7강. 리스크를 “브레이크포인트”로 고정한다
수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다.
수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다. 그래서 7강은 숫자를 브레이크포인트(임계값)로 바꿉니다. 이 값을 넘으면 재대출/보유/매각이 자동으로 갈립니다.
1) 브레이크포인트 3개만 잡으면 됩니다
DSCR 브레이크포인트: 은행/상품이 요구하는 DSCR(예: 1.2~1.4)를 넘는가
세후 CF 브레이크포인트: 세후 월 현금흐름이 0 아래로 떨어지는가
출구(리파이낸싱) 브레이크포인트: 출구가격(=NOI/ExitCap)에서 LTV가 통과되는가
2) DSCR 브레이크포인트
DSCR = NOI ÷ DS
DSCR 목표치를 kkk라고 하면
필요 NOI = DS × k
그리고 NOI를 월세로 바꾸면
필요 연월세 = NOI ÷ {(1−v)(1−o)}
필요 월세 = 위 값 ÷ 12
3) 세후 CF 브레이크포인트(핵심)
세후 현금흐름을 단순화해서 아래처럼 고정합니다.
과세기준(단순화)
Taxable = max(NOI − Interest − HoldingTax, 0)
소득세(추정)
IncomeTax = t × Taxable
세후 현금흐름(연)
CF_after = (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax
여기서 세후 CF=0이 되는 NOI는 다음 두 구간으로 나뉩니다.
(A) Taxable = 0 구간 (NOI ≤ Interest + HoldingTax)
이때는 IncomeTax=0이므로
CF_after = NOI − DS − HoldingTax
→ 손익분기 NOI = DS + HoldingTax
(B) Taxable > 0 구간 (NOI > Interest + HoldingTax)
4) 출구(리파이낸싱) 브레이크포인트
출구가격은 수익형에서 한 줄입니다.
Price_exit = NOI_exit ÷ ExitCap
출구 LTV 제한이 β\betaβ라면(예: 60%)
Loan_balance ≤ β × Price_exit
즉, 필요 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ β
이걸 월세로 번역하면
필요 월세 = [필요 NOI_exit ÷ {(1−v)(1−o)}] ÷ 12
5) 숫자 예시(10억, 월세 500, 대출 6억)로 브레이크포인트 찍기
가정(전형 값)
V=10억
월세 500만원(부가세 제외) → 연 6,000만원
공실 v=5%, 운영비 o=20%
대출 6억, 금리 5.5%, 만기일시(이자만)
보유세(연) 600만원(추정)
세율 t=20%(추정)
1) NOI
NOI = 6,000 × (1−0.05) × (1−0.20)
NOI = 6,000 × 0.95 × 0.8 = 4,560만원/년 (월 380만원)
2) DS, DSCR
DS = 6억×5.5% = 3,300만원/년 (월 275만원)
DSCR = 4,560 ÷ 3,300 = 1.38
DSCR=1.4를 목표로 잡으면
필요 NOI = DS×1.4 = 3,300×1.4 = 4,620만원
필요 월세 = 4,620 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 507만원/월
즉, DSCR 1.4 기준으로는 월세 500이 거의 경계선입니다.
3) 세후 CF 브레이크포인트(월세/공실의 한계)
Interest = 3,300만원
HoldingTax = 600만원
Interest + HoldingTax = 3,900만원
현재 NOI 4,560만원이 더 크므로 Taxable>0 구간입니다.
Taxable = NOI − Interest − HoldingTax
= 4,560 − 3,300 − 600 = 660만원
IncomeTax = 660×20% = 132만원
세후 CF(연)
= (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax
= (4,560 − 3,300) − 600 − 132
= 528만원/년 → 44만원/월
세후 CF=0이 되는 NOI(손익분기)는 여기서는 딱
NOI_BE = DS + HoldingTax = 3,300 + 600 = 3,900만원/년
(실제로 위 식(B)로 풀어도 동일하게 3,900이 나옵니다)
이 NOI_BE를 월세로 바꾸면
필요 월세 = 3,900 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 428만원/월
즉, 이 조건에서는
월세가 약 428만원 아래로 내려가면 세후 CF가 0 밑으로 들어갑니다.
반대로 “월세 500을 유지”한다면 공실이 어느 정도까지 버티나
v_max = 1 − NOI_BE / (연월세×(1−o))
= 1 − 3,900 / (6,000×0.8)
= 1 − 3,900/4,800 = 18.75%
즉, 다른 조건 동일이면 공실이 약 19%까지는 “세후 CF 0”은 간신히 막습니다(하지만 DSCR/재대출은 별개로 악화됩니다).
4) 출구 리파이낸싱 브레이크포인트(ExitCap/LTV)
예: ExitCap=5.56%, 출구 LTV 60%, 대출잔액 6억(만기일시)
필요 NOI_exit ≥ 6억 × 5.56% ÷ 0.60
= 3,336만원 ÷ 0.60 = 5,560만원/년
현재 NOI 4,560만원 대비 +22%가 필요합니다.
이걸 월세로 바꾸면
필요 월세 ≈ 5,560 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 610만원/월
즉, 출구에서 재대출 60%를 통과하려면 “월세 500이 남는 느낌”과 무관하게 월세 610 수준의 NOI가 필요해질 수 있습니다(ExitCap/LTV 조건이 이렇게 먹힙니다).
6) 실전 결론
DSCR 브레이크포인트(1.2/1.4)와 세후 CF=0 브레이크포인트는 “보유 가능/불가능”을 가릅니다.
출구는 Price_exit = NOI/ExitCap이므로, ExitCap이 1%p 오르면 가격이 두 자리 %로 밀립니다.
리파이낸싱은 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ LTV_limit로 한 줄로 결정됩니다.
따라서 “월세가 남는다”가 아니라 월세가 어디까지 내려가면 깨지는지를 먼저 찍어야 합니다.