 반드시 원상회복에 관한 특약서를 작성해야 한다.
임대 시 주의
위반건축물에 대해서는 임대계약을 피하는 것이 바람직하다. 집합건축물의 경우 해당 호에 위반사항이 없으면 사업자등록이 되기도 하지만, 양성화 이후 임대계약을 체결하는 것이 안전하다.
건축물대장에 기록된 위반사항 중 일부를 시정한 후 「시정완료보고서」(서식7)를 제출하면 해당 부분에 대해 건축물대장을 부분 수정할 수 있다.