CHIHO · 건축 실무 / 용도변경 · 방화창
같은 근린생활시설 안에서 용도만 바꾸는데,계단실과 화장실의 창까지 바꿔야 할까요?
답을 찾으려면 용도변경의 행정절차와 창호의 방화성능 기준을 나누어 살펴봐야 합니다. 대장 변경신청을 생략할 수 있다는 규정, 그 생략 대상에서 다시 제외되는 용도, 스프링클러를 갖췄을 때의 방화창 예외는 각각 판단하는 기준이 다릅니다.
먼저 기억할 세 가지
① 대상 건축물의 창호가 인접대지경계선에서 1.5m 이내라면 방화유리창호 기준을 검토합니다.② 헤드가 창호에서 60cm 이내이고 건축물 내부가 화재로부터 방호되어야 방화창 예외를 검토할 수 있습니다.③ 학원으로 변경하는 경우는 1·2종 근린생활시설 간 변경이라는 이유만으로 대장 변경신청을 생략할 수 없습니다.
01. 방화창은 어떤 건축물, 어떤 창호가 대상일까
「건축법」 제52조제4항과 시행령 제61조제3항은 대상 건축물을 정하고, 피난·방화구조 규칙 제24조제12항은 창호의 거리와 성능을 정합니다. 용도·규모 → 창호별 이격거리 → 예외 조건 순서로 검토합니다.
| 시행령 제61조제2항 | 대상 건축물의 주요 조건 |
|---|---|
| 제1호가목 | 근린상업지역을 제외한 상업지역에서 제1·2종 근린생활시설, 문화·집회시설, 종교·판매·운동·위락시설로 쓰는 바닥면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물 |
| 제1호나목 | 위 상업지역에서 공장 용도 건축물로부터 6m 이내에 있는 건축물. 해당 공장 중 국토교통부령으로 정한 화재 위험이 적은 공장은 제외 |
| 제2호 | 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설 |
| 제3호 | 3층 이상 또는 높이 9m 이상인 건축물 |
| 제4호 | 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조의 주차장으로 쓰는 건축물 |
| 제5호 → 제1항제4호 | 공장·창고시설·위험물 저장 및 처리 시설(자가난방·자가발전 등의 용도 포함)·자동차 관련 시설 |
위 조건을 모두 충족해야 하는 것은 아닙니다. 예를 들어 상업지역의 면적 기준에 미달하더라도 3층 이상이면 별도의 규모 기준에 해당할 수 있습니다. 또한 근린생활시설인 의원·학원을 각각 의료시설·교육연구시설과 곧바로 동일하게 분류해서는 안 됩니다. 실제 건축물 용도와 규모를 함께 봅니다.
근거: 건축법 제52조제4항 · 시행령 제61조제2·3항
인접대지경계선에서 창호까지 1.5m 이내
거리의 기준은 옆 건물까지의 간격이 아니라 해당 창호와 인접대지경계선 사이의 거리입니다. 배치도상 건축물 기준선이나 외벽선 치수를 그대로 창호 치수로 사용하기보다 실제 창호의 위치와 대지경계를 대조해야 합니다.
| 거리 | 제24조제12항의 판단 |
|---|---|
| 1.49m 또는 정확히 1.50m | 1.5m 이내에 포함됩니다. 대상 건축물이라면 성능 기준과 예외를 검토합니다. |
| 1.5m 초과 | 이 항의 거리 요건에는 해당하지 않습니다. 다른 방화·피난·소방 기준까지 면제되는 뜻은 아닙니다. |
요구되는 성능은 KS F 2845에 따라 창틀과 유리 등으로 구성된 유리구획을 시험한 결과 비차열 20분 이상입니다. 유리만의 성능과 실제 설치하는 창호 전체의 성능을 혼동하지 않아야 합니다.
02. “1종에서 2종이면 신청 안 해도 된다”의 예외
- 원칙같은 시설군 안의 용도변경대장 기재내용 변경신청
- 예외같은 호 또는 적법한 1·2종 근생 간 변경신청 생략 가능
- 예외에서 제외시행령 제14조제4항 단서의 용도로 변경생략 규정 적용 불가
- 그다음적용 시점·건축물·창호 조건 확인방화창 기준 검토
「건축법」 제19조제3항은 같은 시설군 안의 용도변경에 대해 대장 기재내용 변경신청을 원칙으로 합니다. 시행령 제14조제4항은 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 간 변경, 관계 법령의 용도제한에 적합한 제1·2종 근린생활시설 간 변경을 생략 대상으로 정합니다.
