1. 대수선이란?

대수선이란 건축물의 주요 구조부, 외벽, 방화구획, 피난시설, 설비 등에 대해 수선·변경·해체를 하는 중대한 행위를 말합니다.

건축법상 대수선에 해당하는 경우에는 반드시 건축허가 또는 건축신고가 필요합니다.

2. 대수선 해당 항목

건축법 시행령 제3조의2에서는 다음과 같은 행위를 대수선으로 규정합니다.

3. 대수선신고란?

대수선 중에서도 구조부재의 ‘해체’ 없이, 경미한 수선만 이뤄지는 경우에는 건축허가가 아닌 건축신고로 가능합니다. 이를 대수선신고라고 합니다.

신고로 가능한 대수선 항목 (시행령 제11조 제2항):

중요:

구조 해체가 있거나, 마감재를 불연재료에서 가연재료로 변경하는 경우는 허가 대상입니다.

4. 수선, 변경, 해체의 차이

참고:

마감재를 교체하는 경우도 대부분 '변경'에 해당하며,

앙카, 브라켓 등으로 구조체와 직접 연결되면 구조적 수선으로 해석될 수 있습니다.

5. 개축이란?

개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고,

내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 3개 이상을 해체한 뒤

종전과 같은 규모로 다시 건축하는 행위를 말합니다.

6. 개축 시 건폐율 초과 상태 유지 가능?

가능합니다.

건축법 시행령 제6조의2에 따라, 정식으로 허가 및 사용승인을 받은 기존 건축물이라면

현행 건폐율이나 용적률을 초과하더라도 종전과 같은 규모로 개축할 수 있습니다.

단, 확대는 절대 불가합니다.

7. 실무 사례 요약

사례	행위	대수선 해당	허가/신고 구분
내력벽 1개 철거	해체	해당	허가
내력벽 35㎡ 보수	수선	해당	신고
기둥 3개 보강	수선	해당	신고
보 1개 철거	해체	해당	허가
외벽 타일 50㎡ 교체 (동일 재료)	수선	해당	신고
불연재를 가연재로 변경 (40㎡)	변경	해당	허가
나무 외장 마감 50㎡ 철거	해체	해당	신고

창호(창문·문 등) 변경과 대수선 해당 여부

건축법에서 창호는 외벽 구성의 일부로 간주되며, 방화와 피난 성능에 중요한 영향을 미칩니다.

특히 다음과 같은 경우에는 대수선에 해당하거나, 방화 기준 위반 소지가 있으며 허가가 필요할 수 있습니다.

1. 법적 기준 요약

사례	행위	대수선 해당 여부	허가/신고	방화 기준 영향
창호 교체 (기존 불연 유리 → 동일 불연 유리)	수선	X	불필요	없음
가연성 샤시로 교체 (6층 이상 건물)	변경	○	허가	방화 기준 위반
피난창을 고정창으로 변경	변경	○	허가 또는 신고	피난 기준 위반
창호 면적 30㎡ 이상 동일 위치 동일재료 교체	수선	○	신고	없음
세대 간 창호 개방형 설치 (공동주택)	변경	○	허가	방화 구획 위반

8. 결론

공사 전에는 반드시 건축사나 관할 구청 건축과와 협의해야 하며,

무단 공사 시 불법건축물로 간주되어 처벌받을 수 있습니다.

이 자료는 치호건축사사무소에서 실제 허가 실무 경험을 바탕으로 정리한 내용입니다.

건축허가 상담이 필요하시다면 언제든지 연락주세요.

대수선 허가와 신고 차이