"입주 석 달만에 보증금 2억 날려" 요즘 난리난 신종 부동산 사기 모르면 무조건 당합니다 ｜형사전문변호사
1) 사기 구조 보기
신탁등기: 소유자가 부동산을 신탁사(수탁자)에 맡긴 상태. 이때 처분·임대 권한은 신탁사에게 있음.
핵심 요건: 임대차는 신탁사의 ‘서면 동의’가 있어야만 유효.
사기패턴
시세보다 저렴한 매물로 유인
“동의 다 받았다” “확정일자·전입만 하면 안전” 등 오인 유도
실제로는 동의 없음/허위 동의서 → 계약 무효
신탁사, 연체 등으로 공매 → 임차인은 불법점유자로 밀려나고 임료까지 청구됨
왜 보호가 안 되나: 임대차가 무효면 주택임대차보호법 적용 대상이 아님. 대항력·우선변제권·보증보험 모두 무력화될 수 있음.
2) 계약 전 “10초 체크” (이 중 하나라도 불확실하면 멈추기)
등기부에 신탁 표시? → 있으면 고위험
신탁원부를 내가 직접 발급·열람했나? (등기소/인터넷등기소)
신탁사 **공식 ‘서면 동의서 원본’**을 받았나?
동의서 발급번호/담당자를 신탁사 대표번호로 직접 확인했나?
계약서 특약에 “신탁사 서면동의서 원본 첨부”가 명시돼 있나?
전세금 반환보증(허그/SGI) 가입 가능 확인을 미리 했나? (불가 시 즉시 중단)
시세보다 과도하게 저렴? → 추가 검증 없이는 거절
중개인의 구두 보장? → 문서 & 신탁사 대표번호 확인 없이는 불가
3) 안전 절차(체크리스트 + 문구 예시)
(1) 서류 체크
등기부등본(표제부/갑·을구) + 신탁원부(필수)
신탁사 서면동의서 원본(공문 서식, 담당/연락처, 날짜, 대상물건·임대차 조건 명시)
임대인 신분/명의 확인, 중개대상물 확인설명서·중개대상물 확인자료
(2) 전화 확인(신탁사 대표번호로)
“동의서 번호 ○○, 수탁자 ○○, 물건지 ○○” → 유효 여부/범위(보증금·기간·당사자) 직접 확인
(3) 특약 예시(요지)
“본 임대차는 ○○신탁 서면 동의에 기초하며, 동의서 원본 사본을 계약서에 첨부한다. 동의의 유·무효와 범위(보증금/기간/당사자)가 상이할 경우 임차인은 계약을 무과실 해지할 수 있으며, 계약금 및 모든 비용은 즉시 반환한다.”
(4) 보증·예치
전세금 반환보증 가입 가능을 계약 전 사전심사 → 불가 시 계약 중단
잔금은 동의서 진위 + 보증가입 가능 확인 후 지급
4) 이미 체결/입주한 뒤라면 (48시간 액션 플랜)
개별 사건은 법률전문가 상담이 필수입니다. 아래는 일반적 가이드예요.
신탁사 대표번호로 동의서 유효 여부 즉시 확인(녹취/통화기록 보관)
증빙 수집: 계약서, 특약, 동의서(사본), 중개 확인설명서, 등기부·신탁원부, 광고 캡처, 메시지/통화녹취
내용증명 발송(임대인·중개사·필요시 신탁사):
동의 부존재 시 계약무효/해지 통지, 보증금 반환 청구, 중개사 확인·설명의무 위반 책임 추궁
법률상담(부동산·신탁 분쟁 경험자):
점유·임료 청구 대응, 손해배상(중개사 배상책임보험) 청구 가능성, 형사(사기) 고소 병행 여부
공매/인도 위험 대응: 안내문·소장 수령 시 기한 엄수해 답변·항변 준비(변호사와)
협상 루트: 신탁사/낙찰자와 이사유예·이전비 협상 시, 점유정리 조건을 서면으로 남길 것
주의: “임차권등기명령/대항력 유지” 류의 일반 전세 대책이 무효 계약에선 작동하지 않을 수 있습니다. 성급한 절차 신청은 오히려 불리할 수 있으니 전문가 검토 후 진행하세요.
5) 중개사 책임 포인트(요약)
확인·설명의무(등기·신탁원부·동의 필요성) 위반, 중대한 과실 → 손해배상 대상 가능
대부분 배상책임보험에 가입되어 있어 실제 회수 루트가 될 수 있음(증빙 중요)
6) 오해 바로잡기
확정일자/전입신고만으로 안전? → 신탁 동의 없는 계약은 무효라 보호 불가
“동의서 있다고 들었다” → 대표번호로 내가 확인해야 함(사본 첨부·특약 명시 필수)
보증보험만 믿기? → 심사에서 거절되는 신탁물건 많음. “거절” 자체가 레드 플래그.
7) 오늘부터 이렇게
매물 설명에서 ‘신탁’ 단어 보이면 멈추고 서류확인
신탁원부 + 신탁사 서면동의서 원본 확보·검증 전까지 계약/계약금 NO
보증보험 가입 가능 확인 후 잔금
이미 체결했다면 동의 유무 즉시 확인 → 증빙 수집 → 내용증명 → 법률대응