그런데 같은 항의 단서에 열거된 용도로 바꾸는 경우에는 그 생략 규정에서 다시 제외됩니다. 대표적으로 별표 1 제4호카목의 학원·교습소·직업훈련소 등이 이에 해당합니다. 따라서 의원 → 제2종 근린생활시설인 학원은 같은 근린생활시설군 안의 변경이더라도 대장 기재내용 변경신청이 필요합니다.
신청 생략 규정에서 제외되는 용도 — 조문상 목록
시행령 제14조제4항 단서는 다음 용도로 변경하는 경우를 열거합니다. 용도명·면적·세부 범위는 별표 1과 함께 대조합니다.
- 별표 1 제3호다목 중 목욕장, 라목
- 제4호가목·사목·카목·파목 중 골프연습장 및 놀이형시설·더목·러목·머목
- 제7호다목2)
- 제15호가목 중 생활숙박시설
- 제16호가목·나목
근거: 건축법 제19조 · 시행령 제14조제4항
같은 ‘카목’ 안에서 학원 → 교습소로 바꾸어도?
법제처 21-0040(2021.4.6.)은 같은 카목 안의 변경이라도 변경 후 용도가 단서에 해당하면 기재내용 변경신청이 필요하다고 해석했습니다. 목이 같은지만 볼 것이 아니라, 바꾼 뒤의 용도가 단서 목록에 들어가는지 확인해야 합니다.
신청을 생략하는 경우와 건축기준을 지키지 않아도 되는 경우는 다릅니다.
법 제19조제1항은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞도록 정하고 있습니다. 실제로 신청 의무가 없는 변경은 제19조의 준용 규정, 실제 신청 여부, 증축·대수선 등 동반 공사를 함께 검토해야 합니다. 아래 22-0475 해석례는 허가·신고·기재내용 변경을 신청하는 사안에 대한 해석이므로, 이를 신청이 없는 모든 변경에 곧바로 확대하여 결론 내리는 것도 적절하지 않습니다.
03. 오래된 건축물도 용도변경하면 적용될까
최초 건축허가일이나 사용승인일만으로 판단할 수 없습니다. 이번에 어떤 신청을 언제 하는지가 중요합니다.
| 기준일 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 2021.6.23. | 방화성능을 갖춘 창호에 관한 시행령 규정 시행. 대통령령 제31668호 부칙 제2조는 용도변경 허가·신고·대장 기재내용 변경신청을 포함합니다. |
| 2021.7.5. | 국토교통부령 제868호로 구체적인 방화유리창 기준 신설. 부칙 제2조는 시행 이후의 해당 신청부터 적용하도록 정합니다. |
| 현재 조문 | 신설 당시 규칙 제24조제9항의 창호 기준은 현재 제24조제12항에 있습니다. 오래된 자료의 항 번호를 현행 번호와 대조합니다. |
법제처 22-0475(2022.7.15.)는 2021.7.5. 이후 대상 건축물의 용도변경 허가·신고 또는 대장 기재내용 변경을 신청하는 경우, 창호의 신설·교체·변경을 수반하지 않아도 방화창 기준을 적용한다고 해석했습니다. 기존 건물이라는 이유로 이번 신청에 종전 기준을 자동 적용할 수는 없습니다.
법제처 22-0475 — 질의·회답 및 관련 부칙 · 첨부 PDF의 관계 법령·부칙(5~6쪽)
다른 층이 먼저 학원으로 변경되었다면 대장에 적힌 변경일뿐 아니라 실제 신청 접수일과 보완·처리자료를 확인합니다. 기존 처리 사례가 있다는 사실만으로 방화창 면제가 확인된 것은 아닙니다.
04. 스프링클러가 있으면 방화창을 생략할 수 있을까
창호로부터 60cm 이내에 헤드가 있고, 건축물 내부가 화재로부터 방호되어야 합니다. 규칙 제24조제12항 단서의 두 요건을 함께 충족하면 방화유리창호로 설치하지 않을 수 있습니다.
| 헤드 상태 | 방화창 예외 판단 |
|---|---|
| 창호에서 60cm 이내 + 실내 방호 충족 | 예외 적용 검토 가능 |
| 60cm 이내지만 살수 장애 등으로 방호 미충족 | 거리만으로 예외를 적용할 수 없음 |
| 60cm 초과, 유효살수반경에는 포함 | 거리 요건 미충족 — 반경으로 대체할 수 없음 |
| 건물 다른 곳에만 헤드 설치 | 문제가 되는 창호의 조건을 충족한 것으로 볼 수 없음 |
법제처 25-0119(2025.4.21.)는 창호가 유효살수반경 안에 있더라도 헤드와 창호 사이 거리가 60cm를 넘으면 방화유리창호 설치가 필요하다고 해석했습니다. 60cm는 0.60m이며, 정확히 60cm는 ‘이내’에 포함됩니다.
인접대지 1.5m 이내이면 스프링클러를 반드시 신설해야 하나요?
이 거리 조건 자체가 건물 전체에 스프링클러를 의무 설치하게 하는 규정은 아닙니다. 방화창 기준을 충족하는 방법과 스프링클러설비 자체의 법정 설치대상은 별도로 판단합니다.
| 검토 내용 | 근거와 판단 |
|---|---|
| 스프링클러설비의 법정 설치대상 | 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령」 별표 4에서 특정소방대상물의 용도·규모·층수·수용인원 등을 검토. 기존 대상물의 적용 시점과 용도변경에 따른 기준도 함께 확인 |
| 스프링클러·간이스프링클러로 방화창 예외 적용 | 피난·방화구조 규칙 제24조제12항 단서의 창호별 거리 및 방호 조건 검토 |
| 헤드를 실제로 추가하는 설계 | 해당 소방설비의 성능·기술기준에 따라 배관, 수원, 펌프, 방수량·압력, 장애물 등을 검토 |
법정 스프링클러설비 설치대상인 건물은 방화창을 설치했다고 해서 소방설비 의무가 사라지는 것도 아닙니다. 반대로 방화창 예외를 위해 헤드를 추가하려면 기존 배관에 헤드만 임의로 연결하는 것이 아니라 설비 전체의 기능을 확인해야 합니다.
05. 계단실·화장실은 헤드 설치 제외인데, 왜 방화창이 필요할까
NFTC 103의 2.12.1.1은 계단실·화장실 등 일정한 장소에서 헤드를 설치하지 않을 수 있도록 정합니다. 그래서 기존 도면에 헤드가 없다는 사실만으로 원래 소방설계가 잘못되었다고 볼 수는 없습니다.
하지만 헤드를 생략할 수 있다는 소방 기준이 창호의 방화성능까지 면제하는 것은 아닙니다. 해당 공간의 창이 방화창 기준의 적용 대상이라면, 방화유리창호 또는 창호 60cm 이내의 적합한 헤드 방호 조건을 다시 검토해야 합니다.
근거: NFTC 103 2.12.1.1 · 피난·방화구조 규칙 제24조제12항
헷갈리기 쉬운 또 다른 조문
규칙 제24조제9항은 일정 용도변경의 외벽 마감재료 규정(제6~8항)에 대한 예외이고, 제12항 단서는 방화유리창호에 대한 예외입니다. 둘 다 60cm와 방호 조건이 등장하지만 완화하는 대상과 적용 용도 범위가 같지 않습니다. 제9항의 용도 목록을 제12항에 그대로 옮겨 적용하지 않습니다.
06. 도면에서 무엇을 확인해야 할까
배치도 — 경계선과 기준선, 창호 위치를 구분
인접대지경계선, 건축선, 건축물 외벽선, 구조 기준선은 서로 다른 선입니다. 도면의 ‘750’이라는 숫자 하나로 대상 창호의 이격거리를 확정하지 않고, 창호 배치와 현장 경계를 확인합니다.
소화배관 평면도 — 배관과 헤드 기호를 따로 확인
복도나 임대공간에 배관·헤드가 있다고 해서 계단실·화장실 창호가 자동으로 방호되는 것은 아닙니다. 도면의 큰 원이나 배관선만 보고 예외 충족으로 판단하지 말고, 범례상의 헤드 기호, 창호와의 거리, 벽·보·천장으로 인한 살수 장애를 확인합니다.
한 호실의 용도변경에서는 전유부분과 공용부분을 구분하여 검토합니다. 공용 계단실·화장실이라는 이유만으로 배제하거나, 반대로 전 층 창호의 일괄 교체를 전제하기보다 변경 구역과 연결된 공용부분, 대상 창호별 근거를 도면으로 특정하는 것이 먼저입니다.
07. 공사비를 정하기 전에 확인할 순서
- 변경 전후 용도 확정: 시설군, 별표 1의 세부 용도, 같은 건축물 안의 학원 등 합산면적을 검토합니다.
- 행정절차와 적용일 확인: 허가·신고·대장 기재내용 변경 여부, 이번 신청일, 관련 부칙을 대조합니다.
- 대상 창호 표시: 배치도·평면도·입면도에 창호 번호, 인접대지경계선까지의 거리, 공용부분 범위를 표시합니다.
- 선행 자료 대조: 다른 층의 신청 접수일, 보완 요구, 방화창·소방 검토 내용, 실제 시공 자료를 확인합니다.
- 대안 비교: 기존 설비를 활용한 헤드 보완 가능성·공사비와 시험성적서에 맞는 방화유리창호 교체안의 공사비·시공성을 비교합니다.
- 설계 및 현장 확인: 확정안을 관련 도면에 반영하고, 설치 위치·창호 구성·설비 성능·현황사진을 정리합니다.
비용을 줄이려면 근거가 불분명한 면제 주장보다 정확한 대상 창호 수량과 적합한 대체 방호 방법을 먼저 찾는 편이 실무적으로 도움이 됩니다.
08. 자주 묻는 질문
2016년 준공 건물이면 방화창 기준에서 제외되나요?
그 사실만으로 제외되지 않습니다. 현재 신청하는 용도변경의 종류·시점과 건축물·창호의 조건을 함께 검토합니다.
기재내용 변경은 허가가 아니니 방화창도 면제인가요?
아닙니다. 2021.7.5. 개정 규칙 부칙은 대장 기재내용 변경신청도 포함하며, 법제처 22-0475가 창호 수선이 없는 경우까지 설명합니다.
헤드가 창에서 80cm이고 살수반경 안이면 괜찮나요?
제24조제12항 단서의 60cm 조건을 충족하지 않습니다. 살수반경만으로 거리 조건을 대신할 수 없습니다.
헤드를 60cm 이내에 하나 달면 끝인가요?
거리뿐 아니라 실제 실내 방호 조건과 설비의 기능이 충족되어야 합니다. 장애물, 방수량·압력, 수원·배관 등의 검토가 필요합니다.
앞서 다른 층은 창을 안 바꿨다는데요?
당시 접수일과 적용 기준, 헤드 보완 여부, 검토·보완자료를 확인해야 합니다. 대장의 용도변경 이력만으로 어떤 조치를 했는지는 알 수 없습니다.
첨부자료 · 법령해석과 검토보고서
관련 조항과 부칙, 실제 검토 내용을 PDF로 확인할 수 있습니다.
| 자료 | 관련 부분 | 열기 |
|---|---|---|
| 법제처 해석례 22-04752022.7.15. · 7쪽 | 1쪽: 질의와 적용 범위2~5쪽: 허가·신고 및 기재내용 변경에 대한 회답·이유5~6쪽: 건축법 제52조, 당시 시행령 제61조·규칙 제24조 및 관련 부칙 | PDF 열기관련 조항 5쪽 |
| 방화창 법규검토 보고서4쪽 | 1~2쪽: 방화창 적용 조항2~3쪽: 기재내용 변경·부칙·계단실 및 화장실 검토3~4쪽: 조치방안과 주요 검토 근거 | PDF 열기조치방안 3쪽 |
22-0475 PDF의 창호 규정은 해석 당시 제24조제9항이며, 현행 대응 조항은 제24조제12항입니다. 검토보고서는 해당 사례의 도면·용도변경 조건에 따른 검토자료입니다.